近年来上海写字楼市场规模分析

 东方路710号

上海第一批现代化办公楼大约在1995年开始建造并进入市场,主要分布在南京西路、淮海中路、小陆家嘴、虹桥、徐家汇及人民广场六大核心区域。喜忧参半的2016年,上海核心区域写字楼市场供应放大、租金承压;非核心区则经历了蓬勃发展的一年。

2016年上海写字楼市场供应量与吸纳量同时创出2012年以来的五年新高,全年市场呈现供需两旺同创新高、租售价格双双下滑的特点。一方面,全球经济下行以及国内经济增速放缓,抑制企业扩张计划和对于办公面积扩租的需求。P2P的退租以及近5年来的供应峰值导致空置率上升,抑制了租金涨幅。核心商圈新增供应加码导致空置率上升,大虹桥、前滩等新兴商圈逐渐成熟,写字楼租户选择增多。

另一方面, 2016年上海写字楼物业仍为全国最为活跃的投资市场。随着营改增等政策的出台,上海写字楼销售市场出现井喷式放量,其中,新型商务区尤为受追捧,品牌制造业、金融和科技行业的大面积购买需求持续活跃。年内共录得38项大宗交易,加上散售市场总价值超过人民币1000亿元。新兴CBD区域如大虹桥核心商务区、北外滩与浦东是写字楼成交的主要区域。

从产品结构来看,随着一线城市逐渐进入存量房为主的阶段,核心区传统写字楼开始步入升级改造时代,商业办公产品进入更新迭代阶段。上海内中环办公土地供应逐年下降,未来产业园区、城市更新、联合办公理念和产品将成为写字楼开发的重要一环。
从商圈结构来看,上海写字楼多中心趋势业已成形,势不可挡。中央商务区可开发建设用地逐年减少,空置率长期处于低位,租金不断攀升。与此同时,非核心区域(如大虹桥、前滩、市北园区等)的写字楼供应量需求量增长明显,双双超过传统核心区域,从而形成两翼齐飞的局面。
从供需关系来看, 2016年上海写字楼市场供应面积为351万平方米,与2015年同比增加31.5%;而市场整体吸纳量为262万平方米,较于2015年同比增加20.2%,双双创出五年新高。

统计数据,截止2016年12月,上海写字楼市场平均售价35085元/平方米(建筑面积报价),与2015年同比下降3.4%;平均租金304元人民币/平方米/月(建筑面积报价),与2015年同比下降5.6%;平均空置率10.1%,与2015年同比上升17.4%。

一、2014-2016年普陀区写字楼市场分析

2017年上半年普陀区商业地产(含写字楼)总成交5.22万㎡,同比增幅89.13%,主要成交楼盘:绿城东沙度假村成交174套,成交面积1.14万平方米;中天华庭(酒店)成交132套,成交面积1.31万平方米;普陀杉杉天地成交114套,成交面积0.40万平方米。
截至2017年6月底,全区可售非住宅商品房面积35.35万平方米。其中商业用房21.91万平方米,办公楼7.83万平方米,公寓式酒店2.30万平方米,产权式酒店3.11万平方米,其他非住宅0.2万平方米。2017上半年杉杉普陀天地库存售磬,成为目前东港内湖商圈内炙手可热的商业地产,预计2017年下半年总建筑面积11万平方的娱乐城将投入运营,集合奥特莱斯、环球美食盛筵、时尚生活中心、曼生活文化街区、度假公寓酒店五大业态,期待杉杉普陀天地的投运能带动内湖商圈及整个东港区域的商业。


     拓展阅读:上海写字楼   普陀写字楼

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