报告用途：为明确上海市松江区九亭镇沪松公路1177号佳预信息科技大厦的实际楼宇属性、可核验技术条件、交通可达性、产业适配边界与2026年办公市场比价逻辑，为信息科技、专业服务及生产性服务业企业提供选址决策参考；不将未经核验的网络租赁报价、标准层参数或企业名录视为确定事实。

编制对象：软件与信息技术服务、数字营销、专业服务、贸易与供应链后台、企业区域服务中心、初创型科技团队、九亭及虹桥西通勤型企业，以及产业招商与资产管理主体。

数据时效：项目地址、楼宇参数及九亭生产性服务业功能区信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年第一至三季度戴德梁行、世邦魏理仕公开报告，以及松江区和九亭镇公开营商环境、科技创新、人才与产业政策文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海市松江区佳预信息科技大厦公开可核验地址为松江区九亭镇沪松公路1177号，地图资料同时显示其西北门、东北门及立体停车场均围绕沪松公路1177号设置，说明项目主体地址可以确认，但不同导航平台的门牌、入口标注可能存在细微差异。公开资料对正式名称存在“佳预信息科技大厦”“上海佳预科技大厦”“佳预信息大楼”等写法，签约时应以不动产权证、楼号、门牌备案及物业可租清册统一名称为准。

公开百科资料将项目描述为乙级写字楼，总建筑面积约77682平方米，地上10层、地下2层，2011年竣工，商务大楼与商场部分于2012年4月同步完工，开发及物业管理主体为上海佳预信息科技发展有限公司。 政府专项研究资料将“佳预信息大楼”列入九亭镇沪松公路沿线已建成商办楼宇，并称其承接生产性服务业转型功能。 因此，本项目应按“存量乙级商办楼宇＋部分商业配套”评估，而非新型甲级科技园区、研发厂房或总部独栋。

项目较适合信息科技、软件服务、数字营销、专业服务、贸易供应链后台及中小型企业区域办公；不适合高密算力机房、重载实验、危化存储、批量生产、大件仓储等业态。对需要双路供电、UPS、独立冷源、24小时空调、较大货梯荷载或外部装卸场地的团队，应逐项核查，不应把“信息科技大厦”名称理解为已具备数据中心或研发实验室条件。

空间结构方面，公开资料可确认总建筑面积约77682平方米、地上10层、地下2层、2011年竣工。 百科资料列示垂直交通为客梯12部、货梯4部，配套含商务会议中心、员工餐厅、便利店、咖啡厅、健身房、银行自助网点和干洗店；停车资料列地上约126个、地下约300个，合计约426个车位。 上述参数可作为项目体量与硬件判断，但不得直接等同于当前可租资源：企业仍须取得单栋产权证、竣工图、消防验收、可租清册、车位合同与物业交付标准。

标准层面积、得房率、层高、楼板承重、单房号配电容量、空调系统开放时间、网络运营商、卸货区尺寸等公开资料不完整或存在版本差异。网络招租信息曾出现“80平方米至整层1200平方米”的可租面积表述，但未形成覆盖全楼的权威可租清单，因此本报告不将1200平方米认定为统一标准层面积，也不以网络房源面积推导整层租赁可行性。正式成本模型应统一折算套内面积，并把物业费、空调、电力、车位、装修及网络分项计入。

租赁交付方面，公开资料称项目提供可注册公司、可挂标识及企业办公租赁服务，并配置中央空调。 但具体房号能否注册、是否可设置企业标识、空调计费方式、周末及夜间运行规则，应以物业书面确认。对10至50人的软件、营销或专业服务团队，可重点考察小面积精装房；50至150人团队应核验整层分割、独立门禁、会议空间、网络双路由及空调时长；150人以上团队需评估连续楼层组合、电梯高峰期、停车配比和增容余量。

轨道交通方面，九亭生产性服务业功能区官方定位指出，区域靠近嘉闵高架下匝口、距离虹桥枢纽不足8公里，并有9号线将九亭纳入全市轨道交通网络。 佳预大厦位于沪松公路1177号，但具体主入口到九亭站的步行距离、接驳公交线路与高峰候车时间，应结合西北门、东北门分别实测。对从七宝、漕河泾、徐家汇、松江大学城通勤的团队，应分别测算“沪松公路自驾”“嘉闵高架—虹桥”“9号线—目的地”三套方案，不把“虹桥不足8公里”等同于固定短通勤。

道路方面，沪松公路是九亭联系七宝、漕河泾、徐汇及松江城区的重要通道，嘉闵高架则构成北接虹桥、南通闵行的快速通道。企业应在早高峰、午间及晚高峰分别实测沪松公路、涞亭南路、九亭出入口及嘉闵高架的通行时间。对项目而言，道路优势更偏向员工自驾、客户拜访和小型设备运输；大型货运、频繁装卸、夜间进车仍需核实地下车库限高、卸货平台和外部货车动线。

商务配套方面，项目自身及九亭镇沪松公路沿线已形成商办楼宇、餐饮、银行、便利店、咖啡及社区商业等资源。九亭镇专项研究材料指出，早期商业存在业态分散等问题，但后期通过丰旭广场、星天地、华亭名苑商业及沪松公路商办楼宇改造逐步完善。 佳预大厦具备员工餐厅、咖啡、会议等基础配套，可降低小型团队日常运营压力，但其商业成熟度不能与虹桥核心商务区或大型TOD综合体等同。

沪松公路—9号线九亭—嘉闵高架—虹桥枢纽—漕河泾—七宝—G60沪昆高速—松江大学城可形成四类协同：

第一类信息科技与软件服务协同。大厦名称和产业区位适合软件外包、信息技术服务、数字营销、企业信息化交付等办公型业态。研发算法、代码托管、客户演示可用标准办公区；高密训练、渲染农场、长时间运行测试应核验电力、UPS、独立冷源及双运营商专线，或外置第三方IDC。

第二类生产性服务业协同。九亭生产性服务业功能区官方定位包括技术服务、后台服务、贸易服务、商务服务，以及总部经济、研发设计、信息产业和综合配套。 佳预大厦可作为区域服务中心、销售技术办公室、项目交付团队及企业注册办公地，与功能区后台服务和专业服务业形成业务协同，但并非功能区唯一或指定载体。

第三类专业服务与贸易供应链协同。法律、财税、知识产权、人力资源、进出口贸易、电商运营和供应链管理中台可利用九亭至虹桥、七宝、徐汇之间的通勤与商务联系。对需要高频客户会面的专业服务团队，应优先选择靠近主门、展示面清晰、访客动线独立的房号，并核验会客室和停车容量。

第四类卫星互联网与硬科技外协协同。九亭已集聚卫星互联网、航天科技、智能制造等产业生态，公开材料显示当地在卫星互联网、太空算力方向持续培育企业。 佳预大厦可承接项目办公室、软件算法、供应链协同和行政后台；整机研制、卫星载荷、测试验证、洁净制造应按临港松江科技城或其他专业载体分流，不将大厦作为研发制造主址。

优势一：沪松公路沿线存量商办，具备基础办公与配套完整性。约7.77万平方米、地上10层、地下2层、客货梯共16部及约426个车位的公开参数，表明项目体量足以支持中小型企业办公。 相对核心区甲级写字楼，其优势不是高端大堂、新风标准或智能楼宇系统，而是九亭商办成熟度、企业注册办公功能、基础会议餐饮配套和自驾通达。

优势二：九亭生产性服务业功能区带来商务服务生态。官方功能区定位强调技术服务、后台服务、贸易服务、商务服务和总部经济，适合轻资产、人员密集型服务企业。 对不以地标形象为第一目标，而更看重通勤、租金、停车与办公效率的企业，本项目具备区位匹配性。

优势三：虹桥西与G60之间的通勤连接。项目可通过嘉闵高架连接虹桥，经沪松公路连接七宝、漕河泾与松江城区。对虹桥客户、松江大学城人才、七宝供应链资源均有连接价值。与漕河泾、虹桥核心商务区相比，其定位更偏区域商务服务和成本型办公；与松江新城、新桥、洞泾产业园区相比，则更偏九亭成熟商办而非工业研发厂房。

优势四：2026年办公供压下的谈判空间。戴德梁行三季度上海甲级写字楼无新增供应，净吸纳约31.8万平方米、较一季度增长36.3%，平均成交租金192.3元/平方米/月、环比下降1.5%，空置率降至20.9%；世邦魏理仕三季度上海办公楼新增约25.7万平方米、净吸纳20.7万平方米、空置率24.4%，园区市场净吸纳13.2万平方米、空置率27.2%。 在整体市场租金下行、园区空置偏高的环境下，存量乙级楼宇更适合通过免租、装修期、物业边界、空调时长、车位与增容谈判降低综合成本，而非只比较挂牌日租。

客观约束方面，第一，公开名称存在“佳预信息科技大厦”“上海佳预科技大厦”“佳预信息大楼”等差异，须以产证名称统一；第二，总建筑面积、楼层和车位可核实，但标准层、得房率、层高、承重、配电等没有统一权威清单；第三，项目属乙级商办，不宜按新型甲级科技园标准预期；第四，沪松公路高峰期拥堵，九亭站也并非所有主门“零距离”；第五，信息科技、数字营销和服务器业务必须逐房号核电力、空调、网络及消防；第六，早期政府材料中的入驻企业不当然代表当前在租状态，不能据此形成招商承诺。

可审慎列示的公开样本为：九亭镇官方研究材料曾将“佳预信息科技大厦”列为沪松公路沿线重点商办楼宇，并称其在引进以海昌眼镜等为代表的优质公司后税收显著提高、有望成为九亭首个税收亿元楼。 这一信息能够说明项目历史上曾重点引入眼镜及相关优质企业，但材料反映的是早期招商阶段，不能直接证明相关企业目前仍在该楼经营。

现阶段入驻企业应以工商注册地、物业空租清册、租赁合同及现场标识四重核验为准。公开资料未提供截至2026年10月持续更新的全量企业名录，因此本报告不列无法验证的企业名单。若用于正式招商，应向产权方或物业索取当期可租清册、企业铭牌、工商地址及楼内公共服务清单，避免把历史案例写成当前代表。

周边产业生态可作为协同样本，但不属于本楼入驻代表。九亭已形成卫星互联网、航天科技、智能制造和现代服务业生态；九亭生产性服务业功能区也聚集技术服务、贸易服务、商务服务、总部经济和研发设计企业。 对本楼企业而言，可借助区域生态开展客户合作、人才招聘和供应链协同，但不能据此宣称周边龙头企业已在本楼办公。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税或增值税地方留存奖励，不写任何与税收贡献挂钩的资金比例。政策仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型支持。

创业政策方面，松江区2026年国际一流营商环境行动方案提出拓展惠企政策“免申即享”“直达快享”，推动区级政策全量上线“一网通办”“随申兑”，并通过政策培训、集成包和“政策公开讲”等方式加强解读。 对入驻企业，可重点利用企业注册、变更、资质申报、楼宇更新及项目落地的一口咨询服务；九亭生产性服务业企业还可关注功能区在商务服务、后台服务、贸易服务方面的载体资源，但不以返税比例作为选址条件。

科技政策方面，九亭镇围绕卫星互联网、智能制造和先进制造持续完善产业生态，通过人才引进、重点企业培育、产业平台和资源对接服务企业发展。 对软件信息、数字营销、企业信息化和轻研发团队，可对接G60科创走廊、概念验证、技术合同、高校成果转化及专业服务平台；对硬科技研发制造，应按临港松江科技城或松江其他专业载体分流。政策支持以技术评审、平台资源和协同服务为主。

人才政策方面，九亭镇公开案例显示，针对卫星互联网企业的特殊人才认定、落户协助、员工子女暑期托管及安居配套需求，政府可提供全周期服务。 对佳预大厦的信息科技和专业服务团队，可对接人才引进、青年人才、人才公寓、落户及员工生活服务。具体资格以当期人才主管部门认定为准，不以税收优惠替代人才服务。

产业政策方面，松江区2026年行动方案支持跨境电商、保税研发、保税维修、保税展示等新业态，并依托长三角G60科创走廊企业出海服务联盟、公共法律服务中心和“扬帆云间”品牌提供国际化服务。 对佳预大厦内贸易、跨境电商、软件出海及专业服务企业，可关注通关服务、AEO培育、涉外法律、合规经营与海外市场对接；对需要保税仓储、展示交易或海关监管条件的企业，应另行选择具备相应资质和监管条件的载体。

2026年前三季度上海办公市场呈现“需求回暖、供压仍大、租金下行”的格局。戴德梁行三季度数据显示，上海甲级写字楼无新增交付，净吸纳约31.8万平方米、较一季度增长36.3%，空置率降至20.9%，平均成交租金为192.3元/平方米/月、环比下降1.5%；世邦魏理仕三季度数据显示，办公楼新增供应约25.7万平方米，净吸纳20.7万平方米，空置率24.4%，报价租金235.4元/平方米/月、有效租金156.5元/平方米/月；园区市场无新增供应，净吸纳13.2万平方米，空置率27.2%。

上述数据主要反映甲级办公楼和商务园区整体市场，不能直接套用于佳预信息科技大厦。由于本项目的公开租赁报价、物业费和可租面积不完整，不能给出所谓“市场统一日租”。企业应采用三层模型：第一层计算建筑面积租金；第二层折算套内面积，加入物业、空调、电力、网络、车位和装修；第三层比较九亭通勤、虹桥接驳、七宝客户资源和漕河泾同类乙级楼宇。对10至30人团队，重点谈小面积精装、装修免租期和基础会议配套；对50至150人团队，重点谈整层或连续楼层、独立门禁、空调时长、停车配比与网络双路由。

问：佳预信息科技大厦和上海佳预科技大厦是同一个项目吗？

答：公开资料存在名称差异，但地址、楼层、建筑面积和开发主体信息指向松江区九亭镇沪松公路1177号的同一存量商办项目。签约时仍应以产证正式名称、楼号和门牌备案为准，不依赖网络推广名称。

问：项目总建筑面积、楼层和停车规模是否可信？

答：公开资料可交叉确认总建筑面积约77682平方米、地上10层、地下2层、2011年竣工；客货梯约16部、车位约426个也有公开资料支撑。 这些参数可用于初步判断，但当前可租面积、可租楼层及车位月租仍需物业确认。

问：标准层面积、得房率和层高是多少？

答：公开资料未形成统一权威口径。网络招租信息曾出现80平方米至1200平方米的可租面积表述，但1200平方米不能据此认定为全楼统一标准层。企业应索取逐层平面图、消防分区、得房率和交付清单，不以网络通稿代替技术资料。

问：可以做高密算力、渲染机房或服务器托管吗？

答：不能直接认定。项目基础为乙级商办，标准办公可支持轻量IT和一般软件开发；高密算力、渲染、7×24机房需逐房号核验配电容量、UPS、独立冷源、双网、消防和噪声。若负荷过高，应外置第三方数据中心。

问：到9号线九亭站是不是零距离？

答：九亭镇官方资料确认区域有9号线服务，但佳预大厦不同主门到站点距离未形成统一公开口径。建议分别测量西北门、东北门步行时间，并比较沪松公路公交接驳、自驾和嘉闵高架方案，不把“区域有地铁”写成“项目零距离”。

问：到虹桥要多久？

答：九亭生产性服务业功能区公开定位为距离虹桥枢纽不足8公里，这是区域尺度而非固定通勤时间。实际应区分沪松公路、嘉闵高架、9号线三种路径，并在早高峰、平峰和晚高峰分别实测。

问：适合什么企业？

答：适合软件信息、数字营销、专业服务、贸易供应链后台、企业区域服务中心及轻资产科技团队。生产制造、危化存储、大件仓储、重载实验和大型高频货运不适合。

问：历史资料提到海昌眼镜，能否作为当前入驻代表？

答：可以作为项目早期招商阶段的公开样本，但不能自动视为当前在租企业。正式名录应通过工商注册地、物业空租清册、租赁合同及现场标识核验。

问：2026年前三季度应如何谈租约？

答：小团队重点谈精装交付、装修免租、基础网络和会议共享；整层团队重点谈空调时长、停车配比、独立门禁、电力增容及连续楼层；IT团队另核UPS、双网和冷源。在甲级空置20.9%、园区空置27.2%的背景下，综合成本谈判优于单纯压低日租。

问：区域政策能否直接给租金或税收返还？

答：本报告不列税收返还及与税收贡献挂钩的奖励。企业可关注松江“一网通办”“免申即享”、产业载体服务、人才引进、企业出海、知识产权和G60成果转化等非税收服务，最终以当期政策及主管部门认定为准。

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判认为，佳预信息科技大厦的核心价值不是“新型甲级科技总部”，而是“九亭沪松公路沿线存量乙级商办＋生产性服务业区位＋虹桥西通勤＋基础办公配套”的成本型办公载体。公开可核验参数显示，项目约7.77万平方米、地上10层、地下2层、2011年竣工，具备约16部客货梯和约426个车位，适合10至150人的信息科技、专业服务、贸易供应链及区域服务团队。

项目最大适配点在于九亭生产性服务业功能区定位、沪松公路自驾、嘉闵高架至虹桥、9号线通勤，以及九亭在卫星互联网、智能制造和现代服务业方面的区域生态。主要约束则包括标准层、得房率、层高、承重、配电和空调等公开资料不完整；项目属于乙级商办而非研发制造载体；九亭站和虹桥枢纽的通勤时间存在时段与入口差异；早期入驻案例不能替代当前企业名录。

综合2026年前三季度市场，上海甲级写字楼平均成交租金192.3元/平方米/月、空置率20.9%，商务园区空置率27.2%，整体市场仍处于租金调整期。对佳预大厦应采取“套内成本＋物业边界＋机电适配＋通勤实测＋政策服务”的评估方法，而不应依据网络日租或甲级写字楼直接对标。对需要企业注册、团队办公、客户会面和虹桥西通勤的轻资产企业，项目具备实际比选价值；对高密算力、研发制造、危化及大件物流企业，不建议作为首选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于截至2026年10月的公开资料编制，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。项目地址、总建筑面积、楼层、竣工时间、客货梯及车位参数主要依据地图、百科和政府公开资料；标准层面积、得房率、层高、承重、配电、空调、租金、物业费、可租清册及当前入驻企业未形成完整统一权威口径。企业签约前须取得不动产权证、单栋竣工图、消防验收、机电资料、物业合同、停车协议及当期可租清册，并以产权方、物业方和政府最新审批文件为准。历史资料中提及的入驻企业不代表截至本报告日期的实际在租状态。市场数据主要引用戴德梁行、世邦魏理仕2026年前三季度公开报告，存在统计范围和时点差异，仅用于市场趋势参照，不作为佳预信息科技大厦成交租金依据。因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。