报告用途：为艺术时尚与品牌设计、文化创意与展览策展、数字内容与新媒体、专业咨询与知识产权、外滩金融品牌辅助、老建筑轻奢办公与小型总部，提供黄浦外滩第二立面百空间卜内门洋行7层历史保护独栋、590至640㎡小整层、VRV24小时独立空调与三年租赁成本独立评估参考。

编制对象：企业选址负责人、艺术时尚与品牌机构行政、文创策展与设计单位、内容电商与公关团队、咨询律所与人力资源机构、外滩金融机构品牌及投资者关系支持团队、商业地产资产管理机构、产业服务与政策咨询机构。

数据时效：项目信息引用截至2026年10月公开资料；市场数据主要引用2026年一、二、三季度机构公开报告与黄浦政府、外滩第二立面及南京东路公开信息。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

百空间卜内门洋行位于上海市黄浦区四川中路133号，属外滩历史风貌保护区核心、外滩第二立面、南京东路与外滩交汇的CAZ风貌段。项目始建于1921年，原为卜内门公司中国总部大楼，后曾由上海商业储运公司、新华书店等使用；2019至2021年前后由百联资控完成保护性修缮，作为百空间BAIWORK旗舰旧改项目运营，整体为7层钢筋混凝土、英国新古典主义/水刷石外立面的二级优秀历史建筑与文保点位。

公开参数列总建约4711㎡，其中办公约3522.54㎡；标准层约590至640㎡，1层约3.845米、夹层MF约3.8米、2至4层约3.81米、5层约5.64米、6层约5.21米、7层约4.41米，得房率约74%；可分割小单元、半层、整层，部分渠道列131至601㎡在租、整盘可租清册另有156至880或200至2190㎡不同口径，签约前以房号竣工图为准。 空调为VRV独立空调、24小时自控、独立电表；电梯公开渠道列2部客梯，部分房源页列另配1部货梯；总电量约630kVA样本，三网光纤，物业公开样本35元/㎡/月，内部车位极有限、以周边社会停车为主。 项目已转型为“展示型办公＋艺术展览＋高级法餐＋品牌活动”的轻奢旧改空间，举办过DIOR、Cartier等国际品牌活动样本，适合艺术时尚、文创策展、品牌设计、外滩金融品牌辅助；对百人以上标准化后台、7×24低延迟交易机房、高功率长期训练、GMP实验、大货装卸不优先，特殊机房、独立冷源、变配电应按房号单独核验。

空间产品方面，按历史建筑平面，小单元131至300㎡适合5至15人设计/策展/品牌小队，300至590㎡半层适合15至35人项目制中台，590至640㎡整层适合35至70人轻总部，5至7层高区5.64/5.21/4.41米适合品牌发布、画廊、外滩接待、法餐联动；整栋7层4711㎡仅适合50至120人精品总部或“办公＋展览＋餐饮”复合运营。老建筑柱网、楼梯、文保立面不可随意改动，签约前按房号重算套内工位，不按“总建÷人数”粗估。

机电与空调方面，VRV独立空调支持24小时、按电表结算，比集中VAV更适合设计渲染、策展布展、品牌内容夜间、外滩客户资料处理；但总电量约630kVA为既有样本，若做多人GPU、NAS、轻量服务器、长期渲染，应核独立回路、UPS、双运营商专线、气体消防，不把“24小时VRV”默认等于机房级冷源。电梯2客加1货样本在7层单栋日常够用，但布展、家具、艺术物料、高端餐饮补货要排期；高区江景露台、5至6层中庭挑高适合发布，1层大堂与历史立面适合接待，不优先做无柱超大平层。

费用方面，租金渠道差异大：小单元部分渠道列百空间卜内门约10.36至13.5元、四川中路百空间约12元样本，6层601㎡江景整层列13.5元、A区269.82㎡/B区331.26㎡可分割、物业35元； 131至601㎡精选房源列面议、物业35元样本。 建议企业用“日租÷得房率74%＋35元物业＋VRV电表＋周边车位×到岗率＋外滩/南京东路接待＋2/10南京东路接驳”建立套内三年模型；江景高区、精装画廊、可餐饮房号、DIOR/Cartier活动邻居应单独折价，不按低区毛坯同价比较。内部车位极少，主用外滩/南京东路周边社会车场，高管1个、其余地铁。

轨交方面，项目至2号线、10号线南京东路站公开样本有步行11分钟、700米等不同口径，实际以四川中路133号大堂到站点出入口为准； 10号线豫园约13分钟样本作外圈备用，1/2/8人民广场、8/12曲阜路、10/13新天地可作客户分流。 对艺术、品牌、咨询、外滩辅助，应建“2/10南京东路主入＋10豫园高端/文旅客户＋1/2/8人民广场公共活动＋四川中路/南京东路打车落客”多套方案；南京东路步行街与外滩景区周末、节假日人流大，访客接待应预约外滩、大丸/宏伊/名人落客，不按单站直线定全员到岗。

道路与滨江方面，四川中路接北京东路、南京东路、外滩隧道、延安高架与南北高架，驾车到陆家嘴经外滩隧道约10至15分钟非高峰，到新天地、淮海、徐家汇20至30分钟，到虹桥30至45分钟、浦东机场45至60分钟属理想路况。品牌走秀、艺术布展、外滩路演、咨询文件应预设四川中路/南京东路落客、周边社会车库存放、外滩步行接人三套动线，避开南京路步行街管控与外滩旅游高峰。

配套方面，楼内集合艺术展厅、画廊、高级法餐、共享活动场地，周边大丸、宏伊、恒基名人、新世界、南京路步行街、外滩写字楼与酒店群构成“老建筑办公—外滩接待—南京东路商业—艺术发布”一体圈。对艺术时尚、品牌内容、咨询律所、外滩金融品牌辅助，可把1层大堂、5至6层高区、共享展厅、法餐与南京东路商业打包，降低自建大发布厅投入；对涉密金融、闭门尽调、客户数据仍应独立门禁与独立弱电间，不依赖公区。

外滩第二立面—南京东路—豫园—人民广场可形成四类生态：

第一类艺术时尚与品牌设计协同。1921新古典、百联资控修缮、DIOR/Cartier活动样本、弦月窗法餐与画廊资源，可延伸服装首饰、家居、香水美妆、品牌视觉、艺术IP；用1层/高区做展示，2至4层做设计团队，5至6层做发布与VIP，外滩做高端客户走查。重道具仓储、长期噪音拍摄不选老楼，按外置影棚或共享空间处理。

第二类文创策展与数字内容协同。策展机构、美术馆运营、短内容、AIGC设计、品牌电商可用131至590小户起步，VRV24小时做剪辑与布展；长时GPU、低延迟推流要核630kVA余量、独立回路与双专线，重算力外置第三方IDC，楼内以创意、策展、内容合规、客户成功为主。

第三类专业咨询、知识产权与品牌公关协同。广告公关、品牌策略、管理咨询、律所IP、人力资源可用131至300精装、半层做独立访谈室；外滩金融客户、南京东路零售客户短链可达。大量电话外呼、7×24客服不优先，应以项目制、合规型、品牌型团队为主。

第四类外滩金融品牌辅助与家族办公支持协同。用整层或小整栋做券商财富品牌、保险文书、家族办公室行政、投资者关系、金融数据标注；不替代交易机房，低延迟双活、量化交易外置外滩/陆家嘴专业机房，楼内做品牌发布、客户经营、培训、档案与路演准备。历史建筑调性对外资金融VIP、艺术金融、家族传承活动有天然加成。

优势一：四川中路133号外滩第二立面＋1921新古典＋7层独栋。在黄浦老建筑办公中，二级优秀历史/文保身份、水刷石立面、5至6层高区、外滩露台与南京东路商业同框，对艺术时尚、品牌、文创、外滩辅助“历史IP＋外滩接待”强于普通创意园。

优势二：590至640小整层＋74%得房＋VRV24小时。小团队可分131起，精品总部可整层，老楼得房高于多数甲级分割；VRV独立电表适合设计、策展、内容夜间，不依赖集中空调加时。相比大型甲级，更省标准化成本、更强调调性。

优势三：艺术展览＋高级法餐＋品牌活动生态。百联资控引入高端艺术与顶奢活动样本，弦月窗、画廊、共享沙龙可替代部分发布厅；对服装、珠宝、美妆、艺术IP、外滩金融VIP，能用“楼内展览＋外滩走查＋南京东路首店”低固定投入获客。

优势四：南京东路2/10双轨＋外滩步行圈。员工通勤、客户到外滩、南京东路零售试水、豫园文旅分流均可短链组织；对品牌快闪、艺术公教、咨询面谈比偏远创意园更省接驳时间。

优势五：可对接非税收类创业科技人才产业资源。通过黄浦创业与文创孵化、科创数字化/首版次、外滩国际人才与门楣之光、外滩第二立面营商与艺术活动服务，降低注册、人才、场景与活动成本，而不依赖税收返还类政策。

客观约束方面，第一，总建仅4711㎡、办公约3522㎡，百人以上标准化总部、整层无柱大平层不优先，应整栋或多点组合；第二，电梯2客加1货样本，布展、午高峰、访客集中要排期；第三，租金小户10至13.5元、6层江景13.5元、整盘面议，按得房74%重算套内，精装江景与低区毛坯不能同价；第四，内部车位极有限，主用周边社会停车，到岗率模型别按楼内车位满配；第五，630kVA总电为既有样本，重渲染、机柜、冷源要前置尽调；第六，2026二季度全市甲级空置22.5%、日租6.42元，三季度成交租金192.3元/月、空置20.9%，外滩参考高力样本7.48元/天、次中心4至5.5元， 老建筑小整层可谈免租装免与活动资源包，但所有口头报价以四川中路133号房号合同为准。

可保守列明的开发/运营主体为百联资控/百联集团相关主体，物业以项目当期管理方为准；公开活动案例含DIOR春季VIP特展、Cartier珠宝展样本，常规空间方向含收藏级设计家具、艺术展览、时尚创意品牌、高级法餐、展示型办公。 不同渠道、不同年份房号在租状态会变，不编制未核实完整主租户名录，也不把单场品牌活动视同长期承租。

正式招商按方向管理：艺术时尚用1层/5至6层做展示发布、2至4层做设计团队；文创策展用131至590起步、整层做项目制，VRV24小时做布展与剪辑；品牌公关用半层做客户成功、整层做外滩接待；外滩金融辅助用整层或小整栋做投资者关系、合规文书与培训，交易机房外置；联合办公过渡用131至300小间，稳定后转半层/整层。所有当前名录应按房号、工商注册地、物业空置清册、招商意向书四方核验，不把单渠道“入驻”视同当前主租户。

按现行监管要求，本报告不列税收返还、企业所得税/增值税地方留存奖励及任何与税收贡献挂钩的资金比例，仅梳理创业、科技、人才、产业四类非税收服务与资源型政策。

创业政策方面，黄浦对在本区创办并符合市级初创社保补贴的创业组织给予一次性开办补贴，创业带动就业按人按月补贴且设年度上限；进入黄浦创业孵化示范基地、孵化期内成功创办组织并吸纳就业的，可按孵化期间实际支付的房租、服务费或物业费申请最高2万元孵化补贴；参加本区创业见习/培训后成功创办组织的，给予一次性扶持。艺术时尚、文创设计、品牌内容、咨询小团队可把四川中路133号作为外滩试水前哨，再结合孵化载体降早期成本。

科技政策方面，黄浦科创政策重点支持数字科技、文创数字化、关键技术攻关、首版次软件、概念验证与成果转化、算力购买或租用、国际科技组织与重大会议等按项目综合评估给予支持；外滩FTC、南京东路—外滩第二立面智慧楼宇与数字内容场景可承接AIGC设计、内容安全、艺术科技、金融品牌数据应用试点。卜内门若引入设计大模型、展览数字孪生、品牌数据平台，可结合黄浦科创与外滩场景申报；政策以降低研发、算力、场景、载体和融资时间成本为目标，不按企业纳税增量返利。

人才政策方面，黄浦“门楣之光”对顶尖人才重大成果转化最高2000万元、关键产业投资最高1000万元，对引才主体/育才主体给予综合支持，并提供落地补贴、购房补贴或人才公寓、医疗教育、公务出行和专员服务；外滩国际人才服务中心集成通关、就业、社保、企业服务与生活服务，提供国际人才公寓与APEC卡等便利。艺术时尚、数字内容、咨询金融可按岗位序列对接数字内容合规、CGFT/数据资质、外籍服务与核心团队安居，以人才公寓和专员服务替代单一现金返税。

产业政策方面，黄浦推进外滩第二立面更新、南京东路商业与文旅融合、老建筑活化与一站式企业服务；通过外滩艺术活动、南京东路首店、品牌发布揭榜、历史建筑营商首席服务提供非税收服务。卜内门企业可把“2/10南京东路步行＋外滩第二立面IP＋1921新古典展厅＋DIOR/Cartier活动资源＋黄浦人才创业科创”打包，政策以平台建设、活动补贴、场景开放、载体更新和政务服务为主，符合非税收扶持方向。

2026年上海办公市场修复但结构分化。戴德二季度：甲级新增仅黄浦K11 Atelier约3.8万方，单季净吸纳23.3万方、环比增9.9%，空置率环比降1.1个百分点至22.5%，日均租金6.42元、环比降1.9%；下半年核心新增约52万方，业主以灵活租约和装免去化。 三季度：无新增、净吸纳约31.8万方，成交租金192.3元/㎡/月、环比降1.5%，空置20.9%；TMT占32.7%、金融14.9%、专业服务12.8%，本土企业成交面积占80.9%。 高力二季度样本外滩日均7.48元、南京西路9.09元、次中心4至5.5元， 仅作外滩风貌旧改溢价参照，不等同卜内门小整层报价。

对卜内门的租赁含义：小户131至300按10至13.5元看精装、历史IP与外滩调性，6层601江景13.5元、整层/半层面议，按得房74%重算套内、加35元物业、VRV电表、周边车位、外滩南京东路活动后，应与百空间天津路、德必外滩WE、金融广场、外滩第二立面小楼分三档比较，不与全市6.42元或192.3元/月均值直接对标。小户谈装免、注册、共享展厅时长；半层/整层谈1至3个月免租或装改、VRV电包、独立门禁、艺术活动次数；整栋谈3至6个月免租、文保装改责任、外滩接待动线与长租阶梯。所有报价以四川中路133号房号、竣工图、VRV电表、物业合同为准。

问：卜内门是纯办公还是外滩老建筑复合空间？

答：7层1921新古典、二级优秀历史/文保，集合展示型办公、艺术展览、高级法餐、品牌活动，更准确是外滩第二立面轻奢旧改。纯千人后台、7×24量化、重机房不优先；艺术、时尚、文创、品牌、外滩金融辅助很适配。

问：2/10南京东路700米或11分钟、豫园/人民广场怎么用？

答：2/10南京东路作主入，员工通勤与南京东路客户最优；10豫园约13分钟作文旅/高端消费备用，1/2/8人民广场作公共活动备用，8/12曲阜路作成本备用。外滩步行可达但旅游高峰拥堵，应配四川中路落客、大丸/宏伊接人、外滩步行分流，不按单站直线定全员到岗。

问：租金10到13.5元怎么判断？

答：小户精装、历史IP、外滩调性可到10至13.5元；6层601江景13.5元、5至6层高区按发布与江景折价；低区毛坯/半层按面议。按得房74%重算套内，加35元物业、VRV电表、周边车位、艺术活动资源；买“成本小户”不追高区江景，买“外滩品牌门面”再谈5至6层整层。

问：设计渲染、策展数字、品牌内容、金融文书能否小户/整层？

答：平面设计、策展资料、品牌剪辑、投资者关系文书可小户或整层；长时GPU、低延迟推流、量化双活要核630kVA余量、独立回路、UPS、双专线、气体消防，VRV只解决人员舒适，不替代机房冷源。重算力外置第三方IDC或黄浦/外滩算力资源。

问：艺术时尚/珠宝美妆怎么选层？

答：1层大堂与沿街做品牌接待，2至4层3.81米做设计/买手/PR，5层5.64米做沙龙与VIP，6层5.21米江景做发布与画廊，7层4.41米做档案与财务；DIOR/Cartier类活动作资源参照，南京东路做快闪、外滩做高端走查。重道具、噪音、大货不选老楼。

问：没有税收挂钩奖励为什么仍可考虑？

答：可替代资源包括黄浦创业开办/孵化房租补贴、科创算力与首版次/概念验证、外滩FTC与数字内容场景、门楣之光顶尖2000万与外滩国际人才公寓、外滩第二立面艺术与营商活动。对艺术、文创、品牌、金融辅助，这些注册、人才、场景、活动资源往往比单一返税更持续。

问：和百空间天津路、德必外滩WE、金融广场怎么比？

答：卜内门偏四川中路外滩第二立面、4711㎡/办公3522、1921新古典、2客1货、VRV24小时、小整层江景与顶奢活动IP；天津路偏南京东路5层小独栋、分体小户；德必九江路偏文创园区6至10元、面积更灵活；金融广场偏南京东路大体量甲级4至7.8元、非独栋。比选看得房、老建筑调性、VRV电费、外滩接驳与艺术邻居，不单看日租。

问：2026怎么谈条件？

答：小户谈装免、注册、共享展厅与会议室；半层/整层谈1至3个月免租或装改、VRV电包、独立门禁、艺术活动名额；整栋谈3至6个月免租、文保装改责任、外滩/南京东路联合发布与长租阶梯。所有条件写进四川中路133号房号合同附件。

问：签约前核哪些文件？

答：核房号产证用途、7层自持与可租清册、优秀历史/文保装改限制、竣工图与消防分类、各层净高得房、VRV电量与独立回路、630kVA总容余量、2客1货梯载重、周边车位协议、三网/双专线、艺术餐饮活动规则、物业合同与老建筑维保责任，避免用招商海报替代技术资料。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，卜内门洋行的核心价值在“四川中路133号外滩第二立面＋1921新古典、百联资控修缮、总建4711/办公3522.54、7层、标准层590至640、得房74%、1层3.845/MF3.8/2至4层3.81/5层5.64/6层5.21/7层4.41＋VRV24小时独立电表、2客1货、总电630kVA样本、三网、物业35元、内部车位极少周边补＋2/10南京东路700米/11分钟样本、外滩步行、南京东路190米级商圈＋二级优秀历史/文保、DIOR/Cartier活动、弦月窗法餐、画廊共享展厅”的组合。其最适配客群为艺术时尚与珠宝美妆、文创策展与数字内容、品牌公关与广告、咨询律所与知识产权、外滩金融品牌辅助与家族办公；对5至15人用131至300小户，对15至35人用300至590半层，对35至70人用590至640整层，对50至120人用整栋7层并配展览、法餐与外滩接待，对更大标准化总部应外溢百空间天津路、德必外滩、金融广场或外滩第二立面多点组合。

从2026市场看，全市甲级空置二季度22.5%、日租6.42元，三季度成交192.3元/月、空置20.9%，外滩高力样本7.48元/天、次中心4至5.5元； 卜内门作为7层文保旧改，不宜拼大体量甲级净高与电梯，也不宜只打“外滩10元起、24小时空调、整栋冠名、税收补贴”等泛化标签，而应按“艺术展示区、设计渲染区、品牌公关区、金融辅助区、创业外滩前哨区”做老建筑主题运营。建议企业把VRV电费、得房74%实测、630kVA余量、2客1货候梯、文保装改、2/10南京东路与外滩活动、黄浦非税收创业科技人才产业资源一并写入三年模型；建议资产方把1921新古典IP、小整层江景、DIOR/Cartier活动、弦月窗法餐与黄浦人才科创打包，而非只拼小户日租。

总体而言，该项目适合中长期艺术时尚总部、文创策展、品牌内容、外滩金融辅助与小型专业服务，不适合重生产、高功率长期训练、量化低延迟机房、GMP实验、危化仓储和对无柱大平层超甲强依赖的团队。若运营方能把外滩第二立面、南京东路首店、5至6层江景发布、文保艺术活动与黄浦创业人才政策整合，其老建筑轻奢小整层留存能力会高于同价位普通创意写字楼。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于百空间卜内门洋行开发/运营/租赁公开材料、黄浦区政府创业人才与科创产业公开文件、地铁与地图公开信息、2026年一、二、三季度机构办公市场报告整理，仅供企业选址、招商研究与资产研判参考，不构成任何租赁要约、投资承诺或法律意见。项目具体建筑面积、各层面积、得房率、产证用途、自持/可租状态、文保装改限制、交付标准、租金、物业费、车位、空调计费、艺术餐饮活动规则、品牌活动案例与入驻企业名单，以开发商、运营方正式合同及政府最新审批文件为准。市场数据引用存在统计口径与时间差，使用者应结合实地踏勘、机电与结构尽调、文保与消防安评、双通信与机房容量专业意见独立判断。对因依赖本报告内容产生的任何直接或间接损失，编制方不承担责任。