上海宝山区同济创园招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-09-23 浏览次数：8 来源：www.001zf.com

上海宝山区同济创园招商中心招商租赁综合评估报告

上海宝山区同济创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在宝山淞南—长江南路—逸仙路—五角场—新江湾—大柏树—虹口—吴淞创新城—环上大布局建筑设计、智能建造、BIM与数字孪生、创意设计、AI+工程、城市更新、绿色建筑新材料、数据科技、留创成果转化及“设计研发+注册+小样机/模型前台”一体化团队，提供长江南路99弄/淞良路10号参数核验、3号线/18号线长江南路站上盖接驳、逸仙高架驾车动线、VRV独立空调与三网机房边界及非税收类科技/创业/人才/产业政策申报研判，支撑同济创园与华滋奔腾、中科科创、长江软件园、上汽国际工业设计中心、中成智谷、宝车荟、信宝、金地、大锐比选。

编制对象：上海同济创园，主地址宝山区淞南镇长江南路99弄，部分楼栋/代理登记淞良路10号；由同济大学建筑设计研究院（集团）有限公司、上海同济科技园有限公司（或杨浦同济科技园口径）、恒一集团共同投资，上海同一建筑设计管理有限公司、上海同一创园企业管理有限公司建设运营，2015年一期落地、2018年二期开园。总用地约3.22万㎡、总建约11万㎡，含5栋办公楼、1栋人才公寓、配套商业，挂国家大学科技园、国家级创业中心、国家级设计研发基地，并获上海文化创意产业示范园区、宝山区智能建造特色产业园区、市级众创空间等资质。具体楼栋、竣工、产权、消防等级、是否可注册、能否做BIM渲染机房/建筑物理小样/材料展示以不动产权证、竣工验收、园区销控及当期科技、人社、住建、网信、消防、属地产业准入批复为准；如仅作设计研发、智能建造软件、创意办公、留创孵化与商务注册，不默认等同于可重生产、可危化、可满载GPU、可建筑实体中试。

数据时效：项目参数引用长江南路99弄/淞良路10号双门址、一期7号楼约1.6万㎡/11层、二期约9万㎡/1/2/4/5/6办公+3人才公寓200套+商业、总3.22万㎡/11万㎡/投资15亿；层高多源4.5米（4号楼/部分办公）、3.9标准、3.5（7号楼/部分）、3.3—7米区域跨度、焦点1.93—3.48元/均2.5—2.98、物业15.8、车位500—700或500/600元、VRV/大金VRV/分体24h、三网、电梯3—4客+1货或按楼分组、得房70%—75%、可租94—1300㎡及175—247主力/1300整层；交通引用3/18长江南路百米级/127米、10新江湾约1.6km、逸仙高架、713/751/159/52/552/726/728/883/宝山36等；入驻引用同济设计院体系及同济建设、同济室内、同济城建投资、启东水利市政、江苏华电等16家建筑相关样本、运营稿“400家/入驻率80%/自持60%+”；政策引用宝山先投后股2025—2026征集（技术领先、3年里程碑、注册资本100万以上、落地宝山）、留创21条（场租免减方向、先投指导最高1000万、见习最高4500、博士后、樱花卡、落户绿色通道）、宝山2026营商环境（宝易贷、随申融、樱花卡、零百千、海聚英才、科创杯）。租金、物管、电费、可租房号、装改以同济创园招商中心现行报价为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

上海宝山区同济创园｜项目介绍

同济创园位于宝山淞南长江南路99弄，部分房源登记淞良路10号，处逸仙路—长江南路—外环S20设计科创带，3号线/18号线长江南路站上盖或百米级步行。东接杨浦新江湾/五角场同济、复旦、上财与建筑设计客户，南望虹口大柏树/北外滩工程咨询与法务，西连吴淞创新城与滨江更新，北接南大数智、环上大新材料与宝山高新园智造。园区以“同济设计院龙头+智能建造+文创科创”为主轴，做建筑设计、BIM、城市更新、绿色建筑、结构景观室内、工程数据、AI+设计、留创成果转化；不是高层纯甲写、不是工业上楼、不是油泥/钣喷/重中试园。

与华滋奔腾（逸仙路2816的24层5A、互联网/通信/金融/双碳SaaS）、中科科创（长江南路7层轻载文创科创）、长江软件园（长江南路180的6层软件/物联网/AI）、上汽国际工业设计中心（逸仙路3000汽车ID/油泥/双馆）、中成智谷（长江路258工业遗存、广告/家居/秀场）、宝车荟（军工路5169汽车展示金融）、信宝/金地/粤浦（104/工业上楼/智造中试）、大锐（真陈路生物药/IVD）相比，同济创园核心卖点是“长江南路双轨上盖+同济设计院产业龙头+智能建造/文创双资质+人才公寓”。对建筑设计院分部、BIM/数字孪生、智能建造软件、城市更新咨询、绿色建筑新材料研发前台、创意设计、留创工程AI、高校成果转化适配度高；对满架GPU训练、机加工、危化、GLP、钣喷、建筑实体重载中试不优先，重中试/材料量产可外租信宝/金地/粤浦/环上大/专业检测。

上海宝山区同济创园｜项目参数

建筑与规模方面，总用地约3.22万㎡（约48.3亩）、总建约11万㎡（地上面+地下），一期7号楼约1.6万㎡/11层，二期约9万㎡，含1/2/4/5/6办公楼、3号人才公寓200套、配套商业，办公/公寓/商业约12:3:1；代理单楼（如淞良路10号/7号楼）另列建面约1.58万㎡、11层、52户，看房按“长江南路99弄/淞良路10号—楼号—楼层—房号”拿竣工图与不动产证，不把11万㎡总建当可租面积。可租多渠道列94—1300㎡，175—247㎡主力、整层约1300㎡，部分渠道按楼栋整层异于1300；SOHO/4-5号、标准办公1/2/7号、独立办公6号、人才公寓3号分开销控。

层高与承重方面，多源列4号楼4.5米、7号楼/部分3.5米、标准层3.9米、焦点列部分3.3—7米、办公室内4.5米可改LOFT；得房约70%—75%。公开渠道未统一披露每层公斤级承重，11层/多层办公默认轻载设计；BIM工位、设计制图、AI轻推理、材料样品展示、留创研发可直接落位，满载渲染机群、大UPS、建筑物理重型设备、材料力学大样机需按房号结构书与电力余量复核。高层不按工业上楼设计，举升、三坐标、反应设备、油泥大批样不纳入默认配置。

机电与机房方面，空调多源VRV/大金VRV/分体24h独立控制、按电费或合同计量；网络电信/联通/移动三网。BIM渲染、数字孪生、AI审图、设计云桌面应单申双运营商、UPS、增容、独立弱电间；配电总容各渠道未统一披露，高密渲染、大模型训练、建筑能耗大数据满架不按“VRV独立空调”默认可放，需园区技术书+供电增容+消防联动。人才公寓、商业、办公三业态用电分开核算，7×24机房补冷单独谈。

电梯与物流方面，多源列3客1货、4客1货或按楼分组，11层/多层以客梯为主；建筑模型、材料样板、服务器小机柜、会议物料提前核轿厢尺寸、货梯时段与长江南路卸货区。纯货运不依赖3/18，走逸仙—长江南路—园区地下/地面转货。

物业与配套方面，物业多源上海同一/新世纪/同一创园体系按楼分签，招商口径15.8元/㎡·月；车位多源500—700个整体、单楼代理500个/600元，按房号销控。租金多源1.93元起、焦点1.93—3.48/均2.5—2.98、必屋客3—3.5、快租3元起，价差来自楼号、楼层、4.5/3.5层高、精装/毛坯、是否靠近长江南路站。配套列人才公寓200套、商业街区、食堂/大米先生、星巴克、全家/京东便利店、德克士、红磡、图文、银行、尚优里乐坊，周边淞南商业补充。正式租赁不把单套1.93/2.5底价替代“15.8物业+VRV电费+增容+三网+UPS+车位+人才公寓+装改”的TCO。

上海宝山区同济创园｜交通优势

轨道交通方面，3号线/18号线长江南路站多源“上盖/车行桥人行桥直达/百米级/127米”，按1/2/4/5/6/7栋大堂分别实测； 3号线串宝山/虹口/静安/徐汇，18号线串宝山/杨浦/浦东，10号线新江湾城约1.6km作杨浦高校补充。设计院分部、BIM团队、智能建造软件、留创工程AI走长江南路步行最稳；建筑模型、材料样板、服务器不依赖地铁，走逸仙—长江南路卸货。

道路与驾车方面，紧邻逸仙路高架，接殷高西路/场中路/中环/外环S20，资料口径到人民广场约30分钟、虹桥约35分钟、五角场/新江湾/大柏树短途；对杨浦同济复旦甲方、虹口北外滩设计招标、静安融资、浦东云厂商、吴淞/南大/环上大成果中试均便利。重材料、重模型、危化样品不优先本园，走外环转信宝/金地/粤浦/环上大。

公交与慢行方面，周边713、751、159、52、552、726、728、883、宝山36等十余条覆盖淞南/高境/新江湾/大柏树/五角场/张庙；员工来自淞南、高境、新江湾、五角场、大柏树、虹口、吴淞，应分别测“3/18长江南路步行”“10新江湾骑行”“逸仙自驾”“公交接殷高西路/淞发/南泗塘”多条路径。南大、吴淞创新城、大吴淞启动区仅作中长期协同，不按已全通承诺。

上海宝山区同济创园｜区位介绍

项目处宝山“南门户”淞南M3科创走廊，国家大学科技园与智能建造特色园叠加，北接南大通用智能/机器人、环上大新材料、宝山高新园智造，东接杨浦同济/复旦/上财建筑与AI，南接北外滩工程咨询、虹口数字文创，西接吴淞创新城城市更新与双碳材料。园区以“建筑设计+智能建造+BIM+留创转化”为主轴，承担方案设计、施工图分院、BIM协同、城市更新咨询、绿色建筑评估、工程数据软件、AI审图原型、高校成果注册与政策申报前台；高密渲染、材料力学大样、建材量产、危化、GLP外协信宝/金地/粤浦/环上大/专业检测。宝山2025—2026先投后股、智能建造特色园、留创21条、樱花卡与宝易贷可服务BIM、数字孪生、绿色材料、留创工程AI，但均按申报评审，不写保底返税。

因多源参数差异大（99弄vs淞良路10号、4.5/3.9/3.5/3.3—7层高、3客1货vs4客1货、物业15.8单口径但车位500/600/700、租金1.93—3.48/3—3.5），不以“同济+双轨上盖+设计园”名称替代“楼号净高+承重+VRV计费+配电增容+三网+长江南路实际出口”的综合TCO。对10—50人设计小组、20—80人BIM/智能建造、10—60人创意/留创、50—200人设计分院与工程软件总部，可形成“长江南路99弄研发—环上大/信宝中试—南大/吴淞材料场景”的短名单。

上海宝山区同济创园｜项目竞争核心优势

第一，长江南路3/18上盖，设计团队通勤与甲方接洽双便利。百米级/127米到双轨，逸仙高架直连五角场/北外滩/静安/虹桥；相比远郊设计产业园更适高频甲方汇报、同济复旦校招、BIM协同会议，相比陆家嘴/北外滩甲写更适“设计院分部+人才公寓+模型样板”。

第二，同济设计院龙头与智能建造全链条。公开生态含同济设计院体系及同济建设、同济室内、同济城建投资、启东水利市政、江苏华电等16家建筑相关企业，运营稿称入驻超400家、入驻率80%、自持60%+；对BIM、绿色建筑、结构、景观、室内、市政、项目管理的分包与业主协同强于通用写字楼。智能建造特色园、国家大学科技园、市级众创、文创示范四资质叠加，可做大院分部、初创设计、留创工程AI双向引流。

第三，4.5米大层高与1300整层适配设计展示。4号楼/部分办公4.5米可LOFT、模型架、材料样板、BIM大屏；3.5—3.9标准层做制图、审图、造价、合同；1300整层做设计分院、数字孪生中台；人才公寓200套降低异地团队与留创青年安居成本。比纯6层软件园更偏建筑物理空间，比老厂房更偏甲级设计交付。

第四，VRV独立+三网+15.8物业可做7×24设计机房。VRV/大金独立空调24h、电信联通移动三网，BIM渲染、设计云桌面、AI审图小集群可单房增容；相比中央空调甲写更适设计师加班与出图高峰。但高密GPU、大存储、建筑能耗大数据仍要单独电力与消防气体，不把“独立空调”当IDC。

第五，承压期可谈设计小户与留创孵化包。2025—2026办公承压期可谈94—247㎡精装设计间、整层BIM、双网机房增容、人才公寓配租、留创先投辅导；但建筑实体样机、建材化学检测、钣喷模型、危化不按设计合同打包，必须外协环上大/信宝/专业检测并单独环保安评。

上海宝山区同济创园｜项目入驻代表企业及产业生态

按公开可核样本分层，不虚构全园名企：投资与运营主体列同济设计院集团、上海杨浦/同济科技园、恒一集团、同一建筑/同一创园；建筑与设计生态列同济建设、同济室内设计、同济城市建设投资、启东水利市政、江苏华电项目管理等16家建筑/节能/建材研发样本，运营稿总体“400家/入驻率80%”；智能建造与BIM、绿色建筑、城市更新可作为主导招商标签，文创与AI+工程按市级众创、文创示范做补充。产业协同建议：建筑设计分院用1/2/7标准层+1300整层做方案/施工图/BIM；智能建造软件用4.5米层做数字孪生大屏、小渲染机群，高密训练外租IDC；绿色建筑新材料做样品展示前台、力学/化学中试外租环上大/信宝；创意设计用低区精装+文创配套；留创工程AI用94—247㎡+先投/高企/留创场租；人才公寓配设计驻场与异地研发。危化建材、满架GPU、GLP、钣喷、重载样机不优先单址。

上海宝山区同济创园｜区域非税收类扶持政策概要

按淞南—国家大学科技园—张江宝山园—留创体系及2025—2026公开框架，企业可关注以下非税收挂钩方向：

科技成果转化与先投后股：宝山先投后股面向海内外高校/院所/企业成果转化，要求技术国际国内领先、有明确商业化路径和原则上3年里程碑、社会资本有跟投意愿，承担企业注册资本100万元以上、团队立项落地宝山；智能建造、BIM数字孪生、绿色建筑新材料、城市更新AI可把专利/软著/工法、原型、同济场景试点与租约装改绑定，不按固定返还比例承诺。大学科技园/众创空间可协助做项目筛选、知识产权与先投申报辅导，不以立项结果作租约保底。

创新主体与产业平台：园区挂国家大学科技园、国家级创业中心、设计研发基地，并获智能建造特色园、市级众创、文创示范；企业可关注高企培育、科技小巨人、研发机构、技术创新中心、概念验证、建筑工业化与绿色建材等年度指南。具体资金按项目评审、合同与绩效申请，不写按注册资本或营收固定补贴；BIM、智能建造、城市更新课题应结合宝山智能建造特色园与环上大/南大协同申报。

创业与留创服务：留创21条对来宝山创业的留学生，在留创基地或苗圃范围内按实际情况给予一定场租或房租免减；提供先投后股申报指导，立项通过后经审核可给予最高不超过1000万元政策资金扶持；见习最高4500元/月、博士后创新实践与“超级博士后”叠加、樱花卡健康子女体育、落户绿色通道、高级职称直通车。同济系留创工程AI、智能建造海归、绿色材料留学团队可先按留创/大学科技园资格申报；普通设计租赁不直接自动享受留创场租，应单独按园区与人才局资格审核。

人才与综合服务：宝山2026营商环境推“线上+线下”融资、推广“宝易贷”等产业导向融资、随申融线下站；人才“樱花卡”全周期、零百千安居、青年科学家社区、海聚英才与科创杯；人才贷、创业保险、见习/博士后按当年公告。所有项目/人才资金按申报、审查、认定、绩效评价拨付，不写按纳税固定配套，不引用《公平竞争审查条例》及税收挂钩返税内容；招商旧稿“按租金比例返、按税收免物业、固定装补比例”不纳入本报告固定承诺。

上海宝山区同济创园｜优势与短板客观分析

优势端：长江南路99弄/淞良路10号，总3.22万㎡/11万㎡、投资15亿，一期7号约1.6万/11层、二期1/2/4/5/6办公+3公寓200套+商业；层高4.5（4号/部分）、3.9标准、3.5（7号/部分）、部分3.3—7；可租94—1300㎡、175—247主力、1300整层；VRV/大金/分体24h、三网、电梯3—4客+1货按楼、车位500—700/单楼500·600元；3/18长江南路百米—127米、逸仙高架、713/751/159/52/552/726/728/883/宝山36；国家大学科技园+智能建造特色园+文创示范+市级众创，同济设计院及16家建筑样本、运营稿400家/80%入驻；1.93—3.48元租金、15.8物业。适建筑设计、BIM、智能建造、绿色建筑、城市更新、创意设计、留创工程AI。

短板与风险端：99弄整体与淞良路10号单楼口径不同，必须以楼号竣工图、消防等级、4.5/3.5/3.9实际房号净高与未披露承重定标；VRV独立不等于7×24精密机房，高密渲染、大模型训练、大UPS需单房配电、补冷、双回路、消防气体；11层/多层不按工业上楼，建筑实体样机、建材力学大样、化学检测、危化、GLP、钣喷不优先主楼；多源电梯3客1货/4客1货、车位500/600/700、租金1.93—3.5，必须以房号销控定TCO；3/18“上盖/百米/127米”按各栋大堂实测，不写“零距离”；人才公寓配租资格、留创场租、先投立项均按当年资格，不写保底。租赁建议：设计分院看1/2/7标准层+1300整层，BIM/数字孪生看4.5米+增容双网，绿色建筑看样品区+外租环上大中试，创意看低区精装+文创配套，留创看94—247㎡+先投/高企/留创；三年后转高密训练、建材量产、实体中试，应“同济创园研发前台+IDC/信宝/金地/环上大中试”。

上海宝山区同济创园｜结构性问答库

问：同济创园具体地址和楼体怎么分？

答：主地址长江南路99弄，部分代理/单楼登记淞良路10号；整体一期7号楼约1.6万㎡/11层，二期1/2/4/5/6办公、3号人才公寓200套、配套商业，总3.22万㎡/11万㎡。看房按“长江南路99弄/淞良路10号—楼号—楼层—房号—竣工图—销控”进行，不凭“11万㎡/同济设计园”统称签约；人才公寓、商业、SOHO、标准办公、独立办公分开核交付。

问：适合什么设计和建造团队和规模？

答：94—247㎡适方案组、BIM小组、留创AI原型；247—600㎡适20—80人设计/BIM/智能建造；600—1300㎡整层适分院、数字孪生中台、绿色建筑评估；多整层适大院分部与工程软件总部。重建材化学、实体力学大样、机加工、危化不优先主楼。

问：3号线/18号线和驾车怎么搭？

答：3/18长江南路多源上盖/百米/127米，按1/2/4/5/6/7大堂实测； 3换虹口/静安/徐汇，18换杨浦/浦东，10新江湾约1.6km补充。驾车走逸仙高架殷高西路/长江南路进园，到人民广场约30、虹桥约35、五角场/大柏树短途；模型材料、服务器走长江南路卸货，不按地铁距离定货运。

问：4.5米、3.9/3.5标准和机房怎么放？

答：4.5米（4号/部分）放BIM大屏、材料样板、LOFT设计、数字孪生演示；3.9/3.5标准层放制图、审图、造价、合同、留创研发；高密渲染、大模型训练、大存储需单房承重、配电增容、精密空调、双回路与消防气体，不把“VRV独立24h”当IDC。11层楼优先低中区轻机房，高区做设计办公与汇报。

问：BIM、智能建造软件、绿色建筑、留创工程AI分别怎么合规？

答：BIM/智能建造用4.5或标准层做协同平台、小渲染、IoT样板，高密训练外租IDC；绿色建筑做材料样品与能效评估前台，力学/化学中试外租环上大/信宝/专业检测；留创AI用94—247㎡做原型，接先投后股、高企、留创场租与大学科技园辅导。装改拿园区技术书及住建、网信、消防、电力适用审批。

问：2025—2026承压期租金怎么谈？

答：多源1.93元起、焦点1.93—3.48/均2.5—2.98、必屋客3—3.5、快租3元起，物业15.8；小户可谈精装设计间、留创孵化包，整层可谈BIM机房增容、双网、人才公寓配租、会议共享；不以1.93/2.5底价替代“15.8物业+VRV电费+增容+UPS+三网+车位+公寓+装改”的TCO。

问：做设计分院、BIM外包、智能建造、城市更新、留创分别注意什么？

答：设计分院锁1/2/7标准层+1300整层、甲方会议与图档安全；BIM外包锁4.5米+双网+渲染增容；智能建造锁数字孪生大屏、小样机、接环上大中试；城市更新锁低区精装+政府/甲方接洽动线；留创锁94—247㎡+先投/高企/留创场租。所有装改按房号电力、空调、消防、网络复核。

问：大学科技园/智能建造/留创政策会不会返税或保补贴？

答：不会。报告仅列非税收类：先投后股按技术领先、3年里程碑、注册资本100万以上、落地宝山；智能建造/高企/众创按年度指南；留创场租免减方向、先投指导最高1000万、见习最高4500、博士后、樱花卡按资格；宝易贷、随申融、海聚英才、科创杯按方案。租约不得写“按纳税比例返还”“必拿固定金额”，不引用《公平竞争审查条例》及税收挂钩返税；旧稿“租金按比例补、税收免物业”不采。

问：和华滋、中科、长江软件、上汽、中成、信宝、金地怎么分？

答：华滋=逸仙2816高层5A互联网/通信/金融/双碳，中科=长江南路7层轻载文创科创，长江软件=长江南路180软件/物联网/AI，同济创园=长江南路99弄/淞良路10设计+智能建造+BIM+人才公寓；上汽=汽车ID/油泥，中成=广告/家居/秀场，信宝/金地/粤浦=104中试智造，大锐=生物药。纯设计/BIM/智能建造/留创工程选同济创园，纯软件选长江软件/中科，重中试选信宝/金地。

问：二房东/多代理如何避坑？

答：优先同济创园招商中心或一级代理函；核查长江南路99弄/淞良路10号楼号竣工图、消防等级、4.5/3.9/3.5房号净高与承重、VRV/大金计费与7×24补冷、单房配电与双网、3客1货/4客1货轿厢与模型卸货、车位500/600/700及费用主体、人才公寓配租资格、大学科技园/智能建造/留创资格、物业合同主体（同一/新世纪/同一创园按房号）；不把“双轨上盖零距离、11万㎡全可渲染、设计园可建材中试、先投必过、按税返租”口头承诺写进合同。BIM机房重点看增容、精密空调、消防气体、货梯时段，不按代理效果图签长租。

问：三年从10人BIM扩到200人设计智能建造总部怎么预留？

答：初期94—247㎡做原型与出图，成长期整层600—1300㎡做BIM/智能建造中台，总部期多楼组合做“方案+施工图+BIM+AI审图+绿建+财务人事”；若三年后加高密训练、建材力学大样、化学检测、实体中试，应同步在同济创园留研发前台，外租IDC/环上大/信宝/金地。预留按房号配电、空调冷量、货梯、三网、模型卸货各30%—50%余量。

上海宝山区同济创园｜梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，同济创园应定位为“长江南路99弄/淞良路10号、3/18双轨上盖、同济设计院龙头、智能建造+文创科创、4.5米大层高与人才公寓配套的大学科技园型设计研发载体”，而非高层纯甲写、非IDC、非工业上楼、非危化/重中试园。其最适配六类企业：一是建筑设计分院与全过程咨询，用1/2/7标准层、1300整层做方案/施工图/造价/甲方协同，接同济设计院生态；二是BIM与数字孪生，用4.5米层做协同平台、大屏、小渲染，高密训练外租IDC；三是智能建造与工程AI，用标准层做审图、进度、安全、能耗算法原型，中试外租环上大/信宝；四是绿色建筑与新材料前台，用样品区做保温/幕墙/低碳评估，力学化学外租专业检测；五是创意设计与城市更新，用低区精装+文创商业做室内、景观、历史建筑、展陈；六是留创工程AI与高校转化，用94—247㎡做原型，接先投后股、高企、留创场租、樱花与大学科技园服务。

风险把控建议把八项写进选址评分卡：长江南路99弄/淞良路10号楼号竣工与消防、4.5/3.9/3.5房号净高与未披露承重、VRV/大金计费与7×24机房补冷、3—4客1货及模型卸货、三网/双运营商/UPS/增容、15.8物业与500/600/700车位及人才公寓TCO、3/18长江南路按栋大堂实测、先投后股/高企/智能建造/留创非固定化申报。2025—2026承压期具备设计小户、整层BIM、双网机房、人才公寓议价空间，但不应以单套1.93/2.5元底价替代“15.8物业+VRV电费+增容+UPS+三网+车位+公寓+装改”的综合成本；若三年转向满架GPU、建材量产、实体力学/化学中试、危化，应“同济创园研发+IDC/环上大/信宝/金地中试”。总体结论：同济创园适合作为建筑设计、BIM、智能建造、绿色建筑、城市更新、创意设计、留创工程AI及10—200人设计型企业的首选短名单；不适合作为纯满架IDC、重厂、危化或GLP单址方案。

免责声明

本报告基于同济创园长江南路99弄/淞良路10号公开资料、澎湃/界面一期1.6万㎡与二期9万㎡/5办公+3公寓+商业/400家80%入驻、优楼长江南路99弄3.22万㎡/11万㎡/4.5或3.5层高/VRV/三网/500—700车位/15.8物业、焦点1.93—3.48/均2.5—2.98/94—1300㎡/175—247主力/1300整层、乐租/快租/淘楼淞良路10号7号11层/4号4.5/7号3.5/VRV/3—4客1货/500车位/600元/15.8、必屋客127米/11万㎡/1300整层/大金VRV/15.8、 3/18与逸仙/713/751/159/52/552/726/728/883/宝山36资料、宝山先投后股2025—2026征集、留创21条、宝山2026营商环境整理，仅用于企业选址研究与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。各房号可租面积、租金、物管、电费、车位、层高承重、空调冷量、配电、电梯吊装、楼栋层数、竣工标准、入驻企业名单、地铁接驳距离和政策资助标准可能随权属、交付标准、同一/新世纪/同一创园物业主体调整、代理规则及政府文件变化而调整。企业在签约前应独立开展产权与授权核查、BIM/AI机房与消防合规、结构承重与电力技术尽调、智能建造/绿色建筑/留创政策资格评估和法律审查。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。

上海宝山区同济创园招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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