报告用途：为拟在宝山高新园区南部—南大智慧城—环上大—普陀桃浦外围布局人工智能与智能硬件、精密智能制造、机器人核心零部件、医疗器械与生命科学、集成电路/新材料小中试、检测认证及“研发+轻生产+中试+总部展示”一体化团队，提供山连路168号104可环评、工业上楼、首层6—6.8米/1—2吨与标准层5米/500—800kg核验、3—4吨货梯与吊装口、S20丰翔接驳及非税收类科技/产业/人才政策申报研判，支撑金地威新宝山科创园与城工、信宝、容大、慧丰、大锐、U谷1号比选。

编制对象：金地威新·宝山科创园（宝山科创中心），公开地址宝山区大场镇山连路168号、业绩路与山连路交叉口，金地威新自持运营，继宝山智造基地后布局宝山第二个产业园项目，立足宝山高新园区核心区，按“研发+生产+制造”高标准产研载体组织。 具体楼栋、竣工、产权、104/消防等级、环评类别、安评能评、丙类属性以不动产权证、竣工验收、园区销控及当期环保/消防/应急管理批复为准。

数据时效：项目参数引用金地威新2026招商服务中心公开稿、优楼/有楼/01cbd/顺企/厂房信息网2026房源；交通引用山连路168/S20外环/15丰翔/7祁华/11南翔/规划26·31业绩路及虹桥浦东枢纽口径； 政策引用宝山“先投后股”2025征集、张江宝山园2025—2026方案、创新联合体/概念验证/高企梯次与人才新政25条/三江英才/樱花卡/伴飞公开框架。 租金、物管、电费、可租房号、货梯与装改以金地威新宝山科创园招商中心现行报价为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

金地威新·宝山科创园位于宝山区山连路168号，处宝山高新园区南部核心、宝山—普陀—嘉定三区交汇、南大智慧城西北衔接带，东接环上大、南接桃浦智创城、西接南翔、北接顾村与宝山超能新材料。整体占地33231㎡、总建91743㎡，1栋分层厂房+5组双拼单元（公开口径6栋11单元/5栋11单元按销控表述），定位“人工智能+智能制造+生物医药”战略新兴产研园，做工业上楼、可环评、可轻中试、可小批量制造与总部展示。

与城工科技绿洲（临港系8高层+22独栋中试）、信宝科创（丰翔路1302 C/D重厂房）、容大中心（丰翔路888总部轻研发）、慧丰（园庆路/金汤宅新能源材料双区）、大锐（真陈路918生物药/IVD专精）、U谷1号（振园路7.2米智造上楼）相比，金地威新核心不是纯甲写前台、不是大独栋重厂，而是“金地自持物管+山连路168+首层6—6.8/1—2吨+3—4吨货梯+130W/㎡配电+800米S20”的标准化智造上楼载体。对AI硬件、机器人零部件、精密仪器、医疗器械装配、生物小试、集成电路封装测试小线、新材料表征小中试、检测认证适配度高；对重危化大批量、纯静安高频拜访、GLP全项、商业化大批量药产不优先，重产量可转信宝/慧丰/超能/专业园。

建筑与规模方面，占地33231㎡、总建91743㎡；1#分层厂房8层、整栋约9821.04㎡；2-1/2-2双拼8层、整栋约13051.36㎡；2-3/2-4双拼9层、整栋约14682.78㎡；3-1/3-2双拼5层、整栋约16646.20㎡；4-1/4-2双拼5层、整栋约16127.35㎡；5-1/5-2双拼5层、整栋约12522.95㎡；整体可分割约800—17000㎡。 企业按“园区—楼栋—单元—楼层—房号”拿竣工图与不动产证，不把9.17万㎡总建直接当可租面积；代理旧稿有8.4万/8.3万可租、1227—16000㎡等口径，签约前以金地销控为准。

层高与承重方面，官方统一：首层6—6.8米、标准层5米；首层承重1000—2000kg/㎡，标准层500—800kg/㎡，其中2—3层常按800kg、4层及以上常按500kg复核。 1#分层适8层研发/轻产混合，双拼5层适器械/AI硬件/精密装配，双拼8—9层适“下层中试+上层研发质量”。首层6.8米可放精密机加工、机器人装配、医疗器械调试、生物通风小线、材料小反应；标准层5米适开放研发、SMT小线、检测台、会议与样品库；500kg楼层仅放轻仪器、办公、LIMS/算法，不放大吨位机架。承重按房号结构书锁定，重载设备做减震基础，不把“首层2吨”套用全楼。

机电与实验方面，官方配130W/㎡高容量配电，满足AI机房小批、医疗器械调试、生物小中试、材料设备用电； 具体单房增容、UPS、双回路、纯水、工艺冷冻、空压、排风橱、废液间、危化小库、气体钢瓶间以房号设计与环保/消防批复为准。AI硬件核GPU小机房与双运营商，医疗器械核ESD、照度、灭菌外包动线，生物医药核通风/纯水/废液/生物安全，集成电路核洁净小间与防微振，新材料核排风/粉尘/溶剂废液。130W/㎡为园区高标口径，不代表每房号可满载，增容按金地技改流程。

电梯与物流方面，客货分离，货梯3—4吨，部分房源列3吨+4吨各一部、部分双拼列2台3吨； 每层配专业吊装口、设备平台，首层独立装卸，园区人车分离。AI样机、机器人本体、医疗大型设备、生物培养罐、材料压机应提前锁货梯轿厢、开门尺寸、吊装口、卸货平台与地下车库转货；纯办公小户不按“全园3—4吨”测算。

物业与配套方面，金地自有物业团队运营，规划食堂、便利店、咖啡吧、会议中心、企服中心，智慧园区+绿色能源/光伏/储能方向； 车位代理旧稿列约615个，实际以销控为准；周边金地草莓社区、乐城活力社区、上大生活区、南大人才公寓可补租住，山姆/万象汇/聚丰/南翔印象城做商务配套，仁济宝山/华山宝山做医疗配套，丰翔智秀公园做生态配套。 租金代理口径差异大：优楼1.1元起、部分标准1.7元，01cbd1.2元起，顺企按承重0.5吨1.2元/0.8吨1.3元/独栋1.38—1.4/首层1.8/首二组合1.45，厂房信息网0.95元起、0.95—1.5区间，张江分园稿1.0元起； 物业单价各渠道未统一披露，正式租赁以金地招商中心合同为准，不把代理低价替代“物业+电费+增容+排风废液+货梯”的TCO。

轨道交通方面，非单线上盖：15号线丰翔路/南大路车行约2.3km，7号线祁华路约3km，11号线南翔约3km；官方区位列规划26号线、31号线业绩路站近在咫尺，均不计入已开通接驳。 15换南大/真如/徐汇，7换1号线进静安，11换徐家汇/曹杨；AI/器械/机器人企业员工通勤可用“15丰翔+园区班车”“7祁华接驳”“11南翔接驳”三条线，不写“地铁上盖”。

道路与货运方面，S20外环山连路/丰翔口约800米，接S5沪嘉、S6沪翔、S7沪崇、嘉闵高架； 到虹桥约15km/25分钟口径、浦东约55km，实际受丰翔/沪太/中环高峰影响应分时段测试。对AI硬件、机器人、医疗器械、生物小试、材料样品，优势在“S20—山连路168—首层6.8装卸—3/4吨货梯”的客货分频；到南大核心短驳、上大宝山约5km、城工/信宝/容大/大锐均在宝山南部协同圈，按样品种类分车。

公交与慢行方面，山连路/业绩路/丰翔路周边接宝山高新园公交与园区班车；员工来自大场、上大、南大、桃浦、南翔、江桥，应分别测试“15丰翔班车”“7祁华接驳”“11南翔接驳”“S20自驾”四条路径，不按单站距离定标。宝山高铁站（沪通/沪渝蓉/19号线在建）列入中长期商务铁路接驳，不按已运营承诺。

项目处宝山“北转型”高新园南片：环上大做高校成果转化与概念验证，南大做AI/机器人/数字研发，城工/信宝/容大做跨产业中试与总部，慧丰做新能源材料双区，大锐做生物药/IVD，金地威新做“AI+智造+生命科技”工业上楼。宝山2025—2026政策覆盖人工智能、机器人及智能制造、新材料、生物医药及合成生物、新一代信息技术、绿色低碳等方向，园区可叠加先投后股、创新联合体、概念验证、张江宝山园服务、人才伴飞。

在上海高标准厂房与研发园新增供应、空置承压背景下，金地作为自持运营商具备按分层/双拼谈装改、按首层谈设备基础、按AI/器械/生物分业态定机电的空间；但参数多源差异大（总建9.17万vs可租8.4/8.3万、租金0.95—1.8、得房旧稿70%—95%不一、物业未统一、15号距离2.3km非上盖），不以单套低价或“104可生产”替代“荷载+货梯+电力+环评+排风废液+物业”的综合TCO。对AI硬件、机器人、精密智造、器械、生物小中试企业，可形成“上大/南大算法—金地轻中试—信宝/慧丰/超能量产”的接力。

第一，金地自持+山连路168+9.17万㎡工业上楼。1#分层8层、5组双拼5/8/9层，800—17000㎡灵活分割，比纯研发园更适“实验—中试—小批—总部”，比老厂房更适金地标准化物管与智慧园区，比远郊单厂更近南大/上大/静安普陀客户。

第二，首层6—6.8米、1—2吨，标准层5米、500—800kg。AI硬件样机、机器人本体、医疗装配、生物通风台、材料小反应、集成电路小线均可分层布置；3—4吨货梯+每层吊装口+独立装卸，解决精密设备上下楼与首层重设备进楼难题，优于普通5层研办。

第三，130W/㎡配电+客货分离+低碳园区。AI推理小机房、医疗器械老化、生物培养/离心、材料烧结小炉、检测恒温可单房增容；金地自管物业、会议/食堂/咖啡/企服/政策/金融/法务一站式，比二房东园区更稳定。

第四，S20约800米+15/7/11三线+南大三区交汇。山连路进外环、沪嘉、沪翔、沪崇，样品货车与客户端分频；15丰翔接南大AI/机器人生态，7祁华换静安，11南翔换徐汇，对融资路演、器械注册、AI客户POC、材料客户尽调均便利。

第五，AI+智造+生命科学三业共振。官方主招人工智能、智能制造、生物医药， 周边可接上海超导制造业创新中心、石墨烯功能平台、智慧诊断医学转化、创新型疫苗公共平台、长三角高端医疗器械检测等南大/环上大功能资源； 金地体系另有达闼人工智能创新产业基地运营经验，可为企业提供政策、财税、人力、金融、市场对接。 2025—2026承压期可谈首层装改、双拼电力、AI/生物独立排风，但所有优惠以环评/安评/消防/药监适用为前提。

按公开可核/生态可接样本分层，不虚构全园名企：运营方公开金地威新全国产业园区轻资产服务、克而瑞产城TOP序列、达闼人工智能创新产业基地作为金地体系服务案例； 山连路园区一期招商以AI/智造/生物医药为主，实际在租以销控和工商注册地交叉核验，不写未证实跨国药企或机器人龙头。产业协同建议：人工智能用1#中高层做算法、双拼首层做硬件样机，接南大机器人/人形生态；智能制造/机器人用双拼首层6.8/2吨做装配、标准层5米做控制/测试；医疗器械用首层做装配调试、双拼上层做质量/注册/ESD，接智慧诊断/高端器械检测平台； 生物医药用独立房号做小试/IVD/细胞轻操作，接创新型疫苗/智慧诊断平台； 集成电路/新材料用首层做小线、标准层做表征与办公，接超导/石墨烯平台。 重危化、放射性、大批量涂装、商业化GMP不优先单址。

按宝山高新园—南大—环上大—张江宝山园及2025—2026公开框架，企业可关注以下非税收挂钩方向：

科技成果转化与先投后股：宝山“先投后股”面向海内外高校/院所/企业成果转化项目，要求技术国际国内领先、有明确商业化路径和3年期内里程碑、社会资本有跟投意愿，承担企业注册资本100万元以上、团队立项落地宝山； 张江宝山园2025—2026提出“先投后股、先服务后股、先租后股”范式，并与宝山科创基金形成投早投小投硬核接力。 AI硬件、机器人核心件、创新器械、生物小试、材料中试可把样机/样品/专利/概念验证与租约装改进度绑定，不按固定返还比例承诺。

创新平台与主体培育：宝山支持新型研发机构、重点实验室、技术创新中心、检验检测、小试中试及公共服务平台，创新联合体按备案与年度绩效提供支持，概念验证中心按项目验证提供相应支持，高企认定/重新认定、科技服务业升规按梯次培育支持； 南大/环上大可接超导、石墨烯、智慧诊断、疫苗、高端器械、通用智能机器人、数字医疗等平台。 企业按项目评审、服务合同、技术合同登记和绩效结果申请，不写按注册资本或营收固定补贴。

产业与创业服务：宝山“科创杯”等赛事按邮轮/低碳/新材料、机器人/未来智能、生物医药/大健康、数字经济等赛道提供项目对接、投融资与产业资源，不承诺固定奖金必得； 环上大/B-link/科创宝等可提供概念验证、技术经理人、孵化空间、留创与知产服务，属孵化/留创特定主体，不视为金地直租默认优惠。

人才与综合服务：宝山用“人才新政25条”“三江英才”“樱花卡”引进培育创新与产业人才，青年人才“伴飞计划”提供求职短期免费住等创业帮扶，科创训练营、人才港、公寓与子女教育按当年公告申报； 所有人才资金/服务按申报审核和绩效结果执行，不写按纳税固定配套，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税内容。张江分园招商稿若出现“最高50万租金补贴”“大张江返税”等口径，不纳入本报告固定承诺，须以张江宝山园当期准入、项目评审及非税收服务规则重新核定。

优势端：山连路168、33231㎡占地、91743㎡总建，1#8层9821+5组双拼（8/9/5/5/5层，13051/14683/16646/16127/12523）；首层6—6.8米、标准5米，首层1—2吨、2—3层800kg、4层及以上500kg；3—4吨货梯、每层吊装口、独立装卸；130W/㎡配电；S20约800米，15丰翔/7祁华/11南翔约2.3—3km，规划26/31业绩路；金地自管、食堂/咖啡/会议/企服/智慧园区；主招AI/智造/生物医药，接南大/环上大超导石墨烯智慧诊断疫苗器械平台；800—17000㎡可分层整栋。适AI硬件、机器人零部件、精密智造、医疗器械、生物小试、集成小线、材料表征、检测认证。

短板与风险端：非地铁上盖，15丰翔车行2.3km、7/11约3km，纯静安天天拜访需班车/自驾；承重分级严格，500kg楼层仅轻研发，800kg放精密装配，2吨首层放重载但需结构/减震/吊装复核；104可环评不等于全品类，AI机房、机器人焊接、医疗废液、生物工程菌、集成电路化学品、材料溶剂/粉尘要分别做环评/安评/危废合同；130W/㎡为高标总配，单房增容、双回路、纯水、工艺冷冻、洁净空调须按房号核定；租金代理0.95—1.8元差异大、物业未统一披露，得房旧稿70%—95%不一， 必须以楼号竣工图、消防丙类等级、环评负面清单、金地销控定标；旧招商稿“张江+宝山双重返税、最高50万租金、固定人才购房”不采。政策按申报—审查—认定—绩效拨付，不写保底。

租赁建议：AI硬件看双拼首层6.8/2吨做样机、1#中高层做算法，锁GPU小机房/双网/UPS；机器人看双拼首层装配、标准层做控制测试，锁3吨货梯/吊装/调试电；医疗器械看首层装配+双拼上层质量注册，锁ESD/来料检/灭菌外包；生物医药看独立房号小试，锁通风/纯水/废液/生物安全，GLP/商业化转专业园；集成电路看首层小线+标准层洁净小间，锁防微振/排风/气体；新材料看首层小反应+标准层表征，锁溶剂废液/粉尘/丙类。三年后转大批量、危化、GLP、商业GMP，应“金地小中试+信宝/慧丰/超能/专业园量产”。

问：金地威新宝山科创园具体地址和楼体怎么分？

答：主地址宝山山连路168号、业绩路交叉口； 占地33231㎡、总建91743㎡，1#分层厂房8层约9821㎡，2-1/2-2双拼8层约13051㎡，2-3/2-4双拼9层约14683㎡，3/4/5双拼各5层约16646/16127/12523㎡，整体800—17000㎡可分割。 看房以楼号、单元、房号、竣工图、金地销控为准，不凭“9.17万方”统称签约。

问：适合什么规模和业态？

答：800—1600㎡适10—40人算法/研发/轻装配；1600—5000㎡适40—120人“研发+小中试+质量”；整栋9821—16646㎡适120—400人区域总部/智造中试。AI硬件、机器人零部件、精密智造、医疗器械、IVD小线、生物小试、集成电路封装测试、材料表征最适配；重危化大批量、纯静安前台、GLP不优先。

问：15/7/11号线和货车怎么搭？

答：15丰翔/南大路车行约2.3km，7祁华约3km，11南翔约3km，26/31业绩路仅规划； S20山连路/丰翔口约800米接沪嘉/沪翔/沪崇/嘉闵。 样机试剂走“S20—山连路—首层6.8装卸—3/4吨货梯”，科学家/注册/算法走“15丰翔班车+7/11接驳”，不把2.3km当上盖。

问：首层6—6.8、标准5米和整栋设备怎么估？

答：首层6—6.8米、1—2吨放机器人本体、医疗装配、AI样机、生物通风台、材料小反应、集成小线；2—3层5米/800kg放精密装配、分析、PCR、SMT小线；4层及以上5米/500kg放办公、算法、LIMS、轻仪器。大离心、大发酵、满架服务器、冲压、烧结要按房号结构书做减震与独立基础，不把“首层2吨”套全楼。

问：130W/㎡配电、货梯和实验室怎么处理？

答：园区高标130W/㎡，单房AI机房、医疗老化、生物培养、材料烧结、检测恒温要另申增容、UPS、双回路； 货梯3—4吨、每层吊装口，大设备用吊装口+首层卸货，不坐客梯。医疗/生物核通风橱、纯水、废液、生物安全；集成电路核洁净小间、气体、防微振；材料核溶剂排风、粉尘、丙类；不把“104可环评”口头写进重实验合同。

问：2025—2026市场承压租金怎么谈？

答：代理房源0.95—1.8元不等：厂房信息网0.95起、优楼1.1起、01cbd1.2起、顺企按承重0.5吨1.2/0.8吨1.3/独栋1.38—1.4/首层1.8、张江分园稿1.0起； 物业单价的统一披露缺失。可谈首层6.8装设备基础、双拼3吨货梯时段、AI/生物独立排风增容、会议室/食堂服务包量；但不以0.95—1.8元特价替代“物业+电费+130W增容+排风废液+货梯+危废”的TCO。

问：做AI、机器人、医疗器械、生物、集成、材料分别注意什么？

答：AI锁GPU小机房、双网、UPS、首层样机货梯；机器人锁首层6.8/2吨、3吨货梯、吊装、调试电、气源；器械锁ESD、来料检、灭菌外包、质量注册；生物锁通风/纯水/废液/生物安全，小试转专业园；集成锁洁净小间、气体、防微振；材料锁溶剂/粉尘排风、丙类、小反应釜。所有装改拿金地技术书及环保、消防、应急管理、药监/卫健审批。

问：宝山/张江宝山园政策会不会返税或保补贴？

答：不会。报告仅列非税收类：先投后股按技术领先、商业化里程碑、落地宝山与材料申报； 张江宝山园“先投/先服务/先租后股”、创新联合体、概念验证、高企梯次按评审； 科创杯按赛道对接； 人才走新政25条/三江英才/樱花卡/伴飞/训练营。 所有资金按申报、审查、认定、绩效评价拨付，租约不得写“按纳税比例返还”“必拿固定金额”，不引用税收挂钩优惠及公平竞争审查条例返税条款；招商旧稿“张江返税、50万租金、人才固定购房”不采。

问：和城工、信宝、容大、慧丰、大锐、U谷1号怎么分？

答：城工临港系中试总部、信宝丰翔路重厂房、容大丰翔路888总部轻研发、慧丰园庆路/金汤宅新能源材料双区、大锐真陈路918生物药/IVD专精、U谷1号振园路7.2智造上楼；金地核心卖点是“山连路168、9.17万㎡金地自持、首层6—6.8/1—2吨、3—4吨货梯、130W、S20 800米、AI+智造+生物三业”。AI/机器人/器械可用“南大算法+金地小中试+信宝/慧丰量产”接力，生物偏药/IVD转大锐，重厂转信宝/慧丰。

问：二房东/多代理如何避坑？

答：优先金地威新宝山科创园招商中心或一级代理函；核查山连路168楼号竣工图、104与消防丙类等级、首层6—6.8/1—2吨及标准层500/800kg房号、3/4吨货梯与吊装口实际尺寸、130W单房增容上限、环评负面清单、AI/医疗/生物/集成/材料危废白名单、物业合同主体；不把“全园可中试、可危化、可重设备、15上盖、张江返税”口头承诺写进合同。新交付房源重点看货梯维保、配电柜、排风井、吊装口、弱电间，不按代理效果图签长租。

问：三年从10人研发扩到300人智造总部怎么预留？

答：初期1#或双拼标准层做算法/质量/注册，成长期锁双拼首层6.8做装配小中试，总部期整栋5层/8层做“研发+小批+采购+医学/质量+前台”；若三年后加危化合成、大批量电池/材料、GLP、商业GMP，应同步评估信宝C/D、慧丰A/B、超能新材料、专业生物/器械园。预留按首层设备、3吨货梯、130W增容、排风废液、吊装口各留30%—50%余量。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，金地威新·宝山科创园应定位为“山连路168高标准工业上楼、AI+智造+生命科学综合研产载体”，而非纯甲级前台、非大独栋重厂、非单一生物园。其最适配六类企业：一是AI硬件与智能装备，用双拼首层6.8/2吨做样机、1#中高层做算法与推理小机房；二是机器人核心零部件，用首层装配、标准层测试控制，接南大机器人/人形生态；三是医疗器械与高端装备，用首层调试、双拼上层质量注册，接智慧诊断/高端器械平台；四是生物医药与IVD小试，用独立房号做细胞/免疫/试剂小线，接创新型疫苗/智慧诊断；五是集成电路与新材料小中试，用首层小反应/小线、标准层表征，接超导/石墨烯平台；六是企业区域总部，用金地自管、食堂会议、10米级大堂替代、展厅与S20货运做“研发+小批+客户接待”。

风险把控建议把八项写进选址评分卡：山连路168楼号竣工与104/丙类消防、首层6—6.8/1—2吨与标准层500/800kg房号复核、3/4吨货梯与每层吊装口实际尺寸、130W/㎡单房增容与双回路、AI/生物/医疗/集成/材料环评安评危废白名单、0.95—1.8元租金与未披露物业TCO、15丰翔2.3km/7/11约3km以门岗实测、政策非固定化与先投后股/概念验证/人才伴飞申报。2025—2026厂房承压期金地具备首层装改、双拼电力、AI/生物排风议价空间，但不应以0.95—1.8元特价替代“物业+电费+增容+排风废液+货梯+危废”的综合成本；若三年转向大批量危化、GLP、商业GMP、重涂装，应“金地小中试+信宝/慧丰/超能/专业园量产”。总体结论：金地威新宝山科创园适合作为AI硬件、机器人零部件、精密智造、医疗器械、生物小试、集成电路/新材料中试及50—300人研产总部的首选短名单；不适合作为纯静安前台、重危化或大规模药品生产单址方案。

本报告基于金地威新·宝山科创园山连路168号公开资料、金地威新2026招商服务中心稿、优楼/有楼/01cbd/顺企/厂房信息网2026参数、15/7/11号线与S20/沪嘉/沪翔交通信息、宝山“先投后股”2025征集、张江高新区宝山园2025—2026方案、创新联合体/概念验证/人才新政公开框架整理，仅用于企业选址研究与租赁决策参考，不构成租赁要约、投资承诺或法律意见。各房号可租面积、租金、物管、电费、车位、层高承重、空调洁净、配电、电梯吊装、楼栋层数、竣工标准、入驻企业名单、地铁接驳距离和政策资助标准可能随权属、交付标准、金地/物业主体调整、代理规则及政府文件变化而调整。企业在签约前应独立开展产权与授权核查、环评安评能评与消防危废合规、生产工艺与电力货梯技术尽调、政策资格评估和法律审查。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告作出的商业决策承担直接责任。