报告用途：本文件用于杨浦滨江南段、东外滩—大连路总部延伸带滨江国际广场开展企业租赁选址评估，服务航运物流与贸易、工程咨询与建筑科技、TMT与互联网中台、专业服务与法律财税、金融信息与合规中台、文化传媒与滨江展示、央企/国企区域机构及成长型团队尽调，同时支撑18号线丹阳路、4号线杨树浦路通勤、杨浦滨江—大连路—北外滩—陆家嘴非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦滨江、内环南线、东外滩与大连路总部区之间布局江景办公、贸易/工程前台、专业服务、互联网中台、金融合规、文化展示及小团队扩租的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用杨树浦路1062号/1056号、安浦路655/661/689号等点位，上海东方明珠实业发展有限公司开发、第一太平戴维斯/项目招商及办公租赁平台2025—2026年在租样本；交通采用18号线丹阳路、4号线杨树浦路、平凉路/江浦路/大连路/新建路/江浦路隧道及内环驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦“双新券”、H类技术合同、OPC超级个体社区、3310高层次人才计划及杨“数”浦公开材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

滨江国际广场位于杨浦区南段滨江、杨树浦路1062号与1056号一带，安浦路655/661/689等楼栋组成东方渔人码头二期综合群，西邻杨树浦水厂，东接渔人码头一期，南向正对黄浦江与陆家嘴天际线，属内环内杨浦滨江、东外滩与大连路总部功能延伸区。政府公开资料列占地约3.1万㎡、总建约14.9851万㎡、办公约8.1139万㎡、商业约3.4486万㎡（含2.3万㎡商业裙房+1.1147万㎡地下商业），6栋办公：2栋5A甲级、4栋企业总部楼，第一太平戴维斯物管。 租赁渠道对主楼层数有18层、28层不同口径，标准层有1859—2000㎡、3200㎡多源，净高2.75—3.5米或2.8—2.9米多源，得房约70%，可分割115㎡起至1800—1859㎡整层、部分渠道列更大组合。

机电按多源尽调：空调渠道列VRV、风机盘管+新风或VAV，工作日8:00—18:00为主，加时按物业规则；电梯主样本客6货2或客6货3、三菱多源；网络电信/联通/移动，部分楼栋仅列双网；车位地下613或635个、地上13个，月租600—800元或1000元多源；物业18—23元/㎡·月多源；租金渠道样本2.76—6.5元/㎡·天，小户115—291㎡可4.5—5元、中型583—982㎡可4—5元、整层1859—2000㎡可3.5—5.5元、高区江景可6—6.5元。 公开可确认样本含阳光城集团曾驻1号楼（2017年前后总部口径），其他渠道列航运、贸易、工程、专业服务、文化类零散客户； 滨江B站/美团/字节、中企滨江智慧广场、渔人码头商业作为外协与相邻生态，不列入本楼硬入驻。对贸易/航运前台、工程咨询、专业服务、金融合规、TMT中台、文化传媒、国企/央企驻沪机构较适配；对超大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车台架大电、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造不优先本楼，应外比专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

建筑与面积方面，按“政府口径总建14.9851万㎡—办公8.1139万/商业3.4486万/占地3.1029万—6栋（2栋5A+4栋总部）—标准层1859—2000/3200多源—可租115—1859㎡及以上”分级。 不同渠道对1号楼1056、2号楼1062、3/5号楼安浦路661/655、4号楼安浦路689、6号楼安浦路无门牌表述不一致； 主楼有18层、28层、标准层1859/2000/3200、净高2.75—3.5/2.8—2.9、空调VRV/风机盘管/ＶＡＶ、电梯6客2货/6客3货、车位613/635/地上13、物业18/23、租金2.76—6.5元多源。 在租样本覆盖115、148、227、291、347、458、583、785、982、147、290、910、1859、1818㎡等，整组多层须取得目标楼栋竣工图与物业可租清册，不把14.98万㎡总建、8.11万㎡办公或任一标准层直接套全楼可租。

层高与交付方面，标准净高多源2.75—3.5米，部分渠道列层高2.9米、大堂未统一公开；架空地板渠道列100mm，得房约70%。贸易单证、航运数据、工程BIM、金融合规、互联网中台、文化剪辑应逐层取净高、梁底、楼板荷载、排风、消防分区。普通办公与商业餐饮不可混用空调与排风；7×24监控、等保二级/三级、模型推理小集群应单独做电气、UPS、精密空调与气体灭火核验，不把“工作日8—18点空调”默认等同双路市电或无限制机房。

机电与能源方面，VRV/风机盘管+新风/VAV多源，加时、周末及7×24机房须单独核电力与计费；是否双路市电到层、是否可增容做等保机房，按目标楼栋电力设计核验。电梯6客+2/3货，服务器、单证档案、工程图纸、金融设备、传媒器材应约定货梯或指定卸货口；网络电信/联通/移动，部分楼栋仅列电信+联通，金融、航运、AI、等保中台应另核双运营商双路由、弱电井与机柜位置。轻量行情备份、合同加密、数据治理小机房须核电力余量、空调外机、新风/排风与气体灭火，不把中央/VRV楼层当机房。

车位与配套方面，主样本地下613或635、地上13，月租600—800元为主、部分1000元样本； 充电车位、固定/访客/商业/办公比例以物业最新台账为准。商业含渔人码头一期/二期裙房、安浦路地下商业、杨树浦水厂周边文化休闲；三年成本应把会议、访客停车、空调加时电力、网络双路由、装改、滨江商业接待合并计算，不单看每平方米日租。

资质与绿色方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、5A/甲级认定、智慧楼宇/等保/科技或航运/工程专业服务楼宇资质及杨浦楼宇企业服务清单。若宣称“18丹阳路上盖”“4杨树浦路10分钟”“零步行陆家嘴”，应核对丹阳路各出口与1/2/3/4/5/6号楼大堂实测、4号线杨树浦路1.2公里或10分钟多源口径、工商登记与物业运行记录； 不把渔人码头商业、相邻中企滨江、阳光城旧总部替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，18号线丹阳路站渠道列约199米、按1/2号楼大堂与出口实测，可换14/8/10等进入陆家嘴、北外滩、五角场、张江； 4号线杨树浦路站渠道有1.2公里、10分钟步行不同样本，可换2/12/9等进入陆家嘴、北外滩、南京西路。 正式报告按“员工住宅—丹阳路/杨树浦路—目标楼栋大堂—目的楼层”实测，不写“出闸即工位”。至陆家嘴经新建路/大连路隧道或4/14换线，至北外滩经丹阳路/平凉路换12或大连路隧道，至五角场经18换10，至张江经18/14换2或中环驾车。

公交与慢行方面，杨树浦路江浦路、怀德路、丹阳路江浦路、许昌路、兰州路、江浦路平凉路等站点覆盖28、70、80、135、185、310、853、960等及更多区域线路，具体以当期线网为准； 楼内到1/2号楼甲级、3—6号楼总部、安浦路商业、地下停车、江边步道应按门牌做步行与货运动线。航运单证、服务器、工程图纸、金融机具、传媒设备走机动车卸货，不进入商业与滨江客流线。

高快速与跨江方面，项目接杨树浦路、平凉路、江浦路、大连路，经新建路隧道至陆家嘴、经大连路隧道至北外滩/陆家嘴、经江浦路隧道至浦东、经杨浦大桥至浦东金桥/内环；非高峰至陆家嘴渠道列约10分钟、至人民广场约12分钟，属政府早期口径，应按实时导航与高峰拥堵折减。 整体交通评价为“18丹阳路近接+4杨树浦路补充＋杨树浦/平凉/江浦路地面＋新建路/大连路/江浦路隧道＋杨浦大桥”，适合陆家嘴/北外滩高频见面、滨江客户接待、大连路总部外溢、航运贸易沿江协同，不适合把“双地铁零距离”作为统一卖点，因6栋与两站实测距离差异较大。

项目处杨浦滨江南段中段，西接杨树浦水厂与百年工业带，东连渔人码头一期商业和18号线丹阳路，北经平凉路、大连路至杨浦内环总部区，南向直对陆家嘴。杨浦“十五五”以杨“数”浦新质秀带、滨江在线新经济、大连路总部与专业服务协同：滨江侧重B站/美团/字节内容、中企滨江等智慧办公，大连路侧重央企/专业服务/总部，新江湾/大创智侧重AI与软件，五角场侧重商业与高校。滨江国际广场凭借江景、内环南线、6栋混合办公，可承“贸易/航运前台+工程咨询+专业服务+金融合规+互联网中台+文化展示”，不主攻全量研发制造。

产业适配可分层：航运物流/大宗商品/外贸可落单证、合规、客户接待、江景会议室；工程咨询/建筑科技可落BIM、招标、项目管理系统；TMT可落中台、数据治理、等保，全量训练外挂IDC或杨数浦智算；专业服务/律所可落隔断工区、合同加密；金融信息可落研究、合规、备份中台，低延迟核心撮合不优先；文化传媒可落剪辑、审片、品牌发布，高电耗渲染外挂IDC；国企/央企驻沪可落区域协调、党建与接待。对超大规模GPU、低延迟撮合、IC全流片、汽车台架、GMP、危化不优先本楼。

可形成“滨江江景前台＋大连路总部/专业服务外协＋中企/渔人码头商业文化＋大创智/杨数浦AI外挂＋北外滩/陆家嘴客户半小时圈”的轻资产路径，而不是全品类研发制造自给。

第一，内环滨江14.98万㎡多栋混合，江景前台与小户扩租兼顾。政府口径办公8.11万、商业3.45万、6栋2甲+4总部，标准层1859—2000㎡主样本、115㎡起分割，既有5A大平层做贸易/工程/专业服务总部，也有独栋/总部楼做企业形象； 相比北外滩新楼有租金与滨江历史界面优势，相比纯内环老写字楼有渔人码头商业、安浦路地下商业与杨树浦水厂文化配套。但18/28层、1056/1062/安浦多门牌、实时可租以招商清册为准。

第二，18丹阳路近接+4杨树浦路补充+三隧道一桥。对陆家嘴、北外滩、大连路总部、滨江内容客户见面效率高；相比远郊研发园有内环滨江通勤，相比陆家嘴核心楼可用较低日租获得江景与接待。超高层/多栋低层电梯分区、丹阳路各出口到1/2/3/5/6号楼步行要逐栋测。

第三，VRV/风机盘管/ＶＡＶ多系统＋6客2/3货＋三网，适配中台与等保小机房。标准办公网、合同加密、航运数据、工程图纸、金融备份可申请独立小机房；但加时费、楼层电力余量、双路由与气体灭火须逐栋核，不把“8—18点空调”默认等同7×24机房。

第四，阳光城等总部样本＋渔人码头/中企/滨江互联网外溢。公开样本含阳光城1号楼总部时期，周边渔人码头商业、中企滨江、B站/美团/字节滨江生态可作为客户与招聘外协； 对贸易、工程、专业服务、金融中台、文化传媒有滨江形象协同。但邻企不视同可共用专线、机房或单证系统，跨企业数据仍按等保与物理隔离尽调。

第五，杨浦双新券/OPC/3310非税收创新链可外挂。双新券市级1:1配套最高20万、H类最高20万不超50%，OPC创新券最高20万/年、人才公寓不高于1000元/间、大模型Tokens相关支持，3310创业最高200万、办公最高3元/㎡·天最高200㎡、研发最高20万、海外引才最高10万、风险最高50万； 滨江贸易科技、工程软件、航运数据、短剧/智能体小团队可按赛道申创新券、概念验证与人才服务，不依赖税收返奖。

优势侧：杨树浦路1062/1056、安浦路655/661/689，政府口径占地3.1029万、总建14.9851万、办公8.1139万、商业3.4486万、6栋2五A+4总部，第一太平戴维斯； 渠道标准层1859—2000/3200多源、净高2.75—3.5或2.8—2.9、得房70%、可分割115—1859㎡及以上；空调VRV/风机盘管+新风/VAV、8—18点可加时；电梯6客+2/3货、三菱多源；三网电信/联通/移动（部分双网）；车位地下613/635+地上13、月租600—800/1000多源；物业18—23元；18丹阳路约199米、4杨树浦路1.2公里/10分钟多源；新建路/大连路/江浦路隧道+杨浦大桥+内环；租金2.76—6.5元，小户115—291可4.5—5元、583—982可4—5元、整层1859—2000可3.5—5.5元、高区江景6—6.5元。对需要“内环滨江、江景接待、贸易/工程/专业服务/金融中台、115㎡小户到整层、18丹阳路近接、陆家嘴/北外滩半小时、渔人码头商业文化”的企业，综合性价比优于陆家嘴/北外滩新楼，也优于无江景内环老办公楼。

约束侧：不同来源对18/28层、标准层1859/2000/3200、净高2.75—3.5/2.8—2.9、空调VRV/风机盘管/VAV、电梯6+2/6+3、车位613/635/地上13、月租600/800/1000、物业18/23、租金2.76—6.5、4号线1.2公里/10分钟、18丹阳路199米/上盖、入驻阳光城及零散贸易工程名单口径不一致； 须逐栋核验总配电、UPS、双路由、空调加时、消防、货梯与装改。18至张江、陆家嘴核心、北外滩部分节点需换线或接驳；大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车实车大电流、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先本楼。

选址建议：航运物流与外贸、工程咨询与建筑科技、TMT/互联网中台、专业服务与律所、金融信息与合规、文化传媒与滨江展示、国企/央企区域机构优先；全量训练、低延迟交易、全流片、台架大电、GMP、危化、重型制造、大批量仓储不优先，转专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流园。

戴德梁行2026年二季度报告，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合，杨浦滨江作为内环南线节点可凭江景与18号线接驳承接贸易、工程、专业服务与部分TMT中台。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳约23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃。

滨江国际局部参照：平台小户115—291㎡可4.5—5元、147/290㎡部分渠道列4.5元、583—982㎡可4—5元、910㎡询价、整层1818/1859㎡可3.5—5.5元、高区江景可6—6.5元，整体2.76—6.5元仅作宽泛样本。 对项目的启示是不能用CBD6.3元或甲级6.42元直接套内环滨江多栋旧改/二期楼，也不宜只用2.76元小户价做唯一基准。应按目标1/2号楼5A或3—6号楼总部、1859—2000/3200㎡柱网、等保UPS、双路由、VRV/ＶＡＶ加时、贸易/工程/金融/传媒电力、18丹阳路/4杨树浦路接驳、渔人码头商业折算三年有效成本。2026年TMT、贸易、专业服务、金融需求修复，但本楼去化核心在“6栋实时清册＋逐栋机电消防＋18丹阳路近接但多栋距离差＋江景接待＋空调加时与等保小机房＋滨江/大连路/北外滩外协”，不以低价替代技术尽调。

公开可确认样本包括阳光城集团曾驻1号楼（2017年前后总部口径），其余渠道列航运、贸易、工程、专业服务、文化传媒类零散客户，分属不同楼栋、招商时期与中介样本； 渔人码头一期商业、中企滨江智慧广场、B站/美团/字节滨江生态、大连路总部央企与专业服务机构作为相邻外协，不列入本楼硬入驻。 对航运外贸、工程咨询、专业服务、金融合规、TMT中台、文化传媒，可把“滨江江景前台＋渔人码头商业文化＋中企/大连路专业服务外协＋大创智/杨数浦AI外挂＋双新券/OPC/3310”作为协同模型。对需要流片、危化、动物实验、实车大电流、大批量仓储的企业，应另比芯片代工、专业汽车研创、材料/化工园、精准医学与专用IDC/物流。

创业与孵化服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与“能力实训—实验试制—孵化落地”链条，服务AI一人公司、短剧漫剧、智能体、小游戏等轻量创业； 滨江可结合渔人码头商业、中企相邻办公与航运/工程社群做入孵、路演与概念验证。贸易科技、工程软件、航运数据、智能体小团队可按赛道申社区入驻与陪跑，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与数字化政策：杨浦“双新券”对使用上海市科技创新券的项目按市级补贴金额最高1:1配套、每家最高20万元，市区合计不超过单个合同金额50%；未入市级目录但符合“杨数浦”新质秀带H类区级服务类目的，技术合同执行完成后按不超过实际交易金额50%、每家最高20万元支持。OPC发放新质秀带创新券每家企业每年最高20万元购买高校、科研机构等目录内专业服务，社区统一提供AI工具集、垂类智能体与Tokens相关支持，相关生态补贴面向社区运营方、企业使用以当年官方/合作方规则为准； 杨“数”浦布局AI Agent、数据标注与概念验证中试，贸易科技、工程BIM、航运数据、互联网中台可按方向申技术转移，不承诺固定返税。

人才政策：OPC在复兴岛提供月租金不高于1000元/间人才公寓、参赛重要赛事每年2次每次最长5天免费短住、博士等按当年安居办法执行； 3310对高层次人才创业引导最高200万元、办公用房最高3元/㎡·天且最高200㎡、研发/PCT/发明在杨浦转化最高20万元、海外留学人员引才最高10万元、创业失败经审核最高50万元风险补偿，并配租房/购房安居与落户服务。具体名额以当年人社、科委及街镇指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：杨浦滨江—大连路—新江湾—大创智深化数智经济、在线新经济、航运贸易服务、工程与建筑科技、专业服务与总部研发；滨江国际可叠加双新券/H类技术合同、OPC智能体与短剧、3310创业与人才、概念验证及法律财税服务。对入驻企业，可把“江景中台—渔人码头商业文化—中企/大连路专业服务外协—大创智/杨数浦算法外挂—双新券/OPC概念验证”作为非税收落地路径；所有创新券、孵化器、概念验证、人才与创业支持以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：滨江国际广场和大连路总部、北外滩、陆家嘴、新江湾怎么分工？

答：大连路重央企/专业服务/总部，北外滩重航运金融与新建滨江办公，陆家嘴重金融核心，新江湾重AI超甲研发，滨江国际在杨树浦路1062以14.98万㎡6栋、5A+总部、江景前台、18丹阳路近接为主。航运外贸、工程咨询、专业服务、金融合规中台、TMT中台、文化传媒可落本楼；全量GPU训练、低延迟撮合、全流片、汽车台架、GMP、危化不优先，外挂IDC、杨数浦/张江、芯片中试、汽车研创与精准医学。

问：18丹阳路、4杨树浦路实际通勤怎么算？

答：18丹阳路按1/2号楼渠道约199米、3/5/6号楼安浦路需另测；4杨树浦路有1.2公里、10分钟步行不同样本； 至陆家嘴经新建路/大连路隧道或4/14换线，至北外滩丹阳路换12/平凉路接大连路隧道，至五角场18换10，至张江18/14换2或中环驾车。按员工住宅做“住宅—站点—目标楼栋大堂—目的楼层”三段测算，不写固定上盖直达。

问：航运外贸与大宗商品中台怎么用本楼？

答：单证、合规、客户接待、江景会议室用5A整层或总部楼；等保二级/三级、航运数据备份、电子合同独立小机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火。低延迟行情核心、量化撮合不优先本楼，应评估双路市电、低抖动网络与专用IDC；VRV/风机盘管加时另与物业核定。

问：工程咨询、建筑科技、BIM是否适合？

答：BIM、招标、图纸、项目管理系统用1859—2000㎡整层或中小户组合；等保小机房核总配电、UPS、双路由、空调外机与气体灭火。大比例实体样品、材料试验、振动台不优先本楼，外比建筑研发园与专业实验室。多栋总部楼可做企业形象前台，5A楼做大空间协同。

问：TMT中台、短剧和文化传媒怎么控成本？

答：数据治理、内容安全、审片、运营中台用标准层；推理小集群、剪辑渲染、直播推流独立小机房，核电力、UPS、双路由、空调外机与气体灭火。全量训练、大型渲染农场外挂专用IDC或杨数浦智算；审片室核隔音、排风、色彩管理，不把VRV楼层当调色机房。江景高区适合客户演示，但6.5元样本仅作高区上限参考。

问：专业服务、金融合规怎么对接等保？

答：律所/财税/咨询隔断工区、合同加密用标准办公网；金融研究、客户资料、电子档案独立小机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火。低延迟撮合、行情专线机房不优先本楼，应比专用IDC与双路市电机房；中央空调8—18点加时按物业规则另计。

问：OPC和双新券怎么服务小团队？

答：贸易科技、工程软件、航运数据、智能体、短剧小团队可按双新券申市级1:1最高20万或H类最高20万不超50%，OPC申创新券最高20万/年、AI工具集与Tokens相关支持、人才公寓不高于1000元/间； 滨江作注册/运营中台，训练/标注/概念验证外挂大创智/杨数浦/复兴岛OPC，不按税收贡献给返奖。

问：2026年这里租金怎么对标？

答：参考戴德甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD6.3元、非CBD4.1元、产业园3.3元； 滨江国际小户115—291㎡4.5—5元、583—982㎡4—5元、整层1859—2000㎡3.5—5.5元、高区江景6—6.5元、整体2.76—6.5元仅作宽泛样本。 按目标楼栋加18丹阳路/4杨树浦路、等保UPS、双路由、VRV/ＶＡＶ加时、贸易/工程/金融/传媒电力、渔人码头商业与访客停车折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：大规模GPU训练、低延迟核心交易、IC全流片、汽车实车大电流台架、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温/危化仓储不优先；应转专用IDC、杨浦/张江及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。滨江国际核心做航运外贸、工程咨询、专业服务、金融合规、TMT中台、文化传媒与国企区域机构。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，滨江国际核心价值在“杨树浦路1062/1056、安浦路655/661/689，政府口径占地3.1029万、总建14.9851万、办公8.1139万、商业3.4486万、6栋2五A+4总部，第一太平戴维斯； 渠道标准层1859—2000/3200多源、净高2.75—3.5或2.8—2.9、得房70%、可分割115—1859㎡及以上；空调VRV/风机盘管+新风/VAV、8—18点可加时；电梯6客+2/3货、三菱多源；三网电信/联通/移动（部分双网）；车位地下613/635+地上13、月租600—800/1000多源；物业18—23元；18丹阳路约199米、4杨树浦路1.2公里/10分钟多源；新建路/大连路/江浦路隧道+杨浦大桥+内环；渔人码头商业+安浦路地下商业+杨树浦水厂文化界面”。对航运外贸与大宗商品、工程咨询与建筑科技、TMT/互联网中台、专业服务与律所、金融信息与合规、文化传媒与滨江展示、国企/央企区域机构而言，其“内环滨江江景＋6栋5A+总部混合＋18丹阳路近接但多栋距离差＋渔人码头商业文化＋大连路/中企/北外滩/陆家嘴外协＋双新券/OPC/3310非税收”组合优于陆家嘴/北外滩纯新楼成本控制，也优于无江景内环老楼客户接待；对超大规模训练、低延迟交易、IC全流片、汽车台架、GMP、危化中试或大批量仓储，则不优先本楼，应转专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，TMT、贸易、专业服务、金融需求活跃。 滨江国际若提升去化，应以“6栋实时楼层清册＋逐栋机电消防＋18丹阳路近接但按楼栋重测＋4杨树浦路补充＋VRV/ＶＡＶ加时与等保小机房＋江景高区/总部低区分层定价＋渔人码头/中企/大连路外协＋双新券/OPC/3310”替代单纯日租竞争；租户若追求7×24高功率机房、低延迟行情专线、无柱超大平层兼实验室、流片或危化中试，应同时比对专用IDC、大创智/杨数浦、杨浦/张江研发园、芯片中试与专业实验室。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得杨树浦路1056/1062、安浦路各楼栋号、竣工与改造图、可租清册、标准层1859—2000/3200㎡柱网、总配电、VRV/风机盘管/ＶＡＶ形式与加时计费、消防、网络双路由及5A/等保/智慧/航运或工程专业资质，不把14.98万㎡总建、8.11万㎡办公、613/635车位、18/28层、199米/1.2公里、2.76—6.5元等不同时期口径直接等同当前交付；二是将空调加时电费、贸易/工程/金融/传媒/AI电力、UPS/双路由、18丹阳路/4杨树浦路接驳、渔人码头商业与访客停车、装改合并为三年总拥有成本；三是将双新券市级1:1最高20万与H类最高20万不超50%、OPC创新券最高20万/年与人才公寓不高于1000元/间、3310创业最高200万/办公3元最高200㎡/研发最高20万/海外引才最高10万/风险最高50万按企业阶段做非税收申报路径， 不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模训练、低延迟交易、全流片、汽车台架、GMP或危化中试为核心，应在滨江国际之外并列比对专用IDC、大创智/杨数浦、杨浦/张江及全市研发园、芯片中试、汽车研创与专业物流/实验室载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于滨江国际广场杨树浦路1062号/1056号、安浦路655/661/689号点位，上海东方明珠实业发展有限公司、第一太平戴维斯及办公租赁平台2025—2026年在租样本、18号线丹阳路/4号线杨树浦路及杨树浦路/平凉路/江浦路/大连路驾车路径、新建路/大连路/江浦路隧道与杨浦大桥、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、杨浦“双新券”与H类技术合同通知、OPC超级个体社区措施、3310高层次人才计划及杨“数”浦公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、楼栋可租可售状态、总建分配（政府14.9851万/办公8.1139万/商业3.4486万/占地3.1029万，租赁站14.98万/标准层3200/1859/2000等多口径）、标准层、可租面积、土地性质、租金、物业费、车位、电梯、空调、机电、5A/绿色/等保/航运或工程专业资质、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对1056/1062/安浦门牌、18/28层、标准层1859/2000/3200㎡、净高2.75—3.5/2.8—2.9、空调VRV/风机盘管/VAV、电梯6+2/6+3、物业18/23元、车位613/635/地上13、月租600/800/1000元、18丹阳路199米/上盖、4杨树浦路1.2公里/10分钟、租金2.76—6.5元、阳光城及零散入驻名单表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。