报告用途：本文件用于杨浦新江湾城门户AXIOM云际尚浦（尚浦领世双子塔收官地块）开展企业租赁选址评估，服务人工智能与互联网平台、TMT与软件中台、品牌总部与区域总部、专业服务与法律财税、金融与合规中台、文体内容/短视频/游戏、跨国企业办公及成长型科创团队尽调，同时支撑10号线三门路、20号线（在建/接入）TOD通勤、五角场—大创智—杨“数”浦—新江湾非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦新江湾—五角场—大创智—滨江在线新经济轴线布局地标办公、AI/互联网中台、品牌总部、专业服务与合规、内容制作、区域管理总部及小团队扩租的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用淞沪路770号AXIOM云际尚浦A/B双塔、尚浦领世综合体公开资料，铁狮门/第一太平戴维斯/铁狮门物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本；A塔竣工与运营采用2023年前后资料，B塔采用2026年8月竣工/规划验收公开报道；交通采用10号线三门路、20号线三门路（在建/接入口径）、中环/逸仙/军工/翔殷路隧道/大连路隧道驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦OPC超级个体社区措施、杨“数”浦AI Agent与数据标注、概念验证中试、3310高层次人才计划及营商环境2026方案。具体可租楼层、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

AXIOM云际尚浦位于杨浦区新江湾城门户，淞沪路、闸殷路、三门路交汇区域，属尚浦领世（The Springs）约90万㎡城市综合体收官双子塔，由铁狮门与上海城投控股联合开发、奥雷·舍人团队参与建筑设计，定位超甲办公+TOD商务社区。双塔总建筑面积约29万㎡：A塔约280米、55层，公开地上面积约115,055㎡、办公约92,136㎡、商业约17,517㎡，2023年竣工并投入运营；B塔约250米、56层，公开总建超15万㎡、地上约114,425㎡、办公约59,482㎡、商业约18,698㎡，2026年8月完成竣工/规划资源验收并进入预租与交付阶段。裙楼“文化之门”配3000㎡级剧院与商业社交空间，B塔引入上海首家美高梅美幻酒店（约18个楼层、214间客房口径），精品商业“云际π”计划2026年四季度开业，整体形成办公、商业、酒店、文化、空中花园的垂直综合体。

技术参数按双塔分别建模：A塔标准层约2036—2474㎡（渠道常列2036/2104/2232/2474不同区）、层高约5米、净高约3.5米、偏置核心筒无柱大空间、大堂约9.4米、架空130mm、楼板荷载约300kg/㎡、VAV中央空调、三菱/分区电梯（A塔高8中7低7+货2，渠道另列总计45部）、三网、LEED金+绿建三星（部分渠道口径）；B塔标准层约2214—2250㎡、层高约4.5米、净高约3米、大堂约20.15米、95米空中露台、250米屋顶花园，与A塔158米露台构成“智慧之眼”。 车位渠道列地下2084个+地上20个，固定约1000元/月、非固定约800元/月（部分渠道列1300/1500元，口径不一）；物业渠道列30—40元/㎡·月，主样本35—39元/㎡·月含中央空调能耗口径。

公开可确认/周边产业样本含字节跳动（抖音/豆包相关团队，部分渠道列A塔大面积或约4万㎡口径）、哔哩哔哩、耐克、汉高，以及尚浦汇/尚浦中心周边办公生态；上述企业分属不同楼栋、租赁时期与“周边集聚”口径，正式选址应向招商取得“A/B塔—楼层—房间—企业—行业—人数—总部/分支”最新清册，不把周边名企自动等同本楼入驻。对AI平台、互联网内容、TMT中台、品牌总部、专业服务、金融合规、游戏/短剧/智能体、跨国企业代表处较适配；对超大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车台架大电、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造不优先本楼，应外比专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

建筑与面积方面，按“尚浦领世约90万㎡—双塔约29万㎡—A塔11.5055万㎡/办公9.2136万㎡/商业1.7517万㎡—B塔11.4425万㎡/办公5.9482万㎡/商业1.8698万㎡”分级。A塔可租样本渠道列53、79、133、170、242、385、448、619、1240、2036—2474㎡等；B塔预租以标准层2214—2250㎡、整组多层、酒店外办公区分别询价。双塔合计办公可租体量约15.2万㎡口径，但A已运营、B新竣工，实时空置楼层须按招商清册确认，不把29万㎡总建、9.21万㎡A塔办公或5.95万㎡B塔办公直接套全楼可租。

层高与交付方面，A塔建筑层高5米、净3.5米，偏置核心筒释放约2000㎡级无柱空间，适合大空间开发、交易室、会议中心、品牌展示；B塔层高4.5米、净3米，更适合标准工区、专业服务、内容审核、运营中台。交付常列铝板集成吊顶/乳胶漆、130mm架空、VAV、标准或定制精装；AI机房、等保、广播级剪辑、游戏性能测试、品牌影棚应逐层取净高、梁底、荷载、排风、给排水、消防分区。普通办公与商业餐饮不可混用空调；7×24监控、等保二级/三级、推理小集群应单独做电气、UPS、精密空调与气体灭火，不把“中央空调工作日运行”默认等同双路市电机房。

机电与能源方面，渠道列VAV中央空调、工作日约8:00—20:00（部分列周一至周六白天，可申24小时加时）、三菱电梯分区（A高8中7低7+货2，整体渠道列45部；不同楼层样本另有20客2货口径）、三网电信/联通/移动。电力渠道列办公不含空调约80W/㎡口径，等保机房、GPU小集群、剪辑渲染、直播推流是否增容须按目标层配电设计复核；双运营商双路由、弱电井、机柜位置须单独核验。对低延迟核心撮合、全量训练、广播级调色高电耗设备，应另评变配电余量、UPS、精密空调、外机与应急发电，不把超甲幕墙写字楼默认等同数据中心。

车位与配套方面，地下2084+地上20为渠道主样本，月租固定1000/非固定800（另有1300/1500元渠道样本，按物业最新规则为准）；商业“云际π”约4万㎡口径（A+B商业合计约3.62万㎡，渠道常写4万㎡综合体配套）、文化之门剧院、美高梅美幻酒店、员工/访客餐饮、咖啡、健身、空中花园。三年成本应把会议、访客停车、空调加时、网络双路由、装改、酒店接待、商业消费合并计算，不单看日租。

资质与绿色方面，应索取A/B塔竣工与消防验收、房产用途、超甲/5A认定、LEED金与绿色建筑三星有效证书、等保/智慧楼宇/科技或文化楼宇资质及杨浦楼宇企业服务清单。若宣称“10/20三门路上盖”“零换乘”“280米全景”“可注册总部”，应核对三门路各出口与A/B大堂实测、20号线开通节点、工商登记与物业运行记录；不把周边尚浦汇、字节大楼、B站总部圈替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，10号线三门路站与项目直连/上盖口径为主，20号线三门路站按在建/接入后续核验；10号线可达五角场、南京东路、虹桥、浦东方向，换2/14/12等进入陆家嘴、北外滩、张江。正式报告按“员工住宅—三门路站—A/B塔大堂”实测，不写“出闸即工位”。若20号线后续接入，可补中环沿线与北部节点通勤，但开通时间以官方运营公告为准。

公交与慢行方面，淞沪路、三门路、闸殷路、政立路周边覆盖多线公交，具体以当期线网为准；楼内到A塔、B塔、文化之门、云际π、酒店、地下停车、共享会议应分门牌做步行与货运动线。服务器、剪辑设备、直播器材、品牌样品走机动车卸货，不进入商业与酒店客流线。

高快速与跨江方面，项目接淞沪路、三门路、闸殷路，上中环（渠道列约5分钟车程口径需实测）、逸仙高架、军工高架，经翔殷路隧道至浦东、经大连路隧道至北外滩/陆家嘴、经军工路隧道至金桥；非高峰至五角场副中心数分钟—十余分钟、至虹桥按10号线或中环实测、至陆家嘴/北外滩按10换线或隧道实测、至张江按10换2/中环实测。高峰受中环、五角场环岛、淞沪路影响，不写固定“几分钟”承诺。整体交通评价为“10三门路上盖＋20后续接入＋中环/逸仙/军工三高架＋翔殷路/大连路/军工路多隧”，适合新江湾研发、五角场高校、大创智软件、滨江内容、陆家嘴/北外滩客户高频见面，不适合把“20号线已全通”作为当前核心卖点。

项目处新江湾城门户、江湾—五角场副中心北侧，西接新江湾生态与湾谷AI/北斗研发，南连五角场商业与合生汇/百联/万达，东经淞沪路、军工路至杨浦滨江B站/美团/字节生态，西南经10号线至大创智软件、杨“数”浦AI Agent与数据标注，北经中环/逸仙至宝山研发。杨浦“十五五”以杨“数”浦新质秀带为主攻，OPC聚焦短剧漫剧、智能体、小游戏，概念验证与中试熟化服务AI/未来健康/未来空间；五角场+新江湾形成“高校流量—平台总部—超甲办公—研发外协”复合界面。

产业适配可分层：AI与互联网平台可落算法运营、内容安全、数据治理、智能体应用、等保中台，全量训练外挂专用IDC或杨“数”浦智算；游戏/短剧可落研发、剪辑、审核、发行中台，高电耗渲染农场外挂IDC；品牌总部可落管理、PR、设计、会议室群；专业服务/金融合规可落隔断工区、合同加密、等保；跨国企业可落代表处、区域中台。对超大规模GPU、低延迟撮合、IC全流片、汽车台架、医疗GMP、危化中试不优先本楼。

可形成“云际尚浦地标中台＋五角场商业与人才＋大创智/杨数浦AI外协＋湾谷研发外挂＋滨江内容客户＋OPC/概念验证短剧智能体”的轻资产路径，而不是全品类研发制造自给。

第一，杨浦280+250米双子塔地标＋偏置核心筒无柱。A塔约2036—2474㎡无柱大空间、层高5米/净3.5米，B塔约2214—2250㎡、层高4.5米/净3米，既能53—133㎡精装小间起步，也能整层/多塔多层做互联网中台、品牌总部、专业服务；相比普通甲级有“智慧之眼”露台、文化之门剧院、云际π商业、美高梅酒店。但A已运营、B新交付，实际可租楼层须按双塔清册确认。

第二，10三门路上盖＋20后续接入＋中环逸仙军工。对“五角场高校+大创智AI+滨江内容+陆家嘴/北外滩金融”多头见面团队弹性好；相比远郊研发园有TOD与地标接待优势，相比北外滩纯新楼可用新江湾双塔控制总拥有成本，但超高层电梯分区、低区通勤与加时空调要单独算。

第三，VAV中央＋三菱分区电梯＋三网＋LEED金/绿建三星。大空间开发、等保中台、智能体演示、剪辑室可申请加时或独立小机房；但加时费、楼层电力余量、双路由与气体灭火须逐层核，不把“中央空调含能耗”默认等同7×24机房。

第四，字节/B站/耐克/汉高邻里降低内容与品牌摩擦。公开样本含抖音/豆包、B站、耐克、汉高及尚浦汇周边生态，对AI平台、短剧、游戏、智能体、品牌公关、运动消费、跨国专业服务有招聘与客户协同；但邻企不视同可共用专线、机房或内容审核中台，跨企业数据仍按等保与物理隔离尽调。

第五，杨浦OPC/杨数浦/3310非税收创新链可外挂。OPC提供AI工具集、垂类智能体、Tokens相关支持、新质秀带创新券最高20万元/年、复兴岛人才公寓不高于1000元/人；杨数浦布局AI Agent与数据标注、概念验证与中试；3310对高层次人才创业引导最高200万元、租房最高20万元/购房最高200万元/海外引才最高10万元/创业风险最高50万元。云际AI内容、智能体、游戏、品牌科技小团队可按赛道申创新券、概念验证与人才服务，不依赖税收返奖。

优势侧：淞沪路770新江湾三门路，尚浦领世约90万㎡、双塔约29万㎡，A280米/55层/11.5055万㎡、办公9.2136万/商业1.7517万，B250米/56层/11.4425万㎡、办公5.9482万/商业1.8698万；A标准层2036—2474㎡、层高5/净3.5、大堂9.4米，B标准层2214—2250㎡、层高4.5/净3、大堂20.15米；偏置核心筒无柱、130mm架空、荷载300kg/㎡、VAV、三菱分区（A高8中7低7+货2/整体45部多口径）、三网、车位地下2084+地上20、固定1000/非固定800（另有1300/1500渠道样本）、物业35—39元主样本/30—40元区间、LEED金+绿建三星、10三门路上盖/20在建、中环逸仙军工、翔殷路/大连路/军工路隧道；文化之门剧院、云际π约4万㎡、美高梅美幻、屋顶/空中露台。对需要“新江湾超甲地标、2000㎡级无柱整层、AI/互联网/内容/品牌总部、10号线TOD、五角场+大创智+滨江外协、杨数浦/OPC政策”的企业，综合性价比优于核心CBD老写字楼，也优于无轨交研发园的客户接待场景。

约束侧：不同来源对A标准层2036/2104/2232/2474/2507㎡、B2214/2250㎡、净高A3.5/B3.0（官网旧样本列A净3.2，需按最新竣工层核）、可租53—2500㎡或65—2232㎡、空调8—20点/可申24小时、物业30/35/39/40、车位1000/800/1300/1500、地铁10已通/20已通或在建、租金2.5—7元、LEED金/绿建三星/使用率65—80%口径不一致； 须逐层核验总配电、UPS、双路由、VAV加时、消防、货梯与装改。10号线至张江、南京西路、徐家汇需换线；大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车实车大电流、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先本楼。

选址建议：人工智能与互联网平台、TMT/软件中台、短视频/游戏/智能体/短剧、品牌与运动消费总部、专业服务与律所、金融合规中台、跨国企业区域总部优先；全量训练、低延迟交易、流片、台架大电、GMP、危化、重型制造、大批量仓储不优先，转专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流园。

戴德梁行2026年二季度报告，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳约23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃。

云际局部参照：A塔渠道小间53—133㎡可2.5—3.5元、385—619㎡可3.5—4元、1240㎡可4元、整层2036—2474㎡按楼层与装修可3.5—5.5元、高区景观可5—7元；B塔新竣工预租按标准层2214—2250㎡、整组与精装单独询价，整体渠道区间3.5—7元仅作宽泛样本。 对项目的启示是不能用CBD6.3元或甲级6.42元直接套超甲双塔，也不宜只用2.5元小户价做唯一基准。应按目标A/B塔、2000㎡级无柱、等保UPS、双路由、VAV加时、AI/内容/品牌电力、10三门路接驳、云际π/酒店/剧院接待分别询价，再叠加五角场/大创智/杨数浦/OPC外协价值。2026年TMT、游戏、AI、专业服务需求修复，但本楼去化核心在“A已运营+B新交付实时清册＋逐层机电消防＋三门路TOD接驳＋超高层加时与机房＋地标接待折算”，不以低价替代技术尽调。

公开可确认/周边样本包括字节跳动（抖音/豆包相关团队，部分渠道列A塔大面积或约4万㎡口径）、哔哩哔哩、耐克、汉高，以及尚浦汇/尚浦中心周边办公生态；分属互联网内容、运动消费、化工/品牌专业服务不同渠道与时期。 大创智、杨“数”浦AI Agent、湾谷千寻/中兵北斗、滨江美团/B站生态可作为外协，不列入本楼硬入驻。对AI平台、短剧/游戏、智能体、品牌总部、专业服务、金融合规、跨国中台企业，可把“云际地标中台＋五角场人才商业＋大创智/杨数浦算法与标注＋湾谷研发外挂＋滨江内容客户＋OPC概念验证”作为协同模型。对需要流片、危化、动物实验、实车大电流、大批量仓储的企业，应另比芯片代工、专业汽车研创、材料/化工园、精准医学与专用IDC/物流。

创业与孵化服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与“能力实训—实验试制—孵化落地”链条，服务AI一人公司、短剧漫剧、智能体、小游戏等轻量创业； 复兴岛/大创智/五角场可提供入孵、路演与概念验证空间。AI内容、智能体、游戏小团队可按赛道申社区入驻与陪跑，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与数字化政策：杨“数”浦新质秀带与OPC措施发放新质秀带创新券，每家企业每年最高20万元购买高校、科研机构等目录内专业服务； OPC社区统一提供AI工具集、垂类智能体与Tokens相关支持，部分生态合作对大模型调用给予最高50%补贴以当年官方/合作方规则为准； 杨浦营商环境2026方案布局概念验证中心、中试熟化平台、高质量孵化器与AI Agent产业园、高端数据标注基地。 科技服务业对创新型企业总部、专业技术平台、外资研发中心、创新联合体等按年度指南支持；AI中台、短剧智能体、数据治理、游戏合规可按方向申概念验证与技术转移，不承诺固定返税。区级H类技术合同服务公开支持最高20万元、不超过合同金额50%，以当年官方指南为准。

人才政策：OPC在复兴岛提供月租金不高于1000元/人人才公寓、落户绿色通道与创业社群； 新版3310（2026—2030）构建引育全链条，大赛一等奖“3310”A类最高200万元、二等奖B类最高100万元、三等奖C类最高50万元，高层次人才创业引导最高200万元，符合条件的租房最高20万元、购房最高200万元，海外留学人员引才最高10万元，创业失败经审核最高50万元风险补偿。 具体名额以当年人社、科委及街镇指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：杨浦新江湾—五角场—大创智—滨江深化数智经济、在线新经济、专业服务与总部研发；云际可叠加OPC智能体/短剧、杨数浦AI Agent与标注、概念验证中试、3310人才与全球创新创业大赛、技术转移与法律财税服务。对入驻企业，可把“双塔中台—五角场商业人才—大创智/杨数浦算法标注—OPC/概念验证—专业服务”作为非税收落地路径；所有创新券、孵化器、概念验证、人才与大赛支持以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：云际尚浦和五角场纯办公、大创智、湾谷、杨浦滨江写字楼怎么分工？

答：五角场纯办公重商业与接待，大创智重软件/互联网中台，湾谷重AI/北斗/生物研发独栋，滨江重B站/美团/字节内容总部；云际在新江湾以280+250米双塔、A无柱2036—2474㎡/B2214—2250㎡、10三门路上盖、云际π+剧院+美高梅为主。AI运营、短剧/游戏中台、品牌总部、专业服务、金融合规可落云际；全量GPU训练、低延迟撮合、全流片、汽车台架、GMP、危化不优先，外挂IDC、杨数浦/湾谷、芯片中试、汽车研创与精准医学。

问：10三门路、20号线、中环实际通勤怎么算？

答：10号线三门路按A/B大堂与出入口实测，20号线按官方开通节点核验；至五角场10号线数分钟—十余分钟，至陆家嘴10换2/14或大连路隧道，至北外滩10/12换线，至张江10换2/中环驾车。按员工住宅做“住宅—三门路—目标塔楼—目的楼层”分段测算，不写固定直达；超高层低区/高区电梯等待另单列。

问：AI与短剧/智能体怎么用双塔？

答：数据治理、内容安全、智能体应用、等保中台用A高区或B标准层；推理小集群独立机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火，80W/㎡不含空调仅作办公基线，高电耗须增容。全量训练、渲染农场外挂专用IDC或杨数浦智算；短剧剪辑室核隔音、排风、色彩管理、双路由存储，不把VAV楼层当调色机房。

问：游戏研发和发行中台是否适合？

答：策划、美术、QA、运营、发行、合规用无柱整层；性能测试、高并发压测、资产渲染小集群独立小机房，核电力、UPS、双路由、空调外机；大型渲染/实时物理农场外挂IDC。若做玩家社区直播，单独核上行带宽、隔音与消防。

问：品牌总部与专业服务怎么控成本？

答：品牌PR、设计、法务、财务、会议室群用A无柱大空间或B标准层；合同加密、品牌资产、等保档案独立小机房，核总配电、UPS、双路由、空调加时与气体灭火。若含样品陈列、直播带货、线下发布，应另核卸货、剧场/云际π会议与酒店接待。

问：金融合规与跨国中台怎么核等保？

答：合规、研究、客户资料、合同加密用标准办公网；等保二级/三级、行情备份、电子档案独立小机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火。低延迟撮合、量化核心、行情专线机房不优先本楼，应评估双路市电、低抖动网络与专用IDC；中央空调加时、周末运行另与物业核定。

问：OPC和杨数浦怎么服务小团队？

答：智能体、短剧、小游戏、数据标注可按OPC申AI工具集、Tokens相关支持、创新券最高20万元/年、人才公寓不高于1000元/人； 云际作签约/运营中台，训练/标注/概念验证外挂杨数浦、OPC复兴岛、大创智与高质量孵化器，不按税收贡献给返奖。

问：2026年这里租金怎么对标？

答：参考戴德甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD6.3元、非CBD4.1元、产业园3.3元；云际A小间53—133㎡可2.5—3.5元、385—619㎡3.5—4元、1240㎡4元、整层2036—2474㎡3.5—5.5元、高区5—7元，B新塔按2214—2250㎡整层与精装单独询。按目标塔层加10三门路、等保UPS、双路由、VAV加时、AI/内容/品牌电力、云际π/剧院/美高梅接待折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：大规模GPU训练、低延迟核心交易、IC全流片、汽车实车大电流台架、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先；应转专用IDC、杨浦/张江及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。云际核心做AI/互联网运营、短剧/游戏/智能体、品牌总部、专业服务、金融合规、跨国中台。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，云际核心价值在“淞沪路770新江湾三门路、尚浦领世约90万㎡收官、双塔约29万㎡，A280米/55层/办公9.21万/商业1.75万、B250米/56层/办公5.95万/商业1.87万，A标准层2036—2474㎡/层高5/净3.5/大堂9.4、B标准层2214—2250㎡/层高4.5/净3/大堂20.15，偏置核心筒无柱、130mm架空、荷载300kg/㎡、VAV、三菱分区（A高8中7低7+货2/整体45部多口径）、三网、车位地下2084+地上20、固定1000/非固定800（另有1300/1500样本）、物业35—39元主样本、LEED金+绿建三星、10三门路上盖/20在建、中环逸仙军工＋翔殷路/大连路/军工路隧道，文化之门剧院+云际π约4万㎡+美高梅美幻+158/95/250米露台花园”。对AI与互联网平台、短剧/游戏/智能体、品牌与运动消费总部、专业服务与律所、金融合规中台、跨国区域总部而言，其“超甲双塔无柱整层＋10号TOD＋五角场/大创智/滨江内容外协＋云际π/剧院/酒店接待＋杨数浦/OPC/3310非税收”组合优于核心区老写字楼通勤成本，也优于无轨交研发园的客户接待；对超大规模训练、低延迟交易、IC全流片、汽车台架、GMP、危化中试或大批量仓储，则不优先本楼，应转专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，TMT、游戏、AI、专业服务需求活跃，新江湾被列为新兴增量承载区。 云际若提升去化，应以“A已运营+B新竣工实时清册＋逐层变配电与等保机房＋10/20三门路接驳＋VAV加时与超高层电梯分区＋云际π/剧院/美高梅接待折算＋字节/B站/耐克/汉高邻里＋杨数浦/OPC”替代单纯日租竞争；租户若追求7×24高功率机房、低延迟行情专线、无柱超大平层兼实验室、流片或危化中试，应同时比对专用IDC、杨浦/张江研发园、芯片中试与专业实验室。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得淞沪路770 A/B塔、竣工与改造图、可租清册、标准层柱网、总配电（80W/㎡不含空调仅为基线）、VAV形式与加时计费、消防、网络双路由及LEED/绿建/等保/科技或文化资质，不把29万㎡总建、2036—2474/2214—2250㎡整层、2084车位、35—39元物业、10/20上盖等不同时期口径直接等同当前交付；二是将VAV加时电费、AI/内容/品牌/金融电力、UPS/双路由、10三门路/20节点、访客停车、云际π/剧院/美高梅会议接待合并为三年总拥有成本；三是将OPC创新券与AI工具/Tokens、概念验证/中试、3310创业/人才/办公与租房购房补贴、杨数浦AI Agent与标注、全球创新创业大赛按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模训练、低延迟交易、全流片、汽车台架、GMP或危化中试为核心，应在云际之外并列比对专用IDC、杨浦/张江及全市研发园、芯片中试、汽车研创与专业物流/实验室载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于AXIOM云际尚浦淞沪路770号点位，铁狮门/城投控股/第一太平戴维斯/铁狮门物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本、10号线三门路/20号线三门路（在建或接入口径）、中环/逸仙/军工高架及翔殷路/大连路/军工路隧道驾车路径、人民网2026年8月B塔竣工报道、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、杨浦OPC超级个体社区措施、杨“数”浦AI Agent与数据标注、概念验证中试、3310高层次人才计划及营商环境2026方案编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、A/B塔可租可售状态、总建分配（双塔29万/尚浦领世90万/各渠道13.6万单塔等多口径）、标准层、可租面积、土地性质、租金、物业费、车位、电梯、空调、机电、LEED/绿建/等保/科技或文化资质、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对A标准层2036/2104/2232/2474/2507㎡、B2214/2250㎡、净高A3.5/3.2、B3.0、可租53/65—2500㎡、空调8—20点/可申24小时、物业30/35/39/40、车位1000/800/1300/1500、10已通/20已通或在建、租金2.5—7元、使用率65—80%、入驻字节面积4万㎡等表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。