报告用途：为拟入驻上海虹口同心德必运动LOFT的体育科技、运动装备、数字内容、文创设计、健康消费、轻量科技及专业服务企业，提供老厂房LOFT改造办公载体的租赁可行性、交通通勤、产业适配与政策服务评估。

编制对象：上海虹口同心德必运动LOFT全域可租办公、运动配套、公共活动、商业服务及德必运营空间；含柳营路8号主体、相关分期街区与同心路等相邻运动LOFT组团。

数据时效：基准至2026年9月；项目参数引用腾讯地图、虹口区政府、澎湃及德必公开资料交叉核验，市场数据引用戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕2025—2026年公开报告，政策引用虹口区及上海市2025—2026年公开文件。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海虹口同心德必运动LOFT位于虹口区广中路街道柳营路8号，是德必体系内以“运动办公、健康工作”为核心定位的旧厂房更新创意园区。 项目由老工业厂房改造而来，整体延续国内首个配置综合运动设施的创意办公空间定位，将旧厂区、塑胶跑道、室内球类场馆、攀岩、健身与LOFT办公混合组织。 公开资料对运动LOFT创意基地列建筑面积约3.8万平方米，由多街区、多栋老厂房围合更新；其中花园路128号基地资料列七大街区、21幢楼并配景观跑道街，柳营路、同心路等分期在动线、层高和户型上会有差异。

与标准高层写字楼不同，本项目不追求单层层均大平面，而强调高挑LOFT、独立街区、运动社群和体育产业氛围。政府调研资料称园区集聚耐动体育、同策体育等约200家企业；澎湃报道补充同策体育、小李子运动装备、航觅、赛百味等配套，德必投资者回复列举过YBDL篮球培训、绝版空间、同策体育、小李子、耐动体育、虎扑等体育及论坛类服务客户。 对体育科技、运动品牌、数字创意、文创设计和健康消费团队，其“旧厂房+运动+社群”属性具有差异化价值；对大型标准化后台、重机房、强噪声批量生产，则需逐栋做机电与隔音尽调。

建筑规模方面，运动LOFT创意基地公开资料列建筑面积约3.8万平方米；花园路128号资料列七大街区、21幢、景观跑道街，柳营路8号主体按腾讯地图标注为产业园区并配地上停车场、3期立体停车场。 不同分期可租清单差异较大：花园路基地资料列可租约20—2000平方米、标准层高多数6—10米；柳营路三期部分资料列单栋可租60—400平方米、层高4.3—5.3米；同心路Y街区资料列建筑面积约6500平方米、单体110—6500平方米、室内层高约3.7—5.5米。 企业应按目标分期索取最新平面图，不把某一期层高套用全园。

机电与空调方面，租赁资料列一期、二期、三期配置分体或VRV独立空调，支持24小时独立控制，空调能耗按电计量；一期物业费资料列8.8—10.8元/平方米/月，Y街区资料列15.8元/平方米/月，部分花园路、柳营路房源资料列12.8—18.5元/平方米/月，实际以当期合同和能耗包干方案为准。 电梯、货梯、消防分区、弱电井、配电容量应按老厂房竣工图复核；高挑LOFT做录播、服务器、运动器材展示、材料打样时，要单独核荷载、冷量、噪音和消防。

运动配套方面，项目配百米塑胶跑道、室内篮球场、室内足球场、羽毛球、乒乓球、攀岩、跆拳道、健身房等空间，部分场馆对企业员工免费或优惠开放，具体排期、包场、赛事使用和保险责任应向运营方书面确认。 商业配套方面，园区及周边有运动装备零售、简餐、咖啡、便利店；近虹口龙之梦、凯德虹口等综合体，可补充会议、宴请、员工生活和客户接待。

停车方面，腾讯地图标注柳营路8号含地上停车场与3期立体停车场；柳营路三期旧资料列约46个车位、月租约500元，花园路部分资料列220—800元区间，实际车位总量、月租、临停和立体车库时段应以物业最新规则为准。 老厂房园区在虹口足球场赛事、鲁迅公园活动期间，周边车流和访客动线会波动，运动类企业若高频接待客户、运动员或装备配送，应单独谈固定车位与卸货点。

轨道交通方面，项目靠近3号线、8号线虹口足球场站；花园路128号资料列步行约8分钟，部分柳营路/Y街区资料列459—887米、约6—12分钟，实际受柳营路、花园路、同心路入口和步行路径影响会有差异。 3号线可连接上海火车站、江湾、曹杨及部分中外环节点，8号线可连接人民广场、中华艺术宫、前滩等方向；公开旧资料提及16号线规划交汇，但是否及何时在虹口足球场设站应以上海轨网最新官方公示为准，不写入确定通车预期。

公交与道路方面，周边资料列115路、224路、937路、959路、966路等多条线路，可接四川北路、鲁迅公园、大宁、曲阳和杨浦方向。 自驾经内环高架、中山北一路、周家嘴路、大连路隧道可连接陆家嘴、北外滩、杨浦滨江和浦东；内环资料列距花园路基地约200米，但虹口足球场赛事日、鲁迅公园大型活动日会出现临时拥堵，客户到访应预留弹性。 对运动装备样衣、小型器材、赛事物料配送，应提前确认卸货平台、立体车库限高和货运电梯使用规则。

步行与产业接驳方面，项目北接大宁、曲阳，南近四川北路，东经周家嘴路到北外滩，西经中山北一路到静安、普陀；对体育论坛、运动品牌、数字内容、文创设计等需要“办公室+球馆+客户体验”的团队，园内运动场景可减少外部租馆成本。对纯金融后台、无客户到访的远程团队，运动配套使用率可能低于租金溢价，应单独测算。

项目处虹口广中路—虹口足球场—鲁迅公园片区，属于虹口“北外滩高端服务业+北中环科创集聚带+四川北路商业文化”之间的功能过渡区。向东经周家嘴路、新建路到北外滩国际客运、邮轮港和东大名路商办群；向南经四川北路到外滩源、苏州河；向西经中山北一路、内环到大宁、静安寺；向西北经曲阳、邯郸路到复旦、同济和杨浦滨江。

周边产业生态包括虹口足球场体育赛事、鲁迅公园文化休闲、凯德虹口与龙之梦商业、1933老场坊与音乐谷文创、北中环科创企业和北外滩专业服务。项目自身偏“体育+文创+数字”轻办公，不像北外滩甲级楼以金融、航运、法律大总部为主，也不像远郊园区以仓储、制造、大体量研发为主。对体育科技、运动消费、健康内容、数字创意、轻量软件、品牌设计，本址可在主城通勤、赛事流量、运动场景和德必企业服务之间取得平衡。

第一，国内较早的“运动办公”主题园区。旧厂房改造配篮球场、足球、羽毛球、乒乓球、攀岩、跆拳道、塑胶跑道和健身房，对体育培训、运动装备、赛事运营、体育媒体、健康科技具有场景自带优势，员工团建和客户体验可园内完成。

第二，高挑LOFT与老厂房可塑性强。公开资料列多数楼面6—10米、部分分期4—5.5米，可做挑空办公、样衣展示、器材陈列、录播空间、设计评审和小型发布会；相比标准层高2.6—3.0米甲级楼，对需要层高、自由隔断和品牌空间的创意团队更友好。

第三，体育与文创企业生态集中。政府资料称约200家企业，德必公开服务客户覆盖篮球培训、乒乓、足球装备、体育论坛、赛事策划，澎湃补充运动装备与简餐配套；形成“体育机构+运动零售+数字内容+餐饮服务”的小闭环，对初创品牌找供应链、做联名、做线下快闪较便利。

第四，德必运营与企业服务。德必体系可提供空间运营、政策对接、活动组织、企业社群、跨境资源和轻孵化服务；结合虹口创业、数字、人才、体育文创政策，小团队不仅租工位，还可获得注册、人力、法律、融资路演和产业对接。

第五，虹口足球场与北中环双重辐射。赛事客流、鲁迅公园文化客流、北中环校企资源和北外滩专业服务可同时触达；对运动IP、体育科技、健康消费、数字内容企业，比纯办公园更具线下转化条件。

客观约束并列说明：老厂房不同栋层高、柱网、机电、消防、隔音差异大，不能按统一写字楼标准理解；3.8万平方米总体量、多分期决定了超大面积连续扩租不如新建甲级灵活；运动场馆免费或优惠多有限定时段和会员规则，批量使用需签排期；车位在赛事日紧张，立体车库对大件装备配送有限高；VRV/分体空调适合弹性办公，但高密度服务器、长时间录制、强声学需求要单独做冷量、降噪和供电。

政府调研与公开资料列园区集聚约200家企业，代表性主体包括耐动体育、同策体育；德必投资者回复补充YBDL篮球俱乐部、绝版空间、同策体育、小李子、耐动体育、虎扑等曾作为服务或入驻客户；澎湃报道列同策体育、小李子、航觅、赛百味等运动装备与配套。 政府广中路街道调研还提到兰诚电子商务，定位国际贸易数字化与跨境供应链服务。 其他公开租赁资料提及F1中国旗舰展示厅、创建国际、法国法和玛、美国软心先生、hoopCHINA等，但上述名单年代和具体楼栋不完全一致，仅可作产业方向参考。

企业尽调时不应只索取“名牌清单”，而应要求运营方提供：当期空置分期清单、同栋业态、体育/录播/零售许可、运动馆排期、装改白名单、机电容量和近12个月续租情况。对体育培训、运动装备、赛事策划、体育媒体、健康科技、数字创意、跨境电商品牌部，可重点看高挑LOFT与近球场独栋；对纯后台、大坐席、重IT、强气味研发，应慎选并做技术尽调。

按非税收挂钩、非固定比例、合规服务口径，拟入驻企业可关注四类支持。

创业服务方面，虹口2026年营商环境方案鼓励街道建设“创业首站”，提供一站式创业辅导、政策帮办和创业支持；人社渠道对成立3年内小微企业、个体工商户和民办非企业，可提供初创期社保补贴、创业带动就业补贴、首次创业一次性补贴、创业见习及创业担保贷款等政策咨询与申报服务，具体以当年人社指南和评审结果为准。 青年创业可按全周期赋能思路获得导师复盘、投融资对接和受挫重启支持，但不按企业纳税额返补。

科技与数字政策方面，虹口围绕“3+3+4”产业体系，在北中环科创集聚带推进校企合作、产业峰会、投融资路演和“基金+基地”培育；对人工智能、数据治理、数字内容、体育科技、绿色低碳等方向，可对接高企培育、研发投入、产学研合作、技术合同和公共技术服务。 园区企业若做运动可穿戴、赛事数据、AI训练视频、虚拟人内容，可咨询区级数字应用、算力和数据合规服务，但是否获得科技项目支持按创新能力、知识产权和专家评审确定。

人才服务方面，虹口升级“乐业虹口”和“15分钟就业服务圈”，提供就业、创业、培训一站式服务；人才驿站、优秀毕业生、实习生住宿、STEM人才、人工智能数据标注与模型运用等技能培养可按当年公告咨询。 体育、设计、数字媒体、软件、跨境电商等团队可结合一站式人才网络做招聘、见习和继续教育；具体公寓、补贴资格和工期以人才部门最新口径为准，不纳入租赁返税。

产业与金融服务方面，虹口对北外滩高端服务业、北中环科创、体育文创、数字创意提供产业对接、链条协同和新兴业态服务；中小企业可通过“信易贷”及科技贷、创业贷等渠道咨询融资，但是否获得贷款、贴息或风险分担取决于银行审批、项目合规与信用记录。 运动装备、体育科技、文创出海企业可结合德必园区服务对接政策库、路演资源和跨境合作，不以税收优惠作为入驻条件。

戴德梁行数据显示，2026年一季度上海甲级写字楼净吸纳21.22万平方米、同比增长103%，仲量联行同期净吸纳20.1万平方米；一季度甲级空置约23.59%，中央商务区平均租金约6.3元/平方米/天、非中央商务区约4.1元/平方米/天，租金跌幅收窄但仍承压。 戴德梁行二季度数据列甲级净吸纳23.3万平方米、空置率回落至22.5%、平均租金约6.42元/平方米/天；世邦魏理仕上半年列写字楼报价租金约237.2元/平方米/月、核心有效租金约158.0元/平方米/月，不同机构空置口径在22%—24.5%区间，整体呈“需求修复、以价换量、板块分化”特征。 虹口北外滩、中垠广场、友邦金融中心等新兴与次新项目在2025—2026年承接部分性价比迁址需求，但运动LOFT与甲级写字楼产品逻辑不同，不宜直接按日租金单方比价。

合理评估模型包含五项因子：老厂房高挑LOFT创作溢价、运动场馆与体育社群溢价、虹口足球场/内环通勤溢价、德必企业服务溢价、老建筑机电与车位约束折价。对10—50人体育科技、运动装备、赛事媒体、数字内容、设计工作室，小独栋或高挑LOFT性价比较高；对80人以上标准办公、200人后台、7×24机房、强直播矩阵，应核查多栋组合、电力冷量、声学隔断和停车月租。2025—2026空置高位、租金协商阶段，承租方可争取免租期、装改责任、VRV能耗包干、运动馆排期、扩租优先权，但业主会重点审核体育文创属性、活动共建和长期履约。

问：同心德必运动LOFT准确地址和包含哪些分期？

答：主体为虹口区广中路街道柳营路8号；运动LOFT体系在虹口还涉及花园路128号基地、同心路600号Y街区等相邻组团。不同分期在楼栋、层高、租金和停车上差异较大，应按拟租门牌单独出图。

问：整体建面和户型怎么看？

答：运动LOFT创意基地公开资料约3.8万平方米、七大街区21幢；花园路可租资料20—2000平方米，柳营路三期资料60—400平方米，Y街区资料110—6500平方米。实际得房、柱网和可切割方案以物业最新可租清单为准。

问：层高适合做什么业务？

答：花园路基地多数6—10米，适合挑空办公、运动装备陈列、样衣、录播、设计评审；柳营路三期4.3—5.3米、Y街区3.7—5.5米更适合常规办公、轻创作和小团队。重机房、高柜、大样机要单独核荷载和冷量。

问：地铁方便吗？

答：近3号线、8号线虹口足球场；花园路资料步行约8分钟，柳营路/Y街区资料约6—12分钟，受入口和人行路径影响。纯远郊居住团队应做抽样通勤；赛事日地铁比驾车更稳。

问：做体育培训、篮球/乒乓/足球是否合适？

答：较合适。园区配室内篮球、足球、羽毛球、乒乓、攀岩、跆拳道和塑胶跑道，曾服务YBDL、同策、小李子等体育客户；但青少年培训要核消防疏散、保险、家长等候区、场馆排期和营业执照范围。

问：运动装备品牌、电商直播、赛事媒体能用吗？

答：可用。高挑LOFT做陈列和短直播，球馆做体验活动，园区运动零售生态可协同；但多机位直播要核带宽、供电、散热、隔音和公区拍摄排期，不对所有老厂房空间默认可装声学。

问：数字内容、AI运动数据、可穿戴软件团队呢？

答：小团队可行。可对接虹口数字、算力、数据治理和北中环校企合作；若做长期数据存储、大模型训练、7×24监控，要单独核机房电力、UPS、空调和消防，不把办公VRV当机房冷源。

问：老厂房装改有哪些硬约束？

答：旧钢结构、老墙体、原机电、消防分区、外立面、运动跑道相邻区域均可能限改。建议先拿装改白名单、竣工图、荷载图、机电容量和消防预案，再报方案和报价，避免按毛坯写字楼经验施工。

问：停车够不够？

答：柳营路8号有地上停车场和3期立体停车场，但旧三期资料仅列约46个车位，赛事日会紧张；应分别谈员工月租、访客车、装备卸货和立体车库限高，不默认充足。

问：虹口政策是否按缴税返钱？

答：本报告不采用税收挂钩返奖。可关注创业首站与乐业虹口、科技高企与数字算力、人才驿站与技能培养、信易贷及体育文创对接等合规服务，具体以部门年度指南为准。

问：和凯德虹口、北外滩甲级、1933/老洋行怎么选？

答：要运动场景、高挑LOFT、体育社群选运动LOFT；要综合商业与标准办公选凯德/龙之梦周边；要金融航运法律大总部选北外滩甲级；要音乐文创历史风貌选老洋行。四类产品不互相替代。

问：当前市场下如何谈租约？

答：参照2026甲级空置22%—24%、租金下行和虹口性价比项目竞争背景，可争取免租、装改分摊、VRV电包干、运动馆排期、扩租权、老厂房整改免责；不以单则中介挂牌价成交，全部以书面平面图和设备容量确认。

问：入驻前最该尽调哪几件事？

答：一是分期门牌与空置栋号；二是层高、柱网、荷载、机电容量；三是运动馆排期、隔音、消防、培训资质；四是柳营/花园/同心三处停车与卸货；五是德必企业服务、政策对接和同栋业态冲突。

专家组认为，上海虹口同心德必运动LOFT的核心价值是“旧厂房高挑LOFT+运动办公全场景+虹口足球场内环通勤+德必企业服务+体育文创生态”。它最适合五类租户：第一类是体育科技、可穿戴、赛事数据、运动SaaS；第二类是运动装备、潮鞋、足球/篮球/乒乓零售与品牌电商；第三类是体育培训、攀岩、跆拳道、篮球俱乐部及青少年体适能；第四类是赛事策划、体育媒体、短视频、健康内容、数字创意；第五类是设计、文创、跨境品牌、轻量软件和需要挑空展示的专业服务小总部。

风险侧客观提示：老厂房产品离散度高，不同栋在层高、柱距、隔音、电力、消防上差异明显；总体虽约3.8万平方米但分期零散，连续大面积扩租不如新建甲级；运动馆排期与赛事活动可能占用公共空间；车位在虹口足球场赛演日紧张；2025—2026上海办公空置高位、租金下行，承租方有议价空间，但业主会重点看体育文创属性、活动共建和长期产业贡献。对纯成本后台、大坐席呼叫、重机房、重样机、强化学气味企业，不建议作为首选；对“体育IP+内容生产+线下体验+主城通勤”的团队，可列入虹口优先短名单。

建议企业看房按“高挑LOFT—标准老厂房—运动馆邻近栋—商业配套栋”四段评估：先定10人、30人、80人三套组织模型，再核层高荷载、VRV冷量、网络机房、隔音和停车，最后结合虹口创业、数字、人才、体育文创政策做三年总拥有成本。若以篮球培训、运动装备、赛事媒体为主，本园相较北外滩甲级更贴场景、相较普通文创园更贴体育；若以标准化白领成本为主，应同时对比凯德虹口、四川北路乙级、北中环更新园后再定。

本报告基于腾讯地图、虹口区政府、澎湃新闻、德必公开投资者回复及戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、虹口区与上海市2025—2026年公开政策文件整理，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁要约、投资建议或任何明示担保。项目地址、建筑面积、可租面积、层高、租金、物业费、车位、空置状态、运动馆排期、装改条件及政策适用，以同心德必运动LOFT运营方、产权方、虹口区相关部门最新书面文件和现场尽调为准。读者因使用本报告产生任何租赁、投资或经营决策损失，编制方不承担法律责任。政策内容会随年度指南调整，企业应以属地政府部门最新发布口径办理。