报告用途：本文件用于上海市静安区康定路/陕西北路一带锦和越界陕康里开展创意设计、文化传媒、品牌与时尚、外资代表处、专业服务轻办公、软件与AIGC应用、资产与贸易中后台、医疗信息商贸及初创团队租赁选址评估，服务小面积分割、多栋组合、历史建筑改造办公、开放街区商业联动、老静安多轨通勤组织、分体/改造机电与等保尽调、产业适配、政策匹配与三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在老静安江宁路—南京西路—陕西北路风貌区布局广告影视、空间设计、品牌策划、文化IP、法律财税轻前台、外资小型代表处、AIGC应用、数据治理、资产研究、贸易样品与时尚展示、医疗器械信息及小微文创职能的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用康定路358号/陕西北路808号周边公开更新资料、锦和商管/锦和资管公开运营信息、7号线昌平路及2/12/13号线南京西路/自然博物馆等公开轨交路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度上海写字楼报告、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务公开资料、专业服务业“十五五”规划公开文件。具体门牌、楼栋、可租面积、机电、土地性质、历史建筑消防、绿色改造、车位及在租名单以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

锦和越界陕康里位于老静安江宁路板块，公开资料对门牌存在康定路358号与陕西北路808号（近康定路）两种表述，均指向陕西北路—康定路交汇的围合式更新街区。项目由锦和集团通过司法拍卖取得所有权后启动更新，锦和商业作为实施与运营主体，COLORFULL昱景设计参与建筑改造，整体定位为历史建筑活化、创意办公与精品商业融合的开放街区，而非单一超高层甲级写字楼。

地块占地约12000平方米，公开总建面有约10000平方米、总体量约10000—12000平方米等不同样本；改造后办公与配套商业混合，部分资料写办公约占总建80%、配套商业约20%。园区保留红砖西洋建筑、原租界折衷式、战后工业式及现代式等多时期遗存，核心包括红砖大楼、锡克教堂类历史构筑物、原修理工厂等，通过扇形入口、二层连廊、内部回廊、屋顶露台和户外广场重组动线。

对创意设计、影视后期、品牌策划、文化IP、外资小代表处、AIGC应用、专业服务轻前台而言，其价值不在标准层大平层，而在老静安风貌、开放街区接待、小栋分层弹性、商业餐饮与活动场地联动；对超大规模智算、低延迟金融核心、GMP、危化中试、重型设备不优先本园，应外比市北数智、大宁视听、专用IDC或专业产业园。

建筑与面积方面，按“占地—总建—单栋—分割单元—商业/露台”五级建模。占地约12000㎡仅作用地参照；总建约10000㎡为主样本，10000—12000㎡为中介总体量样本；单栋因历史建筑差异大，部分租赁稿写标准层约1200㎡、可50—1200㎡分割，部分老楼栋应按实际可租清册重算。 红砖主楼、教堂类遗存、工厂改造栋应分别取竣工/文物或历史建筑保护要求、消防等级、可改动隔墙与机电竖井，不把“创意园区”默认等同可自由拆改。

层高与空间方面，不同渠道参数差异明显：有稿写大堂挑高6.8米、标准层高3.8米、净高2.6米、无柱大开间；有稿仅写老建筑改造、挑高因栋而异。签约前应逐栋取净高、梁底、楼板荷载、架空地板条件；影视后期、设计渲染、品牌样品、档案库房不按统一“标准层”套用，应做结构计算。

机电与能源方面，公开租赁稿列VRV分体24小时独立控制、三网覆盖、中央空调独立控制等不同系统样本，还有大堂、安防、人脸门禁、三网光纤等样本。 AIGC轻推理、影视存储、设计渲染、资产数据、医疗信息若7×24或高并发，应单独核总配电、独立回路、UPS、空调加时替代、弱电双路由、等保物理隔离与冷源；分体系统不等同机房精密空调，历史建筑加装精密空调、气体灭火、独立弱电间需提前取得保护要求与消防意见。

电梯与垂直交通方面，部分新改稿列4部高速客梯、平均等候不超过30秒；多栋低层历史建筑实际可能以楼梯、连廊、货梯和分批电梯组合通行。对50人以下小团队影响有限；对整园多栋、样品搬运、影视设备进出，应要求物业提供各栋电梯、货梯、连廊承重与高峰动线，不按单栋新楼电梯推导全园零等待。

车位与配套方面，公开资料未给出可统一引用的固定车位数，部分中介稿写地下车位充足、含充电桩，实际应以物业最新车位数、固定/访客/货运/充电比例及昌平路、江宁路、南京西路周边替代停车场为准。园区配共享会议、咖啡、餐饮、露台活动区样本，但“内部会议”和“商业接待”应分开计价；18号楼近800㎡屋顶露台、16号楼私享露台仅作活动与品牌展示参照，不写成年付标配。

绿色与历史保护方面，应核消防验收、历史建筑保护条件、幕墙/外窗节能、分项能耗与任意绿色认证。对ESG、外资审厂、数据合规租户，不把“开放街区”“海派红砖”替代消防、等保与机电验收；若做机房、直播间、样品仓，应另出保护、结构、电气、空调、消防五套核验。

轨道交通方面，公开资料对站点口径不完全一致：静安商务与开园稿写步行可达2号线、7号线、12号线，并提南京西路站；中介租赁稿写7号线昌平路站约6—8分钟，与2/12等多线相距不足1公里；实际应按康定路主入口、陕西北路入口、各办公栋大堂分别实测。 2号线接人民广场、陆家嘴、虹桥与浦东空港方向；7号线接常熟路、龙阳、锦绣路方向；12号线接南京西路、提篮桥、七莘等方向；近南京西路站还可衔接12/13号线，近自然博物馆可衔接13号线。对设计、影视、外资、品牌、专业服务客户面谈，多轨组合优于单线园区。

高快速与机动车方面，项目经陕西北路—南京西路接内环，经康定路—江宁路—北京西路接北横/内环方向，经延安高架可通过石门路/陕西路匝道转换。往虹桥走延安—中环—嘉闵，往浦东走2号线或延安/内环—龙阳，往市北、大宁、宝山走中环/共和新/沪太。对老静安客户拜访、南京西路会议、外资面试有短途优势；但陕西北路、康定路、南京西路、北京西路高峰拥堵，设备运输与餐饮客户停车应分时段，不把“核心区”等同“随时驾车直达”。

公交与慢行方面，江宁路、陕西北路、康定路、昌平路一带有区域公交资源，具体线路以现场站牌为准。园区为开放街区，应规划“轨交为主、步行接待、机动车分时、货运预约”的动线；影视设备、设计样稿、品牌样品、法律卷宗应预约货梯或指定入口，不占用早高峰客流动线。

整体交通评价为“7号线昌平路步行接驳+2/12/13南京西路与自然博物馆多轨+内环/延安机动车+陕康里开放街区慢行”。相比市北、大宁、江桥等产业型载体，优势在老静安客户到访、创意接待与外资协同；相比新建超高层甲级，优势在街区气质与小栋弹性；但跨张江、临港、松江daily通勤成本高，重载样品与大型设备不如中环园区便利。

项目处静安“两轴一带三片区”的南京西路—苏河湾中央活力区与老静安江宁路风貌节点。向南接南京西路法律、咨询、人力资源、金融与时尚消费；向东接苏河湾数字金融、数字广告、人力资源与出海服务；向西北经中环/共和新接市北国际科创区云数智链、数通链谷；向东北经中环/沪太接大宁超高清视听、数字化安全、智慧健康与美妆健康。

对陕康里的适配可分层。广告影视与后期可落红砖主楼或多栋组合做客户接待、审片室轻量音视频；空间设计、建筑设计与酒店设计可落历史栋工作室，渲染训练外挂大宁π空间/市北元空间；品牌与时尚可落样品展示、小型发布、商业联动；AIGC与软件可落模型应用、数据治理、等保轻机，大模型外挂市北/大宁；法律财税与外资代表处可落轻前台、尽调与客户接待，重档案与机房另做独立分区；资产与贸易可落研究、合规、客户成功；医疗信息可落器械商贸、注册咨询、医学内容与数据治理，不替代GMP/临床。对超大规模GPU、低延迟核心交易、IC流片、危化、重型制造不优先本园。

可形成“陕康里创意前台/客户成功+南京西路专业服务+苏河湾数字广告/出海+市北数通链谷/大宁视听外挂”的轻资产协同，而不是全链条研发自给。

第一，老静安历史街区与开放商业的创意接待优势。占地约12000㎡、红砖主楼+锡克教堂类遗存+工厂改造形成海派IP，扇形入口、连廊、露台、户外广场可承载品牌发布、影视看片、设计展陈、文创市集；相比纯写字楼大堂，优势在客户沉浸式参观与社交媒体传播，但应接受历史栋净高、消防与保护限制。

第二，小栋多层弹性与文创小面积低成本。总建约1万㎡、可50—1200㎡分割样本，适合独立设计师、影视小团队、AIGC初创、外资代表处、品牌策划从单间到多栋扩租；相比南京西路新建甲级，增量在租金总拥有成本与街区门面，相比联合办公增量在独立门牌与长期稳定。

第三，7号线昌平路+2/12/13南京西路多轨网络。创意、外资、专业服务重面谈与审片，多轨可降低客户从陆家嘴、人民广场、浦东部分组团、虹桥与市区换乘成本；南京西路法律、咨询、人力资源可形成半小时会议圈。相比市北、大宁，优势在“客户上门”而非“研发外溢”。

第四，锦和商管更新运营与活动生态。锦和资管/锦和商管负责资产与运营，园区已汇集精品餐饮、咖啡、酒吧、生活方式与创意设计机构，并举办艺术展、市集、品牌活动；对影视、设计、品牌、出海企业，可把“办公+商业接待+露台活动+南京西路专业服务”连起来，降低自购会议与展示投入。

第五，静安专业服务与出海外挂。南京西路—苏河湾提供法律、咨询、人力资源、数字广告、数字金融；静安专业服务券、出海服务券、信保、知识产权海外公共服务站、数据跨境服务中心可服务影视版权、AIGC合规、品牌出海、医疗数据；陕康里适合前端创意与轻数据，复杂数智中台外挂市北/大宁。

优势侧：陕西北路—康定路开放街区、占地约12000㎡、总建约1万㎡样本、多历史栋与红砖主楼、大堂/露台/连廊/广场复合、锦和资管与锦和商管运营、7号线昌平路及2/12/13多轨样本、办公约80%+商业约20%混合，适合广告影视后期、空间/酒店/品牌设计、文化IP、AIGC应用、法律财税轻前台、外资代表处、资产贸易中后台、医疗信息商贸及文创初创。

约束侧：康定路358号与陕西北路808号门牌表述不一致，必须以物业最新门牌和可租清册为准；不同资料对标准层1200㎡、大堂6.8米、层高3.8/净高2.6、4部电梯、VRV/中央空调、车位充足等参数不一致，必须按目标栋取竣工、保护要求、机电、消防、荷载重算；历史建筑改机房、直播间、档案室、样品仓受保护条件和消防限制，AIGC、影视、等保、医疗数据应单独做配电、UPS、冷源、双路由、气体灭火；昌平路/陕西北路/康定路高峰步行与泊车需实测，完全依赖驾车的大团队应做商业停车替代；跨张江、市北、临港深度研发daily通勤成本高。

选址建议：影视后期轻审片、广告设计、建筑/酒店/空间设计、文化IP、品牌时尚展示、AIGC应用、软件数据治理、法律外资轻前台、资产合规中台、贸易样品、医疗信息商贸优先；超大规模训练、金融低延迟核心交易、IC流片、生物GMP、危化中试、重型制造不优先，应转市北数智、大宁π/元空间、专用IDC、张江/大零号湾或专业产业园。

戴德梁行2026年二季度报告显示，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，本季度仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，其中TMT占30%、贸易制造占24%、专业服务占20%、金融占16%，成熟核心商圈依靠区位与硬件承接升级置换，新兴商务区依靠产业集聚与性价比承接扩租。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，需求以人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构为主。

对陕康里的启示：项目属老静安历史改造创意园，不宜只用CBD 6.3元或非CBD 4.1元套用，也不宜只用产业园3.3元做基准。应按单栋、标准层、小分割、露台活动、分体/中央改造、等保机房分别询价，再叠加AIGC/影视电力、UPS/双路由、审片声学、品牌活动、昌平路/南京西路通勤、商业接待与装改，合并为三年有效成本。公开中介稿有标准层1200㎡、50—1200㎡分割、大堂6.8米、物业与车位不同样本，仅作历史询价基准；2026年专业服务、TMT、影视广告与AIGC需求修复，陕康里若提升去化，应以“实时可租清册＋历史栋机电保护清单＋7号线昌平路/2·12·13南京西路通勤模型＋静安专业服务/出海/市北大宁外挂包”替代单纯日租竞争。

公开更新案例列有园区创意与商业样本租户：影视后期方面包括曾参与《漫威系列》等特效制作的Fin Design+Effects；人体工学与办公空间方面包括Humanscale；酒店与餐饮设计方面包括红崛建筑设计；另汇集精品餐饮、酒吧、咖啡、甜品与生活方式品牌。 上述信息说明开放街区已具备影视、设计、人体工学、酒店餐饮与文创商业生态，不证明上述企业当前全部在租于同一栋或同一时期；正式选址应向物业索取“楼栋—企业—行业—可租面积”最新清册，不把中介历史房源、商业品牌或南京西路周边名企写成陕康里满租主名单。

对广告影视、空间设计、酒店设计、AIGC、软件、法律外资、品牌贸易、医疗信息企业，可把“陕康里历史栋工作室+露台发布+南京西路专业服务外挂+苏河湾数字广告/出海+市北数通链谷/大宁视听中台”作为协同模型；对需要大规模研发、临床、智算或中试的团队，应另外比对市北壹中心、大宁π/元空间、专用IDC及专业产业园。

创业与孵化服务：静安通过创业指导、孵化载体、张江静安园创新活动与培训、江宁路—南京西路—苏河湾创服资源提供开办、入孵工位、路演与投融资对接；对AIGC、设计、影视、软件、法律科技、品牌文创小微团队，可把“陕康里小栋试租—市北/大宁平台外挂—孵化载体申项目”作为非税收服务路径。相关创业补贴、孵化入驻以当年人社、科技与孵化器指南为准，不涉及以税收贡献挂钩的返奖。

科技与数字化政策：张江高新区静安园2025—2026方案构建以数字经济为主导、科技服务业为支撑的体系，市北做数通链谷与云数智链，大宁做超高清视听π空间与数字化安全、智慧健康，苏河湾做数字金融与数字医疗；现代化产业措施支持高新技术企业、科技小巨人、专精特新、科创平台、孵化器、知识产权，以及人工智能、区块链、超高清、元宇宙、脑机、具身智能等方向。 对AIGC轻内容、影视数据治理、网络安全、数字医疗企业，可关注概念验证、联合研发、技术转移与知识产权服务，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安专业服务“十五五”与重点产业人才服务可提供安居、落户、医疗等依法合规支持，并围绕全球服务商、AIGC、数据工程、医学事务、设计酒店等岗位做高层次人才引进与技能培养；对创意团队可按企业阶段对接人才项目与公寓服务。具体名额、落户与评选以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：南京西路—苏河湾集聚头部律所、咨询、人力资源、数字广告与数字金融；静安首创专业服务券、2025年推出出海服务券，依托信保、知识产权海外公共服务站、“走出去”联合体与海外服务点提供法律、金融、人力、知识产权与跨境风险服务；数据跨境服务中心、“静数空间”可服务AIGC语料、医疗数据、品牌出海合规。 对影视版权、外资代表处、AIGC内容、医疗数据、设计IP确权企业，可把“陕康里办公—南京西路法律/咨询/人力资源—苏河湾出海/数据跨境—市北/大宁数智中台”作为非税收落地路径，所有支持以官方申报条件与年度指南为准。

问：陕康里和南京西路新建甲级、市北甲级怎么分工？

答：南京西路更重法律金融前台、跨国总部与零距离客户门面；市北更重云数智链、区块链、大模型与数据合规中台；陕康里在老静安陕西北路—康定路，适合影视后期、设计、品牌、AIGC应用、外资轻代表处与专业服务接待。若要求超低延迟交易或大规模训练，不优先本园，应外比专用IDC与市北/大宁平台。

问：康定路358号和陕西北路808号是不是同一个项目？

答：公开更新与招商资料对门牌表述不完全一致，均指向陕西北路—康定路交汇的锦和越界陕康里开放街区；正式带看应以物业最新楼栋号、主入口、可租清册为准，不把单一门牌稿等同于全园所有栋。

问：7号线昌平路和实际到楼怎么走？

答：中介稿写昌平路站约6—8分钟，静安商务/开园稿写步行可达2/7/12并提南京西路；因主入口、陕西北路入口、红砖主楼、教堂类遗存栋位置不同，应分别实测。早高峰可把7号线昌平路作为主力，2/12/13南京西路作为客户跨区备选，不写“出地铁即工位”。

问：影视后期和AIGC怎么核老楼机电？

答：轻量剪辑、审片、模型应用可用分体/独立控制空调+UPS+双路由；高并发渲染、训练、长期存储、品牌直播高功率灯光应核总配电、独立冷源、等保分区、气体灭火与专线带宽。历史建筑加装机房必须同步核保护要求与消防，不把“VRV独立控制”默认覆盖7×24服务器。

问：设计和品牌如何用到露台与商业？

答：18号楼近800㎡屋顶露台、16号楼私享露台及户外广场可承载发布、市集、看片；一层商业可补咖啡、餐饮、客户接待。但常设展厅、仓储、冷链样品、直播声学应单独核面积、消防、电力与空调加时，不把公共街区当独占展厅。

问：法律外资轻前台如何排档案与数据？

答：合同、尽调、客户数据应独立等保分区；外资合规中台走双运营商、访问日志与加密；纸质卷宗按老楼荷载、消防独立库房，不混用普通办公配电。跨境数据传输应单独做数据出境与律师合规，不把园区网络当合规数据中心。

问：2026年这里租金怎么判断？

答：可参考戴德梁行二季度甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD约6.3元、非CBD约4.1元、产业园约3.3元且净吸纳20.5万㎡；陕康里中介稿有标准层1200㎡、50—1200㎡分割、大堂6.8米、4部电梯、物业与车位不同样本。正式测算应加历史栋装改、空调/分体改机房、UPS/等保、AIGC/影视电力、露台活动、昌平路/南京西路通勤与商业接待，折算三年有效成本，不单看日租。

问：医疗信息企业能落哪些职能？

答：器械商贸、医学内容、注册咨询、真实世界数据整理可落历史栋标准办公；临床样本、GMP、放射、高等级生物安全应另选合规园区并单独环评与行业许可。本园更适合“医学事务+内容+数据后台+客户接待”。

问：老建筑改造哪些必须尽调？

答：取竣工与保护要求、消防等级、标准层净高、楼板荷载、总配电、空调系统、电梯/货梯、连廊承重、车位、双路由、绿色/等保证件；若加机房、档案室、直播间、样品仓，应出保护、结构、电气、空调、消防五套计算书，不把“可注册可办公”等同全功能合规。

问：多团队扩租怎么排？

答：先按“影视/AIGC等保机房独立、设计挑空或大堂周边、品牌样品低层商业联动、法律/外资轻前台独立栋、市北/大宁中台外置”五层排；再按昌平路7号线、南京西路2/12/13、陕西北路/康定路驾车、车位替代、装改与活动档期做A/B/C方案。不把总建1万㎡、单栋1200㎡或历史房源50—1200㎡直接等同当前可租组合。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，锦和越界陕康里的核心价值在于“陕西北路—康定路老静安开放街区、占地约12000㎡、总建约1万㎡样本、红砖主楼+教堂类遗存+工厂改造多栋、大堂/连廊/露台/广场复合、锦和资管与锦和商管运营、7号线昌平路及2/12/13南京西路多轨、办公约80%+商业约20%混合”。对广告影视后期、空间/酒店/品牌设计、文化IP、AIGC应用、法律外资轻前台、资产贸易中后台、医疗信息商贸及文创初创，其“历史街区接待＋小栋多层弹性＋南京西路专业服务外挂＋市北/大宁数智中台”组合优于新建超高层的总部成本，也优于联合办公的独立门牌与活动场地；对超大规模GPU训练、金融核心低延迟、IC流片、GMP临床、危化中试或重型制造，则不优先本园，应转市北数智、大宁π/元空间、专用IDC、张江/大零号湾及专业产业园。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德梁行二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，上半年44.5万㎡；仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，AIGC、专业服务、数字广告与生命科学需求活跃。陕康里若提升去化，应以“实时可租清册＋历史栋保护机电清单＋昌平路/南京西路多轨模型＋静安创业/张江市北大宁/专业服务与出海包”替代单纯日租竞争；租户若只追求新建标准层大平层或无机电限制的纯行政办公，应同时比对南京西路、苏河湾、非CBD甲级与市北其他载体。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标栋取得门牌、保护要求、竣工与改造图、标准层、净高、荷载、总配电、空调、电梯/货梯、车位、可租面积与等保/消防证件，不把康定路358/陕西北路808、总建1万/1.2万、标准层1200、大堂6.8、4部电梯或物业车位不同稿直接等同当前交付；二是将分体改机房或精密空调、UPS/等保、AIGC/影视电力、双路由带宽、声学审片、露台活动、装改与商业接待合并为三年总拥有成本；三是将静安创业与孵化、张江静安园/市北数通链谷/大宁视听、人才安居与专业服务券/出海服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模智算、低延迟交易、GMP或量产为核心，应在陕康里之外并列比对专用算力、专业医疗、产业园与合规IDC资源。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于锦和越界陕康里康定路358号/陕西北路808号周边公开更新资料、锦和资管/锦和商管公开运营信息、7号线昌平路及2/12/13号线南京西路/自然博物馆公开路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、静安区现代化产业体系措施、张江高新区静安园2025—2026行动方案、静安专业服务与出海服务及专业服务业“十五五”公开资料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、各楼栋、标准层、净高、荷载、土地性质、租金、物业费、车位、空调、电梯、历史建筑保护条件、绿色认证、商业在营品牌、已入驻产业名单及政策申报条件会随改造进度、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。