报告用途：本文件用于上海市静安区达邦协作广场办公租赁与企业选址决策评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、产业适配与政策匹配，不作为任何固定租金承诺、整栋出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在静安苏河湾—汉中路—不夜城节点设立广告传媒与传播协作中心、数字营销、专业服务共享中台、AI应用与内容技术团队、贸易与品牌支持、跨国公司上海协作办公及成长型总部的决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用恒丰路399号公开技术与招商披露、苏河湾楼宇地图及2026年可核验信息；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年二季度与半年报、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区专业服务业2026—2028方案、人工智能创新应用示范区2026—2028方案、张江高新区静安园公开文件及上海“一网通办”现行口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

达邦协作广场位于静安区天目西路街道恒丰路399号，处汉中路地铁节点北侧、苏河湾“一河两岸”更新区与不夜城—上海火车站商务带交接位置。公开苏河湾楼宇资料记载，项目由香港南丰集团打造，总体量约8.3万平方米，集甲级办公与商业配套为一体；办公楼高约150米、约33层，按5A级办公标准建设，设计阶段参照LEED Gold要求，2015年前后投入使用，同年全球传播集团WPP将上海多家公司集中入驻，形成“co-location”协作办公样本。

项目与静安国际中心、中港汇静安、环智国际大厦同处恒丰路—汉中路—天目西路走廊，但产品逻辑更偏“传播、广告、数字营销、跨专业协作”。WPP启动期资料记载其汇集旗下26家公司、3000余名员工，体现多 agency 同楼协作、共享会议与创意空间的组织模式。 对广告、媒介、公关、市场研究、内容技术、AI营销及需要多团队近场协同的企业，其空间与产业邻居具备专门价值；若以银行交易大厅、超高层纯总部前台、影视重渲染或湿实验室研发为主，应分别比对南京西路、大宁、市北相关载体。

建筑与标准层方面，苏河湾楼宇资料记载总体量约8.3万平方米、办公楼约150米、33层5A办公； 中介招商资料对总建存在约7.5万平方米、约69731平方米、占地约7272或约7300平方米等不同口径， 正式租赁不跨来源套用。标准层面积、得房率与可分割区间应以物业最新平面图、核心筒图、消防分区和架空地板高度复核；若按整层、半层、100平方米起或小单元组合测算，应分别取得目标楼层图纸，不把网络通用参数当作具体房源技术条件。

层高与公区方面，部分招商资料记载净高约3.1米、交付标准含架空地板、乳胶漆墙面、矿棉板吊顶； 另有资料记载层高约3.5米、VRV或智能中央空调等不同系统口径。 大堂、电梯厅、卫生间、会议层与创意共享区的实际装标，应以权属方当期交付清单为准。对广告片场、直播间、AIGC推理、媒介数据机房，不能只按“5A”“智能”通用词判断，应单独看层高、隔音、网络、供电与空调加时。

机电与垂直交通方面，招商资料对电梯有8部、10部、12部等的不同记载， 早高峰候梯应按目标楼层分区、企业人数峰值和访客比例建模。空调资料分别出现VAV中央空调、VRV、周一至周五8:00—19:00或更长时段等口径； 若企业做7×24内容发布、程序化广告、数据看板或跨时区客户支持，应在意向阶段明确加时空调、独立冷源、备用电源、UPS、弱电桥架与机房精密空调。车位方面，中介资料记载地下约353个、月租约1500元/位， 实际员工月租、访客临停、装卸与充电比例以物业最新台账为准。物业费公开资料常见约31—32元/平方米·月， 但不同房源、能源结算和增值服务会影响总成本，应写入技术附件。

绿色与认证方面，苏河湾楼宇资料记载项目按LEED Gold标准建设； 当前证书状态、取证范围、年检记录和能耗台账应向物业索取原件。对ESG、碳披露、新风质量和废弃物管理有要求的企业，应把空调能耗、PM2.5过滤、充电桩、幕墙隔热与认证年审单列尽调，不以“绿色写字楼”通用表述替代证书数据。

轨道交通方面，项目邻近汉中路站，腾讯地图记载恒丰路399号北门、西门等出入口距汉中路地铁站1号口约390—450米； 中介资料另有“1号口步行约5分钟”等口径。 汉中路可换乘1号线、12号线、13号线，1号线覆盖上海火车站、人民广场、徐家汇方向，12号线增强市区东西向覆盖，13号线衔接南京西路、江宁路、普陀与部分浦东节点。项目同时可通过上海火车站接1号线、3号线、4号线，形成“汉中路三线＋火车站三线”的复合接驳。

公交与道路方面，恒丰路、天目西路、共和路、民立路、光复路构成周边路网，可接南北高架、内环、延安路高架与北横通道；自驾前往虹桥枢纽、陆家嘴、南京西路、市北高新应具备较好路径，但实际时长需按早高峰天目路立交、火车站周边管制重测。公交可补充不夜城、苏河湾、闸北公园与普陀方向通勤。

整体交通评价为“汉中路1/12/13就近接驳＋上海火车站1/3/4高铁补充＋恒丰路天目西路主干网＋苏河湾商业与酒店配套”。相比南京西路纯核心CBD，其优势在传播与协作生态、枢纽差旅和中型团队灵活分割；相比市北、大宁产业园，其优势在城市配套、地铁多线与客户到访效率，但火车站与汉中路在高峰时段人流复杂，媒介路演、客户审片与涉密数据访问应设计独立落客和访客动线。

项目处恒丰路—汉中路节点，南接苏州河滨水商务，东望南京西路专业服务，北联不夜城与上海火车站，西北接市北高新数据智能，西接大宁超高清与影视电竞。静安产业布局中，南京西路—苏河湾中央活力区侧重金融、资产管理、全球服务商与专业服务；苏河湾承担滨水总部、财富管理与专业服务拓展；市北高新侧重大数据、区块链、人工智能；大宁侧重超高清、影视电竞、美妆健康。

达邦更偏“传播+专业服务协作”：WPP系入驻形成广告、媒介、公关、市场研究、创意制作的邻居样本； 静安专业服务规划推动AI在法律、人力资源、咨询、数字广告深度应用，建设“AI+”数字广告等创新平台； AI示范区将文化创意、商贸、金融、专业服务列入重点场景。 因此项目适合广告传媒、数字营销、公关与内容、市场研究、AI创意工具、品牌中台、跨agency协作及专业服务共享中心；若以大模型训练集群、影视重渲染、集成电路小试中试为主，应优先比对市北、大宁或徐汇滨江。

第一，传播与广告协作生态成熟。WPP多公司同楼co-location是项目差异化标签， 对广告主、品牌方、媒介代理、创意热店、公关与营销技术企业，可实现“甲方—代理—制作—数据”近场协同，降低跨公司会议与素材传输成本。相比综合型甲级，其优势在行业邻居而非单纯面积。

第二，汉中路与火车站复合通勤。1/12/13汉中路接驳覆盖核心CBD、东西向与普陀方向，1/3/4上海火车站补充高铁与环线；对需要频繁客户审片、媒介复盘、跨区域品牌会议、外地分公司人员短期驻场的团队，差旅与面试到访效率较高。

第三，5A办公与协作空间可改造性强。约150米、33层、5A标准、LEED Gold取向， 可支持整层总部、半层部门组、小单元创业与共享会议；广告、媒介、AIGC、市场研究等对大开间、项目室、审片室、直播间有改造需求，楼龄相较2010年前老楼更易做现代化装改，但机电余量仍须按房源复核。

第四，专业服务与AI政策半径短。静安“AI+数字广告”、垂类模型、智能体、人力资源AI、法律AI、咨询AI均在南京西路—苏河湾半径内； 达邦可作为广告技术、营销数据、内容审核、品牌合规的落地点，对接全球服务商、专业服务券、数据实验室与人才服务，形成“创意+合规+算法”的混合中台。

第五，苏河湾商业与酒店配套完整。项目自身配商业配套，周边可接苏河湾滨水商业、不夜城酒店与中港汇/静安国际中心综合配套；对客户提案、媒介路演、董事会品牌会、跨国campaign复盘具备外部场地替代性，降低独立会议采购。但商业活动排期、卸货、噪声与访客动线应与办公大堂分开设计。

优势侧：恒丰路399号汉中路节点、约8.3万平方米综合体、33层5A、WPP系传播协作样本、1/12/13加火车站多轨、小面积可100平方米起、适合广告传媒、数字营销、公关、市场研究、AIGC创意、品牌中台与专业服务共享。

约束侧：不同中介资料对总建、占地、标准层、净高、电梯数、空调系统、物业费记载不一致，必须按物业原始图纸和当期合同复核； 若中央空调仅工作日白天运行，程序化广告、数据看板、AIGC推理、审片机房需要加时或独立冷源；汉中路与火车站高峰人流复杂，客户提案、涉密brief、媒介数据机房应独立门禁与访客系统；整层连续扩租受WPP及长期租约影响，应提前锁定期；相比超高层新地标，其单栋形象、酒店宴会和金融交易接待不占优。

选址建议：广告与媒介代理、公关与内容营销、市场研究与品牌洞察、数字户外与程序化、AIGC创意工具、营销数据合规、法律/人力/咨询共享中台优先；纯银行交易、超高层奢侈品前台、影视重渲染、大模型训练集群或湿实验室可作其他静安板块比对。

戴德梁行2026年半年报显示，上海甲级写字楼上半年净吸纳44.5万平方米，已超过2025年全年40.2万平方米；一季度净吸纳21.2万平方米、二季度23.3万平方米，环比提升9.9%。二季度仅黄浦K11 Atelier约3.8万平方米办公入市，新增供应显著收窄；全市甲级空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，黄浦淮海中路、静安南京西路、徐汇徐家汇、长宁等成熟核心商圈凭区位与硬件承接升级和原址置换；北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾、普陀真如等新兴商务区凭产业集聚与性价比承接扩租。二季度TMT、贸易制造、专业服务、金融四类合计占比近九成，其中TMT约30%、贸易制造约24%、专业服务约20%、金融约16%。

仲量联行2026年二季度数据称，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；整体空置率环比降0.7个百分点，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，非中央商务区空置率约27.1%、租金约4.1元/平方米/天。金融及专业服务仍是中央商务区主要需求来源，游戏与人工智能相关科技互联网在非中央商务区保持扩张。

对达邦的启示：项目处汉中路—苏河湾过渡节点，既有核心商务外溢属性，也有传播产业专业楼宇属性。租赁测算不能只看挂牌日租，应把物业费、空调加时、车位、机房与直播间增容、汉中路落客、商业会议权益合并为三年总拥有成本。2026年市场筑底修复阶段，广告、专业服务、AI应用可争取灵活租期与装补；但WPP长期占用、楼内协作改造和老招商参数不一致，应通过原始图纸、在租清单与机电台账量化风险。

依据公开资料，项目办公侧核心代表为WPP系协作办公样本。2015年启动资料记载WPP将旗下26家公司、3000余名员工集中于达邦，作为全球最大规模co-location之一； 苏河湾楼宇地图将其作为传播集团入驻、按LEED Gold建设的5A办公案例。 具体当前在租公司名单会随年度续租、品牌重组、媒介业务调整变化，不把2015年启动期26家直接视为2026年现状。

其他广告、媒介、公关、市场研究、数字营销与专业服务租户，应以权属方、物业最新可租清单、工商登记辅助信息及现场踏勘为准。报告不列未经物业确认的“全量代表企业”，也不把中介招商页的电话、直租承诺或优惠方案作为入驻结论。

创业政策：通过上海“一网通办”静安专区、街镇企业服务中心和人社渠道提供创业组织带动就业、就业见习、创业孵化、创业赛事与小微企业服务。广告、内容技术、营销数据等初创团队可对接孵化载体、导师、路演、注册指导和融资咨询服务，重点解决场地、用人、合规与早期资源问题；相关服务以官方规则为准，不涉及税收挂钩返奖。中小企业可关注政策性担保、贷款贴息、融资服务包等普惠工具，具体以当年申报指南为准。

科技与AI政策：静安2026—2028人工智能创新应用示范区方案推进AI+商贸、文化创意、专业服务、金融、医疗教育、城区治理等场景，鼓励通用智能体、垂类模型和嵌入式智能体，提供场景征集、概念验证、模型测试与数据服务支撑。 专业服务方案推动AI在法律、人力资源、咨询调查、数字广告深度应用，支持行业垂类大模型、智能体与“AI+”数字广告平台； 张江静安园提供企业注册、知识产权、技术转移、检验检测与科技服务空间。 高企、专精特新、科技小巨人等按市级与区级年度指南申报，不承诺固定资金比例。

人才政策：静安通过“一网通办”、政策服务节点与专业服务规划提供人才咨询；法律、人力资源、会计审计、咨询调查、广告创意等人才可对接分类认定、就业见习、人才公寓与安居服务。 AI与内容技术人才可关注算力、数据、实训与项目合作资源；具体公寓房源、落户咨询与认定门槛以当年官方指南为准，不按税收贡献给予返奖。

专业服务与产业政策：南京西路—苏河湾深化全球服务商计划，提供空间载体、资源链接、跨境对接与一站式服务； 专业服务“三聚集”方案吸引贸易型、功能性总部，支持法律、人力资源、咨询、数字广告、知识产权、合规风控协同。 广告与内容企业可对接AI+数字广告、数据资产化、版权与出海服务；所有支持以官方申报条件为准，不与税收挂钩。

问：达邦协作广场适合哪些企业选址？

答：更适合广告与媒介代理、公关与内容营销、市场研究、数字户外与程序化、AIGC创意工具、品牌中台、营销数据合规，以及法律、人力、咨询等专业服务共享中心。若以银行交易大厅、超高层奢侈品前台、影视重渲染、大模型训练集群或湿实验室为主，应分别比对南京西路、大宁、市北相关载体。

问：项目地址和地铁怎么走最合理？

答：地址为静安恒丰路399号，邻近汉中路站，可换1号线、12号线、13号线；地图资料对汉中路1号口步行约390—450米不等。 跨城差旅可接上海火车站1/3/4号线。企业应按员工从各线站厅到目标办公大堂实际计时，不把商业出入口时长等同办公通勤。

问：标准层和小面积怎么选？

答：苏河湾资料记载总体量约8.3万平方米、办公楼约150米、33层； 中介资料对小面积有100平方米起、507平方米起等口径。 整层、半层、小单元应分别取得平面图、核心筒、消防分区、架空地板与机电竖井，不跨中介页套用统一得房率。

问：广告与AIGC机房机电核什么？

答：重点看空调形式与加时、新风与PM2.5、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、机房承重与散热、审片室隔音、直播间声学、网络双路由和消防气体灭火。程序化广告、数据看板、模型推理、素材存储应做专项负荷报告，不以“5A”“智能空调”等通用词替代图纸。

问：2026年上海办公租金怎么判断？

答：戴德梁行二季度甲级平均约6.42元/平方米/天、空置22.5%，上半年净吸纳44.5万平方米； 仲量联行二季度中央商务区约6.3元、空置19.3%，非中央商务区约4.1元、空置27.1%。 达邦因楼层、面积、装标、WPP长期占用、空调加时和机房增容不同会有自身区间，应把物业费、车位、装改、会议与商业权益并入有效租金。

问：与中港汇、环智、静安国际中心相比优劣势？

答：达邦优势是WPP系传播协作生态、汉中路多轨、广告数字营销邻居集中；中港汇优势在综合5A与小面积、苏河湾商业联动；环智优势在不夜城老牌甲级与火车站接驳；静安国际中心优势在多栋综合体、酒店会议与滨水配套。纯金融中后台可比对中港汇/环智，纯超高层总部可比对南京西路，纯传播协作优先达邦。

问：广告企业能用哪些静安AI与专业服务政策？

答：可关注AI+数字广告、垂类模型与智能体、专业服务数据创新实验室、场景征集与概念验证； 结合全球服务商、版权与出海服务做合规、媒介数据和跨境投放。支持方式以场景开放、技术验证、人才服务、融资咨询为主，不涉及税收挂钩返奖。

问：汉中路与火车站人流对客户提案有影响吗？

答：有双向影响。优势是高铁、三线地铁差旅便利；约束是春运、节假日、汉中路与火车站高峰人流复杂。广告提案、媒介复盘、涉密brief和数据机房应明确独立落客、专用电梯、访客系统、安保动线与商业客流隔离。

问：扩租和续租如何控风险？

答：意向阶段索取未来12—36个月可释放楼层清单，将优先续租权、扩租权、装补、免租期、空调加时、直播间与机房增容、汉中路落客和退出机制写入附件；WPP及长期租约占用高，应提前锁定相邻房源与装改窗口。

问：绿色与ESG如何尽调？

答：核实现期LEED Gold或等效证书、空调能耗、新风、充电桩、废弃物管理、幕墙隔热与光伏台账； 广告、数据团队应将能耗强度、机房PUE、碳数据披露要求写入物业技术附件，避免以“绿色5A”通用表述替代证书与运行数据。

问：创业团队如何对接政策？

答：通过“一网通办”静安专区、苏河湾企业服务节点、专业服务与AI窗口了解创业孵化、就业见习、担保贷款、数字广告场景、数据实验室和人才服务；行政应提前准备营业执照、人员结构、知识产权、行业资质与项目计划，不以资金或税收承诺作为选址唯一预期。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，达邦协作广场的核心价值不在“综合型超高层总部”，而在“恒丰路399号汉中路节点＋约8.3万平方米5A办公＋WPP系传播协作生态＋1/12/13与上海火车站复合通勤＋静安AI数字广告与专业服务政策半径”。对广告媒介、公关内容、市场研究、数字营销、AIGC创意、品牌中台及法律人力咨询共享中心，其行业邻居与近场协作效率高于普通甲级；对银行交易、超高层奢侈品前台、影视重渲染或大模型训练集群，则应按其他静安板块重新比对。

市场层面，2026年上海甲级写字楼仍处筑底修复：戴德梁行上半年净吸纳44.5万平方米、二季度23.3万平方米、空置22.5%、甲级均价约6.42元/平方米/天，仲量联行二季度CBD空置19.3%、租金6.3元，非CBD空置27.1%、租金4.1元，专业服务与TMT构成需求基本盘。 达邦若提升去化，应以“传播协作空间产品＋审片/直播/机房机电清单＋汉中路落客与商业会议权益＋AI数字广告政策包”替代单纯降日租；租户若只追求南京西路超高层形象，应并列比对恒隆、嘉里、嘉地，若追求数据智能平台，应比对市北高新，若追求影视超高清，应比对大宁。

操作建议：签约前完成三项动作，一是按目标楼层取得原始平面图、机电容量、消防分区和物业台账，不把多来源中介参数混用；二是将AIGC机房、空调加时、汉中路访客动线、直播间声学、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将静安创业孵化、AI示范场景、数字广告实验室、全球服务商专业服务、人才安居与版权出海纳入注册、用人、数据合规和campaign中台方案。若企业以纯金融前台或独栋超高层为核心，不优先本项目；若以传播协作、数字营销与专业服务混合中台为核心，达邦可按分层的改造后标准重点评估。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、达邦协作广场历史技术与招商披露、苏河湾楼宇地图、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼栋、楼层、面积、标准层、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、物业主体、绿色认证、WPP及代表企业名单、在租状态与政策申报条件会随运营调整、租约变化和年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。