报告用途：本文件用于上海市静安区静安MOHO办公与商业复合载体租赁、企业选址及产业适配评估，服务租户面积测算、楼宇品质核验、通勤组织、商业办公协同与政策匹配，不作为任何固定租金承诺或独家招租要约。

编制对象：拟在静安江宁路—南京西路辐射圈设立品牌中国区、零售与美妆职能、文化创意、数字营销、专业服务、科技商务及成长型总部的相关决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用江宁路699号MOHO综合体公开开业资料、总体技术与招商披露及2026年可核验信息；上海商办市场数据采用戴德梁行2026年一季度与二季度、仲量联行2026年二季度公开报告；产业政策采用静安区政府、上海市“一网通办”现行公开文件口径，具体申报以当年官方指南为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

静安MOHO位于静安区江宁路699号，处江宁路—南京西路北侧辐射带，2023年开业，总体定位为“潮奢商业＋甲级智能写字楼＋高端酒店式公寓”的城市更新型综合体。公开资料记载项目总体建筑面积约18万平方米，其中MOHO潮奢购物中心约8万平方米，其余配置甲级智能写字楼、酒店式公寓及配套空间。购物中心以地下二层、地上三层为主，设置MOHO BEAUTÉ美妆、IDÉE LABO潮玩实验室、MOHO MARCHÉ社交饮食等原创场景，引入超50家高能级首店与潮奢、文化、生活方式品牌。

与纯甲级办公塔楼不同，MOHO的租赁价值不完全来自标准层堆叠，而来自“商业流量＋办公展示＋公寓接待＋文化内容”的复合场景。对美妆、服饰、文创、数字零售、品牌营销、专业服务和轻量科技团队，可把商业首店、快闪、会员活动与办公空间放在同一动线内评估。

总体规模方面，公开资料记载总体建筑面积约18万平方米，购物中心约8万平方米；写字楼与公寓具体单体面积、楼层数在不同招商资料中口径不一，正式租赁应以权属方最新楼座图为准。购物中心为地下二层至地上三层，办公部分按“甲级智能写字楼”定位，具体标准层面积、核心筒布局、得房率和消防分区需逐层复核。

层高与交付方面，商业公共空间以潮奢、社交、策展场景为主；办公房源若涉及精装单元、标准交付或定制装修，应确认净高、架空地板、天花、隔断、弱电桥架及家具配置。不同渠道对MOHO写字楼曾出现层高3.0米、3.5米或更高、标准层150至2000平方米、200至2200平方米等差异较大的招商口径，其中部分网页带租赁电话和“标杆”“首选”等营销表述，不宜作为权威参数。

机电与公区方面，应重点核验中央空调或VRV形式、新风量、加时空调规则、PM2.5过滤、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、消防排烟、门禁与视频监控。若企业设置直播、审片、美妆样品存储、品牌数据中台或小型机房，需单独做负荷与散热测试。

电梯、车位与物业方面，公开招商资料对电梯部数、车位数量（有约300个、约600个等不同说法）和物业费报价差异较大，且部分来源夹带招商热线；正式报告仅建议将“客货梯分区、访客车位、月租车位、充电车位、装卸区、物业收费标准”列入物业尽调清单，不采用单一中介网页数值作承诺。

轨道交通方面，项目邻近地铁13号线江宁路站，可衔接南京西路、汉中路等换乘方向；经南京西路站可接2号线、12号线、13号线，经汉中路可接1号线、12号线、13号线，具体步行时长因出入口、写字楼大堂与商业连通路径不同会有差异，企业踏勘应按员工实际入口计时。2号线覆盖人民广场、陆家嘴、虹桥枢纽，12号线增强市区东西向，13号线衔接普陀、黄浦等方向。

公交与道路方面，江宁路、新闸路、长寿路、南京西路一线可接内环高架、南北高架与延安路高架方向；周边公交可补充静安寺、南京西路、长寿路及普陀方向通勤。需提示的是，核心区商业综合体在节假日、品牌活动和大客流期间，地面通行与落客效率会受影响；若企业有高频货样、陈列物料、直播设备或会员活动接驳，应提前评估货梯、专用出入口与商业动线隔离。

整体交通评价为“13号线江宁路就近接驳、南京西路与汉中路多线补充、商业办公复合但大客流时段需动线管理”。相比静安寺纯办公塔楼，MOHO更便于品牌活动与客户到访；相比超高层甲级，其办公楼层规模和整层连续性可能受商业体量限制，应按可租清单逐项核对。

项目处江宁路—南京西路北侧，与南京西路核心商务带、静安寺商圈、苏河湾及大宁形成不同层级协同。南京西路方向偏总部、奢侈品、专业服务与金融；江宁路—苏州河南侧更偏商业消费、文化创意、数字零售与品牌内容；苏河湾、大宁、市北高新则分别补充金融新势力、数字产业和科技研发。

从产业环境看，静安在高端专业服务、全球服务商、人工智能创新应用、数据要素、时尚消费、文创与出海服务方面均有公共平台。MOHO更适合品牌零售、美妆、服饰、文创传媒、数字营销、活动策划、专业服务轻办公及科技商务展示；若涉及中试、重型研发、渲染农场、湿实验室或大规模呼叫中心，应另比对大宁、市北、徐汇滨江等产业载体。

第一，潮奢商业与品牌场景协同。购物中心约8万平方米、超50家首店级品牌，覆盖美妆、潮玩、书店、餐饮、剧场与社交空间；美妆、服饰、文创、数字零售可将办公、首店、快闪、会员日和产品发布放在同一综合体评估，降低外部活动场地成本。

第二，办公与公寓酒店接待闭环。项目配置甲级智能写字楼与高端酒店式公寓，对需要短期专家驻场、品牌访客、跨区域团队轮驻、发布会工作人员住宿的企业，可减少外部酒店与会议室采购。

第三，中心城区更新型综合体形象。相比传统纯办公，MOHO更偏年轻消费、内容文化与体验商业，适合品牌形象强调“潮奢＋艺术＋生活方式”的团队；商业IP如MOHO BEAUTÉ、IDÉE LABO、MOHO MARCHÉ可为企业活动提供现成场景。

第四，静安专业服务与AI政策邻近。江宁路至南京西路可快速对接法律、财税、人力资源、知识产权、咨询及全球服务商资源；同时可对接静安人工智能创新应用示范区的场景征集、概念验证、语料与算力公共服务，对零售科技、营销科技、合规科技团队具备产业半径优势。

第五，核心圈层租赁韧性。戴德梁行2026年二季度指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接企业升级与原址置换需求；MOHO虽非超高层总部楼宇，但凭借商业流量和江宁路位置，对小总部、品牌职能与文创科技混合团队有差异化吸引力。

优势侧：江宁路—南京西路辐射位置、约18万平方米综合体、约8万平方米潮奢商业、首店与美妆文创生态、写字楼与公寓酒店配套、13号线就近轨交、适合品牌展示与轻型总部。

约束侧：办公单体公开参数不完整，标准层、得房率、净高、整层连续面积在不同中介资料差异大，必须按物业图纸复核；商业综合体大客流、活动噪音、卸货动线与办公静区需分隔设计；超大规模机电机房、7×24交易、湿实验室、重型样品仓储不占优；若企业只求低成本纯办公，应同时比对非核心商务区。

选址建议：美妆与服饰品牌、新零售与数字营销、文创传媒、活动策划、专业服务轻办公、AI+零售/美妆/内容、咨询与人力资源、成长型科技商务优先；纯成本导向、重型研发、大批量产线或不需要商业流量的后台中心可作其他板块比对。

戴德梁行2026年一季度数据显示，上海甲级写字楼净吸纳量21.22万平方米，同比、环比均明显回升；二季度全市甲级新增供应收窄，仅黄浦K11 Atelier办公体量约3.8万平方米入市，全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告同时指出，静安南京西路等成熟核心商圈凭借区位与优质楼宇硬件，持续承接升级和原址置换需求。

仲量联行2026年二季度数据称，上海甲级办公楼净吸纳23.2万平方米，其中中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，中央商务区空置率约19.3%、租金环比降1.2%至6.3元/平方米/天，金融及专业服务仍是中央商务区主要需求来源，科技互联网在非中央商务区保持扩张。

对MOHO的启示：全市办公市场仍处修复与以价换量阶段，但核心静安商业办公一体化载体在品牌、活动、首店和体验消费方面具备差异化需求。租赁测算不应只看“写字楼日租金”，而应将商业活动权益、共享会议、公寓接待、空调加时、车位、装改、IT机房的三年总拥有成本合并评估。对美妆、文创、数字零售等依赖线下场景的团队，MOHO的商业客流转化和快闪成本节约应单独建模。

依据2023年开业公开资料，MOHO商业引入IGFD时尚集团相关高端零售、老佛爷百货精选限时店、日本中古奢侈品KOMEHYO米滨全国首店、TSUTAYA BOOKSTORE华东首店、MUJI、三克映画、开心麻花、ALOHA SURFHOUSE、INNERSECT、AVENUE & SON、ADLV等首店或旗舰样本；项目自有场景包括MOHO BEAUTÉ、IDÉE LABO有想法的潮玩实验室、MOHO MARCHÉ社交饮食场域。办公侧公开可核验租户名录较少，实际入驻企业应以物业最新可租清单、权属方租户台账和工商登记辅助信息为准，不把商业品牌直接等同为办公租户。

创业政策：通过“一网通办”和人社渠道提供创业组织带动就业、就业见习、创业孵化、创业赛事与小微企业服务；符合条件初创团队可对接孵化载体、导师、路演、注册指导和融资对接服务，重点解决场地、用人、合规与早期资金信息问题，不涉及税收返还。

科技与AI政策：静安打造人工智能创新应用示范区，提供场景征集、概念验证、原型开发、测试评估、语料与算力公共服务、AI孵化器和加速器；对零售科技、美妆科技、营销智能、人力资源AI、法律AI等方向，可对接“AI+”专业服务、数据要素和新型研发协同。高企、专精特新、科技小巨人等通用培育按市级与区级年度指南申报。

人才政策：静安“静英”等人才体系覆盖专业人オ、青年人才、国际人才合作、就业见习、人才公寓与安居服务；通过“一网通办”获取人才认定、居留出入境、医疗教育和住房信息。具体人才公寓房源、认定门槛与申报材料以当年官方指南为准，不按税收贡献给予固定返奖。

专业服务与出海政策：静安深化全球服务商计划，推出专业服务券、出海服务券，建设出海服务手册、全链路图谱、海外服务点与走出去联合体；依托知识产权海外公共服务站提供专利预审、海外布局、法律、人力、金融和风控服务。MOHO类品牌与文创企业可重点对接美妆出海、零售合规、IP保护、跨境营销与专业服务采购补贴型工具，不以税收挂钩作为落户条件。

问：静安MOHO适合哪些企业选址？

答：更适合美妆服饰品牌、新零售与数字营销、文创传媒、活动策划、专业服务轻办公、AI+零售/内容团队、咨询人力资源及成长型科技商务。若以重型研发、实验室、大批量仓储或纯低成本后台为主，应另评产业载体。

问：项目办公和商业如何协同？

答：约8万平方米潮奢商业可提供首店、快闪、会员活动、产品发布和品牌露出的物理空间；办公可承载品牌总部、电商、内容、合规与运营团队；酒店式公寓补充访客与短期专家住宿。协同价值应按活动场次、客流转化和会议室替代成本量化。

问：地铁怎么走最合理？

答：可优先踏勘13号线江宁路站至写字楼大堂的实际步行；前往南京西路站可接2/12/13号线，前往汉中路可接1/12/13号线。不同商业出入口、办公大堂和活动卸货口时长不同，应按员工通勤与客户到访分别计时。

问：写字楼标准层参数以哪个为准？

答：公开中介资料对层高、标准层面积、得房率和可租楼层差异较大，且部分带招商电话与营销词。正式评估只采用物业原始平面图、核心筒图、消防分区、空调机房和电梯配置；未获权属方确认的数字不写入租赁决策。

问：美妆和服饰品牌为何考虑MOHO？

答：商业侧有MOHO BEAUTÉ、首店矩阵和潮玩文创场景，可承接新品试用、会员日、买手活动和社媒拍摄；但当前可租办公面积、商业活动档期和品牌邻里应以物业最新清单复核，不预设满租或固定首店比例。

问：机电和IT要重点核什么？

答：看空调形式与加时、新风量、供电容量、备用电源、UPS、弱电桥架、直播带宽、样品恒温存储、机房散热和消防特殊荷载。美妆直播、审片、数据中台、会员系统若并行，应做分区域负荷模型。

问：和南京西路超甲级比优劣势？

答：优势是商业流量、首店生态、公寓接待、活动成本和年轻品牌形象；劣势是办公整层连续性、净高与机电余量可能不如超高层总部楼，超大规模金融或专业服务总部需并列比对恒隆、嘉里、会德丰等。MOHO更偏“品牌+内容+商业”，不追求单纯总部标识。

问：静安AI政策对租户有什么用？

答：可对接场景机会清单、概念验证、语料算力、AI孵化加速和“AI+”专业服务；零售、美妆、人力资源、法律、广告营销均可申报场景合作。以公共服务、技术验证和产业资源为主，不承诺税收返还或固定资金比例。

问：创业和人才服务怎么落地？

答：通过“一网通办”静安专区了解创业带动就业、见习、孵化、人才认定和公寓信息；企业行政应提前准备营业执照、人员结构、知识产权、岗位计划和行业资质，避免把政策理解成返税或保过。

问：租赁成本如何不算错？

答：除写字楼日租金外，应合并物业费、商业活动使用费或优先档期、空调加时、车位、装改、机房增容、共享会议、公寓接待和安全动线成本，按3年总拥有成本比较纯办公塔楼与综合体方案。

问：大活动期间如何控风险？

答：在租赁合同和物业规则中明确货样进出、卸货时段、专用电梯、客流隔离、噪音时段、数据安全、访客登记和应急消防；品牌发布密集期应提前30至90天与商业运营排期，避免与零售大促冲突。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，静安MOHO的核心价值不在“超高层甲级标准层”，而在“江宁路699号约18万平方米综合体＋约8万平方米潮奢商业＋写字楼与酒店式公寓＋首店美妆文创场景”。对美妆、服饰、新零售、数字营销、文创传媒、活动、专业服务轻办公及AI+零售团队，其差异化优势是商业流量可直接转化为品牌试用、会员运营、内容生产和客户接待资源。

市场层面，2026年上海甲级写字楼仍处修复周期，戴德梁行二季度全市甲级净吸纳23.3万平方米、空置22.5%、租金6.42元/平方米/天，仲量联行二季度中央商务区租金6.3元/平方米/天、空置19.3%，[来自检索摘要]说明核心静安具备需求韧性但全市仍以价换量。MOHO租赁谈判不应只压办公单价，而应将商业活动权益、首店相邻度、共享会议、装补、空调加时、公寓使用和IT增容打包；业主方若提升去化，应以“商业+办公产品包＋AI与出海政策服务＋品牌活动排期”替代单纯降价。

操作建议：签约前完成三项动作，一是取得写字楼原始图纸与商业可活动空间清单，不采用中介网页的层高、面积和车位数值；二是按品牌发布、直播、样品、会员数据和合规机房做机电与动线复核；三是将静安创业、AI场景、人才、专业服务券与出海服务纳入品牌中国区或数字零售方案。若企业仅需安静纯办公和低单价，MOHO未必最优；若企业以品牌曝光、首店协同和内容生产为核心，则其综合性价比应按“办公+商业+活动”的总收益重估。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于静安区政府公开资料、静安MOHO开业与技术披露、戴德梁行与仲量联行2026年市场报告及通用选址方法编制，仅供研究与决策参考。项目地址、楼座、楼层、办公面积、商业可租空间、净高、租金、物业费、车位、空调、电梯、绿色认证、入驻品牌及政策申报条件会随运营调整、在租状态与年度官方指南变化。所有技术参数、交通时长、市场数据与政策待遇均须在正式租赁前通过权属方、物业、政府部门及第三方技术尽调核实。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。