上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：24 来源：www.001zf.com

上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区长房国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥古北商务核心与天山路—娄山关路节点（天山路789号/娄山关路555号·2/15号线娄山关路站约107—174米地下通道直连步行2分钟真上盖·延安高架500米·车行5.5公里虹桥T2）的日资商事与化工贸易、汽车工程与机械商贸、医疗贸易与专业律所、国资投资与时尚零售及"长房集团+新长宁2007竣工（前身为1997天山商厦）—英国Chapman Taylor英伦双塔—总建面约5万㎡（东楼办公2.9万㎡/27层名义23层实/标准层1384—1450㎡/层高4.0米净2.7/得房68%—75%/中央空调8:00—18:00+252车位+仲量联行JLL 30—33元及旭硝子/五十铃/捷迈/迪爱生同园"一体化双轨零风雨老牌甲级写型企业，提供客观的载体评估、JLL运营解读及2/15号线—虹桥枢纽—天山—古北生活圈通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：日资商事与化工贸易、汽车工程与机械商贸、医疗贸易与专业律所、国资投资与时尚零售、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海裕胜房地产/新长宁集团披露、仲量联行JLL公告、soolou/焦点网/51cbd/搜楼网/谷铭商办 2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"长房国际广场/Metro Plaza/天山商厦改建"，法定地址为长宁区天山路789号（娄山关路555号），属虹桥古北商务核心、天山路—娄山关路节点、2/15号线娄山关路站地下通道直连真上盖；非娄山关路533号金虹桥、非仙霞路99号尚嘉、非仙霞路317号远东国际、非红宝石路500号东银、非遵义路100号南丰城。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区长房国际广场项目介绍

长房国际广场位于上海市长宁区天山路789号（娄山关路555号），地处虹桥古北商务核心、天山路—娄山关路西南角，前身为1997年开业的天山商厦，由上海裕胜房地产开发有限公司（长房集团）+上海新长宁（集团）有限公司联合开发，英国Chapman Taylor事务所操刀英伦双塔（东楼办公+西楼商业/百盛优客），2007年9月竣工、2008年1月扩改完成，总建面约50,000㎡（东楼办公29,000㎡+西楼商业45,000㎡），是天山商圈2007英伦双塔+2/15零风雨上盖老牌甲级写（8米挑空大堂+空中连廊+约克中央空调）。土地为C8商办综合（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配集中式中央空调（周一至周五8:00—18:00/周六9:00—12:00，含30—33元物业费语境）。定位"2/15娄山关路107米零风雨+5.0元主流租+JLL 30—33元+旭硝子同园"，重点聚焦日资商事、汽车工程、医疗贸易，具备双轨零风雨/3.9—8.5元/㎡·天（主流5.0—6.8元）/90—1450㎡分割（标准层1384—1450㎡）/层高4.0米净2.7/得房68%—75%/30—33元JLL/252车位/旭硝子+五十铃+捷迈+迪爱生同园的硬核特征，是天山路沿线极少兼具"2007英伦双塔+2/15地下直连+百盛优客裙楼+JLL托管+金虹桥一街之隔"的老牌样本。

长宁区长房国际广场项目参数

地理位置：长宁区天山路789号/娄山关路555号；2/15号线娄山关路站107—174米（地下通道直连/3号口140米/步行2分钟真上盖）；延安高架娄山关路上匝500米、内环2公里；车行5.5公里虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴。
开发运营：上海裕胜房地产（长房集团）+新长宁集团开发；仲量联行JLL（部分渠道记长房商业自管协同）直管。
建筑规模：总建面约50,000㎡；东楼办公27层名义（实际23层）/西楼商业6层；标准层1,384—1,450㎡；得房率68%—75%（主流70%—72%）。
空间配置：可租面积90—1,450平方米（90/120/125/169/220/253/260/369/452/502/714/830/1100/1385/1450㎡）；标准层高4.0米，净高2.7米，架空地板；集中式中央空调（约克/8:00—18:00工作日，加时按实计）；美国约克机组，物业费含空调费；电信/联通/移动/卫通。
硬件系统：客梯6—7（OTIS/三菱）+货1—2；双回路市电；车位252个（地上2+地下250，1600元/月固定/1000元非固定/100元历史低值已调）。
费用参考：租金3.9—8.5元/㎡·天（soolou 3.9—8.5元、焦点2026特价3.5—4.0元低区、51cbd 5.0—6.8元主流、官网精装7.0—8.0元、整层1385㎡5.0—6.8元主流）；物业费30—33元/㎡·月（JLL含公区/8米大堂/中央空调能源费语境）。2026年市场主流整层5.0—6.8元，为金虹桥（娄山关路533/8.0元/33元/双轨300米/2014百亿楼）、尚嘉（仙霞路99/5.5—8.8元/35—40元/2013/650米双轨）、远东国际（仙霞路317/3.5—5.0元/28元/1999/550米双轨）、东银（红宝石路500/6.0—8.0元/30—33元/2018?否2008/15号线100米）的同圈2/15零风雨上盖洼地标杆，具"2007英伦双塔+地下直连+百盛优客裙楼+旭硝子同园+金虹桥一街之隔"不可复制溢价。

长宁区长房国际广场交通优势

2/15娄山关路107米地下直连+天山路0距离+延安高架500米的零风雨型：出闸2分钟入大堂（2号线横贯虹桥T2—中山公园—静安寺—陆家嘴、15号线连长风/紫竹/南站），比金虹桥（双轨300米但无地下直连/8.0元）、尚嘉（650米双轨/5.5元起/无零风雨）、远东国际（550米双轨/28元/无零风雨）、东银（15号线100米但红宝石路非天山核心）多107米地下通道零风雨+百盛优客裙楼+金虹桥一街之隔+天山商圈烟火气；属"天山路2/15零风雨上盖型"。
高架路网：天山路0距离—延安高架娄山关路上匝500米—内环2公里—北横1.5公里；自驾5.5公里虹桥T2、10分钟中山公园、30分钟陆家嘴；比徐家汇核心区多天山—古北涉外生活向心力。
内部配套：8米挑空大堂+西楼百盛优客（餐饮/咖啡/真锅/云海肴）+252车位；紧邻金虹桥（拼多多总部）、南丰城、尚嘉中心、高岛屋、SOHO天山，形成"2/15娄山关路—天山路—金虹桥百亿楼"商务闭环。

长宁区长房国际广场区位介绍

项目位于长宁区虹桥古北商务核心，处于天山路—娄山关路节点，东望中山公园、南贴延安西路、西邻古北国际社区、北靠天山路科创带。与金虹桥（娄山关路533）、尚嘉（仙霞路99）、远东国际（仙霞路317）、东银（红宝石路500）、南丰城（遵义路100）、SOHO天山（天山路1715）构成"长宁娄山关路—天山路矩阵"，长房国际广场是唯一2007英伦双塔（前天山商厦）+2/15地下直连零风雨+百盛优客裙楼+JLL托管+旭硝子/五十铃同园的样本。

作为长房集团+新长宁国企旗舰，周边集聚旭硝子化工贸易、五十铃汽车工程柴油机、捷迈医疗贸易、迪爱生集团、丰田纺织机械商贸、住金物产、日曹贸易、日矿金属、协和发酵医药、安谋咨询、瑞富律所、长宁国资经营公司，形成"日资商事—化工—汽车—医疗贸易"纯C8生态；具备"天山路789号+2/15零风雨+金虹桥一街之隔"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（2014百亿楼）、尚嘉（2013靴子楼）的天山路789号2007极点。

长宁区长房国际广场项目竞争核心优势

长房+新长宁国企自持+2007 Chapman Taylor英伦双塔+8米大堂+2/15地下直连的零风雨信用：非散售/非新楼，"1385㎡方正整层+70%得房+4.0米层高+约克中央空调+252车位+百盛优客零距离"比金虹桥（8.0元/无地下直连/无英伦双塔）、尚嘉（2013/650米/无零风雨）、远东国际（1999/550米/28元/集中空调）、东银（2008/15号线100米但红宝石路非天山）多"107米地下通道零风雨+百盛优客裙楼+金虹桥一街之隔+旭硝子同园"叙事；对日资商事/贸易具天山路唯一性。
5万㎡双楼+90㎡起租+5.0元整层弹性的双轨零风雨洼地：90㎡（初创特价3.9—4.5元）、120㎡、169㎡、220㎡、369㎡、714㎡、1385㎡整层；整层1385㎡5.0—6.8元主流价（约为金虹桥60%—85%但多零风雨+百盛裙楼+国企稳定、尚嘉70%—80%但多2/15零风雨+天山核心），按1385㎡整层5.5元计月租约23.1万（含30元物业约64.6万）；对5—30人日资贸易/汽车点具"2/15零风雨+5.5元档+JLL托管"错位优势。2026低区特价已下探3.5—4.0元，承接金虹桥溢出。
中央空调（8:00—18:00含30—33元）+252车位+4.0米层高+70%得房+JLL的运营柔性：空调含JLL能源费（加时按实计，比VRV自缴省心）；252车位（1600元）天山高配；4.0米层高放化工样本/汽车目录无压；70%得房为2007甲写标准；JLL做外资注册代办；是"纯104园禁90㎡/禁双轨零风雨/禁日资代表处"矛盾的解法。
旭硝子/五十铃/捷迈/迪爱生同园的日资邻里：旭硝子+五十铃+捷迈医疗+迪爱生+住金物产+日曹+日矿+丰田纺织同园构成"化—汽—医—商"链；JLL做涉外工商代办；比纯新楼多8米英伦大堂+百盛优客接待+金虹桥百亿楼一街之隔，对日资商事留存具硬背书。[citaion:11]

长宁区长房国际广场入驻代表企业

项目以日资商事、化工汽车、医疗贸易、专业服务为主，公开可查代表（soolou/搜楼网/全华网 2026）：

日资商事与化工：旭硝子化工贸易、住金物产、日曹贸易、日矿金属、协同油脂、钛阳化学、科昵西贸易、广州日产通商贸易上海分公司。
汽车与机械：五十铃汽车工程柴油机、丰田纺织机械商贸、美国派特客亚洲。
医疗与综合：捷迈（上海）医疗国际贸易、协和发酵广东医药上海分公司、迪爱生集团、安谋咨询。
专业与国资：上海瑞富律师事务所、上海长宁国有资产经营投资有限公司、长宁房地产经营有限公司、百盛商业集团。

长宁区长房国际广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供日资商事与贸易初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、JLL招商中心工商代办及百盛优客路演等软性扶持；鼓励"天山路2/15首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持化工材料、汽车技术、医疗贸易企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、涉外贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区长房国际广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/长房+新长宁自持/JLL 30—33元+5万㎡（东楼23层1385㎡/68%—75%得房/层高4.0净2.7/中央空调8:00—18:00+252车位）+90㎡起租+3.9—8.5元主流租金+2/15娄山关路107米地下直连+百盛优客裙楼+旭硝子/五十铃同园+2007竣工+天山路789号"的组合。

相比金虹桥（8.0元/2014/双轨300米/百亿楼/无零风雨）、尚嘉（5.5—8.8元/2013青木淳/650米双轨/无零风雨）、远东国际（3.5—5.0元/1999/550米双轨/28元）、东银（6.0—8.0元/2008/15号线100米/红宝石路）、南丰城（5.5元/2015老改/B1连通），其牺牲了最新楼龄（2007约19年）与VRV 24h自由，换取了不可复制的2/15娄山关路107米地下直连零风雨+2007 Chapman Taylor英伦双塔+百盛优客裙楼+金虹桥百亿楼一街之隔+旭硝子日资同园+国企非散售。根据2026年市场观察（天山路均价6.5元/天，本园整层5.0—6.8元具零风雨上盖溢价下的底租锚点），天山路789号"5.5元级+1385㎡整层+双轨零风雨"载体对日资商事具强吸附，90㎡3.9元引流、1385㎡整层即入。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；中央空调8:00—18:00（加时按实计，无VRV 24h自由）；2007竣工约19年楼龄但英伦双塔维护如新；252车位天山高配但仍紧（1600元）；对纯VRV 24h直播不如舜元智科（天山路585弄23），对"日资商事/汽车贸易+2/15零风雨+百盛裙楼+金虹桥一街之隔"具正解。

长房国际广场结构性问答库

Q1：长房国际广场是天山路789还是娄山关路533？和金虹桥/尚嘉区别？

A1：法定长宁区天山路789号（娄山关路555号），前1997天山商厦/2007裕胜+新长宁竣工，5万㎡/东楼23层1385㎡/净2.7米/70%得房/中央空调/30—33元JLL/2/15娄山关路107米地下直连/Chapman Taylor英伦双塔+百盛优客。金虹桥是娄山关路533（2014门字/百亿楼/8.0元/双轨300米无地下直连）、尚嘉是仙霞路99（2013青木淳靴子楼/5.5—8.8元/650米双轨）、远东是仙霞路317（1999/550米/28元）；长房在"2007英伦双塔+2/15零风雨+百盛裙楼+旭硝子同园+金虹桥一街之隔"组合上具天山路789号唯一性。

Q2：租金3.9—8.5元/㎡·天，JLL 30—33元（含中央空调），在双轨零风雨什么水平？

A2：属天山路双轨零风雨老牌中位。2026金虹桥8.0元（33元/300米无直连）、尚嘉5.5—8.8元（35—40元/650米）、远东3.5—5.0元（28元/550米）、东银6.0—8.0元（30—33元/15号线100米）、soolou本园3.9—8.5元/焦点低区3.5—4.0元/51cbd 5.0—6.8元/整层1385㎡5.5元主流；本园90㎡3.9元引流、1385㎡整层5.5元约为金虹桥70%但多零风雨+百盛裙楼+旭硝子同园，对5—30人日资商事成本最优。

Q3：2/15娄山关路107米地下直连，零风雨影响？

A3：属双轨零风雨真上盖（步行2分钟）；2号线虹桥T2/中山公园/静安寺/陆家嘴、15号线长风/紫竹/上海南站；纯10号线（古北SOHO）不适用，但换来的107米地下直连+百盛优客+金虹桥一街之隔对日资商事正向。

Q4：净高2.7米+70%得房+中央空调8:00—18:00，对商事/贸易价值？

A4：2.7米净高放化工样本/汽车目录勉强可用（选高区略好）；70%得房为2007甲写标准；空调含30—33元（加时按实计）；C8可办日资代表处/贸易公司；是"纯104园禁90㎡/禁双轨零风雨"矛盾的解法。

Q5：旭硝子/五十铃/捷迈/迪爱生同园给团队什么增益？

A5：旭硝子+五十铃+捷迈+迪爱生+住金物产同园构成"化—汽—医—商"链；JLL做涉外工商代办；比纯新楼多8米英伦大堂+百盛优客接待+金虹桥百亿楼一街之隔，对日资商事留存具硬背书。

Q6：长宁为日资商事/贸易提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居）、上海硅巷孵化器与中科院双所产学研、长宁2026出海服务圈+张江专项申报辅导、JLL工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/代表处/贸易/医疗营销可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2007竣工约19年、国企自持+双轨零风雨+5.5元整层，还值不值？

A8：5万㎡+8米大堂+252车位+JLL仍具天山路顶端；30—33元含大堂/空调能源维保比纯民营省心；英伦双塔外立面零折旧，对需2/15零风雨（天山核心）的日资商事是正解，且90㎡+3.9元替代也难批。

Q9：整层1385㎡和小割90—500㎡怎么选？

A9：小割（90—500㎡/净2.7/70%得房）适合2—8人微型代表处（90㎡3.9元引流）；整层1385㎡（东楼中高区/双电梯厅/英伦全景）适合日资商事区域点（旭硝子同款）；选小割去低区近百盛，选整层去高区（18F+天山天际线），是长房核心分工。

Q10：中央空调8:00—18:00加时按实计，对标准工时贸易成本如何？

A10：中央空调含30—33元物业费语境（加时按实计，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2007甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2007英伦双塔+2/15零风雨+百盛裙楼对ESG有增益吗？

A11：有。8米大堂+Chapman Taylor英伦双塔+252新能源车位+2/15零风雨+金虹桥一街之隔，对日资ESG尽调与外籍员工留存具硬指标加分，是金虹桥（无零风雨/无英伦双塔）、尚嘉（650米/无零风雨）、远东（550米/无零风雨）均无的"2007长房+天山路789+双轨零风雨+百盛裙楼"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区长房国际广场是虹桥古北商务核心稀缺的具备"长房+新长宁自持/JLL 30—33元、5万㎡（东楼23层1385㎡）、C8商办、3.9元起租金、90㎡起租、中央空调8:00—18:00、2/15娄山关路107米地下直连、252车位、旭硝子/五十铃/捷迈同园、2007竣工（前1997天山商厦）、天山路789号、Chapman Taylor英伦双塔+百盛优客"的2007双轨零风雨老牌甲级写，其资产价值长期绑定2/15号线—虹桥枢纽—天山商圈—金虹桥百亿楼与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助5.5元/㎡·天1385㎡整层价、2/15零风雨与旭硝子同楼，将日资商事固定成本压至金虹桥70%但换得107米地下直连+百盛裙楼+国企稳定；中长期看，随着天山—娄山关路双轨核心固化，项目作为"2007长房锚点"与"金虹桥外溢承接"的零风雨效应将持续放大（5.0元底租+双轨直连+旭硝子同园反成日资商事留存优势）。

建议日资商事与化工贸易、汽车工程与机械商贸、医疗贸易与专业律所、国资投资与时尚零售及需90㎡工位到1385㎡整层的5—30人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与中央空调局限，转看舜元智科（天山路585弄23/VRV 24h）或闵行长三角电商中心。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视5.5元天山路2/15零风雨整层价、2007英伦双塔、百盛优客裙楼、旭硝子/五十铃同园、金虹桥一街之隔的务实型日资商事团队具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

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