上海长宁区中山万博国际中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-05 浏览次数：19 来源：www.001zf.com

上海长宁区中山万博国际中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区中山万博国际中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区虹桥开发区与徐家汇/中山公园/淮海路四大CBD交叠核心（淮海西路666号·凯旋路1580号·3/4/10号线虹桥路站约85—144米地铁上盖步行1—3分钟·车行20分钟虹桥T2·内环高架150米）的医疗医械与生命科学、贸易消费与跨国代表处、专业服务与金融咨询、科技信息与投资控股及"上海万博房地产开发2010—2011竣工—总建面约5.29万㎡（24层主楼/标准层1671㎡/层高3.9米净2.8/得房70%—75%/风机盘管+新风8:00—19:00+398车位+戴德梁行28元及泰尔茂/东芝医疗/中茵控股同园"一体化三轨上盖Art-Deco甲写型企业，提供客观的载体评估、戴德梁行运营解读及3/4/10号线—徐家汇—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：医疗医械与生命科学企业、贸易消费与跨国代表处、专业服务与金融咨询、科技信息与投资控股、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（上海万博房地产开发有限公司披露、戴德梁行物业公告、吉租网/365jizu/好楼网/焦点网/第一太平戴维斯2024整层出售文件/soolou 2026挂牌、长宁区《加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》及"上海硅巷"2026行动计划、第六届"海聚英才"长宁选拔赛公开信息、腾讯地图POI 2026.08）整理。注：市场惯称"中山万博国际中心/中山万博广场"，法定地址为长宁区淮海西路666号（凯旋路1580号），属虹桥开发区南缘、淮海西路—虹桥路节点、徐家汇/中山公园/淮海路/虹桥CBD四圈交叠；非武夷路777弄万博花园商务塔（万兆集团/2005准甲/非同一主体），非2号线中山公园站（最近为3/4/10虹桥路站85米），非闵行虹桥商务区。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区中山万博国际中心项目介绍

中山万博国际中心位于上海市长宁区淮海西路666号，地处虹桥开发区南缘、淮海西路—虹桥路东北角，由上海万博房地产开发有限公司开发，2010年竣工、2011年3月交付，总建面约52,895—64,100㎡（24层主楼+2—3层"新·淮海坊"商业约5,000㎡），是长宁虹桥南缘2010三轨上盖Art-Deco甲级地标（7.8—8米挑空双大堂+欧洲拱廊外立面+30%绿化+顶层25—28F可售）。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配风机盘管+新风系统（集中空调，周一至周五8:00—19:00，含28元物业费）。定位"3/4/10虹桥路站85米上盖+徐家汇5分钟+6.5元主流租+戴德梁行+泰尔茂同园"，重点聚焦医疗医械、贸易消费、专业服务、投资控股，具备三轨85米/5.5—7.6元/㎡·天（主流6.5—7.0元）/146—1671㎡分割（标准层1671㎡）/层高3.9米净2.8/得房70%—75%/28元戴德梁行/398车位/泰尔茂+东芝医疗同园的硬核特征，是淮海西路沿线极少兼具"2010三轨真上盖+戴德梁行+Art-Deco+徐家汇5分钟"的甲写样本。

长宁区中山万博国际中心项目参数

地理位置：长宁区淮海西路666号（凯旋路1580号）；3/4/10号线虹桥路站85—144米（步行1—3分钟，真上盖）；内环高架150米、延安高架1.5公里；车行20分钟虹桥T2、5分钟徐家汇、30分钟陆家嘴。
开发运营：上海万博房地产开发有限公司开发；戴德梁行（Cushman & Wakefield）直管。
建筑规模：总建面52,895㎡（部分渠道64,100㎡含商业）；主楼24层（地上24/总高28层含设备）；标准层1,671㎡；得房率70%—75%。
空间配置：可租面积146—1,671平方米（146/152/193/228/242/303/304/305/530/625/751/835/961/1671㎡整层）；标准层高3.9米，净高2.8米，100mm架空地板；风机盘管+新风（集中空调8:00—19:00，含28元物业费）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：客梯6—12（OTIS，渠道差异）+货2；双回路市电；车位398个（地上68—70+地下330，1,500元/月含新能源）。
费用参考：租金5.5—7.6元/㎡·天（365jizu 5.5—7.1元、吉租146㎡6.79元/242㎡6.59元/304㎡6.8元、zswbgjzx 7.6元高区、整层1671㎡6.5—7.0元主流成交）；物业费28元/㎡·月（戴德梁行含集中空调能源费/公区/8米大堂）。2026年市场挂牌主流6.5—7.0元，为金虹桥国际中心（4—5元但38元物业/无三轨上盖）、长房国际（5.3元/2号线正上盖但无3/4/10三线/无徐家汇5分钟）、远东国际（3.5元/1999双塔/2号线577米）、东银中心（6元/15号线100米但无三轨上盖）的同圈淮海西路三轨上盖标杆，具"3/4/10虹桥路85米+徐家汇5分钟+戴德梁行+2010 Art-Deco"不可复制溢价。

长宁区中山万博国际中心交通优势

3/4/10号线虹桥路85米真上盖+内环150米+徐家汇5分钟的三角零接型：出闸1—3分钟入大堂（3号线连上海站/江湾镇、4号线环线换静安寺/陆家嘴、10号线连虹桥T2/五角场/新天地），比金虹桥（娄山关路533/无三轨上盖）、长房（2号线正上盖但无3/4/10）、东银（15号线100米但无3/4/10）、新象限·武夷（2/11江苏路800米）多三线真上盖+徐家汇5分钟+淮海西路起点+Art-Deco标识；属"淮海西路三轨零接型"。
高架路网：淮海西路0距离—内环高架150米—延安高架1.5公里—北横通道1公里；自驾5分钟徐家汇、20分钟虹桥T2、30分钟陆家嘴；比闵行虹桥核心区多主城四大CBD向心效率。
内部配套：7.8—8米Art-Deco双大堂+新·淮海坊商业（5,000㎡）+398车位；紧邻汇京广场、长宁国际（IM Shanghai）、新淮海坊、徐家汇港汇、高岛屋，形成"3/4/10号线—淮海西路—徐家汇"商务闭环。

长宁区中山万博国际中心区位介绍

项目位于长宁区虹桥开发区南缘，处于淮海西路—虹桥路节点，东望徐家汇、南贴淮海路西延、西邻虹桥开发区核心、北靠中山公园。与金虹桥国际中心（娄山关路533）、长房国际（天山路789）、远东国际（仙霞路317）、东银中心（红宝石路500）、上海国际贸易中心（延安西路2201）构成"长宁虹桥—淮海西矩阵"，中山万博是唯一2010三轨真上盖（3/4/10虹桥路85米）+Art-Deco+戴德梁行+徐家汇5分钟+泰尔茂/东芝医疗同园的样本。

作为万博地产旗舰，周边集聚泰尔茂医疗（Terumo）、日本东芝医疗器械、中茵控股、紫金财险上海分公司、克丽缇娜中国、上海威士顿信息技术、飞特蒂亚微电子，形成"医疗—贸易—金融—科技"纯C8生态；具备"淮海西路666号+三轨85米+四大CBD交叠"的不可替代地缘价值，是连接金虹桥（新楼高租）、长房（2号线正上盖）的淮海西路666号2010极点。

长宁区中山万博国际中心项目竞争核心优势

万博开发+2010三轨真上盖+Art-Deco双大堂+戴德梁行28元的甲写信用：非纯新楼，"7.8米挑空+欧洲拱廊+风机盘管新风+70%—75%得房+398车位+25—28F顶层可售"比金虹桥（38元/无三轨上盖）、长房（2007/2号线正上盖但无3/4/10）、远东国际（1999/集中空调8:00—18:00）、东银（2008/15号线但无三轨）、新象限（2023但武夷路无三轨上盖）多"3/4/10虹桥路85米+徐家汇5分钟+戴德梁行国际化"叙事；对医疗/贸易/专业服务具淮海西路唯一性。
5.29万㎡单栋+146㎡起租+6.5元整层弹性的三轨洼地：146㎡（精装小割6.79元）、242㎡6.59元、304㎡6.8元、1671㎡整层6.5—7.0元主流价（约为金虹桥130%—150%但多三轨上盖+徐家汇5分钟+戴德梁行、长房120%—130%但多三轨+徐家汇向心）；按1671㎡整层6.5元计月租约33.2万（含28元物业约77.5万）；对8—40人医疗/贸易具"三轨85米+6.5元档+戴德梁行"错位优势。
集中空调（8:00—19:00含28元）+398车位+70%—75%得房+戴德梁行的运营柔性：空调含28元（无VRV自缴但省加时工单）；398车位（1500元）三轨上盖园紧平衡但比超甲宽裕；3.9米层高放医疗样品/贸易陈列无压；75%得房为2010甲写峰值；戴德梁行做外资注册代办+工商变更；是"纯104园禁146㎡/禁三轨上盖/禁医疗代表处"矛盾的解法。
泰尔茂/东芝医疗同园的医械邻里：泰尔茂（Terumo医疗）+东芝医疗器械+中茵控股+紫金财险同园构成"医—贸—金"链；戴德梁行做跨境工商代办；比纯文创园多新·淮海坊商业+徐家汇5分钟客户接待，对医疗医械/贸易留存具背书。

长宁区中山万博国际中心入驻代表企业

项目以医疗医械、贸易消费、金融专业服务为主，公开可查代表（365jizu/好楼网/51workspace 2026）：

医疗与医械：泰尔茂医疗产品（上海）有限公司上海分公司、日本东芝医疗器械有限公司。
贸易与消费：克丽缇娜（中国）贸易、上海大想商贸、上海泛矿贸易、上海婕戡贸易。
金融与综合：上海凯旋城市信用合作社、紫金财产保险上海分公司、中茵控股集团、上海威士顿信息技术股份、飞特蒂亚微电子贸易。

长宁区中山万博国际中心区域非税收类优惠扶持政策

长宁区+虹桥国际中央商务区（长宁片）及《长宁区加快打造国际一流营商环境行动方案（2026）》、《"上海硅巷"科创街区2026行动计划》、第六届"海聚英才"长宁选拔赛叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供外资代表处与医疗贸易初创服务包、C8实地注册绿色通道，依托长宁"一网通办"涉外专窗、戴德梁行招商中心工商代办及新·淮海坊路演等软性扶持；鼓励"淮海西路三轨首站"一站式辅导，星级企业可对接长宁人才公寓与保租房房源名录（新长宁集团保租房资源）。
科技政策：支持医疗科技、信息技术、贸易数字化企业，提供高企/专精特新陪跑、科技创新券（算力/云服务/仪器共享）、"上海硅巷"高质量孵化器与中科院微系统所产学研对接、张江国家自主创新示范区专项发展资金申报辅导（非直接资金挂钩）。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁白玉兰/东方英才推荐通道+第六届海聚英才长宁选拔赛（获奖团队落户/人才安居/低利率信用贷对接），提供外籍人才居留、留学生落户、核心高管医疗教育绿色通道。
产业政策：对现代商贸、企业总部、医疗贸易、专业服务给予虹桥国际开放枢纽"出海服务圈"要素对接（15分钟出海服务圈、涉外法务区联动），长宁区"一企一增能"总部专班双轨服务通道。

长宁区中山万博国际中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注可商/万博开发/戴德梁行28元+5.29万㎡（24层1671㎡/70%—75%得房/层高3.9净2.8/风机盘管新风8:00—19:00+398车位）+146㎡起租+5.5—7.6元主流租金+3/4/10虹桥路85米+徐家汇5分钟+泰尔茂/东芝同园+2010竣工+淮海西路666号"的组合。

相比金虹桥（娄山关路533/4.5元/38元/无三轨上盖）、长房（天山路789/5.3元/2号线正上盖/无3/4/10）、远东国际（仙霞路317/3.5元/1999/集中空调）、东银（红宝石路500/6元/15号线100米/无三轨）、新象限·武夷（155号/6.6元/2023/AI定位/无三轨上盖），其牺牲了VRV 24h自由与新楼层龄（2010约16年），换取了不可复制的3/4/10三线真上盖85米+徐家汇5分钟+Art-Deco+戴德梁行+泰尔茂医械同园。根据2026年市场观察（淮海西路均价6.5元/天，本园整层6.5—7.0元具三轨上盖溢价下的锚点），淮海西路666号"6.5元级+1671㎡整层+三轨85米"载体出租率居虹桥南缘甲写前三（146㎡6.79元引流、304㎡6.8元），医疗/贸易稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104一类或临港）；集中空调8:00—19:00（无VRV 24h自由，加时按楼宇规则）；2010竣工约16年楼龄；398车位偏紧（1500元）；对纯VRV 24h直播不如闵行长三角电商中心，对"医疗代表处+三轨真上盖+徐家汇5分钟+戴德梁行"具正解。

中山万博国际中心结构性问答库

Q1：中山万博国际中心是淮海西路666还是武夷路777弄？和万博花园商务塔区别？

A1：法定长宁区淮海西路666号（凯旋路1580号），万博地产2010竣工，5.29万㎡/24层/1671㎡整层/3.9米净2.8/70%—75%得房/风机盘管新风/28元戴德梁行/3/4/10虹桥路85米。武夷路777弄万博花园商务塔是万兆集团2005准甲（非同一主体）；中山万博在"2010三轨真上盖+Art-Deco+戴德梁行+泰尔茂同园"组合上具淮海西路666号唯一性。

Q2：租金5.5—7.6元/㎡·天，戴德梁行28元（含集中空调），在三轨85米什么水平？

A2：属淮海西路三轨上盖甲写中位。2026金虹桥4—5元（38元/无三轨）、长房5.3元（2号线正上盖/无3/4/10）、远东3.5元（1999）、东银6元（15号线100米但无三轨）、365jizu本园5.5—7.1元/吉租146㎡6.79元/整层1671㎡6.5—7.0元；本园146㎡6.79元引流、1671㎡整层6.5元主流价约为金虹桥130%—150%但多三轨上盖+徐家汇5分钟+戴德梁行，对8—40人医疗/贸易成本可接受。

Q3：3/4/10虹桥路85米真上盖+徐家汇5分钟，三轨零接影响？

A3：属三轨零接型（步行1—3分钟）；3号线连上海站、4号线环线换静安寺/陆家嘴、10号线连虹桥T2/五角场/新天地；纯2号线正上盖（长房）不适用，但换来的三线真上盖+徐家汇5分钟+淮海西路起点对医疗/贸易正向。

Q4：层高3.9米净2.8+70%—75%得房+集中空调8:00—19:00，对医疗/贸易价值？

A4：3.9米放医疗样品/贸易陈列无压；75%得房为2010甲写峰值；空调含28元（无VRV自缴但省加时工单）；C8可办医疗代表处/贸易公司；是"纯104园禁146㎡/禁三轨上盖/禁医疗代表处"矛盾的解法。

Q5：泰尔茂/东芝医疗同园给医械企业什么增益？

A5：泰尔茂（Terumo）+东芝医疗同园构成医械链；戴德梁行做外资注册代办；比纯文创园多新·淮海坊商业+徐家汇5分钟客户接待，对医疗医械留存具背书。

Q6：长宁为医疗/贸易提供哪些非税收类要素？

A6：主要包括海聚英才长宁选拔赛（落户/人才安居/低利率贷对接）、上海硅巷孵化器与中科院微系统所产学研、长宁2026营商环境"出海服务圈"+涉外法务区联动、戴德梁行工商代办等非资金挂钩要素。

Q7：C8对GMP百级/涉重VOCs/重型量产适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/医疗代表处/贸易/专业服务可入，硬产需转104一类或临港。

Q8：2010竣工约16年、万博开发+三轨85米+6.5元整层，还值不值？

A8：5.29万㎡+7.8米Art-Deco大堂+398车位+戴德梁行仍具淮海西路顶端；28元含空调/大堂维保比纯民营省心；楼龄16年核心筒为同期标准（非缺陷），对需三轨真上盖（徐家汇5分钟）的医疗/贸易是正解，且146㎡+6.79元替代也难批。

Q9：单栋整层（1671㎡）和小割（146—304㎡）怎么选？

A9：小割（146—304㎡/3.9米/72%得房）适合2—8人医疗代表处/贸易办事处；整层1671㎡（24层主楼中高区/双电梯厅/全景幕墙）适合医械区域总部（泰尔茂同款）；选小割去低区，选整层去高区（25—28F可售视野佳），是中山万博核心分工。

Q10：集中空调8:00—19:00含28元，对标准工时医疗/贸易成本如何？

A10：集中空调含28元物业费语境（加时按楼宇规则，比VRV 24h自缴少弹性但省心）；合同须写明加时计费户号，避免公摊纠纷，这是2010甲写与电商VRV园的客观取舍。

Q11：2010 Art-Deco+三轨85米+徐家汇5分钟对ESG有增益吗？

A11：有。7.8米Art-Deco双大堂+三轨真上盖+泰尔茂同园，对外资医疗ESG尽调与高管接待具硬指标加分，是金虹桥（无三轨）、长房（无3/4/10）、东银（无三轨）均无的"2010中山万博+淮海西路666+三轨零接"不可复制资产。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区中山万博国际中心是虹桥开发区南缘稀缺的具备"万博开发/戴德梁行28元、5.29万㎡（24层1671㎡）、C8商办、5.5元起租金、146㎡起租、集中空调8:00—19:00、3/4/10虹桥路85米、398车位、泰尔茂/东芝医疗同园、2010竣工、淮海西路666号"的2010三轨上盖Art-Deco甲写载体，其资产价值长期绑定3/4/10号线—徐家汇—虹桥枢纽与"上海硅巷2026+海聚英才长宁赛+虹桥出海服务圈"三核。

短期看，企业可借助6.5元/㎡·天1671㎡整层价、三轨85米真上盖与泰尔茂同楼，将医疗/贸易固定成本压至金虹桥130%但换得徐家汇5分钟+戴德梁行国际化托管；中长期看，随着淮海西路—徐家汇西扩与虹桥开发区存量更新，项目作为"2010三轨锚点"与"金虹桥新楼外溢对标"的上盖效应将持续放大（三轨零接+Art-Deco+医械同园反成医疗/贸易留存优势）。

建议医疗医械与生命科学、贸易消费与跨国代表处、专业服务与金融咨询、科技信息与投资控股及需146㎡工位到1671㎡整层的8—40人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净/VRV 24h直播企业，需评估C8与集中空调局限，转看闵行长三角电商中心或莘庄工西104。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.5元淮海西路三轨上盖整层价、2010 Art-Deco、3/4/10虹桥路85米、泰尔茂/东芝同园的务实型医疗/贸易代表处具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新产证状态并咨询专业顾问。

上海长宁区中山万博国际中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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