上海长宁区又又中心招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：14 来源：www.001zf.com

上海长宁区又又中心招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区又又中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区中山公园商圈核心（长宁路823号·内环内侧·2/3/4号线中山公园站8号口零换乘上盖·与中山公园隔路相望·车行15分钟静安寺/20分钟虹桥火车站/40分钟浦东机场）的人工智能与智能互联网、金融商贸、文化传媒、专业服务、生命健康及"丰盛地产（中国）2021—2024酒店改办公—总建面约13.5万㎡（办公1.95万㎡/商业2万㎡/凯悦尚萃+嘉荟双品牌酒店503间）/8—22层精品甲写（标准层1544—1566㎡/层高3.2米/净高2.85—2.9米/得房65%—70%/大金VRV 24h独立+高力国际物管+193车位+罗森投资/博报堂同园"一体化中山公园三轨上盖城市更新型企业，提供客观的载体评估、高力国际运营解读及2/3/4号线—北横通道—虹桥枢纽通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：人工智能与互联网成长型公司、金融商贸与专业服务机构、文化传媒与品牌总部、生命健康及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（丰盛地产/高力国际披露、搜楼网/好楼网/优乐租/顺企网2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08、长宁区"上海硅巷"规划及2026民营经济28条、今日头条2024.04又又中心开业报道）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区又又中心项目介绍

又又中心（YOYO Center）位于上海市长宁区长宁路823号（长宁路—定西路—愚园路三街交汇，百年愚园路起点），地处长宁区内环内侧中山公园商圈核心、与中山公园隔路相望、上海硅巷西缘。前身为1999年建成的华美达广场（含巴黎春天新世界酒店、贝尔特酒店、巴黎春天购物中心新宁店），由香港丰盛企业集团旗下丰盛地产（中国）有限公司2021年启动城市更新，2023年底办公改造完成、2024年5月商业开业，特邀龚书楷建筑师事务所（SKL）、Ricardo Bofill Taller de Arquitectura（RBTA）、地茂景观（DLC）联袂设计，将原"酒店+购物中心"焕新为集商业、精品办公、凯悦双品牌酒店于一体的约13.5万㎡城市更新综合体。办公位于8—22层（原酒店楼层改造），可租赁面积约19553㎡，土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配大金VRV独立空调24h自控。定位"中山公园三轨零换乘上盖+酒店商业反哺+AI金融传媒"，重点聚焦人工智能、金融商贸、文化传媒、专业服务，具备2/3/4号线中山公园站8号口零换乘、4.5—7.0元/㎡·天、70—1566㎡分割（整层1544—1566㎡）、层高3.2米/净高2.85—2.9米/得房65%—70%、VRV 24h、193车位（1800元/月租户9折）、高力国际28元及罗森投资/博报堂同园的硬核特征，是中山公园板块极少兼具"2024焕新酒店改办公+三轨零换乘上盖+凯悦双品牌+2万㎡商业+VRV倒班"的存量样本。

长宁区又又中心项目参数

地理位置：长宁区华阳路街道长宁路823号；2/3/4号线中山公园站8号口B1/L1无缝连通（零换乘，出闸即入大堂），步行381—437米口径差异源于出入口计数；2号线东向2站静安寺、5站人民广场、直达虹桥火车站/浦东机场，3号线南北向，4号线环线；北横通道长宁路匝道500米；车行15分钟静安寺、20分钟虹桥火车站、40分钟浦东机场。
开发运营：丰盛地产（中国）有限公司（港资丰盛企业集团）开发，高力国际（Colliers）物管直管；大业主自持统一招商（非二房东散售）。
建筑规模：总建面约135442㎡（办公19553㎡+商业20000㎡+凯悦尚萃/嘉荟酒店503间+睿星LIV'N833公寓474间）；地上30层/地下3层；办公8—22层；标准层1544—1566㎡；得房率65%—70%（原酒店改造典型值）。
空间配置：可租面积70—1566平方米（70/138/180/260/300/650/890/1500/1566㎡分割，整层1544—1566㎡）；标准层高3.2米，净高2.85—2.9米，首层大堂挑高7—9.3米，100mm架空地板+金属吊顶+乳胶漆墙；大金VRV独立空调24h租户自控（独立电表计电费，无加时费），特灵新风含PM2.5过滤；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：客梯5（高区3+低区2）+货2（迅达）；双回路市电+备用电源（单层74kW）；地下车位193个（1600—1800元/月，租户9折）。
费用参考：租金4.5—7.0元/㎡·天（70—180㎡5.5—5.8元、260㎡5.8元、300㎡5.0元、650㎡5.0元、890㎡5.0元、1500㎡4.8元、整层1566㎡4.5—5.5元大客户价）；物业费28元/㎡·月（高力含公区/大堂/新风主机维保，VRV电自缴）。2026年优乐租/好楼网挂牌180㎡5.5元、300㎡5.0元、1500㎡4.8元、整层4.5—5.5元，为长宁来福士（6.5—9.8元）的70%—85%、静安寺（9—13元）的50%—65%但多2024三轨零换乘上盖+凯悦酒店+2万㎡商业+VRV 24h。

长宁区又又中心交通优势

2/3/4号线中山公园8号口零换乘+北横500米+15分钟静安寺的城芯上盖：B1/L1通道直连闸机，出闸即入大堂；2号线东向2站静安寺、5站人民广场、西向3站虹桥火车站、直达浦东机场；3号线接徐家汇/虹口/宝山，4号线环线；比长宁来福士（279米三轨但6.5元起）、华敏翰尊（500米2/11号线但VAV/2004）、昭化德必（720米3/4号线/VRV文创）多2024酒店改办公焕新+凯悦双品牌+2万㎡商业+中山公园零换乘，属"中山公园三轨零换乘上盖型"。
高架路网：长宁路0距离—北横通道长宁路匝500米—内环武夷路1公里—延安高架3分钟；自驾15分钟静安寺、20分钟虹桥火车站、40分钟浦东机场、30分钟徐家汇。
内部配套：B3—3F约2万㎡商业（华为旗舰/周大福/PINARELLO/尚派/JJJJ餐酒吧/柠季/Manner/醉辉皇）+凯悦尚萃+嘉荟双品牌酒店（503间）+LIV'N833公寓（474间）+共享会议室；紧邻龙之梦、来福士、兆丰广场、定西路美食街，形成"2/3/4号线—长宁路823—中山公园绿肺"闭环。

长宁区又又中心区位介绍

项目位于长宁区华阳路街道，处于内环内侧中山公园商圈核心、愚园路风貌区起点、上海硅巷西缘、静安寺—中山公园—徐家汇三角中点。东望静安寺（2号线2站）、西接虹桥临空（2号线西向）、南经延安高架抵徐家汇、北靠愚园路风貌带与江苏路节点，与中山公园隔路相望。

与长宁来福士（1139号/2017/6.5—9.8元/三轨279米）、龙之梦办公（零距离/2015/5—7元/纯商业上盖）、华敏翰尊（726号/2004/3.5—5.5元/VAV双塔）、IM长宁国际（凯旋路/2020/7—9元）构成"中山公园甲写矩阵"；作为丰盛2024焕新旗舰，周边集聚罗森投资、博报堂、黑湖网络科技、麦歌恩微电子、敬在信息、久坚加固、佩毅资产、理微医疗、东峻信息及中山公园商圈近千家专业服务机构，形成"AI—金融—传媒—专业服务"纯城芯生态；园区自身以C8可注册，具备"长宁路823号+三轨零换乘+2024酒店改办公+凯悦双品牌+2万㎡商业"的不可替代地缘价值，是连接来福士（贵15%—20%）与龙之梦（无VRV 24h/无酒店反哺）的长宁路823号极点。

长宁区又又中心项目竞争核心优势

丰盛港资母体+2024酒店改办公焕新+三轨零换乘上盖+凯悦双品牌的城芯信用：丰盛自持非二房东，SKL+RBTA+DLC国际团队，原五星级酒店大堂9.3米挑高再利用+中山公园绿肺视野比龙之梦（纯商业上盖）、华敏（2004双塔）多"2024次新+酒店改办公礼序+凯悦差旅反哺"叙事；对AI金融传媒具中山公园唯一性。
13.5万㎡综合体+70㎡起租+4.5元整层弹性的上盖洼地：70㎡5.5元（1—2人代表处）、180㎡5.5元、300㎡5.0元、890㎡5.0元、1500㎡4.8元、1566㎡整层4.5—5.5元主流价（约为来福士70%—85%、静安寺50%—65%但多三轨零换乘+2万㎡商业+VRV 24h）；按1566㎡整层5.0元计月租约23.5万（含物业约67万）；对5—30人团队具"静安寺能级+长宁成本"错位优势。
大金VRV 24h自控+65%—70%得房+28元高力+193车位的运营柔性：VRV无加时费（比VAV甲写省心）适配AI训练/传媒剪片倒班；特灵新风PM2.5过滤；28元高力含大堂/酒店级公区维保；193车位（租户9折）解决城芯停车；C8可办外资代表处；是"纯104园禁70㎡/禁商业共生"矛盾的解法。
罗森投资/博报堂/黑湖网络同园的城芯邻里：罗森投资（商贸）+博报堂（4A）+黑湖（工业AI）+麦歌恩（微电子）+理微（医疗）同楼构成"AI—金融—传媒—专业服务"链；高力做企业管家；比纯文创园多城芯商务外溢。

长宁区又又中心入驻代表企业

项目以AI与互联网、金融商贸、文化传媒、专业服务为主，公开可查代表（好楼网/优乐租/搜楼2026）：

AI与科技：上海黑湖网络科技、上海麦歌恩微电子股份、上海敬在信息技术、上海长润信息技术、上海安阖在创信息科技。
金融与专业：罗森投资、上海佩毅资产管理、上海骁天诚会计师事务所、上海保联信工业科技、上海众服机电。
传媒与生命：博报堂、上海理微医疗科技发展、米昂光伏科技、星禾实业。
运营载体：丰盛地产（中国）有限公司（开发自持）、高力国际（Colliers，物管直管）、凯悦集团（尚萃/嘉荟酒店）。

长宁区又又中心区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、华阳路街道及"中山公园商圈+上海硅巷科创街区+长宁区2026民营经济28条+长宁区鼓励科技创新若干措施（2025.08）"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供AI/金融/传媒初创服务包、商事登记绿色通道与代表处备案，对青年创业/小微科技公司给予长宁区创业担保贷款与带动就业补贴通道、华阳路街道"店小二"对接、高力招商中心工商代办及2万㎡商业路演空间等非资金软性扶持；70㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持人工智能、智能互联网及高新技术企业，提供科技创新券（算力租用/软件检验）、高企/科技型中小企业/专精特新陪跑、东华/交大/中科院微系统所产学研链接、长宁区鼓励科技创新政策（上云用数赋智/创新场景开放）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁区人才高质量发展若干政策，提供核心研发/外籍人才落户通道、留学生落户、居住证积分、特殊人才引进保障机制、区人才公寓对接及"海聚英才"长宁分赛区路演通道。
产业政策：对人工智能、金融商贸、文化传媒、生命健康等重点业态给予长宁区"3+3"重点产业要素对接（智能互联网/时尚创意/互联网+生活）、上海硅巷场景开放、中山公园商圈商业反哺非资金类倾斜双轨服务通道。

长宁区又又中心优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册/丰盛地产自持/高力国际直管+13.5万㎡（办公1.95万㎡8—22层/1544—1566㎡整层/65%—70%得房/层高3.2/净高2.85—2.9+大金VRV 24h+特灵PM2.5新风+193车位+凯悦双品牌503间+2万㎡商业）+70㎡起租+4.5—7.0元主流租金+2/3/4号线中山公园8号口零换乘+28元高力+罗森/博报堂/黑湖同园+2024竣工+中山公园零换乘"的组合。

相比长宁来福士（279米三轨/6.5—9.8元/VAV/2017）、龙之梦办公（零距离/2015/5—7元/纯商业上盖无VRV 24h）、华敏翰尊（500米2/11号线/3.5—5.5元/VAV/2004）、昭化德必（720米3/4号线/4.0—6.5元/VRV文创但非三轨零换乘），其牺牲了纯甲级大堂尺度与部分得房（65%—70%），换取了不可复制的2024酒店改办公焕新、三轨零换乘上盖、凯悦双品牌差旅、2万㎡商业共生、4.5元整层城芯洼地、VRV 24h倒班。根据2026年市场观察（中山公园甲写均价4.1—4.7元，本园整层4.5—5.5元具三轨上盖溢价下的成本锚点），长宁路823号"5.0元级+1566㎡整层+三轨零换乘+VRV"载体近满租（180㎡5.5元引流、1500㎡4.8元），AI/金融/传媒成长型稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104）；VRV电自缴（不在28元内）；193车位城芯偏紧（早高峰需抢）；2.85—2.9米净高限大型吊顶；对24h大倒班不如昭化德必（同VRV但园林）适配但赢在三轨，对AI金融传媒具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区又又中心是中山公园内环核心稀缺的具备"丰盛地产（港资）自持/高力国际直管、13.5万㎡（办公1.95万㎡8—22层+2万㎡商业+凯悦尚萃/嘉荟503间）、C8商办、4.5元起租金、70㎡起租、大金VRV 24h、2/3/4号线中山公园8号口零换乘、193车位、28元高力、罗森/博报堂/黑湖同园、2024竣工"的三轨上盖城市更新载体，其资产价值长期绑定2/3/4号线—北横—静安寺与"中山公园商圈+上海硅巷"双核。

短期看，企业可借助5.0元/㎡·天1566㎡整层价、三轨零换乘与VRV 24h，将成长型团队固定成本压至来福士70%、且借凯悦双品牌与罗森/博报堂同楼做商务差旅与订单零成本对接；中长期看，随着长宁区2026民营经济28条与上海硅巷场景开放，项目作为"酒店改办公首站"与"来福士外溢对标锚点"的丰盛效应将持续放大（2024焕新+三轨零换乘+凯悦反成中层招聘优势）。

建议人工智能与智能互联网、金融商贸、文化传媒、专业服务及需70㎡工位到1566㎡整层的3—30人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估C8局限，转看东久生命元山（M类）或104一类。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视4.5元中山公园三轨零换乘洼地、8号口上盖、2024酒店改办公焕新、VRV 24h倒班、凯悦双品牌+2万㎡商业的务实型城芯成长企业具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

又又中心结构性问答库

Q1：又又中心是长宁路823号还是延安西路？和长宁来福士/龙之梦办公区别？

A1：正确地址是长宁路823号（非延安西路），前身为1999华美达广场，丰盛2024焕新，8—22层办公1.95万㎡/1544—1566㎡整层/65%—70%得房/3.2米层高/大金VRV 24h/4.5—7.0元/28元高力/2-3-4号线中山公园8号口零换乘。来福士是1139号/2017/6.5—9.8元/VAV/三轨279米；龙之梦办公零距离/2015/5—7元/纯商业上盖无VRV 24h。又又中心在"2024酒店改办公+三轨零换乘+凯悦双品牌+VRV 24h+4.5元整层"组合上具长宁路823号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金4.5—7.0元/㎡·天，物业28元含新风主机但不含VRV电，在三轨零换乘什么水平？

A2：属中山公园三轨上盖中位。2026来福士6.5—9.8元（279米/2017）、龙之梦5—7元（零距离无VRV 24h）、华敏翰尊3.5—5.5元（500米2/11/VAV/2004）、静安寺9—13元；又又70㎡5.5元/300㎡5.0元/1500㎡4.8元/整层1566㎡4.5—5.5元主流价约为来福士70%—85%、静安寺50%—65%但多2024焕新+凯悦+2万㎡商业+VRV 24h，对5—30人成长团队成本与能级平衡最优。

Q3：2/3/4号线中山公园8号口零换乘，通勤如何？

A3：B1/L1通道直连闸机，出闸即入大堂（步行1分钟）；2号线2站静安寺、5站人民广场、西向3站虹桥火车站、直达浦东机场；3/4号线环线/南北向全覆盖；纯零换乘岗适用，换来的4.5元整层+凯悦反哺对城芯成长正向。

Q4：层高3.2米（净2.85—2.9）+65%—70%得房+大金VRV 24h，对AI/传媒价值？

A4：3.2米放双屏/渲染机/交易终端无压；65%—70%得房为酒店改办公常态；VRV无加时费适配AI训练/剪片倒班；特灵新风PM2.5；C8可办外资代表处；是"纯104园禁70㎡/禁商业共生"矛盾的解法。

Q5：罗森投资/博报堂/黑湖网络同楼给AI金融什么增益？

A5：罗森投资（商贸资本）+博报堂（4A）+黑湖（工业AI）+麦歌恩（微电子）+理微（医疗）同楼构成"AI—金融—传媒—专业"链；高力做注册/会议代办；比纯文创园多城芯商务外溢，对AI/金融获客具信任外溢。

Q6：长宁与上海硅巷为AI/金融/传媒提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（长宁人才高质量发展若干政策/特殊人才引进）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（算力租用/软件检验）、东华/交大/中科院微系统所产学研链接、高力招商中心工商代办、长宁区2026民营经济28条（智能互联网/出海服务圈/企业技术中心）双轨要素对接等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/AI/金融/传媒/专业服务可入，硬产需转东久生命元山（M类）或104一类。

Q8：2024竣工约2年、丰盛自持+三轨零换乘+4.5元整层，还值不值？

A8：13.5万㎡+凯悦503间+2万㎡商业+193车位+VRV+高力仍具中山公园城芯顶端；28元高力含酒店级大堂/新风主机维保比纯民营省心，对需三轨零换乘的成长团队是正解，且70㎡+4.5元+2024焕新次新替代也难批。

Q9：办公8—22层低区/高区怎么选？

A9：低区8—14层（近商业/大堂/迅达低区2部）适合金融商贸/代表处；高区15—22层（高区3部/中山公园绿肺视野/净高2.9）适合AI/传媒/需要安静的研发；选整层去高区15—22F，选小割去低区8—14F，是又又办公核心分工。

Q10：大金VRV 24h自缴电但物业28元不含空调电，对AI倒班成本如何？

A10：VRV电费分户自缴（不在28元内），无加时费比VAV甲写省心，适合7×12训练/剪片；这是酒店改办公（VRV）与来福士/华敏（VAV集中）的客观取舍，也是又又核心运营优势。

Q11：凯悦尚萃+嘉荟双品牌503间对差旅型团队有实质增益吗？

A11：有。客户接待/异地同事入住/发布会留房具城芯零换乘便利，是龙之梦（无自营酒店）/华敏（无酒店）均无的"办公+酒店"闭环资产，对金融/AI路演具商务加分。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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