上海长宁区财景新地·同创717招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：12 来源：www.001zf.com

上海长宁区财景新地·同创717招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区财景新地·同创717招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区新华·中央活动区、延安西路文科创走廊核心（延安西路1538号·内环内侧·3/4号线延安西路站约440—500米/步行5—6分钟·延安高架江苏路/凯旋路匝道500米·车行12分钟静安寺/25分钟虹桥T2）的数字文创与影视后期、时尚设计服饰、AI应用与轻科技、互联网+生活性服务、早期创投及"财景创服（国家级科技企业孵化器）2022年城市更新—总建面约1.5—2万㎡ A/B双座11层+园景独栋+沿街商业（标准层220—1334㎡/层高4.5—5.3米/净高2.8—3.0米/得房65%—70%/VRV 24h独立+1952少儿社遗存+新中式园林+80—90车位+太平鸟/UID VFX/新晨科技/威诚资本同园"一体化内环文科创院落存量型企业，提供客观的载体评估、财景孵化器运营解读及3/4号线—延安高架—静安寺通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：广告设计与影视后期创始人、时尚服饰与珠宝设计工作室、AI应用与软件早期团队、互联网文创服务商、早期创投机构及产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（澎湃新闻2024城市更新特辑、财景新地官方business@wealthvision.cn、搜楼网/365淘楼/优楼网/乐租网/焦点网2026挂牌、长宁区"上海硅巷"与新华中央活动区规划、长宁区2026民营经济28条及科创若干措施）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区财景新地·同创717项目介绍

财景新地·同创717（亦称同创717·海纳创联产业园）位于上海市长宁区新华路街道延安西路1538号，地处长宁内环核心、新华·中央活动区、延安西路文科创走廊，地块历史可追溯至明末法华名士李同芳旧居、近代哈同别墅用地，1952年新中国第一家少年儿童出版社在此设立（宋庆龄亲题社名），2022年由财景创服（上海财景企业管理有限公司，国家级科技企业孵化器背景）完成城市更新焕新运营。项目占地约5650㎡，总建面约1.5—2万㎡，由A/B两座11层标准写字楼+园景低层独栋+沿街配套商业围合成低密院落，保留少儿社红砖肌理并植入新中式园林（古树/石碑/竹林/中央草坪）。土地为C8商办+文创园备案（可工商注册/实地注册，禁重型生产/产线/涉重VOCs），配VRV分体空调24h自控。定位"历史文脉+新中式院落+国家级孵化器"，重点聚焦数字文创、时尚设计、AI应用、互联网+生活性服务，具备3/4号线延安西路440—500米、4.8—7.3元/㎡·天、65—1334㎡分割（整层220—1334㎡/独栋400—800㎡）、层高4.5—5.3米/净高2.8—3.0米/得房65%—70%、VRV 24h、80—90车位、25元物业费及太平鸟风尚/UID VFX/新晨科技/威诚资本同园的硬核特征，是延安西路沿线极少兼具"1952少儿社IP+2022更新院落+VRV倒班+4.8元整层+国家级孵化器"的内环文科创样本。

长宁区财景新地·同创717项目参数

地理位置：长宁区新华路街道延安西路1538号；3/4号线延安西路站约440—500米（步行5—6分钟），2/11号线江苏路站约1.6公里，10/11号线交通大学站约1.4公里；延安高架江苏路/凯旋路匝道500米、内环武夷路1公里；车行12分钟静安寺、25分钟虹桥T2、30分钟人民广场。
开发运营：财景创服（上海财景企业管理有限公司）开发并自持运营，国家级科技企业孵化器资质；大业主统一招商（非二房东散售）。
建筑规模：总建面约1.5—2万㎡，A/B座各11层（地下1层）+园景独栋；标准层220—1334㎡；得房率65%—70%。
空间配置：可租面积65—2300平方米（65/97/173/268/276/302/327/350/420/519/586/691/1334㎡分割，整层220—1334㎡，独栋400—800㎡）；建筑层高4.5—5.3米（部分挑高LOFT），办公净高2.8—3.0米，150mm架空可选；VRV分体空调24h租户自控（独立电表计电费，无加时费）；电信/联通/移动/千兆。
硬件系统：客梯2+货1（A/B座共享或分设）；市电单回路+园备；车位80—90个（800—1200元/月，早高峰紧张）。
费用参考：租金4.8—7.3元/㎡·天（65㎡5.5—6.5元、173㎡6.6元、268㎡7.3元、276㎡5.8元、327㎡6.8元、350㎡7.5元、420㎡7.2元、519㎡7.2元、586㎡6.2元、691㎡6.8元、1334㎡4.8—5.5元大客户价）；物业费25元/㎡·月（财景含公区/园林/VRV主机维保，空调电自缴）。2026年365淘楼/乐租挂牌276㎡5.8元、519㎡7.2元、1334㎡4.8—5.5元，为长宁来福士（6.5—9.8元）的70%—85%、静安寺（9—13元）的50%—65%但多1952少儿社IP+新中式园林+VRV 24h+国家级孵化器。

长宁区财景新地·同创717交通优势

3/4号线延安西路440—500米+延安高架500米+12分钟静安寺的内环文科创近零换乘：步行5—6分钟到延安西路（3/4号线环线接中山公园/曹杨/宜山/海伦路）；71路中运量延安路专用道直达外滩/虹桥；比长宁来福士（279米三轨但6.5元起）、华敏翰尊（500米2/11号线但VAV/3.5元甲写）、昭化德必（720米3/4号线/4.0元但无少儿社IP）多2022更新院落+4.5米挑高+孵化器生态，属"延安西路文科创近零换乘型"。
高架路网：延安西路0距离—延安高架江苏路/凯旋路匝500米—内环武夷路1公里—北横3分钟；自驾12分钟静安寺、25分钟虹桥T2、30分钟徐家汇/人民广场。
内部配套：新中式园林（古树/石碑/竹林/草坪）+共享客厅/图书馆+沿街星巴克/岛津屋/赛百味/Silver Eye汜月+多功能会议室；紧邻刘海粟美术馆、天山公园、定西路美食街、中国李宁/樊登读书/日本电通总部圈，形成"3/4号线—延安西路—少儿社红砖院"闭环。

长宁区财景新地·同创717区位介绍

项目位于长宁区新华路街道，处于内环核心新华·中央活动区、延安西路文科创走廊、静安寺—中山公园—徐家汇三角中点。东望静安寺（2号线转2站）、西接中山公园/虹桥临空（3/4转2号线西向）、南经延安高架抵徐家汇、北靠愚园路风貌带与江苏路节点。

与长宁来福士（1139号/2017/6.5—9.8元/三轨）、华敏翰尊（726号/2004/3.5—5.5元/VAV双塔）、昭化德必易园（357号/2014/4.0—6.5元/VRV文创）、IM长宁国际（凯旋路/2020/7—9元）构成"延安西路—中山公园文创矩阵"；作为财景2022更新旗舰，周边集聚太平鸟风尚服饰、所样国际艺术、福泰珠宝、可苒服饰、UID VFX、LIVE PLUS、无人知晓影视、维吉文化、玫开朵朵、樟晨文化、新晨科技、智远慧、磐技信科、UpHonest威诚资本、拙朴投资及定西路数字文创集群，形成"时尚—影视—AI—创投"纯文科创生态；园区自身以C8+文创园备案，具备"延安西路1538号+500米3/4号线+1952少儿社+4.8元整层+新中式园林"的不可替代地缘价值，是连接来福士（城芯贵价甲写）与昭化德必（同文创但无少儿社IP）的延安西路1538号极点。

长宁区财景新地·同创717项目竞争核心优势

财景创服国家级孵化器+1952少儿社IP+2022更新院落+4.5—5.3米挑高的文科创信用：财景自持非二房东，"国家级科技企业孵化器"资质+宋庆龄题名少儿社遗存+新中式园林比昭化德必（1958广电IP但无孵化器）、华敏翰尊（白玉兰双塔但VAV甲写）多"孵化器申报代办+历史人文+挑高可塑"叙事；对AI早期/影视/时尚具延安西路唯一性。
1.5—2万㎡院落+65㎡起租+4.8元整层弹性的文创洼地：65㎡5.5元（1人工作室）、173㎡6.6元、276㎡5.8元、519㎡7.2元、1334㎡4.8—5.5元主流价（约为来福士70%—85%、静安寺50%—65%但多VRV 24h+园林）；按1334㎡整层5.0元计月租约20.2万（含物业约53.6万）；对3—20人创意团队成本碾压级优势。
VRV 24h自控+65%—70%得房+25元财景物管的运营柔性：VRV无加时费（比VAV甲写省心）适配剪片/渲染倒班；4.5—5.3米挑高可做LOFT/样衣/摄棚；25元含园林/红砖维保比纯甲写省8—12元；C8可实地注册+财景"三位一体"孵化服务（工商/高企/专精特新/资本对接）；是"纯甲写禁65㎡/禁园林"矛盾的解法。
太平鸟/UID VFX/新晨科技/威诚资本同园的文科创邻里：太平鸟（服饰）+所样（艺术）+UID VFX（视效）+无人知晓（影视）+新晨科技（AI）+智远慧（AGV）+威诚/拙朴（创投）同园构成"时尚—影视—AI—资本"闭环；财景做孵化对接；比纯塔楼多订单与融资外溢。

长宁区财景新地·同创717入驻代表企业

项目以时尚创意、数字文创、AI轻科技、创投为主，公开可查代表（澎湃2024/财景官方/搜楼2026）：

时尚与艺术：太平鸟风尚服饰、所样国际艺术、福泰珠宝、可苒服饰。
影视与文创：UID VFX、LIVE PLUS、无人知晓影视文化、维吉文化、玫开朵朵、樟晨文化、三淑文化、茉谷文化。
AI与轻科技：新晨科技、智远慧（AGV机器人）、磐技信科。
创投与运营：UpHonest Capital威诚资本、拙朴投资、上海财景企业管理有限公司（自管）。

长宁区财景新地·同创717区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、新华路街道及"新华中央活动区+上海硅巷科创街区+长宁区2026民营经济28条+长宁区鼓励科技创新若干措施（2025.08）"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供文科创初创服务包、商事登记绿色通道与实地注册场所证明（含小微/工作室），对青年创业/设计师/影视工作室给予长宁区创业担保贷款与带动就业补贴通道、新华路街道"店小二"对接、财景孵化器工商代办及共享客厅路演空间等非资金软性扶持；65㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持AI应用、数字内容、软件研发及高新技术企业，提供科技创新券（软件检验/算力租用）、高企/科技型中小企业/专精特新陪跑、东华/交大/市文创办产学研链接、长宁区鼓励科技创新政策（上云用数赋智/创新场景开放）申报辅导。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁区人才高质量发展若干政策，提供核心设计/技术/外籍人才落户通道、留学生落户、居住证积分、特殊人才引进保障机制、区人才公寓对接及"海聚英才"长宁分赛区路演通道。
产业政策：对时尚创意、数字文创、人工智能、互联网+生活性服务业等重点业态给予长宁区"3+3"重点产业要素对接（时尚创意/人工智能/互联网+生活）、上海硅巷场景开放、新华中央活动区文科创集聚非资金类倾斜双轨服务通道。

长宁区财景新地·同创717优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8+文创园备案/财景创服国家级孵化器自持/25元直管+1.5—2万㎡（A/B 11层+园景独栋/220—1334㎡整层/65%—70%得房/层高4.5—5.3/净高2.8—3.0+VRV 24h+1952少儿社红砖+新中式园林+80—90车位）+65㎡起租+4.8—7.3元主流租金+3/4号线延安西路440—500米+太平鸟/UID VFX/新晨/威诚同园+2022竣工+新华中央活动区"的组合。

相比长宁来福士（279米三轨/6.5—9.8元/VAV/无园林）、华敏翰尊（500米2/11号线/3.5元/VAV/无孵化器）、昭化德必（720米3/4号线/4.0—6.5元/VRV/1958IP但无国家级孵化器）、静安寺越洋（9—13元/无成本弹性），其牺牲了三轨零换乘与超高层大堂，换取了不可复制的1952少儿社人文IP、2022新中式院落、4.5—5.3米挑高、VRV 24h倒班、4.8元整层文科创洼地、财景国家级孵化器申报代办。根据2026年市场观察（延安西路文创园均价5.0—6.5元，本园整层4.8—5.5元具院落溢价下的成本锚点），延安西路1538号"5.0元级+1334㎡整层+500米3/4号线+VRV"载体近满租（65㎡5.5元引流、519㎡7.2元、1334㎡4.8元），影视/时尚/AI早期稳定。

需注意：C8+文创园备案禁重型生产/产线/GMP/涉重VOCs（硬产需转104）；VRV电自缴（不在25元物业内）；80—90车位早高峰排队（建议地铁/定西路路侧）；2.8—3.0米净高（挑高区可达4.5米以上）限大型吊顶；对纯IC中试不适配，对数字文创/时尚/AI应用具正解唯一性。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区财景新地·同创717是延安西路内环核心稀缺的具备"财景创服国家级孵化器自持/25元直管、1.5—2万㎡（A/B 11层+园景独栋）、C8+文创园备案、4.8元起租金、65㎡起租、VRV 24h、3/4号线延安西路440—500米、1952少儿社IP+新中式园林、太平鸟/UID VFX/新晨/威诚同园、2022竣工、新华中央活动区"的文科创院落载体，其资产价值长期绑定3/4号线—延安高架—静安寺与"新华中央活动区+上海硅巷"双核。

短期看，企业可借助5.0元/㎡·天1334㎡整层价、500米3/4号线与VRV 24h，将设计工作室固定成本压至来福士70%、且借太平鸟/UID VFX同园做时尚—影视供应链零成本对接；中长期看，随着长宁区2026民营经济28条与上海硅巷场景开放，项目作为"文科创首站"与"来福士外溢对标锚点"的财景孵化器效应将持续放大（少儿社IP+新中式园林+威诚资本反成文创人才与融资留存优势）。

建议数字文创与影视后期、时尚服饰与珠宝设计、AI应用与软件早期团队、互联网+生活性服务及需65㎡单人工作室到1334㎡整层的1—20人团队优先考虑；对需104中试/百级洁净企业，需评估文创园备案局限，转看东久生命元山（M类）或104一类。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视4.8元延安西路文科创整层洼地、500米3/4号线、VRV 24h倒班、1952少儿社IP+新中式园林、国家级孵化器的务实型文科创企业具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

财景新地·同创717结构性问答库

Q1：财景新地·同创717和昭化德必易园/长宁来福士区别？

A1：同创717是延安西路1538号/2022财景更新/前身1952少儿社/1.5—2万㎡ A/B 11层+独栋/VRV 24h/4.8—7.3元/25元/3-4号线延安西路440米/国家级孵化器+新中式园林；昭化德必是357号/2014/1958广电IP/VRV/4.0—6.5元/无孵化器；来福士是1139号/2017三轨279米/6.5—9.8元/VAV/无园林。同创717在"1952少儿社IP+2022院落+孵化器+VRV 24h+4.8元整层"组合上具延安西路1538号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金4.8—7.3元/㎡·天，物业25元，在3/4号线延安西路440米什么水平？

A2：属延安西路文科创院落洼地。2026来福士6.5—9.8元（279米三轨）、华敏翰尊3.5—5.5元（500米2/11号线/VAV甲写）、昭化德必4.0—6.5元（720米/VRV文创）、静安寺9—13元；同创71765㎡5.5元/276㎡5.8元/519㎡7.2元/1334㎡4.8—5.5元主流价约为来福士70%—85%、静安寺50%—65%但多1952IP+VRV 24h+园林+孵化器，对1—20人创意团队成本最优。

Q3：3/4号线延安西路440—500米（步行5—6分钟），非2号线零换乘影响？

A3：属文科创近零换乘型，5—6分钟到延安西路（3/4环线）；转2号线需中山公园（1.2公里）或江苏路（1.6公里）换乘；影视/设计常步行接定西路/刘海粟美术馆；纯2号线零换乘岗不适用，但换来的4.8元整层+新中式园林对文创正向。

Q4：层高4.5—5.3米（净2.8—3.0，挑高区更高）+65%—70%得房+VRV 24h，对影视/时尚价值？

A4：4.5—5.3米放双屏/渲染机/样衣架/绿幕无压；挑高区可做LOFT摄棚；65%—70%得房为更新园常态；VRV无加时费适配剪片倒班；C8可实地注册（含小微）；是"纯甲写禁65㎡/禁园林"矛盾的解法。

Q5：太平鸟/UID VFX/新晨科技/威诚资本同园给文创什么增益？

A5：太平鸟（服饰）+所样（艺术）+UID VFX（视效）+无人知晓（影视）+新晨（AI）+智远慧（AGV）+威诚/拙朴（创投）同园构成"时尚—影视—AI—资本"闭环；财景孵化器做高企/融资对接；比纯塔楼多订单与资本外溢，对影视/AI获客具信任外溢。

Q6：长宁与新华中央活动区为文创/AI/设计提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（长宁人才高质量发展若干政策/特殊人才引进）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（算力租用/软件检验）、东华/交大/市文创办产学研链接、财景孵化器三位一体服务（工商/资本/政策）、长宁区2026民营经济28条（时尚创意/人工智能/互联网+生活）双轨要素对接等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8+文创园备案对产线/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。禁重型生产/产线/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/设计/影视/AI应用/时尚可入，硬产需转104一类或M类园。

Q8：2022竣工约4年、财景自持+440米3/4号线+4.8元整层，还值不值？

A8：1.5—2万㎡A/B+独栋+少儿社红砖+新中式园林+VRV仍具延安西路文科创顶端；25元财景含园林/红砖维保比纯甲写省8—12元/㎡·月，对需3/4号线接驳的文创是正解，且65㎡+4.8元+国家级孵化器次新替代也难批。

Q9：A座/B座/园景独栋怎么选？

A9：A/B座11层（220—1334㎡整层）适合数字文创/AI团队整层；园景独栋（400—800㎡）适合时尚/影视需私密样衣/摄棚；沿街商业适合品牌展示；选整层去A/B，选独栋去园景，选小割去中低区，是同创717核心分工。

Q10：VRV 24h自缴电但物业25元不含空调电，对影视渲染倒班成本如何？

A10：VRV电费分户自缴（不在25元内），无加时费比VAV甲写省心，适合7×12剪片/渲染；这是文科创更新园（VRV）与来福士/华敏（VAV集中）的客观取舍，也是同创717核心运营优势。

Q11：1952少儿社宋庆龄题名IP对新锐品牌有实质增益吗？

A11：有。新中国第一家少儿社+宋庆龄亲题社名+红砖遗存+新中式园林，对时尚/出版/文创具接待叙事与ESG人文加分，是来福士/华敏/昭化德必均无的"出版史+园林"双IP不可复制资产。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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