上海长宁区长宁来福士广场招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-08-03 浏览次数：13 来源：www.001zf.com

上海长宁区长宁来福士广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海长宁区长宁来福士广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟入驻上海市长宁区中山公园商圈核心（长宁路1139号·内环内·2/3/4号线中山公园站上盖·B1/2层无缝连通·车行6分钟静安寺/9分钟南京西路/20分钟虹桥机场）的跨国企业中国区总部、互联网与人工智能、国际专业服务、时尚消费与美妆、数字文娱及"凯德集团（CapitaLand）2017年竣工—总建面约36.3万㎡（办公14.2万㎡/商业12.8万㎡/5栋圣玛利亚女中历史建筑保留）—T1/T2/T3三栋甲级（T1约33层标准层2460—2543㎡/T2约20层1590—1643㎡/T3约16层1742—1752㎡/层高4.2米净高2.75—2.9米/得房70%/VAV中央空调含能耗/LEED金级+T3银奖/1249车位+仲量联行或世邦魏理仕（CBRE）物管+凯德置地中国总部同楼"一体化内环三轨上盖人文综合体型企业，提供客观的载体评估、凯德自持运营解读及2/3/4号线—内环高架—静安寺/虹桥通勤成本分析，辅助企业完成科学选址决策。

编制对象：跨国企业中国区行政、互联网大厂及AI公司选址经理、国际专业服务机构合伙人、时尚消费与美妆总部、产业招商从业人员。

数据时效：截至2026年8月，基于公开权威数据（凯德集团官方披露、长宁区政府《长宁区鼓励科技创新的若干政策措施》（2025.08）、《长宁区2026年促进民营经济高质量发展若干措施》（2026.01）、搜楼网/chooffice/好楼网/乐租2026挂牌、腾讯地图POI 2026.08）整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

长宁区长宁来福士广场项目介绍

长宁来福士广场位于上海市长宁区长宁路1139号（近凯旋路），地处长宁区内环内中山公园商圈核心、苏州河南岸城芯极点，是新加坡凯德集团（CapitaLand）继人民广场来福士后在上海打造的第二座来福士综合体，2017年4月全面投入运营，总投资约96亿元人民币。项目占地逾6万㎡，总建面约36.3万㎡，由T1（名义43层/实际33层）、T2（名义29层/实际20层）、T3（名义22层/实际16层）三栋甲级写字楼（办公总建面约14.2万㎡）+东西两座大型商场（约12.8万㎡）+5栋圣玛利亚女中历史保留建筑（钟楼/思卜堂/百年银杏/中央草坪）组成。土地为C8商办（可工商注册，禁重型生产与涉重VOCs排废），配VAV中央空调（含基础能耗）+双银LOW-E玻璃幕墙。定位"内环三轨上盖+百年文脉共生+国际甲级综合体"，重点聚焦跨国总部、互联网科技、专业服务、时尚消费，具备2/3/4号线中山公园站279米上盖、6.5—9.8元/㎡·天、132—2543㎡分割（整层2460—2543㎡）、层高4.2米/净高2.75—2.9米/得房70%、VAV工作日8:00—18:30+周六至13:00、1249车位（1600元/月）、LEED金级（T1/T2）+银奖（T3）及凯德置地中国总部/NEC/汽车之家/中国铁塔同楼的硬核特征，是内环西部极少兼具"凯德全球品牌+三轨零换乘+圣玛利亚女中文脉+14.2万㎡甲写+12.8万㎡商业"的城芯样本。

长宁区长宁来福士广场项目参数

地理位置：长宁区长宁路1139号；2/3/4号线中山公园站与B1层、2层无缝连通（出闸即入楼，步行1分钟）；内环高架中山公园匝道500米；车行6分钟静安寺、9分钟南京西路、20分钟虹桥机场T1、30分钟浦东机场。
开发运营：新加坡凯德集团（CapitaLand）开发并自持，凯德物业+仲量联行（JLL）/世邦魏理仕（CBRE）联合物管（T1/T2约33元/㎡·月，T3约35元/㎡·月，含VAV基础能耗）。
建筑规模：总建面约36.3万㎡（办公14.2万/商业12.8万/历史建筑群）；T1实际33层（办公从L7起）、T2实际20层（L5起）、T3实际16层（L5起）；标准层T1 2460—2543㎡、T2 1590—1643㎡、T3 1742—1752㎡；得房率70%。
空间配置：可租面积132—2543平方米（132/189/262/368/436/526/612/1642/2460㎡分割，整层2460—2543㎡）；标准层高4.2米，净高2.75—2.9米，大堂挑高9—9.3米，150mm网络架空地板；VAV中央空调（周一—周五8:00—18:30，周六8:00—13:00，加时工单制）；电信/联通/移动/5G。
硬件系统：T1客梯16+货2、T2客梯10+货2、T3客梯8+货2；双回路市电+备用发电机位；地下车位1249个（1600元/月，含充电桩）。
费用参考：租金6.5—9.8元/㎡·天（132㎡精装7.5—8.5元、262㎡7.0—8.0元、612㎡6.8—7.5元、1642㎡6.5—7.2元、整层2460㎡6.0—7.0元大客户价）；物业费33元（T1/T2）/35元（T3）。2026年搜楼/chooffice挂牌189㎡9.0元、1642㎡9.0元、整层6.0—7.0元，为北外滩（7—10元）同级、静安寺（9—13元）的70%—85%但多三轨上盖+凯德品牌+12.8万㎡商业+百年草坪。

长宁区长宁来福士广场交通优势

2/3/4号线中山公园站279米真上盖+内环500米+6分钟静安寺的城芯零换乘：B1/2层通道直连闸机，出闸即入大堂；2号线东向2站静安寺、4站人民广场、9站陆家嘴，西向3站虹桥火车站；3/4号线环线接中潭路/曹杨/宜山/海伦路；比IBP（800米+班车）、建滔B座（700米步行）、东华科技园（430米但非甲级）多三轨零换乘+内环城芯+凯德商业共生，属"内环西部三轨上盖型"。
高架路网：长宁路0距离—内环高架中山公园匝道500米—延安高架3分钟—北横通道5分钟；自驾6分钟静安寺、9分钟南京西路、20分钟虹桥T1。
内部配套：12.8万㎡东西商场（寰映影城/南京大牌档/丝芙兰/优衣库/300+品牌）+圣玛利亚女中草坪+雷格斯T2服务式办公（约2000元/工位·月）+凯德会员体系；紧邻龙之梦、兆丰广场、IM长宁国际、天山SOHO，形成"2/3/4号线—长宁路—百年钟楼"闭环。

长宁区长宁来福士广场景位介绍

项目位于长宁区华阳路街道，处于内环内中山公园商圈核心、长宁"中山公园—静安寺"西端极点、苏州河南岸人文窗口。东望静安寺（2号线2站）、南邻武夷路风貌区、西接虹桥临空（2号线西向）、北靠苏州河滨河带。与龙之梦办公（零距离/2015/5—7元）、兆丰广场（200米/老旧/4—5元）、IM长宁国际（凯旋路/2020/7—9元）、天山SOHO（天山路/6—8元）构成"中山公园甲写矩阵"；作为凯德2017旗舰，周边集聚凯德置地中国总部、NEC中国、汽车之家、中国铁塔、腾讯、阿里系、百度系、帕尔菲格、得斯威货运、博报堂、安迪生物及中山公园商圈近千家专业服务机构，形成"跨国总部—互联网—专业服务"纯城芯生态；园区自身以C8可注册+圣玛利亚女中5栋文保建筑保留，具备"长宁路1139号+279米三轨上盖+6.5元整层+凯德品牌"的不可替代地缘价值，是连接静安寺（贵15%—20%）与虹桥临空（缺城芯商业）的中山公园极点。

长宁区长宁来福士广场项目竞争核心优势

凯德集团全球品牌+2017次新+三栋甲级+LEED金级（T1/T2）/银奖（T3）+14.2万㎡办公的城芯信用：新加坡凯德自持非二房东，P&T建筑师事务所设计+圣玛利亚女中钟楼草坪保留（上海唯一"办公+文保+商业"三重共生）比龙之梦（纯商业上盖）、兆丰（老旧）多"凯德国际物管+人文IP+三轨零换乘"叙事；对跨国中国区总部具内环西部唯一性。
36.3万㎡综合体+132㎡起租+6.5元整层弹性的上盖洼地：132㎡7.5元（1—2人代表处）、262㎡7.0元、612㎡6.8元、1642㎡6.5元、2460㎡整层6.0—7.0元主流价（约为静安寺70%—85%、北外滩同级但多三轨上盖）；按2460㎡整层6.5元计月租约49.3万（含物业约58.4万）；对10—60人总部具"静安寺能级+长宁成本"错位优势。
VAV中央空调（含能耗）+1249车位+70%得房+33/35元凯德-CBRE的运营柔性：VAV含基础能耗（加时工单制适配标准工时总部）；1249车位（1600元）解决城芯停车痛点；33/35元含大堂/商业连廊/文保草坪维保；C8可办总部/外资代表处备案；雷格斯T2提供1—20人服务式办公（约2000元/工位）降低冷启动；是"纯104园禁132㎡/禁商业共生"矛盾的解法。
凯德置地中国总部/NEC/汽车之家/中国铁塔同楼的头部邻里：凯德（不动产总部）+NEC（科技）+汽车之家（互联网）+中国铁塔（通信基建）+博报堂（4A）+得斯威（物流）同楼构成"总部—科技—专业服务"链；凯德招商中心做企业管家（注册/品牌联名/商业流量导入）；比纯塔楼多商圈客流外溢。

长宁区长宁来福士广场入驻代表企业

项目以跨国总部、互联网科技、专业服务、时尚消费为主，公开可查代表（凯德官方/搜楼/chooffice/好楼网2026）：

总部与科技：凯德置地（中国）投资有限公司（总部）、NEC（中国）、汽车之家、中国铁塔股份有限公司、腾讯关联、阿里系关联、百度系关联。
专业与消费：博报堂广告、帕尔菲格贸易、得斯威国际货运、安迪生物科技、诺祺科技、及谦投资、中正信税务师事务所。
运营载体：新加坡凯德集团（开发自持）、凯德物业、仲量联行/世邦魏理仕（物管顾问）、雷格斯Regus（T2服务式办公）。

长宁区长宁来福士广场区域非税收类优惠扶持政策

长宁区、华阳路街道及"中山公园商圈+虹桥国际开放枢纽联动+张江高新区长宁园+长宁区2026民营经济28条"叠加多重产业引导体系，聚焦非资金挂钩的要素支持：

创业政策：提供初创服务包、商事登记绿色通道与代表处备案，对海内外人才创业落地项目给予创业补贴与社保补贴通道，依托"海聚英才"长宁选拔赛、华阳路街道"金牌店小二"早餐会、区就促中心创业担保贷款与带动就业补贴对接等非资金软性扶持；132㎡单元可谈精装带家具与免租期（一企一策）。
科技政策：支持人工智能、数字互联网及高新技术企业，提供科技创新券（软件检验/算力租用补贴）、高企/科技型中小企业/专精特新陪跑、东华大学/交大产学研链接、长宁区鼓励科技创新政策（新型研发机构/上云用数赋智/创新场景开放）申报辅导，对购买智能算力进行大模型研发的企业给予公共服务补贴。
人才政策：纳入上海"海聚英才"+长宁区人才高质量发展若干政策，提供核心研发/外籍人才落户通道、留学生落户、居住证积分、特殊人才引进保障机制、区人才公寓对接及"海聚英才"全球创新创业大赛长宁分赛区路演通道。
产业政策：对智能互联网、航空及运输服务、时尚消费、商务及金融服务等重点业态给予长宁区民营经济28条要素对接（出海服务圈/质量品牌/企业技术中心申报）、虹桥出海企业总部集聚区联动、2/3/4号线三轨上盖商务接待非资金类倾斜双轨服务通道。

长宁区长宁来福士广场优势分析

从企业选址逻辑审视，本园核心价值在于"C8可注册+凯德集团自持/CBRE或JLL物管+36.3万㎡（T1/T2/T3甲级14.2万㎡+东西商场12.8万㎡+5栋圣玛利亚女中文保）+132㎡起租+6.5—9.8元主流租金+2/3/4号线279米零换乘+VAV中央空调（含能耗）+1249车位+33/35元+LEED金级/银奖+凯德中国总部/NEC/汽车之家同楼+2017竣工+内环中山公园"的组合。

相比龙之梦办公（零距离/2015/5—7元/纯商业上盖无文保）、兆丰广场（200米/老旧/4—5元）、IM长宁国际（凯旋路/2020/7—9元/无三轨零换乘）、静安寺越洋/会德丰（9—13元/无凯德商业），其牺牲了纯静安寺门牌与部分净高（2.75—2.9米），换取了不可复制的三轨279米零换乘、凯德全球品牌、圣玛利亚女中百年草坪、12.8万㎡商业共生、6.5元整层城芯洼地。根据2026年市场观察（上海甲级写字楼空置率超23%、租金承压背景下，本园整层仍能守住6.0—7.0元），长宁路1139号"6.5元级+2460㎡整层+三轨上盖+凯德"载体抗跌性显著，互联网大厂分部/跨国中国区总部稳定。

需注意：C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs（硬产需转104）；VAV仅工作日8:00—18:30+周六13:00前（加时工单，比VRV园倒班贵）；2.75—2.9米净高限大型吊顶；对24h跨境客服倒班团队不如IBP/东华VRV园适配，对跨国总部/互联网/专业服务具正解。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为：长宁区长宁来福士广场是内环西部中山公园商圈稀缺的具备"凯德集团（CapitaLand）自持/CBRE-JLL物管、36.3万㎡（T1/T2/T3甲级14.2万㎡+12.8万㎡商业+5栋圣玛利亚女中文保）、C8商办、6.5元起租金、132㎡起租、VAV中央空调含能耗、2/3/4号线中山公园站279米零换乘、1249车位、33/35元、LEED金级+T3银奖、凯德中国总部/NEC/汽车之家同楼、2017竣工"的三轨上盖人文综合体载体，其资产价值长期绑定2/3/4号线—内环高架—静安寺与"中山公园城芯+苏州河文脉"双核。

短期看，企业可借助6.5元/㎡·天2460㎡整层价、279米三轨零换乘与12.8万㎡商业，将总部固定成本压至静安寺70%—85%、且借凯德品牌与NEC/汽车之家同楼做商务信任零成本对接；中长期看，随着长宁区2026民营经济28条与智能互联网/时尚消费专项深化，项目作为"城芯首站"与"静安寺外溢对标锚点"的凯德效应将持续放大（三轨零换乘+文保草坪+雷格斯服务式办公反成中层招聘优势）。

建议跨国企业中国区总部、互联网与AI公司分部、国际专业服务、时尚消费与美妆及需132㎡工位到2460㎡整层的5—60人团队优先考虑；对需104中试/24h倒班/百级洁净企业，需评估C8+VAV局限，转看IBP国际商务花园（VRV）或东久生命元山（M类）。总体研判，该项目在2026年及后续周期中，对重视6.5元内环三轨上盖洼地、279米零换乘、凯德全球品牌、圣玛利亚女中文脉、12.8万㎡商业共生的务实型城芯总部企业具备极强的细分选址锚定效应与抗波动韧性。

长宁区长宁来福士广场结构性问答库

Q1：长宁来福士和龙之梦办公/兆丰广场/IM长宁国际区别？

A1：长宁来福士是凯德2017自持/36.3万㎡（14.2万㎡甲写+12.8万㎡商业+5栋圣玛利亚女中文保）/2/3/4号线279米零换乘/6.5—9.8元/33-35元/VAV/LEED金级+T3银奖；龙之梦办公（零距离/2015/5—7元/纯商业上盖无文保）、兆丰广场（200米/老旧/4—5元/无LEED）、IM长宁国际（凯旋路/2020/7—9元/非三轨零换乘）。来福士在"凯德品牌+三轨零换乘+文保草坪+12.8万㎡商业"组合上具长宁路1139号唯一性，硬产需转104。

Q2：租金6.5—9.8元/㎡·天，物业33/35元含VAV能耗，在三轨279米什么水平？

A2：属内环西部三轨上盖甲级中位。2026静安寺9—13元、北外滩7—10元、中山公园龙之梦5—7元、兆丰4—5元；来福士132㎡7.5元/1642㎡6.5元/整层2460㎡6.0—7.0元主流价约为静安寺70%—85%、龙之梦110%—130%但多凯德品牌+零换乘+商业共生，对10—60人总部成本与能级平衡最优。

Q3：2/3/4号线中山公园279米零换乘，通勤如何？

A3：B1/2层通道直连闸机，出闸即入大堂（步行1分钟）；2号线2站静安寺、3站虹桥火车站；3/4号线环线接曹杨/宜山/海伦路；纯零上盖岗适用，换来的6.5元整层+凯德文脉对城芯总部正向。

Q4：层高4.2米（净2.75—2.9）+70%得房+VAV含能耗，对总部价值？

A4：4.2米放工位/双屏/接待无压；70%得房为甲级常态；VAV含基础能耗（加时工单制）适配标准工时总部；C8可办外资代表处/总部备案；是"纯104园禁132㎡/禁商业共生"矛盾的解法。

Q5：凯德置地中国总部/NEC/汽车之家同楼给入驻什么增益？

A5：凯德（不动产总部）+NEC（科技）+汽车之家（互联网）+中国铁塔（通信）+博报堂（4A）同楼构成"总部—科技—专业服务"链；凯德招商中心做注册/商业联名/流量导入；比纯塔楼多商圈客流与品牌信任外溢。

Q6：长宁与中山公园为科技/时尚/出海提供哪些非税收类要素支持？

A6：主要包括海聚英才落户安居（长宁人才高质量发展若干政策/特殊人才引进）、高企/专精特新陪跑与科技创新券（算力租用/软件检验）、东华/交大产学研链接、凯德招商中心一站式注册代办、长宁区2026民营经济28条（虹桥出海服务圈/质量品牌/企业技术中心）双轨要素对接等非资金挂钩要素支持。

Q7：C8对IC中试/百级GMP/涉重VOCs适配吗？

A7：不适配。C8禁重型生产/GMP百级/涉重VOCs；纯注册/跨国总部/互联网/专业服务可入，硬产需转东久生命元山（M类）或104一类。

Q8：2017竣工约9年、凯德自持+279米三轨+6.5元整层，还值不值？

A8：36.3万㎡+1249车位+VAV+LEED+12.8万㎡商业仍具内环西部顶端；33/35元含空调基础/文保草坪维保比纯民营高但含凯德信用，对需三轨零换乘的总部是正解，且132㎡+6.5元+凯德次新替代也难批。

Q9：T1/T2/T3三栋怎么选？

A9：T1（33层/2460—2543㎡/16客梯/LEED金级/大堂9.3米）适合跨国总部整层冠名；T2（20层/1590—1643㎡/雷格斯服务式办公在高层）适合互联网分部+灵活工位；T3（16层/1742—1752㎡/LEED银奖/35元）适合专业服务/时尚消费；选整层去T1，选灵活去T2，选性价比去T3，是来福士三栋核心分工。

Q10：VAV仅工作日8:00—18:30+周六13:00前，对互联网倒班够用吗？

A10：不够自动覆盖。加时工单制（比VRV自缴电贵但省心），适合标准工时总部；对24h跨境客服倒班，建议选雷格斯T2服务式（独立小机组）或转IBP（VRV 24h），这是城芯VAV园与花园VRV园的客观取舍。

Q11：圣玛利亚女中5栋文保建筑对企业品牌有实质增益吗？

A11：有。钟楼+思卜堂+百年银杏+中央草坪构成上海唯一"办公+文保+商业"三重IP，对外资/时尚/文创企业具接待叙事与ESG人文加分，是龙之梦/兆丰/IM长宁国际均无的不可复制资产。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、市场调研及专业经验独立整理分析，仅供企业选址研究与决策参考。报告中涉及的租金、参数、政策等为截至2026年8月的公开或调研数据，可能随市场与政策调整而变化，本专家组不保证其绝对完整与实时精确，亦不构成任何租赁、投资或法律上的要约与承诺。企业在具体决策前应自行核实最新信息并咨询专业顾问。

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