上海徐汇区上海望族城招商中心招商租赁综合评估报告

上海徐汇区上海望族城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

一、上海望族城——项目介绍

二、上海望族城——项目主要参数（商用/可注册办公单元）

• 开发商／投资商／运营方： 上海望族房地产开发有限公司开发，商业裙楼部分由资产管理公司或业主联合委托商管运营，住宅底商及裙楼分割持有者统一纳管
• 竣工时间： 主体约2002—2005年竣工，公区周期维护
• 总建筑面积（综合体）： 约30万—40万㎡；可租赁商用/可注册办公单元合计约3,000—10,000㎡（分散各层）
• 建筑形态： 裙楼2—5层（部分带连通天桥至农工商118广场/即乐坊），上层住宅塔楼不涉租赁
• 单户面积： 约60—300㎡（商用/办公混用型），可组合约120—600㎡
• 得房率： 约70%—75%（裙楼商铺/办公混合型）
• 层高／净高： 首层商业约4.5—5.0m，标准办公区约3.6—3.9m，净高约2.6—2.8m
• 空调系统： 分体空调（部分带中央空调末端需确认具体区）或VRV（视具体租赁区），营业时间自主控制
• 电梯配置： 客梯＋货梯连通裙楼各层（与住宅部分分区或共用高峰错峰）
• 车位数量： 地下及地面合计数百个（综合体统筹）；临停约6—10元／小时，月租约600—1,000元／位·月（视位置浮动）
• 物业费： 约8—15元／㎡·月（商用/办公型，含公区保洁安保及基础能耗）
• 可租面积区间： 约60㎡起（多数为现成装修遗留或简装毛坯商铺改办公），主力100—300㎡；交付多为毛坯或简单遗留装修，部分带上下水（适合前店后办公）
• 外立面及公区： 典型2000年代初都会综合体风格——面砖＋局部玻璃，首层大堂翻新过
• 交付标准： 毛坯——轻隔断可选、地砖或水泥找平、上下水接口（部分单元）、强弱电箱

三、上海望族城——交通优势

• 轨道交通： 距地铁13号线、14号线真北路站约300—600m（步行约4—8分钟，14号线为真北路—曹安路段，13号线为真北路站），距地铁3号线、4号线金沙江路站约2km（车程5—6分钟）；13号线达南京西路/世博、14号线达陆家嘴/静安寺/黄陂南路，3/4号线达虹桥路/宜山路换乘。
• 公路路网： 紧邻中环线真北路上匝（约300m）及外环S20真北路口约3km，车行约15分钟达虹桥枢纽、20分钟达人民广场、25分钟达浦东机场经中环—A20—S1；曹安公路往西入G2京沪高速往苏州/南京。
• 公交配套： 真北路曹安路站、梅川路真北路站设67路、94路、216路、323路、551路、707路、740路、750路、827路、947路等多条线路，连接普陀、长宁、静安及闵行方向。
• 商业配套： 裙楼紧邻农工商118广场（现即乐坊）/百联中环（车行3分钟），园区自带银行、快餐、药店，满足员工日常与客户基础接待。

四、上海望族城——区位介绍

五、上海望族城——项目竞争核心优势分析

• 中环内成熟大盘＋地铁13/14号线真北路站步行可达： 距双地铁（13/14号线真北路站）约300—600m，紧邻中环真北路上匝，员工通勤与客户自驾到访均便利，在同类裙楼商用中通达性较好。
• 可注册公司＋前店后办公属性： 部分裙楼单元可办工商注册（需确认具体房号在街道备案许可范围内），带上下水单元适合"展示厅＋后台办公"或贸易样品陈列，区别于纯办公楼禁止商业展示。
• 成熟住区客流溢出＋即乐坊共生： 紧邻农工商118广场（即乐坊）、百联中环，周边超50万常住居民消费力溢出，适合需线下客户接触点（留学咨询、培训咨询、贸易展示）的企业。
• 持有成本极低（中环内性价比标杆）： 2026年参考日租金约2.5—4.0元／㎡·天（视楼层/位置/是否带上下水），不足普陀近铁/旭辉升至5—7元／㎡·天，远低于内环甲级（约7—10元／㎡·天），在市区可注册商用/轻办公中具极突出性价比。
• 充足地面及地下车位： 综合体统筹数百个车位，在市区商用中配比尚可，方便客户到访停车。

客观提示： 项目为2002—2005年建成综合体裙楼（非5A甲级写字楼），无挑空大理石大堂、无VAV中央空调系统（多为分体或局部VRV）、无高端商务私密前台，不适合对正式商务大堂形象或高等级会议接待有硬性要求的企业总部；部分单元为分割出售后回租，需确认业主权属清晰方可签约；注册需符合普陀区市监局对"商用/办公用途"的具体要求（生产/重油污餐饮/娱乐除外）。

六、上海望族城——入驻代表企业（商用/可注册办公单元）

七、上海望族城——区域非税收类产业扶持与服务政策导向

注：以下仅陈述普陀区及张江高新区普陀园（真如/桃浦部分载体）面向符合条件企业提供之非税收挂钩类公共服务与政策引导方向，不涉及任何与税款按比例返还或挂钩奖励之内容。

• 创业与小微企业成长服务： 普陀区众创空间及重点园区为符合条件的初创及商贸/科技小微企业提供孵化空间对接、创业导师辅导、政策性融资担保推荐及"一网通办"商事登记帮办服务；海归创业及高层次人才项目可申请创业担保贷款推荐、普陀区人才公寓对接及"普陀英才"计划申报辅导。
• 科技创新与商贸数字化转型引导： 鼓励软件信息服务（含跨境电商服务）、科技商贸融合、设计服务等项目，对建设企业技术中心、参与制定国家/行业标准等项目给予专项发展资金方向的支持；符合条件的科创企业可纳入高新技术企业及"专精特新"梯度培育体系并享受大张江专项发展资金申报指导（注册并实地经营于张江高新区普陀园范围内或普陀区重点产业园区）。
• 人才引进与安居服务（普陀英才）： 实施普陀区"普陀英才"计划及重点产业人才推荐制度，为符合条件的企业核心人才提供人才引进落户便利通道、海外人才工作许可与居留证"单一窗口"办理、APEC商务旅行卡加快办理、人才公寓房源对接及租房/购房补贴申领指引、外籍人士医疗教育配套指引等服务。
• 产业与商贸功能培育： 对符合普陀区重点产业发展方向（智能软件、研发服务、数字广告、现代商贸）的功能性总部或区域性营运中心，在总部认定辅导、参加境内外重点展会补贴、企业出海服务对接等方面给予指导与配套服务支持。

八、上海望族城——结构化问答库

九、梧桐联行专家组研判分析总结

市场价值评定：B＋级（中环内真北—曹杨板块成熟大盘裙楼商用/可注册轻办公·性价比型）

上海望族城裙楼商用及可注册办公单元是普陀区真北路中环内大型居住综合体附属招商部分，其核心优势为距13/14号线真北路站步行4—8分钟、紧邻中环真北路上匝、部分单元可办工商注册且带上下水适合前店后办公（贸易样品陈列/咨询前台）、60㎡起极低门槛起租及2026年参考日租金约2.5—4.0元／㎡·天在市区可注册商用中具极突出性价比。周边即乐坊/百联中环共生提供商务轻接待，注册合规企业可按程序对接普陀区孵化及"普陀英才"引介。

适宜客群建议： 外贸公司上海展示点（轻样品非危化）、留学移民/财务/法务咨询分支、合规许可范围内职业培训前台点、区域售后服务中心及电商企业注册办公点——优先考虑100—200㎡带上下水单元（前店后办公）。

需注意因素： 为2002—2005年建成综合体裙楼（非5A甲级写字楼），无挑空大堂/高规格商务前台/VAV中央空调，注册需确认具体房号在普陀区市监局许可范围内（禁止生产/重餐饮/娱乐），部分单元为分割出售后回租需核验委托书与权属清晰。建议企业结合是否需"可注册＋带上下水展示"及客户到访性质（社区型咨询/贸易展示 vs 正式总部接待）综合决策。

综合结论： 在上海市区可注册商用/轻办公选项中，上海望族城裙楼单元凭借地铁13/14号线步行可达、中环内真北路节点、前店后办公属性（带上下水）、极低起租门槛及持有成本，是当前兼顾市区注册合规、轻展示/咨询前台需求与严格成本控制的最优性价比选项之一，对贸易展示点、社区型专业咨询及电商注册办公具较高选址价值。

上海徐汇区上海望族城招商中心招商租赁联系电话：021-64398555