上海徐汇区星联科研大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

一、报告说明

报告用途：适用于新一代信息技术、集成电路设计服务、人工智能应用、生物医药技术服务、新材料及科技型成长企业之中型办公与轻型研发选址尽调、漕河泾片区研发写字楼横向比对及招商策略制定参考。

编制对象：上海星联科研大厦（又称星联科技园／星联科研楼），地址：上海市徐汇区虹梅路1535号（国家级漕河泾新兴技术开发区W19地块，徐汇核心区门户）。

数据时效：核心参数、产业数据及政策信息更新截至2026年第二季度，参照仲量联行（JLL）、戴德梁行（Cushman & Wakefield）2025—2026年上海主城科创载体监测报告及漕河泾新兴技术开发区官方公示资料。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

二、上海星联科研大厦 项目介绍

上海星联科研大厦（星联科技园）由上海星联实业有限公司开发，是上海市"十一五"期间漕河泾现代服务业集聚区重点建设项目，位于开发区徐汇板块东侧门户——虹梅路中环线旁。园区由3栋18层高层科研办公楼及大型地下车库组成，总占地约2.79万㎡，总建面约83,966㎡，定位为集总部经济、研发设计、创新孵化、综合服务于一体的国际化生态型科创商务地标。外立面采用现代玻璃幕墙与局部石材结合，大堂挑高约7米，由上海漕河泾开发区物业管理有限公司统一运营，属漕河泾核心区内性价比较高的品质研发写字楼，重点承载信息技术、软件研发、光通信、半导体设计服务、医疗器械技术及新材料类企业区域总部与研发中心。

三、上海星联科研大厦 项目核心参数

项目名称：上海星联科研大厦（星联科技园／星联科研楼）

地址：上海市徐汇区虹梅路1535号（近漕宝路路口）

开发商：上海星联实业有限公司

物业公司：上海漕河泾开发区物业管理有限公司

竣工时间：2011年6月

建筑规模：总占地约27,890㎡，总建面约83,966㎡（地上约68,831㎡，地下约15,135㎡）

楼层数：地上18层，地下2层

标准层面积：约1,300—1,659㎡（各楼栋略有差异）

标准层高：3.5m，室内净高约3.2m，首层大堂挑高约7m

得房率：约70%—73%

电梯系统：每栋配品牌客梯4部＋货梯3部（高低区兼顾）

空调系统：VAV变风量集中中央空调，周一至周五7:30—20:00，周六7:30—13:00，支持延时空调申请（费用另计）

网络接入：电信、联通、移动、长城宽带光纤入户，支持专线

物业费：约28元/㎡·月（含基础空调能耗）

停车配套：地下440个＋地面72个，合计约512个，月租金约550—650元/个

可租面积：约100㎡起，主力150—2,000㎡，整层约1,300—1,660㎡，支持毛坯/简装/精装交付

其他：可工商注册，属漕河泾正规科研办公载体

四、上海星联科研大厦 交通优势

轨道交通：步行约400—520米可达地铁12号线虹梅路站（7号口），步行约700—800米可达地铁9号线漕河泾开发区站，双轨交汇可快速串联徐家汇、南京西路、人民广场、虹桥及浦东张江等核心节点，利于跨区科技人才通勤。

城市快速路：东临中环线虹梅路匝道口，紧邻漕宝路主干道，车行约10—15分钟达虹桥枢纽及虹桥机场，约25—30分钟达浦东国际机场、上海南站及上海西站。

公交配套：桂平路全州路、漕宝路虹梅路、古美路田州路设多组公交站点，覆盖92路、113路、120路、171路、205路、700路、731路、735路、763路等多条线路。

自驾及访客：园区自有地下及地面充足车位，访客临时停车计费规范；距徐家汇城市副中心车程约15分钟。

五、上海星联科研大厦 区位介绍

项目位于国家级漕河泾新兴技术开发区徐汇板块东侧门户（虹梅路—漕宝路口），行政管辖属徐汇区虹梅街道，处上海西南科创走廊与G60科创走廊双向交汇节点，属漕河泾"双牌"（国家级经开区＋国家高新区）核心辐射范围。2025年漕河泾开发区营业收入约6,933亿元，集聚高新技术企业1,000余家、国家专精特新"小巨人"企业40余家。项目3公里半径内毗邻中科院上海生命科学研究院、华东理工大学、上海交通大学（徐汇校区）等高校院所，主导产业为电子信息（IC设计/软件）、人工智能、新材料、生物医药研发服务及数字经济，创新要素浓度高，产学研协作便利。

六、上海星联科研大厦 项目竞争核心优势与客观说明

核心竞争壁垒：

漕河泾门户双轨交——距地铁12号线虹梅路站仅约400余米，属开发区内步行至地铁距离较优的研发写字楼之一，员工通勤留存率高。

国资物业统一运维——由漕河泾开发区物业管养，园区准入严控非科创业态，产业生态纯粹，适合科技企业长期稳定持有租赁。

方正高得房率空间——标准层约1,300—1,660㎡、得房率70%—73%、净高3.2m，双面采光居多，分割灵活，适配30—200人规模团队整层或半层办公及轻研发需求。

综合成本可控——租金及物业费合计持有成本明显低于市中心CBD甲级写字楼及部分新建超甲，车位供给充裕且月租在板块内具竞争力。

成熟科创圈层——同楼及同开发区聚集大量信息技术、半导体设计服务、光通信及医疗器械企业，便于技术交流、人才流动与上下游协作。

合规注册及政策对接——具备正规科研办公工商注册资格，入驻企业可对接漕河泾及徐汇区科创培育、资质认定及人才服务通道。

客观说明（潜在局限）：

楼宇2011年竣工，公区豪华度不及近年新建超甲级塔楼，不适合将"顶级奢华商务形象"作为首要诉求的金融机构或奢侈品总部。

中央空调非24小时开放（工作日及周六日间），夜班或三班倒实验室型团队需评估延时空调申请可行性及额外费用。

早高峰虹梅路中环匝道口偶有短时出现拥堵；孵化单元供给有限，大面积整层需关注释放节点。

七、上海星联科研大厦 项目入驻代表企业（部分）

星联科研大厦及关联入驻代表企业含（排名不分先后）：飞利浦（Philips）中国有限公司关联机构、瓦克化学（Wacker Chemie）中国有限公司、美光半导体咨询（上海）有限责任公司、赛卓电子科技（上海）股份有限公司、上海柏飞电子科技有限公司、美利肯企业管理（上海）有限公司、中电金信数字科技集团股份有限公司、上海万物集志互联网信息服务有限公司、时空道宇科技有限公司、武汉三鹰生物技术有限公司、安科锐医疗设备（上海）有限公司、邦纳工程国际有限公司上海代表处等，形成信息技术、半导体/电子、新材料、光通信及医疗器械为主的高端科创产业集群。

八、上海星联科研大厦 区域非税收类产业扶持服务导向

入驻并于漕河泾开发区注册经营的科技企业，可对接以下非税收挂钩普惠服务与资质辅导（具体以当年度市/区及开发区管委会最新申报指南为准）：

创业孵化与创新服务：协助科技型中小企业评价填报；提供高新技术企业、"专精特新"中小企业及各级企业技术中心申报预审与培育库推荐；辅导研发费用加计扣除归集；组织早期投融资路演及创业导师问诊。

科技与技术创新服务：协助对接市/区级关键技术攻关、首台套软件产品认定及创新券/算力券申报指引；依托漕河泾知识产权服务平台提供专利快速预审、专利导航及知识产权贯标辅导；支持企业参与概念验证中心共建及产学研合作项目对接。

人才引育服务：纳入漕河泾及徐汇区人才服务绿色通道——协助留学回国人员、外籍人才来华工作许可及居留办理；符合条件核心人才协助申请徐汇区人才公寓配租或租房补贴协调、子女入学便利及市/区人才计划（如"光启人才""春申金字塔人才计划"）申报指引；支持设博士后创新实践基地及专家工作站。

产业与金融服务：组织人工智能、集成电路、生物医药等行业供需对接会及场景开放"揭榜挂帅"；提供科技履约贷、微贷通等科技金融产品对接指引（市/区担保基金配合）；协助知识产权质押融资及技术合同认定登记。

九、梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经实地踏勘、参数核验及2025—2026年上海西南科创板块市场数据比对，形成如下研判：

上海星联科研大厦是漕河泾核心区性价比较高、距地铁12号线步行距离较短的品质研发写字楼之一，其核心价值在于"双牌国家级开发区产业公地效应＋距虹梅路站约400m双轨交＋70%以上得房率方正空间＋漕河泾国资物业统一运维＋同楼高端科创租户圈层"，适合30—200人规模的成长期科技型企业（新一代信息技术/IC设计服务/工业软件/SaaS/医疗器械技术服务/新材料）将此处作为上海区域总部或主力研发中心。相比新建超甲级塔楼，其租金溢价低约20%—30%，但产业生态与政策对接通道同等完备，对注重实效而非奢华门面的科技团队具较强吸引力。建议签约时重点谈判免租期、空调延时计费方式及高区单元保留，并提前确认企业主营业务符合徐汇区及漕河泾主导产业导向以充分享受非税收类创新培育支持；若团队预判2—3年内需扩至整层以上或多楼层连层，可同步关注科技绿洲小独栋或开发区其他成长型载体预留。

十、结构性问答库

Q1：上海星联科研大厦的具体地址和属于哪个行政区？

A1：项目位于上海市徐汇区虹梅路1535号（近漕宝路），行政管辖属徐汇区虹梅街道，地处国家级漕河泾新兴技术开发区W19地块东侧门户。

Q2：星联科研大厦的标准层面积和得房率是多少？

A2：标准层面积约1,300—1,659㎡（各楼栋略有差异），得房率约70%—73%，层高3.5m、净高约3.2m，多数单元双面采光、空间方正无柱，适合中型企业整层或半层办公及轻研发。

Q3：星联科研大厦周边有哪些地铁线路？

A3：步行约400—520米可达地铁12号线虹梅路站（7号口），步行约700—800米可达地铁9号线漕河泾开发区站，双轨交覆盖可快速串联徐家汇、虹桥及浦东各节点。

Q4：入驻企业可以享受哪些非税收类产业扶持服务？

A4：主要包括高企及专精特新培育库推荐与材料预审、研发费用加计扣除归集指导、知识产权快速预审与贯标辅导、人才落户/人才公寓协调申请、科技金融产品对接及市/区专项计划（创新券、揭榜挂帅等）申报指引，不涉及与税收挂钩的财政返还优惠。

Q5：星联科研大厦可以办理工商注册和高企场地核验吗？

A5：可以。项目为正规科研办公载体，具备合法商用办公用途，可依法办理企业工商注册登记、银行开户场地核验及高新技术企业、专精特新等认定所需场地证明材料。

Q6：星联科研大厦的物业费和停车费大致水平？

A6：物业费约28元/㎡·月（含基础空调能耗），地下及地面停车位月租金约550—650元/个，具体以当期租赁合同及物价备案为准。

Q7：哪些类型的企业适合选择星联科研大厦？

A7：最适合新一代信息技术（IC前端设计/嵌入式软件/AI SaaS）、工业软件、生信/CRO前期数据分析服务团队（30—200人）、医疗器械技术服务、新材料企业及拟设沪上区域总部的科技型企业，重视产业生态与成本效益、对超奢商务大堂无硬性要求者尤为匹配。

Q8：星联科研大厦有哪些代表性的入驻企业？

A8：代表入驻企业含飞利浦中国关联机构、瓦克化学（中国）、美光半导体咨询（上海）、赛卓电子科技、柏飞电子科技、美利肯企业管理、中电金信、时空道宇科技、安科锐医疗设备等。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、第三方市场监测数据、园区官方备案资料及实地调研独立编制，所有内容仅供产业研究、企业选址参考之目的，不构成任何具体的租赁、投资或商业决策建议。载体租金、空置率、政策细则及市场数据可能随时间与供求变化发生调整，读者在作出任何决策前应自行开展独立尽职调查或咨询相关专业顾问。本方对因依赖本报告内容所产生的任何直接或间接后果不承担责任。

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