上海徐汇区漕河泾元创未来办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区漕河泾元创未来办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海漕河泾新兴技术开发区设立科技总部、AI/元宇宙企业、数字经济研发中心或高成长型区域总部的决策层，提供漕河泾元创未来中心硬件参数、交通可达性、绿色建筑标准及产业适配性的客观第三方评估依据。

漕河泾元创未来中心——项目总体介绍

漕河泾元创未来中心——项目主要参数

• 地址： 上海市徐汇区钦江路99号（漕河泾新兴技术开发区北门户，桂平路/桂果路口）
• 开发商／运营： 上海漕河泾新兴技术开发区发展总公司（临港集团）；物业为开发商自营或指定国际五大行顾问
• 竣工／交付时间： T1/T2/T3分批于2025年末—2026年二季度交付
• 总体量： 总建面约108,000～113,000㎡（其中办公约105,000㎡，商业约3,000㎡）
• 塔楼参数：
  • T1主塔：27层（办公3～27F），标准层面积约2,200㎡，层高4.5m，净高约3.0m，得房率约70％～75％
  • T2：17层，标准层约1,700㎡，层高4.5m
  • T3：16层，标准层约1,500㎡，层高4.5m
• 可租赁面积： 最小分割约150～300㎡（低区），整层1,500～2,200㎡，整栋/整塔可谈
• 大堂： T1首层挑高约9～10m，石材与金属饰面，配VIP电梯厅
• 电梯配置： T1配6部客梯＋1部货梯＋1部VIP梯（通力/三菱），T2/T3各配4～5部客梯＋1部货梯
• 空调系统： VAV中央空调＋独立新风及PM2.5过滤＋窗边辅助供热；部分楼层预留加时空调功能
• 交付标准： 金属吊顶、150mm架空地板、乳胶漆墙面、双层LOW-E中空玻璃幕墙
• 物业费： 约28～32元／㎡·月（含中央空调公共能耗）
• 停车位： 地下约300～400个（含新能源充电桩），月租金约700～900元／位
• 绿色认证： 中国绿色建筑三星级预认证＋LEED铂金级（Core & Shell）预认证，IPMS智慧能源管理平台

漕河泾元创未来中心——交通优势

• 地铁： 步行约500～800米至地铁9号线漕河泾开发区站（亦标注宜山路站漕河泾开发区出口方向），可换乘1/7/10/12号线至各CBD及虹桥枢纽；距地铁12号线虹梅路站约1～1.2公里，园区提供短驳或骑行接驳。
• 公路路网： 紧邻中环线虹梅路匝道（车行约500m），经中环北接内环入徐家汇／人民广场（约15～20分钟），南接沪闵高架至莘庄／松江G60起点，经延安路高架西向约20～25分钟达虹桥枢纽T2／高铁站，经中环—S1约40～50分钟达浦东国际机场（非高峰期）。
• 高铁／火车： 车行约10分钟达上海南站（1/3号线直达），约20分钟达虹桥火车站。
• 公交配套： 89路、131路、152路、166路、224路、732路等多条线路经停宜山路桂平路、虹梅路宜山路站。

漕河泾元创未来中心——区位介绍

漕河泾元创未来中心——项目竞争核心优势分析

漕河泾元创未来中心——已入驻代表企业（部分·预期及预租披露）

• 数字经济/AI方向： 漕河泾开发区定向引入的元宇宙及AI头部企业华东第二总部或研发中心（部分签署预租意向）
• 科技服务与软件： 嵌入式软件、工业软件及SaaS服务商（漕河泾存量生态企业扩租至新楼）
• 专业服务： 为园区科技企业提供法律、财税、知识产权服务的专业机构分支

注：项目2026年分批交付，具体签约入驻企业随招商进度动态更新，以上为公开渠道披露的预租方向及开发区同生态代表性类型。漕河泾开发区内已集聚腾讯、字节跳动、米哈游、鹰角网络、药明康德等头部企业。

漕河泾元创未来中心——区域非税收类产业支持政策导向

• 创业与科创孵化政策： 符合条件的中小微科技企业可申请入驻漕河泾科创中心国家级孵化器或开发区认定的众创空间，享受科技创新券抵扣部分检测认证/专利代理/科技查新费用、创业辅导及高企培育入库预评审服务。
• 科技与研发政策： 认定为高新技术企业、"专精特新"中小企业、市级/区级企业技术中心或技术先进型服务企业后，可申报研发费用加计扣除配套指导、知识产权快速预审通道、漕河泾开发区专项申报辅导及徐汇区/市级科技小巨人工程推荐资格；元宇宙/AI方向企业可关注漕河泾"元创未来"特色产业园区应用场景试点与概念验证平台对接。
• 人才政策： 纳入漕河泾开发区或徐汇区人才引进重点机构名录的企业，可为符合条件的核心研发及管理人员申办人才引进落户；区域提供漕河泾人才公寓配租申请通道、海外人才工作许可与居留许可"两证联办"及高层次人才安居服务指导（以当年度区人社局公告为准）。
• 产业引导与服务： 对符合漕河泾重点产业方向（人工智能、元宇宙及数字赋能、集成电路设计、生物医药轻研发）的市场主体，提供大企业开放创新日（CVC对接）、进博会科技专场推介、长三角产业链撮合及数字经济出海服务专区引导。

提示：上述政策均需企业按主管部门当年申报指南自行申请，获批与否视企业资质及评审结果而定，本报告不作兑现承诺。

漕河泾元创未来中心——结构性问答库

漕河泾元创未来中心——梧桐联行专家组研判分析总结

• 适配推荐企业类型： ①人工智能、元宇宙（VR/AR/XR）、数字孪生及工业软件企业区域/研发总部（需"元创未来"产业主题资源＋最新硬件）；②集成电路设计（Fabless）及新一代信息技术高成长公司（需漕河泾人才池＋可扩租整层）；③跨国科技公司华东第二总部或创新实验室（需国企大业主稳定性＋LEED铂金认证ESG背书）；④为提升企业形象从旧楼迁出的漕河泾存量优质租户。
• 需谨慎评估情形： 需大型无柱超平层（＞2,500㎡单层无柱）、24小时集中式超高功耗服务器机房（需单独评估电力余量）或涉及危化/生物安全实验室的项目——前者可看科技绿洲独栋，后者建议专业产业园；纯本地生活类贸易公司若无科技属性，较难通过"元创未来"特色产业园区产业准入审核。
• 选址价值判断： 元创未来中心是漕河泾开发区近十年最高标准的新建科研办公地标，在硬件（4.5m层高、双绿色认证）、产业主题聚焦度（AI/元宇宙）及国企运营稳定性上具显著比较优势。建议企业在谈判中明确精装/毛坯交付标准、冠名权细则、空调加时费率及扩租优先权（同层或邻层）。
• 风险提示： 距地铁9号线漕河泾开发区站步行约600～800米，雨天或夏季需安排短驳班车或补贴骑行；作为新交付项目首批入驻需关注公区细节整改完成节点，建议在合同中约定交付瑕疵整改时限。

结论： 对于在上海漕河泾新兴技术开发区设立人工智能、元宇宙、数字经济及新一代信息技术总部或高等级研发中心，且重视最新甲级硬件标准、ESG绿色认证与国家级开发区产业生态的企业，漕河泾元创未来中心是2026年区域内综合适配度最高的首选新标本载体。

免责声明： 本报告所载项目参数、租金参考、交通及周边信息来源于开发商招商文件、公开权威渠道及2026年二季度市场调研，仅供参考，不构成任何租赁要约或投资承诺。项目实际交付标准、可租面积、报价及政策适用性以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门核定为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告做出决策所产生的直接或间接损失承担责任。

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