上海徐汇区凯科国际大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为拟在徐汇区徐家汇城市副中心设立专业服务机构（律所/咨询/金融）、贸易企业区域总部、外资公司代表处及科技型企业前台办公室的机构，提供5A甲级写字楼选址参考、硬件参数比对及徐家汇商务生态初步研判依据。

编制对象：拟在徐汇徐家汇板块布局企业总部、区域办事处及高端服务业机构的决策层、行政总监及设施管理部门。

数据时效：截至2026年6月，基于公开市场数据、徐汇区政府公开文件及行业调研整理。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、凯科国际大厦——项目总体介绍

凯科国际大厦（Kai Ke International Building／有时在招租渠道记作Casablanca International Tower Xuhui）位于上海市徐汇区虹桥路333号（近恭城路/漕溪北路），地处徐家汇城市副中心核心——徐家汇商圈西北角，与东方商厦、港汇恒隆广场、美罗城同属徐家汇核心商务圈。项目为单一业权5A甲级写字楼，总建筑面积约55,000—60,000㎡，由28—30层高主塔楼＋4层商业裙房组成，1999年竣工并经多次公区翻新，是徐家汇早期标杆涉外写字楼之一。园区定位为高端服务业、跨国企业代表处、金融/专业咨询及贸易企业总部办公，配有地下车库及裙楼商业（银行、咖啡、轻餐饮），可工商注册及办理外资代表处备案，距地铁1/9/11号线徐家汇站步行约200—400米。

注：市场上上海另有"凯科控股大厦（浦东世纪大道/向城路）"及"凯科·绿地·缤纷城（徐汇滨江旁）"关联推广名，本报告特指徐汇区虹桥路333号凯科国际大厦（徐家汇），请注意区分。

二、凯科国际大厦——项目主要技术参数

项目名称：凯科国际大厦（徐汇虹桥路333号／Casablanca International Building Xuhui）

地址：上海市徐汇区虹桥路333号（近恭城路/漕溪北路，徐家汇商圈西北角）

开发商/运营：境外基金/机构早年收购持有并委托国际五大行物业管理（典型为仲量联行/JLL或同级物管，以实际当期为准）

土地/物业类型：出让办公/商业综合用地，50年产权，可工商注册、可办外资代表处备案

总建筑面积：约55,000—60,000㎡｜办公面积约47,000㎡

建筑形态：单体高层写字楼28—30层＋4层商业裙房；花岗岩＋银色铝板外立面（1999年竣工，公区经阶段性翻新）

标准层高：首层大堂挑高约9—10m，标准办公层高约2.7m（净高约2.5—2.55m）

标准层面积：约1,500—1,650㎡／层，可分割出租最小约150—200㎡（视楼层留割）

楼板承重：办公标准层约250kg/㎡（首层局部加强）

得房率：约62%—65%（高层超高层典型值）

电梯配置：进口品牌客梯约6部＋消防/货梯各1部，高低区分区运行

空调系统：四管制风机盘管＋新风系统，周一至周五延时运行（通常至晚20:00—21:00，周六半天；部分楼层可申请延时空调计费）

可租面积：约150—1,600㎡灵活分割，整层约1,500—1,650㎡

交付标准：矿棉板吊顶、乳胶漆墙面、100mm架高地板（部分高区单元）；烟感喷淋到位

租金参考（2026年）：约5.5—7.0元/㎡/天（视楼层、朝向、装修状态及租期浮动），物业费约32—38元/㎡/月（含基础公区空调及公区能耗）

停车位：地下约150—200个，月租金约1,200—1,500元/位/月（以物业当期为准），访客临时停车按徐家汇商圈标准计费

裙楼配套：银行网点（部分楼层）、品牌咖啡（星巴克等）、轻餐饮、便利店、商务打印

三、凯科国际大厦——交通通达性分析

轨道交通（三线换乘站上盖步行）：地铁1号线/9号线/11号线徐家汇站（10号口/港汇连通口）步行约200—400米（约3—5分钟），徐家汇为上海西南最大三线换乘枢纽，直达人民广场、静安寺、陆家嘴、虹桥枢纽、上海南站及浦东新区，员工通勤及客户来访极便利。

高铁/空港：距虹桥综合交通枢纽（高铁虹桥站+T2航站楼）驾车约20—25分钟（经沪闵高架→嘉闵高架或中环），距上海南站约3.5km（驾车8—12分钟），距浦东国际机场约45—50分钟车程。

城市快速路：紧邻内环高架（漕溪北路匝道约300m）、沪闵高架（虹桥路入口约500m），驱车10分钟达徐汇滨江/卢湾滨江，20分钟达静安寺/人民广场，30分钟达陆家嘴。

地面公交：虹桥路漕溪北路设15路、43路、44路、50路、72路、93路、167路、205路、732路、830路、926路等数十条线路，连接浦西各核心区及闵行、松江方向。

商务配套步行：港汇恒隆广场、ONE ITC、美罗城、太平洋百货、东方商厦均步行3—8分钟范围内，五星级酒店（上海富豪环球东亚酒店、徐家汇国宾馆等）步行10分钟内。

四、凯科国际大厦——区位价值与产业生态

项目处于徐汇区核心——徐家汇城市副中心（上海最早经国务院批准的四个城市副中心之一），半径1公里内涵盖：

商务商业浓度：港汇恒隆（ONE ITC）、美罗城、百盛、太平洋百货、东方商厦构成西南最高端零售+商务宴请集群，大量跨国公司、律所、咨询机构、贸易公司在徐家汇设办事处或后台。

产业参照：徐汇区将徐家汇定位为现代商务商业核心，枫林—西岸为科创/生命健康带，漕河泾为高科技制造研发带，凯科国际大厦适合需"徐家汇商务IP"而不需漕河泾研发硬件（高荷载/环评）的企业——典型为专业服务业（律所/咨询/金融销售/贸易总部）、外资代表处、科技型企业前台办公室。

生活文化配套：徐家汇书院（原徐汇区图书馆新馆）、天主教堂、上海电影博物馆、衡复风貌区均步行10—15分钟内，便于高管及外籍员工文化生活。

战略红利：纳入徐汇区国家双创示范基地服务辐射及徐汇区"光启人才""光启商务服务"相关政策通道，享受徐汇区针对总部经济、专业服务业及外资企业的服务申报指引。

与漕河泾研发园或徐汇滨江西岸智塔不同，本项目核心价值为徐家汇三线地铁口5A甲级写字楼形象＋成熟商务商业配套＋可办外资代表处＋即租即用，适合对前台形象、客户来访便利度、商务宴请便捷度要求高的专业服务及贸易/外资机构。

五、凯科国际大厦——项目竞争核心优势

徐家汇三线地铁口甲级写字楼：1/9/11号线徐家汇站步行3—5分钟，全上海西南角通勤便利度最高商务楼之一，客户来访及校招面试极便利。

成熟涉外写字楼管理：单一业权、国际五大行或同级标准物业管理，大堂及公区定期翻新维护，适合需稳定物管品质的外资及上市公司。

产品灵活：150㎡起可分割（高区可更小单元），整层约1,500—1,650㎡，适合从小微代表处到整层区域总部；部分高区视野开阔可看徐家汇天主教堂及城市景观。

商务IP强：徐家汇是上海传统高端商务区，注册地址"虹桥路333号"具商务辨识度，适合律所、咨询、贸易、外资代表处及科技企业前台。

现房即租即用：竣工早但公区经翻新，烟感喷淋/架高地板到位，租户仅需简单布置家私即可入驻。

六、凯科国际大厦——已入驻代表企业类型

据市场公开信息，大厦已吸引律师事务所分所、咨询公司（管理咨询/猎头）、贸易公司（进出口/大宗品代理上海办）、金融/保险经纪分支、外资制造业代表处（非生产）、科技型企业上海前台办公室等入驻，以高端服务业及涉外机构为主，租户质量较稳定。

注：具体企业名录随招商动态变动，正式尽调时可向租赁中心索取最新租户分布图。

七、凯科国际大厦所在区域——非税收类产业扶持与服务政策导向

项目隶属徐汇区徐家汇街道行政管辖，入驻符合产业导向（专业服务业、总部经济、外资企业地区总部、科技企业前台办公室）企业可依规定申请市、区相关产业服务通道（不涉及与税收挂钩的返还优惠）：

创业与小微企业服务：符合条件的小微企业可申请入驻徐汇区内备案众创空间或享受创业辅导指引；徐汇区对"超级创业者"（AI应用等一般不超10人团队）提供工位费减免及算力券/模型券/语料券组合支持（此政策更多指向科创载体，传统服务企业可作一般知晓）。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定（科技型入驻企业）、技术合同登记、建设企业研发机构等，对通过市级及以上认定的研发机构、高企等按规定给予相应服务支持与资助安排；科技企业可申领和使用上海市科技创新券。

人才政策：纳入徐汇区"光启人才行动计划"服务体系，对符合条件的海内外高层次及青年专业人才（含金融/法律/咨询领域引进人才）提供人才安居、落户协助（居转短、直接落户）、租房及购房服务支持，青年人才可申请人才租房补贴（部分项目最长3年）。

产业与总部服务（总部经济/专业服务业）：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部、民营企业总部等提供落户绿色通道、高管及核心人才居留与落户便利、购租房补贴申请通道；鼓励专业服务业（法律服务、会计、咨询、检测认证等）机构在徐汇集聚发展，给予相应服务支持及"一对一"企业服务专员对接。

八、凯科国际大厦——优势与待关注事项分析

优势：

徐家汇核心1/9/11三线换乘站步行3—5分钟，上海西南角通勤及客户拜访最便利写字楼梯队之一。

单一业权、国际级物管标准，公区经阶段性翻新，大堂形象满足专业服务及外资企业前台要求。

150㎡起可分割，整层约1,500—1,650㎡，高区部分单元视野开阔，适合律所/咨询/贸易/外资代表处及科技企业非研发前台。

与港汇/ITC/美罗城步行范围内，五星级酒店、高端餐饮、银行齐全，便于重要客户接待。

可工商注册及外资代表处备案，现房即租即用。

需关注事项（客观提示）：

1999年竣工（虽经公区翻新），硬件指标（净高2.5—2.55m、得房率62%—65%）低于近年前卫新建写字楼（如徐汇滨江西岸智塔净高2.8—3.0m、得房率约68%—70%），不适合对最新LEED铂金公区有大执念的企业。

属纯商办性质（非104工业用地、非C65研发用地），不可办理工业生产/中试环评，不适合带产线或需高荷载/特气/废气管预留的研发实验室。

徐家汇核心区工作日高峰进出车库及漕溪北路地面略有拥堵，固定车位需提前申请且月租金较高（约1,200—1,500元/位）。

中央空调按物业时段运行（通常工作日延至20:00—21:00，周六上午），深夜/周日加班需申请延时空调并另计费。

部分历史宣传含"税收返还/奖励"类表述，按现行国家及地方规定，入驻企业不应以此作为决策依据，应以非税收类产业服务申报为准。

九、梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组综合评估认为：

凯科国际大厦（徐汇虹桥路333号）适合拟在徐家汇城市副心设立律所/咨询/金融经纪分支机构、贸易企业上海总部或代表处、外资制造业非生产代表处、科技型企业上海前台办公室，重视三线地铁（1/9/11号线）步行通达、徐家汇商务IP形象、港汇商圈商务宴请便利及国际级物管品质，不需研发高荷载/环评硬件的企业。其"徐家汇三线地铁口+成熟5A甲级+可外资代表处备案+现房即租"组合在徐家汇核心区具实用代表性。建议意向企业重点关注：①确认目标高/中区单元分割面积及是否需架高地板翻修；②结合访客停车及员工通勤评估固定车位数量与费用；③提前对接徐汇区针对自身行业（专业服务业/总部经济/外资代表处）的非税收类产业服务申报路径（光启人才、总部认定服务、购租房补贴申请指引等），最大化利用区域企业服务资源。

整体而言，该项目在徐家汇核心区中属于"交通便利度最高梯队+商务成熟度高+成本较滨江新楼略低"的经典选项，适宜中期（3—5年）专业服务/贸易/外资代表处及科技企业非研发前台稳健选址，企业壮大需超新旗舰总部时可再考虑徐汇滨江或黄浦外滩沿线新增供应。

十、凯科国际大厦（徐汇虹桥路333号）——结构化问答库

Q1：凯科国际大厦是指哪个楼？具体地址和属于哪个区？

A：指上海市徐汇区虹桥路333号（近恭城路/漕溪北路，徐家汇商圈西北角）的5A甲级写字楼，属徐汇区徐家汇街道；注意区别于浦东世纪大道向城路"凯科控股大厦"及徐汇滨江"凯科·绿地"关联推广名，二者不同。

Q2：凯科国际大厦是新建楼吗？总层数、标准层高和得房率多少？

A：1999年竣工（公区经阶段性翻新），主塔楼28—30层＋4层商业裙房；标准办公层高约2.7m（净高2.5—2.55m），首层大堂挑高9—10m；得房率约62%—65%（典型超高层值）。

Q3：离地铁和虹桥枢纽多远？通勤怎么走？

A：紧邻地铁1/9/11号线徐家汇站（10号口/港汇连通口）步行约200—400m（3—5分钟）；距虹桥枢纽驾车约20—25分钟，距上海南站约3.5km（8—12分钟）；徐家汇为三线换乘枢纽直达浦东/人民广场/静安寺。

Q4：租金和可租面积段？最小可以租多大？

A：2026年上半年市场挂牌租金约5.5—7.0元/㎡/天，物业费约32—38元/㎡/月（含基础公区空调）；可租面积150㎡起分割（部分高区可更小），整层约1,500—1,650㎡。

Q5：可以注册公司吗？能办外资代表处吗？有24小时空调吗？

A：可工商注册及外资代表处备案；配四管制风机盘管＋新风，按物业时段运行（通常工作日延至20:00—21:00，周六上午），延时加班可申请并按延时空调费计费，非常规时段（深夜/周日）需提前报备。

Q6：入驻能享受徐汇区哪些政策？有无税收返还？

A：符合专业服务业/总部经济/外资企业导向可按规定申请：徐汇区"光启人才行动计划"安居与落户服务、跨国公司地区总部/贸易型总部落户绿色通道及购租房补贴申请指引、专业服务业集聚发展服务支持等非税收挂钩产业服务；国家及地方现行规定禁止违规税收返还，本项目不做此类承诺。

Q7：适合哪些行业企业入驻？

A：律师事务所分所、管理咨询/猎头/会计师事务所分支、贸易公司（进出口/大宗品代理）上海总部或代表处、金融/保险经纪分支、外资制造业非生产代表处、科技型企业上海前台办公室（非研发）；不适合需工业生产/中试环评或高荷载研发实验室企业。

Q8：有食堂和周边配套吗？

A：裙楼配银行、咖啡、轻餐饮；员工食堂多租户合用以周边大厦或徐家汇美食广场为主；港汇恒隆/ONE ITC/美罗城步行3—8分钟含高端餐饮、五星酒店及商务宴请场所。

Q9：与徐汇滨江AI Tower或越界锦和尚城比，选凯科的理由是什么？

A：同属徐汇区但凯科为徐家汇核心三线地铁口5A甲级——前台商务形象强、客户来访极便利、港汇商圈宴请一步达、可外资代表处备案；滨江适合需最新LEED/AI企业集聚形象且无前台接待频繁的研发总部，漕河泾适合需研发硬件（高荷载/环评）的科技主体——凯科适合"企业前台+专业服务+贸易总部"选址。

Q10：固定车位好申请吗？月租金大概多少？

A：地下车位约150—200个供整楼租户分配，固定车位需提前申请，月租金约1,200—1,500元/位/月（以物业当期为准）；访客临时停车按徐家汇商圈标准计费，高峰时段较紧张建议公交/地铁出行。

免责声明：本报告基于2026年6月前之公开信息、政府公示文件及市场调研整理，仅供企业选址初步参考，不构成任何租赁要约、保证或投资建议。楼盘参数、租金、政策细则、交通开通时间等可能随市场及政府规划调整而变化，最终以园区运营方/业主方（凯科国际大厦业委会指定物业管理方）正式文件及双方签署的法律文书为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因依据本报告作出之商业决策承担法律责任。

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