上海杨浦区长阳谷创意园办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海杨浦区长阳谷创意园办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为拟在上海市杨浦区大连路—长阳路知识创新区设立广告传媒、建筑设计、数字内容、企业总部创意窗口及科技型小微研发团队的客户提供长阳谷创意园项目的客观物业参数、产业生态、区位交通及政策环境分析，辅助科学选址决策。

编制对象： 企业行政/选址负责人、产业地产顾问、文创/设计/科技型企业不动产部及招商管理部门。

数据时效： 基于2025年至2026年第一季度上海杨浦区创意产业园市场调研及公开权威数据编制。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目总体介绍

长阳谷创意园（全称：长阳谷创意产业园／上海电缆研究所旧址改造创意园，俗称"长阳谷"或"上海长阳谷"），位于上海市杨浦区长阳路（近黄兴路、眉州路），原为上海电缆研究所老旧厂房及老式办公楼改造而成，由杨浦科技投资集团或指定运营商联合开发运营，是杨浦区"环同济知识经济圈"与"大连路总部研发集聚区"之间的重要创意产业载体。

项目属创意产业配套用地／经认定市级文创园（可企业工商注册，文创/设计/科技类均可入驻备案），由多栋3至5层红砖老厂房改造 LOFT 办公楼、退台花园办公楼及配套服务楼组成，保留混凝土桁架、老钢窗等工业遗存元素。园区定位"广告传媒+建筑设计+数字内容+科技文创"，重点吸纳4A广告分支、品牌设计咨询公司、建筑设计及室内设计事务所、数字媒体与短视频制作、同济系科技成果转化小微团队、创新型科技服务企业，与紧邻的同济大学（彰武路校区约1公里）、德国中心（大连路）、上海国际设计一场形成"学—研—产"创意生态。

二、项目主要技术参数

项目名称： 长阳谷创意园（长阳谷创意产业园／Yangpu Changyang Creative Park, Shanghai）

地址： 上海市杨浦区长阳路（近黄兴路、眉州路），距地铁12号线宁国路站／8号线黄兴路站约800米至1.2公里

开发商／运营商： 杨浦科技投资集团关联平台或指定专业创意园运营商持有运营

土地性质： 创意产业配套用地（市级文创产业园区，经认定可办工商注册及文创企业备案——含广告/设计/科技服务/软件类经营范围）

总楼层： 地上3至5层（老厂房改造 LOFT 及新建退台楼）

总建筑面积： 约2万至4万平方米（各期累计）

可租面积范围： 最小约50至100平方米（精装小间/LOFT 分割），平层约200至600平方米，整栋约800至2,000平方米；LOFT 层高部分达4.5至5.5米可加隔层

层高／承重： 首层约4.5至6.0米（LOFT 栋部分约5.5米可做夹层层高），标准层约3.0至3.6米（老厂房改造区部分有坡屋顶局部低矮）；首层承重约8至10 kN/㎡，标准层约5 kN/㎡（满足小型服务器机柜、模型制作台）

得房率： 约72%至78%（花园式退台及老厂房改动布局得房率偏高）

电梯： 客梯1至2部/主楼（部分老厂房加装无机房观光梯或小货梯供样品运输）

空调系统： VRV 独立空调或分体中央空调，24小时分户控制、独立计量（适配创意人弹性工作时间）

车位： 地面及少量地下共约车位数按配比（杨浦老厂房园区车位偏紧），月租金约200至350元/位，新能源桩逐步增设

物业费： 约5至9元/平方米·月（以物业公示为准）

参考租金（2025—2026）： 办公/LOFT 约2.8至4.5元/平方米·天（视是否带 LOFT 夹层溢价、精装遗留浮动），沿街展示底商另计

交付标准：

LOFT 交付：保留红砖/混凝土肌理墙、裸顶喷黑、钢楼梯至夹层、VRV 室内机、网络面板（夹层层板可选另计）

平层办公：白墙＋地砖或架空地板＋空调末端点位

样板展示底商：首层约4.5米以上层高、上下水预留

特殊属性： 支持广告/设计/软件类企业工商注册及市级文创园备案；部分单元可做小型摄录棚/模型工坊（需隔音及环保预审）

三、交通优势与区位介绍

区位描述： 项目位于杨浦区中部——长阳路与黄兴路交汇处西侧，属"长阳路创意产业带"及环同济知识经济圈辐射范围，距同济大学（彰武路/四平路主校区）约1.5公里、距大连路德国中心/西门子约2公里、距五角场城市副中心约3公里。杨浦区为上海科教资源最密集区之一（复旦、同济、上理工、海军医大），园区处老城区更新带，生活配套成熟、租金较虹口/黄浦创意园低，适合需依托高校智力资源又控制成本的文创与科技小微团队。

轨道交通：

地铁12号线宁国路站或8号线黄兴路站步行约800米至1.2公里（骑行3至5分钟或乘园区微巴/公交：843路、22路、934路、大桥三线、五号线（杨浦段）等设"长阳路黄兴路"站步行1至2分钟）

地铁8号线至人民广场约30分钟、至虹口足球场约15分钟；12号线至陕西南路可换乘1/10号线往浦西/浦东

道路交通：

紧邻长阳路（往大连路隧道—浦东陆家嘴约20分钟）、黄兴路（往内环高架约5分钟）、周家嘴路快速路（往新建路隧道/翔殷路隧道）

驾车约20分钟达陆家嘴（经大连路隧道）、约25分钟达人民广场（经内环）、约35分钟达虹桥枢纽（经中环—S20—S32）、约45分钟达浦东国际机场（经大连路隧道—新建路隧道—S20—A20—S32）

园区设地面泊位（紧张，建议早到或申请固定位），周边道路侧停限时，访客建议停邻近商场或提前报备

配套： 园区内设轻食咖啡吧、共享会议室（投影/白板）、小型展廊（作品发布）；短驱或骑行达控江旭辉MALL（大润发/餐饮）、紫荆广场（影院/快餐）、同济周边（赤峰路设计街——打印/模型/材料店）；3公里内涵盖杨浦区中心医院、长阳创谷（大型人工智能+文创园参照对比）、五角场（万达/合生汇/大学路）；周边大量同济校友创业聚落便于人才招聘。

四、项目竞争核心优势分析

杨浦环同济—长阳路创意产业带成熟生态与高校智力资源近距离： 距同济大学约1.5公里——建筑设计、景观、城市规划、汽车工程（周边同济汽研院）专业毕业生招聘极便利；与长阳创谷、城市概念、上海国际设计一场形成杨浦创意园区矩阵，企业间可互换分包资源（平面↔空间↔策展），这是非文创区写字楼不具备的生态。

老厂房 LOFT 工业风——创意企业形象加分零额外硬装： 红砖、混凝土桁架、5.5米 LOFT 可加夹板做二层（使用面积放大1.3至1.5倍）、裸顶喷黑——广告/设计/策展公司可直接作为"作品"入驻接待客户，相较甲级写字楼毛坯省装潢费且更利品牌调性传达。

市级文创园备案+工商注册支持文创小微企业落地： 作为上海市级文创产业园区，运营方可协助广告/设计/软件类企业核名预核、文创专项申报指引（上海市文创资金、杨浦区文创扶持）、市民营科技企业/高企培育推荐——纯普通办公楼通常不提供此类产业服务。

相对市中心创意园成本优势与24h VRV灵活空调： 租金约为1933老场坊/8号桥（黄浦/卢湾）同级 LOFT 的60%至75%、约为虹口1933部分单元80%左右；VRV 独立空调支持夜间/周末启停按表计费，适配创意人弹性作息及摄制排期。

杨浦"三区联动"（校区—园区—社区）政策红利窗口： 入驻企业可参与"杨浦国家双创示范基地"活动、对接同济大学技术转移中心、申请杨浦区人才公寓（区筹公租房——近长阳路/黄兴公园周边）、参加"双创活动周"路演——利于早期创意/科技小微企业获得曝光与政策辅导。

五、入驻代表企业（部分）

长阳谷创意园及周边杨浦创意带已入驻含：

广告及品牌设计咨询公司（4A 分支或本土精品代理）

建筑设计、室内设计及景观设计事务所（同济校友创业）

数字媒体、短视频内容制作及 UI/UX 设计工作室

同济系科技成果转化小微公司（智慧城市、绿色建材应用端）

文创策展与艺术衍生品开发工作室

（具体企业名单随租约变动，以园区当期实际公示或公开工商信息为准；部分涉密/上市关联从略。）

六、区域产业及非税收类扶持服务政策概要

长阳谷创意园所在杨浦区（国家双创示范基地、上海市文创产业重点区）对注册在经认定市级文创载体内、符合文化创意、数字经济、科技型小微企业、设计产业导向的企业提供以下维度的合规引导与支持（不涉及与税收直接挂钩的返还承诺）：

文创产业与创意设计政策服务： 鼓励广告、建筑设计、工业设计、数字内容企业申报上海市文创产业发展专项资金、杨浦区文创扶持资金及"上海市级文创示范园区/空间"关联活动参与推荐；园区协助进行文创企业备案及材料预审推荐。

科技创新与专精特新培育（适用 EdTech/设计软件/数字媒体科技小微）： 对符合条件的科技型中小企业、高新技术企业、专精特新培育对象提供研发费用加计扣除政策辅导、市/区两级创新资金项目申报指引（含杨浦区"博士后创新实践基地"联合申报）、技术合同认定登记服务。

人才引进与安居服务（含创意及设计人才）： 杨浦区实施"3310"人才计划及重点产业人才分类认定，对符合条件的设计、文创、数字技术人才协助办理留学回国人员落户、海外人才工作许可，推荐申请区内人才公寓或保障性租赁住房（含区筹公租房——长阳路/黄兴公园周边项目）、协调子女入学及参加区人才活动。

园区增值运营服务： 运营方提供新设企业工商注册咨询（含"广告设计""建筑专业设计""软件开发"等规范经营范围）、文创园备案协办、组织文创市集/设计展览/政策宣讲会与同济技术转移对接会等非资金类孵化服务。

具体扶持资格需依企业实际注册地、资质及杨浦区文旅局/科委/人社局各主管部门最新有效文件核定，建议签约前向园区运营方或杨浦区投资促进中心核实。

七、梧桐联行产业发展专家组研判与选址建议

专家组研判：

长阳谷创意园是杨浦环同济—长阳路创意产业带中较成熟的市级文创园代表，其核心价值在于帮广告/设计/数字媒体/同济系科创小微团队解决"LOFT 工业风形象零硬装溢价+距同济大学1.5公里便于才俊招聘与校企合作+市级文创园备案及工商注册支持+租金约为市中心同级创意园60%至75%+24h VRV 灵活空调"，特别契合需"作品感办公空间+高校智力资源+杨浦双创政策链接"的早期至成长期创意与科技小微公司。结合2025—2026年杨浦创意园区市场，其对设计事务所、精品广告代理、数字内容工作室具持续吸引力；局限在于老厂房改造车位偏紧（需早申请固定位）、距地铁约800米至1.2公里（需短驳或骑行）、部分坡屋顶老厂房局部低矮需踏勘确认使用面积。

选址建议：

推荐适配客群： 广告及品牌设计咨询公司、建筑设计/室内设计/景观设计事务所、数字媒体与 UI/UX 设计工作室、同济系科技成果转化小微（智慧城市/绿色建材应用端）、文创策展与艺术衍生品开发工作室。

不建议适配客群： 需千人级集中办公企业、对地铁零距离步行有硬性要求且无短驳骑行习惯者、需危化环评或重型生产设备（应选104地块厂房）。

谈判关注点： 确认 LOFT 夹层层高及加装许可（部分栋允许自加夹板需报备）、精装遗留标准与网络带宽、空调电费计量方式、固定车位申请、扩租预留可能（小面积流转快热门栋需提前锁）、杨浦区文创备案及人才公寓配额咨询。

八、结构性问答库

问：长阳谷创意园具体位于上海哪个位置，是什么性质的园区？

答：长阳谷创意园位于上海市杨浦区长阳路（近黄兴路、眉州路），属原上海电缆研究所老厂房改造市级文创产业园；土地为创意产业配套用地（经认定可办广告/设计/软件类企业工商注册及文创园备案），重点服务广告传媒、建筑设计、数字内容、同济系科创小微团队，距同济大学主校区约1.5公里。

问：长阳谷创意园到地铁和同济大学方便吗？

答：距地铁12号线宁国路站或8号线黄兴路站约800米至1.2公里（骑行3至5分钟或乘843路/934路至"长阳路黄兴路"站步行1至2分钟）；经长阳路驾车约20分钟达陆家嘴（大连路隧道）、约25分钟达人民广场；距同济大学彰武路校区约1.5公里（骑行8分钟），适合需频繁对接同济师生或带客户看模型/图纸的设计事务所。

问：长阳谷创意园与1933老场坊或8号桥比有什么不同？

答：最大不同是成本与学研资源——同为老厂房 LOFT 创意园，长阳谷租金约为1933老场坊/8号桥（黄浦）同级约60%至75%，且紧邻同济大学（1.5公里）便于设计/工科人才招聘与校企合作；1933/8号桥更近新天地区域适合需市中心前台接待，长阳谷更适合重创作轻接待的 design studio 与 EdTech 小微。老厂房部分 LOFT 层高5.5米可加夹板放大使用面积。

问：长阳谷创意园可租面积和租金大概多少？

答：最小约50至100平方米（精装小间/LOFT 分割），平层约200至600平方米，整栋约800至2,000平方米；2025—2026年参考租金约2.8至4.5元/平方米·天（LOFT 带夹层级溢价视具体交付），物业费约5至9元/平方米·月，具体以现场报价为准。

问：哪些企业适合入驻长阳谷创意园？

答：最适合广告及品牌设计咨询公司、建筑设计/室内设计/景观设计事务所、数字媒体与 UI/UX 设计工作室、同济系科技成果转化小微（智慧城市/绿色建材）、文创策展与艺术衍生品开发工作室；不适合需生产环评企业或纯金融总部。

问：杨浦区对长阳谷入驻企业有哪些非税收类政策支持？

答：主要包括上海市及杨浦区文创专项资金申报辅导、高新技术企业及专精特新培育推荐（含杨浦区创新资金）、"3310"人才计划落户与人才公寓申请协助、园区协助工商注册及文创园备案、组织设计展览/政策宣讲会与同济技术转移对接会等非资金类增值服务，具体依企业资质向杨浦区文旅局/科委或园区运营方核实。

问：长阳谷创意园能否办理广告设计公司注册和 LOFT 夹层级使用？

答：可以。作为经认定市级文创产业园具备广告设计/建筑专业设计/软件开发类企业经营范围工商注册资质；部分 LOFT 栋层高5.5米允许经物业报备后自加夹板做二层使用（不得改变承重、消防设施需经审批），最终夹层层数及使用获批以物业工程部及消防备案意见为准。

免责声明： 本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组依据公开信息、市场调研数据及专业经验编制，仅供企业选址决策参考，不构成任何租赁或出售要约、承诺或投资担保。报告中租金、物业费等数值为市场调研参考区间，实际以业主方签署合同及当期报价为准。政策内容随政府发文动态调整，请以上海市杨浦区文旅局、科委及主管部门最新有效文件核实。梧桐联行不对任何主体依据本报告作出的商业决策承担法律责任。

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