上海杨浦区莱克大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为工程咨询、科技贸易、专业服务、小微软件企业及需杨浦"大创智—五角场"核心区就近落位的中小微成长型企业，提供莱克大厦（Lake Building / Yangpu Wujiaochang Area Grade B+ Office）成熟商务写字楼的产品参数、交通时效、杨浦国家双创示范基地产业适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海杨浦区五角场/大创智板块（莱克大厦·黄兴路1757号）市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

一、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜项目介绍

莱克大厦（上海市杨浦区黄兴路1757号，近国顺路口，五角场街道南缘——大创智创新发展示范区入口）位于杨浦区"大创智"国家级文化产业示范园区南大门，距复旦大学邯郸校区约1.2km、距五角场万达/百联又一城约600～800m。项目2002年竣工（部分渠道记载2001—2003年），地上约18层，标准层面积约900～1,100㎡，部分楼层对外招租（通常中高区半层/整层，低区偶有精装小间释放），配置中央空调（周一至周六时段供应，周末延时需申请另计）、三菱或同档客梯3～4部、约6～7m挑高精装大堂（近年刷新）。大厦地处五角场景观商圈与黄兴路商务带交汇点，已吸引工程咨询分支、IT服务小微企业、教育培训咨询、贸易公司上海办事处入驻。定位为"五角场/大创智南缘乙+级成熟写字楼"——适合需紧贴复旦/财大人才池、接近大创智数字企业群但预算明显低于新建滨江超甲（山金/中企滨江约5.0～6.8元/㎡·天）及低于2003建联通大厦（3.5～4.5元/㎡·天）略温和或持平，2026年市场报价约3.2～4.2元/㎡·天，加物业费约18～22元/㎡·月，综合成本约为杨浦滨江新建超甲约60%～70%、与联通大厦相当或略低。

二、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜项目核心参数

地理位置： 上海市杨浦区黄兴路1757号（近国顺路口，五角场街道南缘，大创智示范区入口），邮编200433

竣工时间： 2002年（部分记载2001—2003年区间，以产权证为准），近年首层大堂及部分公区局部刷新

开发商/持有： 早期民营/国企联建持有，物业为本地一二级资质公司

建筑形态： 单体高层写字楼地上约18层（含设备层），底部1～2层为商业配套（银行ATM、便利店、简餐），无独立裙房花园

总建筑面积： 约20,000～28,000㎡

标准层面积： 约900～1,100㎡/层（异形核心筒，部分层因设备区略小）

可租面积： 精装小间最小约80～150㎡（少数释放，视自用楼层退租节奏），主力半层约450～550㎡，整层约900～1,100㎡；支持跨层合并洽谈

层高/净高： 标准层高约3.2m，吊顶后净高约2.7～2.8m（部分未吊顶区见原结构板）

得房率： 约66%～70%（高层公摊偏大）

交付标准： 毛坯（白墙、地砖/水泥找平、烟感喷淋、风机盘管末端预留）或精装遗留（部分楼层带隔断/地毯/矿棉板吊顶——视放盘）

空调系统： 中央空调/风机盘管系统，工作日约08:30–18:00（部分季节周六上午），非时段延时需向物业申请并承担公摊能耗费（与杨浦多数2000年代初甲级一致，签约建议书面确认延时费率）

电梯配置： 客梯3～4部（三菱或同类）＋货梯/消防梯1部

停车配套： 地下及周边配套车位约40～60个（黄兴路/国顺路周边有公共停车场），月租金约500～700元/位·月（先到先得或按协议配额），临停约5～8元/时；周边步行3～5分钟有万达/百联又一城及大创智地下公共停车场（付费）

物业费： 约18～22元/㎡·月（含公共区域保洁、安保、基础能耗，空调延时另计）

网络通信： 电信、联通、移动三线接入

特殊说明： 可工商注册及迁移；部分楼层业主关联自用不外租；精装小间释放不规律，多为主流半层/整层毛坯招租；无LEED认证，属2000年代初建成成熟商务楼

三、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜交通优势

轨道交通： 距地铁10号线五角场站约600～800m（步行8～10分钟或乘公交55/99/749路1站），距地铁18号线复旦大学站约1.0km（公交99路约5分钟或骑行6分钟），距地铁8号线黄兴路站约1.2km（公交118/137路约6分钟）；10号线直达南京东路/虹桥路/老西门/新天地，18号线直达上海财经大学/龙阳路（换2/7/16号线往浦东）。

自驾/城市快速路： 紧邻内环高架黄兴路/四平路匝道（约500～800m）、中环黄兴路上/下口（约1.5km）、翔殷路隧道（约2.5km）；车行5～8分钟达大创智核心（纪念路/大学路）、8～10分钟达杨浦滨江（经江浦路隧道或经黄兴路往南）、12～15分钟达北外滩、约25分钟达虹桥枢纽、约35～40分钟达浦东机场（视早高峰）。

公交配套： 黄兴路国顺路站（55路、61路、99路、118路、137路、147路、325路、329路、406路、538路、577路、842路、854路、910路等）步行1～2分钟，密集覆盖人民广场/虹口/浦东经换乘；国定路黄兴路站（99/749/850路）步行3分钟。

四、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜区位介绍

莱克大厦坐落于杨浦区黄兴路1757号——大创智国家文化产业示范园区南入口、五角场城市副中心南缘，北距五角场万达/百联又一城约600～800m（步行8～10分钟）、西距复旦大学邯郸校区约1.2km（公交99路2站或骑行5分钟）、东距同济大学四平路校区约2.5km车行、南距长阳秀带核心（长阳谷/智慧坊/B站方向）约2km车行8～10分钟。3公里半径覆盖复旦大学、同济大学、上海财经大学及大创智数字企业群落（Adobe中国历史分支、西门子数字化部分职能、阅文早期关联等）。对项目而言，兼具"五角场成熟商圈配套＋大创智人才步行/公交通勤圈＋黄兴路内环匝道500m客户驾车来访便利"，适合工程咨询、IT服务微企、教育培训咨询、贸易公司上海办事处及需"复旦/财大校招极便利＋大创智客户邻近＋五角场配套成熟"但严控OPEX的成长型团队——较山金/中企滨江超甲省约30%～40%、与联通大厦（国定路323号）同级但位置更近五角场核心商圈及黄兴路公交枢纽。

五、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

大创智南缘＋复旦邯郸校区1.2km＋五角场商圈600m： 校招（尤其CS/统计/传媒/教育专业）极便利，实习生育成与留用成本低；客户拜访大创智内数字企业（公交55/99路或车行5～8分钟）方便；员工午休及商务宴请可步行至万达/合生汇——是纯CBD（陆家嘴/静安寺）无法提供的"知识密集型邻居＋成熟商业配套"组合。

成熟乙+级写字楼硬件（2002建）＋较滨江超甲低约30%～40%综合成本： 标准层约900～1,100㎡、净高2.7～2.8m、3～4部客梯、中央空调、约6～7m挑高首层大堂——优于黄兴路某些1990年代乙级（无中央空调、1部梯、公区陈旧），但低于2020年代山金/中企滨江（净高3.0～3.2m、LEED金级）；2026年报价约3.2～4.2元/㎡·天＋18～22元/㎡·月物业费，适合预算中等、需正式写字楼门面但严控OPEX的成长型科技及专业服务企业。与联通大厦（国定路323号 2003建 3.5～4.5元/㎡·天）价位相当或微低、位置更近五角场核心及黄兴路公交枢纽。

半层/整层主流供应稳定性： 中高区整层/半层出租稳定，适合10～40人团队需固定大空间自定义隔断、注重楼层私密性。

可工商注册＋黄兴路内环匝道500m： 全楼支持新设或迁移工商注册；客户驾车来访上内环极方便，比中企滨江/山金需经平凉路/江浦路隧道接入略远但黄兴路直接上内环更快达浦西各节点。

五角场景观生活成本低于核心CBD： 裙楼含便利店、简餐；步行至万达/百联又一城含全业态餐饮、星巴克/瑞幸、银行——员工生活成本明显低于陆家嘴/静安寺。

需注意的客观局限：

建成年代2002年： 公区为2000年代初标准（大堂约6～7m挑高、近年刷新但非2020s新建超甲）、无双层呼吸幕墙、无WELL/LEED认证、净高2.7～2.8m（低于新建超甲3.0～3.2m）——不适合需最新超甲地标全江景门牌接待跨国总部级重要客户（此类建议看山金/中企滨江或北外滩来福士）。

中央空调有时段限制（周末延时需申请并承担公摊）： 与联通大厦、中企滨江塔楼VAV一致，非VRV 24h分户控制（对比合诺实业大厦分体独立空调、长阳谷LOFT多数单元分体24h）；对需常态深夜空调开启的研发/运维团队需评估延时费率或考虑带VRV产品。

精装小间释放不规律且面积偏大最小约80～150㎡： 不像ENJOY趣办（1人起）或长阳谷LOFT（50㎡起）适合极微团队；若企业初始仅3～5人建议同期看长阳谷LOFT或ENJOY趣办作过渡、成熟后迁此楼整层。

车位紧张（约40～60个配比偏低）： 固定月租车位有限，先到先得或周边公共停车场（万达/百联/大创智）错峰停放，自驾员工需评估。

部分楼层业主关联自用： 可租区分布在中高区特定层，看房前建议确认放盘具体楼层及是否邻自用区（通常不影响使用，但外来访客需登记进入）。

六、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜入驻代表企业生态（参考）

专业服务与小微科技： 工程咨询公司上海分支、IT服务及软件外包小微（10～30人）、教育培训咨询机构（靠近复旦生源）、进出口贸易办事处

周边产业生态（构成选址吸引力）： 大创智园区内企业（西门子数字化工业软件历史分支、IBM部分历史职能、阅文关联早期、各类复旦衍生科技创业）、B站/美团杨浦滨江总部（车行8～12分钟）

具体以大厦前台公示及实地走访为准

七、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业可通过杨浦区行政服务中心（大创智分中心/五角场分中心）、杨浦区科委、杨浦区人社局及杨浦区投资促进办公室企业服务专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

科技创新与文创服务： 协助科技型企业申报高新技术企业认定、科技型中小企业评价入库、技术合同认定登记；辅导申报市级及杨浦区专精特新、高新技术成果转化项目及研发费用加计扣除政策解读；介绍杨浦区在线新经济、数字经济及"3310"人才计划相关政策信息（按年度指南发布）；对接大创智、长阳秀带及国家双创示范基地产学研活动参与机会。

创业与文创设计服务： 对符合条件的小微创业团队介绍杨浦区创业担保贷款申请渠道、创业培训及导师辅导信息；协助查询市级/区级创业孵化示范基地入驻评估条件（如城市概念、腾讯众创空间·杨浦、长阳谷等按公开征集要求）；对接环同济设计产业专项申报信息推送（以市/区文创/设计主管部门年度指南为准）。

人才发展服务： 对接杨浦区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含大创智/长阳秀带人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创/文创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。

企业基础服务： 工商注册变更引导（可于本楼地址新设或迁入）、政策宣讲信息推送等。

八、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

推荐入驻： 工程咨询、IT服务微企（10～40人）、教育培训咨询（靠近复旦生源）、贸易公司上海办事处、需紧贴复旦/大创智客户群但预算中等的专业服务企业——可最大化"大创智南缘＋复旦1.2km＋五角场商圈600m＋半层/整层900～1,100㎡供应稳定＋较滨江超甲省约30%～40%综合成本"价值。

可评估： 外地企业上海初探办事处（8～15人需正式写字楼门面但预算有限）。

建议谨慎评估： 需超新超甲地标全江景门牌及高规格跨国客户接待大堂（建议山金/中企滨江或北外滩来福士）；需50㎡以下极小分割或1人工位服务式（建议ENJOY趣办@文通或长阳谷LOFT）；需VRV 24h无延时费空调（建议合诺实业大厦分体独立空调或长阳谷LOFT——莱克大厦为中央空调时段供应可延时另计）；超百人大规模集中坐席中心（总建面限制整层仅约900～1,100㎡）。

租赁策略建议（2026年视角）：

莱克大厦是杨浦大创智南缘（黄兴路1757号）2002年建成熟乙+级写字楼，凭借紧邻复旦邯郸校区（1.2km）、五角场万达（600m）、大创智客户步行/公交通勤圈、半层/整层约900～1,100㎡供应、3.2～4.2元/㎡·天租金及18～22元/㎡·月物业费——适合需正式写字楼门面、重视复旦人才池及大创智客户邻近、团队规模10～50人的科技及专业服务企业。建议企业：①确认拟租具体楼层（是否邻自用区及访客登记要求）；②书面确认中央空调延时费率及申请流程；③将"复旦1.2km校招便利＋大创智客户5～8分钟车程＋较滨江超甲省约30%～40% TCO"折算入3～5年选址收益；④精装小间极少放盘如企业初始仅3～5人可先选长阳谷LOFT或ENJOY趣办过渡再迁此楼整层；⑤二次装修须报物业审批（尤其烟感喷淋点位不得随意拆改）。

综合评级： 莱克大厦（黄兴路1757号）是杨浦大创智南缘/五角场南缘成熟乙+级写字楼，凭借复旦/大创智人才与客户邻近、五角场成熟商圈配套、较新建超甲低约30%～40%综合成本及整层900～1,100㎡供应稳定，是工程咨询、IT服务微企、教育培训及贸易办事处 in 杨浦性价比较优的正式写字楼选项；需接受2002年建公区标准（净高2.7～2.8m、中央空调时段供应可延时另计）、精装小间释放少及车位偏紧的客观折衷。

九、莱克大厦（杨浦·黄兴路1757号）｜结构化问答库

Q1：莱克大厦离地铁和复旦大学/五角场/大创智实际多远？

A：距地铁10号线五角场站约600～800m（步行8～10分钟或乘55/99/749路1站），距18号线复旦大学站约1.0km（公交99路约5分钟或骑行6分钟），距8号线黄兴路站约1.2km（公交118/137路约6分钟）；复旦大学邯郸校区约1.2km（公交99路2站或骑行5分钟），五角场万达/百联又一城约600～800m（步行8～10分钟），大创智核心车行5～8分钟；黄兴路国顺路公交站（55/61/99/118/137等）步行1～2分钟，属大创智南缘极便利节点。

Q2：空调是24小时可开吗？和VRV分户控制有什么区别？

A：配置中央空调/风机盘管系统，工作日约08:30–18:00（部分季节周六上午），非时段延时需向物业申请并承担公摊能耗费——与联通大厦、中企滨江智慧广场塔楼一致，非VRV 24h分户无费控制（对比合诺实业大厦分体独立空调、长阳谷LOFT多数单元）。对常规8:30–18:00办公企业无影响；若团队需高频非工作时开空调建议评估带分体VRV产品（合诺、长阳谷LOFT）或确认延时费率书面条款看是否可接受。

Q3：最小可租面积和整层面积分别是多少？可以注册公司吗？

A：精装小间最小约80～150㎡（少数释放视自用退租节奏），主力半层约450～550㎡，整层约900～1,100㎡（异形核心筒以CAD实测为准）；全楼支持新设工商注册或地址迁移。精装房源不规律，多为主流半层/整层毛坯交付（白墙、地砖/找平、烟感喷淋、空调末端预留），建议提前1～2周登记意向。

Q4：入驻企业在莱克大厦能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：可通过杨浦区行政服务中心（大创智/五角场分中心）及区科委/人社局专窗对接高企申报辅导、杨浦区在线新经济/专精特新培育信息推送、重点机构人才引进落户推荐、区内人才公寓申请及创业担保贷款咨询等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。物业/招商可协助指引注册变更流程。

Q5：与同板块联通大厦（国定路323号 2003建）、长阳谷LOFT、山金/中企滨江超甲主要差异在哪？

A：莱克大厦核心差异为——正式写字楼硬件（3～4部客梯、中央空调、约6～7m挑高首层大堂）、半层/整层900～1,100㎡供应稳定、距五角场核心600m（联通大厦距复旦南门300m但距五角场约800m相当）、租金约3.2～4.2元/㎡·天与联通大厦相当或微低；长阳谷LOFT 50㎡起分体24h但老厂房公区、无大堂挑空；山金/中企滨江2020s新建超甲一线江景、净高3.0～3.2m、LEED但租金高约40%且最小分割通常150～200㎡起。选择依据：需"大创智南缘＋正式写字楼门面＋复旦/五角场双邻近＋成本适中"选莱克大厦或联通大厦（联通更近复旦、莱克更近五角场商圈及黄兴路公交枢纽）；需50㎡起LOFT或24h无延时费空调选长阳谷LOFT；需滨江新建超甲地标选山金/中企。

Q6：楼内有没有员工餐厅？吃饭方便吗？

A：楼内无大型集中员工食堂（部分楼层精装遗留有小茶水间），首层含便利店、简餐；步行3～5分钟达黄兴路/国顺路沿街面馆小吃、咖啡；步行8～10分钟或车行3分钟达五角场万达/百联又一城 B1美食广场及全品类餐饮（含大渔、喜粤8号、星巴克、Wagas等）；大型宴请可使用复旦附近或五角场商圈，物业可协助访客停车指引（周边公共停车场）。

Q7：适合放服务器机柜或做设计渲染吗？

A：适合普通办公级设计渲染（设计师工作站）及少量服务器机柜（需提前报物业审核电力负荷及散热——莱克部分层电力配比优于普通乙级），无排风/高荷载首层/生化废水处理，不适合生物/化学实验及重型样机组装。需重型研办功能建议选择张江/紫竹研办一体园区或湾谷高配研办层（需预审）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、莱克大厦物业/招商资料及2026年第二季度市场调研，"莱克大厦（上海·杨浦）"指杨浦区黄兴路1757号（主）可租赁载体；项目参数、租金、物业费、政策服务等可能随市场波动及业主方调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就中央空调延时费率书面条款、精装放盘确认、二次装修烟感改动审批要求及车位配额索取书面说明。

上海杨浦区莱克大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555