上海杨浦区江空间（中企滨江智慧广场）办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海杨浦区江空间（中企滨江智慧广场）办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途： 为在线新经济、数字经济、科技研发服务、专业咨询、央企国企区域分部及需杨浦滨江"长阳秀带—滨江在线新经济"双圈辐射的成长型企业，提供中企滨江智慧广场内江空间（Jiang Space / 雅居乐·江空间联合办公及精装办公层，附属于中企滨江智慧广场T1/T2或独栋区）服务式精装办公与分层精装产品的参数、交通时效、杨浦滨江—大创智产业生态适配性及非税收类政策服务的专业决策依据。

编制对象： 企业行政/不动产决策部门（CRE）、投资拓展负责人、产业地产咨询机构。

数据时效： 2025年第4季度—2026年第2季度上海杨浦滨江（东外滩）板块市场数据。

编辑人： 上海梧桐联行产业招商选址专家组

编制日期： 2026年6月30日

说明： "江空间（中企滨江智慧广场）"指中企滨江智慧广场（杨树浦路1198号）内由雅居乐·江空间（或同级联合办公品牌）运营之精装服务式办公区域及部分开发商直租精装办公层，依托2019—2020年建T1/T2（标准层1,700～1,900㎡、净高2.95～3.05m、VAV＋新风）改造为拎包入驻产品——既保留中企滨江智慧广场新建甲级硬件底色（大堂、电梯、车位、江景），又提供50㎡起精装分割、全配家具/网络/茶水及可注册地址，填补"纯服务式微型办公（ENJOY趣办类）"与"传统半层/整层毛坯甲级"之间的灵活梯度。

一、中企滨江智慧广场·江空间｜项目介绍

江空间位于中企滨江智慧广场T1或T2精选楼层（上海市杨浦区杨树浦路1198号，宁国路/广德路口，杨浦滨江核心段），由中企滨江智慧广场开发商持有、江空间（雅居乐关联或同级运营商）对部分区域进行精装拎包改造。提供独立1～10人工位开放卡座区、2～6人独立办公室、8～12人精装套间及整层精装交付（1,700～1,900㎡可谈全层精装），配置品牌办公家具（Herman Miller / Steelcase同级）、千兆企业级网络、打印区、茶水休闲吧及共享会议室（按时长抵扣或包干）。空调沿用大厦VAV系统（工作日时段，周末延时可申请并承担公摊——部分江空间单元区经物业特批可延长或加装辅助分体，签约前书面确认），可工商注册实地或虚拟挂靠。距地铁18号线丹阳路站/平凉路站约800～1,000m（园区短驳3分钟），南临黄浦江与陆家嘴隔江相望（一线高区江景），3公里半径覆盖B站全球总部、美团上海总部、大创智软件园、同济/复旦校区。适合在线新经济关联团队、数字内容小微分支、科技咨询上海office、外地企业初探杨浦办事处及需"中企滨江新建甲级门牌＋精装拎包＋50㎡起分割＋可注册"的成长型企业——较同楼毛坯省装修CAPEX 800～1,200元/㎡及3～4个月装修期，较纯服务式办公（ENJOY趣办@文通）享有更高楼宇形象（中企滨江智慧广场10m挑空大堂、滨江一线门牌）。

二、中企滨江智慧广场·江空间｜项目核心参数

地理位置： 上海市杨浦区杨树浦路1198号（中企滨江智慧广场T1或T2精选楼层，近宁国路口），邮编200082

母体楼竣工时间： T1/T2约2019年竣工，独栋2020年分批交付；江空间精装区域近年改造投用

母体开发商/运营： 中企联合/杨浦滨江开发公司联合体持有；江空间运营方为雅居乐关联或授权服务商

建筑形态： 依托中企滨江智慧广场T1（19层）/T2（16层）精选中层或高区，无独栋；共享10.5m挑高精装大堂、地下车库、园区商业配套

江空间运营面积： 单层改造约800～1,200㎡（分批次开放），总运营约1,500～3,000㎡

可租产品：

开放卡座/浮动工位：1个起（部分批次释放）

独立办公室（2～4人）：约15～25㎡

独立办公室（6～8人）：约30～45㎡

组合套间（10～14人）：约60～90㎡

整层精装交付（T1/T2整层1,700～1,900㎡ 可谈全层精装家具布置包——属开发商直租精装选项非常制江空间包干价）

层高/净高： 继承母体—标准层高4.2m，吊顶后净高约2.95～3.05m（江空间内开放区局部吊顶做吸音处理略降50～100mm）；独栋首层挑高约6m

得房率说明： 服务式办公按使用面积或包间包干计价，含公摊大堂/茶水/打印/会议折算；若选整层精装毛坯交付按超甲惯例得房率约68%～72%

交付标准（江空间精装单元）： 地毯或PVC地板、全玻或石膏板隔断、LED照明、品牌人体工学椅＋1.4m办公桌（或共享工位配置）、企业级Wi-Fi/有线网络面板、茶水间（咖啡机/微波炉/冰箱/直饮水）、打印区、共享会议室（含投影白板，套餐内含时长额度）

空调系统： 沿用大厦VAV中央空调＋新风（工作日常规时段，周末延时需申请并承担公摊能耗费——部分江空间单元区物业特批延长或经加装辅助分体控制模块，签约前务必书面确认该单元空调控制方式及延时费率）

电梯配置： 共享T1/T2—迅达或三菱高速客梯6～8部分高低区＋货梯/消防梯

停车配套： 共享中企滨江智慧广场地下车位约600～750个，月租金约700～900元/位·月（含部分新能源桩），临停约6～8元/时；江空间客户按协议配额或先到先得

服务费说明： 通常含物业费、茶水耗材基础、网络基础带宽及会议时长额度（具体以江空间价目单为准——常见模式：包间月付包干含上述；虚拟注册另计）

网络通信： 企业级宽带已覆盖，支持企业自拉专线（需报批）

特殊说明： 可工商注册实地办公或虚拟挂靠；部分套餐含工商注册协助；高区江景单元有溢价

三、中企滨江智慧广场·江空间｜交通优势

轨道交通： 距地铁18号线丹阳路站/平凉路站约800～1,000m（步行10～13分钟，园区高峰短驳电瓶车约3分钟），18号线直达复旦大学/上海财经大学/龙阳路（换2/7/16号线往浦东）；距地铁4号线杨树浦路站约1.2km（骑行/70路公交约5分钟）；距地铁12号线隆昌路站约1.5km（公交25/33路约8分钟）。

自驾/越江通道： 紧邻江浦路隧道入口（约500m，过江直达浦东歇浦路/金桥）、大连路隧道约1.3km、杨浦大桥约1.8km；内环高架黄兴路/周家嘴路匝道约1.2～1.5km。车行：8～10分钟达北外滩核心、10～12分钟达陆家嘴（经江浦路隧道）、5～8分钟达长阳秀带核心（长阳谷/智慧坊）、约12～15分钟达五角场（大创智）、约30分钟达虹桥枢纽、约40分钟分钟达浦东机场（视早高峰）。

公交与轮渡： 杨树浦路宁国路站/平凉路宁国路站（25路、37路、70路、135路、155路等）步行3～5分钟；丹东路轮渡口（往浦东歇浦路）车行约3分钟。

四、中企滨江智慧广场·江空间｜区位介绍

江空间坐落于中企滨江智慧广场内——杨浦滨江核心段（杨树浦路1198号），北依"长阳秀带"在线新经济产业集聚区（B站全球总部、美团上海总部3km内），南临黄浦江与陆家嘴金融城、北外滩邮轮港呈黄金三角，西距大创智软件园/复旦邯郸校区车行10～15分钟，东接滨江公共开放空间及待更新工业遗存带。杨浦区是全国双创示范基地、国家创新型城区，"大创智—长阳秀带—环同济"形成上海最大知识密集型产业走廊。入驻企业既可享用中企滨江智慧广场2020年代新建超甲硬件（挑高精装大堂、高速电梯、高配比车位、部分高区一线江景）塑造滨江总部形象，又通过江空间精装产品实现"30～50㎡起拎包、含注册、含家俱/网络/茶水/基础会议"快速落位——是纯服务式办公（无超甲大堂、无江景）与纯毛坯整层之间的灵活过渡，特别适合在线新经济关联分支、外地企业上海首站、需滨江地标门面但团队尚小的成长型企业。

五、中企滨江智慧广场·江空间｜项目竞争核心优势与局限性分析

核心竞争优势：

中企滨江智慧广场新建超甲硬件加持（挑高10m大堂、高速梯、高区江景）＋江空间精装50㎡起拎包： 区别于市中心纯联合办公（无超甲大堂、通常无一线江景），江空间客户享同一栋T1/T2大堂、电梯、车位、部分高区江景单元——客户接待时可展示"杨浦滨江一线新建甲级门牌＋可步入江景高区看房"，形象远超普通服务式办公；同时免除自装CAPEX 800～1,200元/㎡及3～4个月空置期。

嵌入杨浦"B站/美团/大创智/复旦/同济"双创生态＋3km半径： 距B站全球总部、美团上海总部车程8～12分钟，距复旦邯郸校区/大创智车行10～15分钟或18号线2站——便于在线新经济/数字内容/IC设计算法团队校招及商务触达头部互联网企业，是纯CBD（陆家嘴/静安寺）无法提供的知识创新生态附加值。

灵活产品梯度（2人迷你室→整层精装交付）： 同意向企业可在江空间从2人起步逐步扩至同楼半层/整层毛坯或精装交付（需提前谈扩租优先权），避免跨区搬迁人才流失——较纯服务式办公（通常最大15～20人上限）扩展空间更大（因同楼有整层1,700～1,900㎡可谈）。

综合持有成本较北外滩/陆家嘴低约30%～35%且含精装家具： 按包间包干折算等效约等同于传统写字楼3.5～4.5元/㎡·天等效（含全包服务），母体楼毛坯报价约4.5～6.0元/㎡·天＋物业费28～32元——较北外滩来福士低约30%～35%，且精装单元已含家具网络茶水会议基础额度。

可工商注册实地＋虚拟挂靠＋园区短驳地铁： 支持新设或迁移工商注册；园区提供短驳接驳18号线丹阳路/平凉路站（约800～1,000m）；运营方可指引对接杨浦区"3310"人才计划、高企申报信息推送。

需注意的客观局限：

VAV中央空调节承时段供应（周末延时需申请并承担公摊）： 与中企滨江智慧广场T1/T2一致，非VRV 24h分户无费控制——对需高频非工作时开空调的团队（如夜间算法训练值班）需评估延时费率或对比带VRV产品（源点大厦部分层、合诺实业大厦分体独立空调、长阳谷LOFT多数单元分体24h）；部分江空间单元区经物业特批可延长或辅助控制但需书面确认。

精装小面积放盘批次性＋最大组合通常约60～90㎡（15～20人）： 超20～25人集中建议同期看同楼半层毛坯或独栋；江空间定位为"起步—成长前期"载体。

距地铁约800～1,000m（非直通但园区短驳3分钟）： 若全员高度依赖地铁0上盖可考虑山金金融广场（距丹阳路站70～200m）或源点大厦（徐汇滨江B1直通11号线）；中企滨江智慧广场整体属此距离档。

包干价内含会议时长额度（通常每月若干小时）： 超限按单价计——签约前确认套餐内含会议分钟数/超时费率及网络带宽上限（通常基带满足办公，超大文件频繁传输建议自拉专线）。

老厂房改造与新建超甲差异： 江空间内部精装品质好但母体楼公区为2019—2020建（非2000年老楼），属新建超甲标准，此点为正向；局限仅为距地铁非直通及VAV时段（可延时另计）。

六、中企滨江智慧广场·江空间｜入驻代表企业生态（参考）

入驻/关联（中企滨江智慧广场整体）： 中建三局关联、上海发电设备成套设计研究院分支、泛微网络生态伙伴、在线新经济关联服务小微团队、早期科技咨询分支

江空间典型租户类型： B站生态MCN微型分支、数字内容制作小团队（3～8人）、外地企业上海初探办事处（2～4人）、SaaS公司区域售前支持office、复旦/同济衍生科技早期验证团队（软算）

具体以现场公示为准

七、中企滨江智慧广场·江空间｜区域非税收类产业服务与政策引导（不涉及税收返还）

入驻企业（含虚拟注册挂靠）可通过江空间运营团队指引、杨浦区行政服务中心（滨江分中心）、杨浦区科委及人社局专窗对接以下非税收挂钩类服务与政策辅导：

在线新经济与科技创新服务： 协助科技型中小企业申报高企/科技型中小企业评价入库路径指引、技术合同认定登记窗口介绍；推送杨浦区在线新经济、数字经济及集成电路设计专项申报信息（按年度指南发布）；告知大创智/长阳秀带产学研活动参与机会。

创业扶持服务： 对符合条件的小微创业团队介绍杨浦区创业担保贷款申请渠道、创业培训及导师辅导信息；协助查询市级/区级创业孵化示范基地入驻评估条件（如湾谷IC&PARK、城市概念、长阳谷等按公开征集要求）。

人才发展服务： 对接杨浦区人才分类评价申报辅导（含重点机构人才引进落户及留学回国人员申办常住户口服务）；协助申请区内人才公寓配租（含滨江/长阳人才安居房源）及外籍人才工作许可与居留许可"单一窗口"办理；介绍青年科创/文创人才租房补贴申请渠道（以人社部门当年度公布为准）。

基础企业服务： 工商注册变更引导（实地办公或虚拟挂靠均可协助）、社群通知、政策信息推送等。

八、中企滨江智慧广场·江空间｜梧桐联行专家组研判分析总结

适配推荐矩阵：

强烈推荐入驻（江空间精装单元）： 在线新经济关联微型分支（B站/美团生态2～8人）、数字内容制作小团队、外地企业上海首站办事处（2～4人需滨江门牌）、复旦/同济衍生软算早期团队——可最大化"中企滨江智慧广场新建超甲大堂＋部分高区江景＋50㎡起精装拎包含注册＋短驳18号线＋较北外滩低约30%综合成本＋同楼扩至整层路径"价值。

推荐评估（同楼T1/T2毛坯或半层精装直租）： 成长至15～50人需自定义隔断或整层1,700～1,900㎡企业——提前书面固化邻层/同楼层扩租优先权。

建议谨慎评估： 需VRV 24h无延时费空调（如高频夜班研发运维——可对比合诺实业大厦分体独立空调、长阳谷LOFT多数单元分体24h、源点大厦部分层VRV 24h）；超20～25人集中且希望永久留服务式形态（建议看同楼半层毛坯）；对地铁0上盖有刚性要求大团队（最近站约800～1,000m短驳——若严格要求0上盖建议山金金融广场距丹阳路站70～200m）。

租赁策略建议（2026年视角）：

中企滨江智慧广场·江空间是杨浦滨江新建超甲（2019—2020建 T1/T2 1,700～1,900㎡）内精装服务式办公产品，核心差异化为——依托中企滨江智慧广场超甲硬件（挑高10m大堂、高区一线江景、600～750个车位）＋精装50㎡起拎包含注册＋短驳18号线丹阳路/平凉路站800～1,000m＋较北外滩低约30%＋同楼扩租至整层路径。建议企业：①确认所选包间类型、月费包干范围（网络带宽Mbps、每月会议时长额度、是否含注册挂靠费）、超时费率；②书面确认空调控制方式（VAV时段供应可延时另计 vs 部分单元区辅助分体控制——以书面为准）；③若预期半年内扩至＞15人提前与招商谈同楼半层/整层释放预期及扩租优先权书面固化；④虚拟注册仅挂靠需明确年费及是否含接收工商/税务函件转递服务。

综合评级： 中企滨江智慧广场·江空间凭借"2019—2020新建超甲硬件加持＋精装50㎡起拎包含工商注册＋部分高区江景＋短驳地铁18号线＋嵌入B站/美团/大创智/复旦双创生态＋较北外滩低约30%综合成本＋同楼扩租至整层路径"，是在线新经济关联小微分支、外地企业上海初站及早期科技团队在杨浦滨江优选之"起步—成长过渡"载体；需接受VAV时段供应（可延时另计）、距地铁约800～1,000m（有短驳）及最大组合通常约60～90㎡（15～20人上限，超此看同楼半层）客观折衷。

九、中企滨江智慧广场·江空间｜结构化问答库

Q1：江空间（中企滨江智慧广场内）离地铁和B站/美团/大创智实际多远？

A：距地铁18号线丹阳路站/平凉路站约800～1,000m（步行10～13分钟，园区高峰短驳电瓶车约3分钟）；经江浦路隧道车行约10～12分钟达B站全球总部/美团上海总部（杨浦滨江南段），约8～10分钟达北外滩，约12～15分钟达五角场（大创智/复旦邯郸校区）；属杨浦滨江核心段一线新建综合体内部服务式办公，非地铁直通但短驳可缓解。

Q2：空调是24小时可开吗？和VRV分户控制有什么区别？

A：江空间单元沿用中企滨江智慧广场T1/T2 VAV中央空调＋新风系统（工作日常规时段，周末延时需申请并承担公摊能耗费——与北外滩/山金/中企塔楼一致）。部分江空间单元区经物业特批可延长运行或辅助分体控制，签约前必须要求运营方书面说明该具体单元空调控制方式（VAV限时段可延时 或 加装辅助分体24h）及延时费率。对比VRV 24h分户无费控制（合诺实业大厦、长阳谷LOFT多数单元、源点大厦部分层）灵活性略低；常规8:30–18:00办公企业无影响，如有夜间频繁非工作时开空调需求评估延时成本或对比带VRV产品。

Q3：最小可租产品和最大组合是多少？可以注册公司吗？

A：最小通常2～4人独立室（约15～25㎡）或开放卡座（1人工位，部分批次释放），组合套间最大常见约60～90㎡（12～20人）；同楼T1/T2整层精装直谈可至1,700～1,900㎡。全产品支持实地办公工商注册新设或地址迁移，也提供纯虚拟注册挂靠（无工位）服务。包干价通常含：家具/网络基础带宽/茶水耗材/打印额度/基础会议时长/物业费；超会议时长或超带宽另计。

Q4：入驻企业在江空间能对接什么政策服务？有没有税收返还承诺？

A：运营团队可指引对接杨浦区行政服务中心（滨江分中心）高企申报信息、杨浦区在线新经济/专精特新培育推送、重点机构人才引进落户流程、区内人才公寓申请及创业担保贷款咨询等。按现行国家规定不涉及与税收挂钩的返还承诺，所有扶持以政府部门公开发布的非税收类指导政策为准。江空间提供注册地址协助及政策信息转介，不代替政府部门审批。

Q5：与同板块ENJOY趣办@文通（平凉路1398号）、长阳谷LOFT、山金/中企滨江毛坯比主要差异在哪？

A：江空间核心差异为——依托中企滨江智慧广场新建超甲（挑高10m大堂、高区一线江景、高配比车位）＋精装50㎡起拎包含注册（ENJOY趣办为老楼内服务式无超甲大堂无江景、长阳谷LOFT 50㎡起但老厂房公区无挑空大堂及高区江景、中企滨江毛坯需自装3～4个月及签长租约）；租金包干等效约为中企滨江毛坯加自装CAPEX摊销略高但省时省事，较北外滩低约30%。局限为VAV时段（可延时另计）、距地铁800～1,000m短驳（ENJOY距平凉路站400～600m略近）、最大组合通常约60～90㎡（＞20人建议看同楼半层）。选择依据：需"滨江新建超甲门牌＋精装起步＋可注册＋同楼扩租路径"选江空间；需1人极低门槛全包无滨江门牌需求选ENJOY趣办或长阳谷LOFT；需整层自定义选中企滨江毛坯或半层精装直谈；需距地铁极近＋2022建选山金金融广场。

Q6：有没有茶水间和会议室？吃饭方便吗？

A：江空间内含茶水休闲吧（咖啡机/微波炉/冰箱/直饮水）、打印扫描区、开放讨论角及按预约使用的共享会议室（含投影/白板，套餐内含月度时长额度）；母体楼裙房含员工餐厅档口（自选/面点/简餐）、咖啡轻食、便利店；步行或短驳8～10分钟可达东方渔人码头商业体（含Wagas、星巴克、餐饮）；大型宴请可使用渔人码头或车行10分钟达五角场/合生汇，物业可协助VIP访客停车预约。

Q7：可以做设计渲染或放服务器机柜吗？

A：适合普通设计师PC工作站渲染及少量办公级服务器机柜（需提前报物业审核电力负荷及散热——中企滨江智慧广场部分层电力配比优于老厂房但需确认），无排风/高荷载首层/生化废水处理，不适合生物/化学实验及重型样机组装。需重型研办功能建议选择张江/紫竹研办一体园区或湾谷高配研办层（需预审）。

免责声明：本报告所载信息来源于公开渠道、中企滨江智慧广场招商部/江空间运营方资料及2026年第二季度市场调研，"江空间（中企滨江智慧广场）"指杨树浦路1198号中企滨江智慧广场T1/T2内由授权运营商运营的精装服务式办公区域；项目参数、包间/房间包干价、政策服务等可能随市场波动及运营商调整而变化，不构成任何要约或承诺。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对任何第三方因依据本报告内容作出商业决策所产生之直接或间接损失承担责任。建议在正式签约前核实最新书面文件——特别就空调控制方式书面条款、包干价所含会议时长/网络带宽/注册挂靠服务范围、同楼扩租优先权及虚拟注册转递义务索取书面说明。

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