上海徐汇区九润商务大厦（徐汇)办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为专业服务机构、科技型中小企业、贸易公司及成长型企业区域办公室，提供上海徐汇区宜山路—桂林路地铁上盖成熟甲级写字楼选址决策参考

编制对象：拟入驻九润商务大厦（Jiurun Business Tower / 徐汇区宜山路439号近桂林路）的成熟型企业分部及科技型中小企业

数据时效：截至2026年6月，基于徐汇区政府公开文件、项目资料及2025—2026年上海写字楼市场数据整理

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

九润商务大厦——招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

一、九润商务大厦——项目总体介绍

九润商务大厦（Jiurun Business Tower，地址：上海市徐汇区宜山路439号，近桂林路），位于徐汇区漕河泾开发区东入口——宜山路与桂林路交汇处，2005年前后竣工（公区经阶段性翻新），是漕河泾开发区门户地标甲级写字楼。项目地上约28层，总建面约3.5万㎡，裙房含银行网点、员工餐厅及便利店，与地铁9号线/15号线桂林路站无缝连接或紧邻（宜山路段），是连接徐汇核心区与漕河泾开发区的关键节点建筑。大厦产权清晰、物业规范管理，部分楼层由业主持有对外租赁，长期吸引IT服务、工程咨询、贸易及中小科技企业设点，属徐汇区成熟运营期代表性甲写之一。

二、九润商务大厦——项目主要技术参数

物业类型：高层甲级写字楼主塔（地上约28层），裙房含银行、员工餐厅及商业

建筑层数：地上28层，地下2层（车库及设备）

标准层面积：约1000—1200㎡/层（常见分割100—250㎡起租，整层可组合）

标准层高：标准办公层高约2.7—2.75米，净高约2.45—2.55米；首层大堂挑高约8—9米（大理石装饰，经翻新）

楼板承重：标准层约200—250kg/㎡（常规甲级办公标准）

电梯配置：原装进口三菱客梯6部（高低区分组运行）＋货梯1部

空调系统：中央空调系统（四管或两管束），部分楼层支持延时运行（需另计），新风系统标配

交付标准：矿棉板吊顶、白墙、100mm架空地板（部分单元为网络地板）；遗留装修或简装交付可选

得房率：约61%—65％（高层塔楼典型）

停车位：地下约150余个，配比偏紧张，月租金约1000—1400元/个（视时段面议），周边有路面泊位及桂林公园地下库

可租面积：最小分割约80—200㎡起，整层约1000—1200㎡

参考租金：约3.8—5.5元/㎡/天（视楼层、朝向及装修面议），物业费约22—30元/㎡/月（含公区保洁安保及基础能耗）

三、九润商务大厦——区位介绍与交通优势

区位介绍：项目坐落于徐汇区宜山路439号（桂林路口），北距宜山路地铁站约300米、南入漕河泾开发区核心（虹梅路/桂平路）约1.5公里、西距中环（宜山路—桂林路匝道）约500米、东距徐家汇约3公里，处"徐汇腹地与漕河泾开发区第一交接点"，3公里半径内覆盖中科院上海分院、复旦大学（枫林）、上海交通大学（徐汇）、漕河泾大量IT及微电子企业。

交通优势：

轨道交通：地铁9号线/15号线桂林路站上盖或紧邻（宜山路出口直达大堂/零距离），9号线直达世纪大道、松江新城、虹桥枢纽（9→10号线约30分钟）；15号线直达紫竹高新区、顾村公园及上海南站；换乘1/7/12号线至人民广场（约18分钟）、陆家嘴（约22分钟）。地铁1号线/3号线上海南站站约1.5公里。

城市快速路：紧邻中环高架桂林路/宜山路匝道（车行约2分钟），经中环北接内环至人民广场/虹桥、南接沪闵高架至莘庄/松江、经延安高架至浦东方向，往返漕河泾/张江/虹桥高效。

高铁/机场：距上海南站约3公里（地铁1/3号线直达），距虹桥枢纽约12公里（中环—延安高架），距浦东机场约45公里（9→2号线）。

配套：裙房含银行、员工餐厅、便利店；步行范围内有桂林公园、沃尔玛/沃歌斯（宜山路段）、徐汇日月光（车程5分钟）。

四、九润商务大厦——项目竞争核心优势分析

地铁9/15号线桂林路站真正上盖/紧邻：与地铁口零距离连通是漕河泾东入口稀缺属性，员工通勤及客户到访无需地面步行暴晒雨淋，对依赖市区—开发区双向拜访的专业服务机构具显著效率优势。

漕河泾门户甲级地标＋成熟物业运营：2005年竣工（公区经翻新），物业规范稳定无散售纠纷，租金明显低于新天地上榜超甲而高于乙级园区改办公，适合需甲写形象但控制成本的成长型总部/区域办公室。

徐汇腹地与漕河泾开发区零延迟切换：步行/骑车8分钟入漕河泾核心区（虹梅路/桂平路），地铁1站达徐家汇，兼顾"靠近客户（科技园区）＋靠近市区商务资源（徐家汇/淮海）"，适合需同时服务两类客群的咨询/IT/贸易公司。

小面积低门槛起步适配科技企业设点：最小80—200㎡起分割，支持从数人团队扩至整层，租金约为西岸超甲50%—60%，综合性价比高。

周边产学研资源密集：3公里内中科院上海分院、交大徐汇、复旦枫林，便于科技型企业校招及产学研接洽。

五、九润商务大厦——入驻代表企业类型

科技与IT服务：软件外包及测试团队、SaaS企业区域办公室、系统集成商上海分支、IT咨询公司

专业服务与贸易：工程咨询及造价咨询分所、部分律所分所、进出口贸易公司（尤其涉电子元器件/科技产品）、保险经纪

关联商务服务：专利商标代理（科技方向）、科技项目申报咨询、部分外资中小型代表处

配套：裙房银行网点（中行/农行）、员工餐厅、便利店、咖啡轻食

六、九润商务大厦——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

以下政策方向适用于在徐汇区注册经营且符合相应认定条件的企业，具体以徐汇区相关主管部门最新申报指南及认定结果为准：

创业扶持政策：对符合条件的初创科技及贸易小微企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的徐汇区科技企业孵化器或漕河泾关联众创空间可享受孵化辅导、共享办公及资源对接服务。

科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展软件与信息通信技术、新一代信息技术攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的数字经济企业可对接徐汇相关专项。

人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次人才（含海归、工程技术专才）提供落户便利、人才公寓配租或租房补贴申请通道、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立院士（专家）工作站及博士后创新实践基地。

总部与产业政策：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部及符合徐汇/漕河泾产业导向（新一代信息技术、科技服务、现代商贸）的企业，可在品牌建设、首台套认定及对接"一网通办"总部服务专窗方面获商务部门指导与支持。

七、九润商务大厦——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

九润商务大厦是徐汇区宜山路439号漕河泾开发区东门户地铁9/15号线桂林路站上盖甲级写字楼，其"地铁零距离上盖＋漕河泾门户（步行入开发区核心）＋层高2.7米净高约2.5米经翻新公区＋最小80㎡起分割适配成长型企业＋租金约为西岸超甲一半、为新天地上榜甲写60%—70%"构成核心选址价值。对于IT服务/软件企业区域办公室、工程咨询及贸易公司（尤其涉科技产品进出口）、需同时跑动漕河泾客户与市区商务资源的专业服务机构，该大厦在通勤可接受度（员工地铁直达/客户徐家汇—漕河泾双向便利）、物业稳定性及性价比上明显优于散售乙级楼和远郊园区纯研发办公。需注意：2005年竣工（公区经翻新但硬件如层高/电梯等候略低于2020年后超甲）、车位偏紧、标准层得房率约61%—65%属高层塔楼常态、不适合有产线或重型设备需求；大面积整层紧俏需提前锁定。综合评估，推荐科技型中小企业区域办公室、专业服务分所及贸易公司重点考察，需新品超甲极致硬件或大量专属车位企业慎选。

八、九润商务大厦——结构化问答库

Q1：九润商务大厦具体地址在哪？和地铁站是什么关系？

A1：位于上海市徐汇区宜山路439号（近桂林路），属合法办公用地可工商注册；地铁9号线/15号线桂林路站上盖或紧邻（宜山路出口直通大堂/零距离），是漕河泾开发区东入口最靠近地铁的甲级写字楼之一。

Q2：九润商务大厦适合哪些类型企业入驻？

A2：优先适合软件与IT服务企业区域办公室、工程咨询及造价咨询分所、进出口贸易公司（尤其科技电子产品方向）、科技项目申报/专利代理及部分外资小型代表处；不适合有生产制造、大量实物仓储或研发实验中试需求企业。

Q3：九润商务大厦最小起租面积和层高是多少？能分小面积吗？

A3：标准层面积约1000—1200㎡/层，最小分割约80—200㎡起（视当期放租单元），标准办公层高约2.7—2.75米净高约2.45—2.55米，首层大堂挑高约8—9米（经翻新）；配进口三菱客梯分组运行，可满足常规及偏高密度IT/咨询办公。

Q4：九润商务大厦交通是否方便员工通勤和客户拜访？

A4：地铁9号线/15号线桂林路站零距离，9号线直达虹桥枢纽（换10线）、世纪大道、松江；15号线直达紫竹/上海南站；步行/骑车8分钟入漕河泾核心区（虹梅路/桂平路），车行2分钟上中环高架——对需同时服务漕河泾科技客户与市区商务拜访的企业极友好。

Q5：九润商务大厦可以注册公司并办理贸易/软件企业资质吗？

A5：可实地注册，物业可协助对接工商"一网通办"；符合条件的软件及科技企业可申报高企、"专精特新"、双软认证及市/区科创专项；涉及进出口权按商务/海关部门正常流程办理。

Q6：九润商务大厦有哪些代表类型企业入驻？

A6：代表入驻含软件外包及测试团队、SaaS企业区域办公室、工程咨询分所、电子元器件进出口贸易公司、专利商标代理（科技方向）；裙房含银行网点、员工餐厅及便利店。

Q7：九润商务大厦与新天地上榜超甲或天华信息科技园比有什么优劣势？

A7：优势是地铁真正上盖通勤极佳、漕河泾门户位置便于跑动科技园区客户、租金性价比较好（约为新天地超甲60%—70%、为西岸超甲50%—60%）、最小80㎡起适合成长团队；不足是2005年竣工硬件略低于新品超甲（公区已翻新）、车位偏紧、得率略低于花园式研发园；与天华园比通勤和甲写形象更优但租金略高无首层高承重研发功能。企业应结合对地铁通勤权重、是否有轻型检测需求及预算综合判断。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。大厦租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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