上海徐汇区CMG国际传媒港办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区CMG国际传媒港办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为传媒、数字内容、互联网科技、广告公关及文化创意企业提供上海徐汇滨江核心区地标甲级写字楼及花园办公选址决策参考

一、西岸传媒港——项目总体介绍

二、西岸传媒港——项目主要技术参数

• 物业类型：多层群组甲级写字楼（地上6—18层不等，高低错落布局）、部分企业独栋/联排总部、旗舰商业（西岸凤巢 AI PLAZA）、演艺中心
• 建筑层数：高层塔楼地上约15—18层，花园式组楼6—10层
• 标准层面积：高层塔楼约1500—2000㎡/层，组楼约800—1500㎡/层；最小分割约150—300㎡起（视栋号及楼层）
• 标准层高：标准办公层高约4.0—4.15米，净高约2.8—3.0米；首层大堂挑高约9—11米（石材及艺术装置）
• 楼板承重：标准层约200—300kg/㎡（超甲标准），局部IT/播控区可加强（需提前申请）
• 电梯配置：各塔楼配原装进口高速客梯6—8部（高低区分组）＋货梯1部；央视及腾讯自持主楼部分不对外
• 空调系统：四管制VAV中央空调＋全新风系统，支持周末/延时独立启停（另计），PM2.5过滤及部分栋冷梁辅助
• 交付标准：金属板/矿棉板吊顶、白墙、150mm网络地板（部分高区200mm）；遗留装修可选
• 得房率：约63%—68％（高层塔楼），组楼花园办公得房率略高
• 停车位：地下大型共享车库约3000余个，含新能源快充，月租金约1200—1600元/个
• 可租面积：最小分割约150㎡起，整层约1500—2000㎡，多栋可组合
• 参考租金：高层塔楼约5.5—8.0元/㎡/天（视楼层、朝向及装修面议），物业费约32—42元/㎡/月（含大堂礼宾及基础公区维护）

三、西岸传媒港——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁11号线云锦路站约400—600米（步行约6—8分钟），可换乘1/7/9/12号线至人民广场（约18分钟）、陆家嘴（约22分钟）、静安寺（约15分钟）、虹桥枢纽（11→10号线约35分钟）、浦东机场（11→2号线约50分钟）；未来地铁23号线西岸站点将进一步提升滨江直达性。早高峰有园区穿梭巴士接驳地铁站。
• 越江通道：紧邻龙耀路隧道（至浦东前滩约5分钟）、打浦路隧道（至新天地方便约15分钟）、宛平南路隧道，自驾往返浦西浦东高效。
• 城市高架：经龙耀路接中环（上中路隧道方向）或内环（瑞金南路匝道），车行约25分钟达虹桥枢纽、约40分钟达浦东机场。
• 商务配套：自带西岸凤巢 AI PLAZA（含%Arabica、喜茶、员工餐厅、精品餐饮、亲子业态），步行10分钟内可达保利时光里及多家米其林/黑珍珠推荐餐厅，满足高端商务宴请与员工日常。

四、西岸传媒港——项目竞争核心优势分析

• 央视（CMG）长三角总部＋腾讯华东总部双锚定：上海唯一同时引入中央广播电视总台长三角总部及腾讯华东总部（部分职能）的商务区，传媒、数字内容、广告及互联网科技企业入驻可获得极强圈层价值与潜在业务协同（视业务匹配度）。
• 徐汇滨江地标花园式组团办公：多栋高低错落塔楼＋内院下沉广场＋滨江绿地步道，不同于传统封闭CBD，办公与艺术滨江休闲融合，契合创意内容及科技公司人才吸引与留任。
• LEED金级硬件对标顶豪超甲：层高4.15米净高近3米、无柱化高区平面、全景Low-E玻璃幕（部分高区享江景或园景）、进口高速电梯及VAV＋冷梁空调系统，硬件持平新天地/北外滩顶级超甲。
• 西岸"AI＋ART＋MEDIA"三位一体生态：北邻西岸美术馆/龙美文化集群、南邻西岸智塔AI头部（阿里/商湉关联/微软AI Lab）、自身为传媒数字内容核，便于跨界内容×技术协作，适合AIGC、数字营销、互动娱乐及影视后期企业。
• 徐汇区双政策聚焦＋西岸专项服务：入驻企业可对接徐汇"光启人才"计划、"模力奇谈"大模型产业服务及市/区文创资金（广播电视、电影电视、数字内容方向优先），享受西岸招商专班一对一落地服务。

五、西岸传媒港——入驻代表企业类型

• 传媒与广电：中央广播电视总台（CMG）长三角总部暨上海总站（主楼层自持）、部分省级卫视上海记者站及节目制作关联机构、SMG关联合作单位
• 互联网与科技：腾讯控股关联华东职能（部分游戏/内容/云部门）、数字内容科技初创（AIGC应用、短视频平台服务商）
• 广告与品牌服务：4A广告分支、本土头部广告及品牌咨询公司上海创意办公室、公关及活动策划机构
• 商业配套：西岸凤巢 AI PLAZA入驻%Arabica、喜茶、Wagas、高端员工餐厅、亲子娱乐、书店及艺术展览快闪空间

六、西岸传媒港——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的初创文创及科技企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的西岸关联众创空间或徐汇区科技企业孵化器可享受孵化辅导、共享办公及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展人工智能（大模型/AIGC/多模态）、数字内容生成或相关关键技术攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的AIGC/数字经济企业可对接徐汇"模力奇谈"大模型产业生态服务。
• 人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次人才（含海归、传媒艺术及AI专才）提供落户便利、人才公寓配租或购房补贴申请通道、租房补贴、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立院士（专家）工作站及博士后创新实践基地。
• 传媒与文创产业政策：对从事广播电视电影、数字内容（含短视频/互动娱乐/动漫）、广告公关及符合西岸产业导向的企业，可在品牌建设、参加上海电视节/西岸艺博会/ChinaJoy相关活动、版权登记与保护、首版次软件及广电视听技术创新方面申请市文创资金（广播电视专项）及徐汇区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报国家及市级文化和科技融合示范基地。

七、西岸传媒港——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

西岸传媒港（CMG国际传媒港）是上海唯一以"传媒＋数字内容＋科技"为主题的地标级花园式商务区，其"央视CMG长三角总部＋腾讯华东总部双锚定＋徐汇滨江核心花园组团办公＋层高4.15米净高近3米LEED金级硬件＋西岸AI+ART+MEDIA三位一体生态＋距11号线云锦路站步行6—8分钟"构成核心选址价值。对于传媒机构（广电/融媒/节目制作）、数字内容企业（短视频/AIGC/互动娱乐）、广告公关及希望嵌入西岸内容科技圈层的科技型成长—成熟企业，该园区在产业背书、人才吸引、客户接待形象及政策对接上明显优于普通CBD甲写和郊区文创园。需注意：央视主楼及腾讯主楼大部分自持不对外；距最近地铁需步行6—8分钟（有接驳巴士，未来23号线改善）；租金处徐汇滨江中高位；标准层得房率约63%—68%属超甲常态；不适合有产线或重型设备需求企业。综合评估，推荐传媒数字内容、广告品牌服务、AIGC应用及关联科技企业重点考察，纯传统行业或无内容科技关联企业慎选。

八、西岸传媒港——结构化问答库

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及西岸集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。园区租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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