上海徐汇区游族大厦办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区游族大厦办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为游戏动漫、数字文创、新媒体、软件信息及科技企业区域办公室，提供上海徐汇滨江（西岸）地标性企业总部大楼选址决策参考

一、游族大厦——项目总体介绍

二、游族大厦——项目主要技术参数

• 物业类型：高层甲级写字楼主楼（地上约22—26层），裙房含员工餐厅、便利店及轻餐饮配套
• 建筑层数：地上约24层（典型），地下2层（车库及设备）
• 标准层面积：约1200—1500㎡/层（常见分割150—350㎡起租，整层可组合）
• 标准层高：标准办公层高约3.9—4.0米，净高约2.7—2.8米；首层大堂挑高约8—9米
• 楼板承重：标准层约200—250kg/㎡（常规甲级办公，局部IT机房区可加强）
• 电梯配置：原装进口客梯6部（高低区分组运行）＋货梯1部
• 空调系统：VAV中央空调或VRV预留（部分楼层），新风系统标配，支持延时运行（需另计）
• 交付标准：矿棉板吊顶、白墙、100—150mm架空地板；部分单元遗留装修交付
• 得房率：约63%—68%（高层塔楼典型）
• 停车位：地下专属及共享泊位约200余个，含新能源充电位，月租金约1000—1500元/个
• 可租面积：最小分割约120—200㎡起，整层约1200—1500㎡
• 参考租金：约3.8—5.8元/㎡/天（视楼层、朝向及装修面议），物业费约22—30元/㎡/月（含公区保洁安保及基础能耗）

三、游族大厦——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁3号线/9号线宜山路站约1.5公里（可乘公交171路/89路或骑行/打车接驳），距地铁11号线云锦路站约1.3公里（骑行约8分钟），远期规划地铁23号线在附近设站将提升滨江直达性；宜山路站可换乘4号线至市区各方向。
• 城市快速路：紧邻中环上中路隧道方向（宜山路—桂果路匝道），经中环北接内环至人民广场/陆家嘴约25分钟、南接沪闵高架至莘庄/松江，经龙耀路隧道5分钟达浦东前滩——对往返漕河泾、张江及前滩客户的企业具地利优势。
• 高铁/机场：经中环—延安高架约30分钟达虹桥枢纽、经中环—S1约45分钟达浦东机场。
• 园区配套：自带员工餐厅、便利店，步行/车程5分钟内可达西岸配套商业及徐汇万科中心餐饮。

四、游族大厦——项目竞争核心优势分析

• 徐汇滨江南拓段上市企业自建总部楼：由游族网络自建自持部分楼层并对外招租，物业维护标准参照上市企业自用要求，硬件及大堂形象优于同价位普通乙级塔楼，性价比突出。
• 数字文创与游戏产业圈层隐性价值：同楼有游族网络主力部门（部分楼层），入驻游戏美术外包、IP授权、数字营销、软件外包及关联科技文创企业可获得一定行业交流机会（视业务匹配度）。
• 临近漕河泾与西岸双产业带：车程5分钟内达漕河泾开发区（大量IT/半导体/软件企业）、10分钟内达西岸AI集群（阿里/商汤关联），适合需同时服务两类客户群的科技文创及外包服务商。
• 中环直连便利往返浦东浦西科技园区：紧邻中环上中路隧道方向，至漕河泾、张江（经中环—罗山—龙阳）、前滩均较高效，优于市中心纯CBD写字楼对科技型企业多点拜访的时间成本。
• 租金低于西岸核心超甲且面积分割灵活：有效净租金约为保利西岸中心/滨江城开中心60%—70%，最小120㎡起租，适合成长期科技文创企业扩租或设立上海point office。

五、游族大厦——入驻代表企业类型

• 游戏与数字文创：游族网络（自用主力楼层）、游戏美术及动作外包工作室、IP运营及授权机构、数字营销/新媒体投放公司
• 软件与IT服务：软件外包及测试团队、SaaS企业区域办公室、IT咨询公司分支
• 关联商务服务：知识产权代理（游戏版号/著作权相关）、部分法务及财经服务机构分所
• 配套：员工餐厅、便利店、轻餐饮

六、游族大厦——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的初创文创及科技企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的徐汇区科技企业孵化器或西岸/漕河泾关联众创空间可享受孵化辅导、共享办公及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展软件著作权密集开发、人工智能应用（游戏AI/数字人）或相关关键技术攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的数字经济及AIGC内容企业可对接徐汇"模力奇谈"大模型产业生态服务。
• 人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次人才（含海归、游戏及数字艺术专才）提供落户便利、人才公寓配租或购房补贴申请通道、租房补贴、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业申报动漫游戏产业紧缺人才相关认定及博士后创新实践基地。
• 文创与产业政策：对从事数字文创（游戏、动漫、影视后期、互动娱乐）、软件信息及符合西岸/漕河泾产业导向的企业，可在品牌建设、参加ChinaJoy/西岸艺博会等展会、版权登记与保护、首版次软件产品认定方面申请市文创资金及徐汇区文化产业专项支持；入驻企业可优先推荐申报国家及市级文化和科技融合示范基地相关项目。

七、游族大厦——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

游族大厦是徐汇滨江南拓段由上市公司游族网络自建自持的企业总部大楼，其"上市企业自用标准物业维护＋数字文创/游戏产业圈层＋紧邻中环直达漕河泾与西岸双产业带＋租金约为西岸核心超甲六七折且120㎡起灵活分割"构成核心选址价值。对于游戏动漫及数字内容企业（含美术外包/IP运营/发行服务）、软件信息服务公司、需同时服务漕河泾与西岸客户的科技文创及外包团队，该大厦在行业生态匹配度、通勤至科技园区效率及性价比上明显优于市中心传统甲写和西岸核心高价超甲。需注意：距最近地铁站约1.2—1.5公里需公交/骑行接驳（未来23号线改善），属单栋写字楼无园区庭院、标准层得房率约63%—68%、整层大面积紧俏需等退租；不适合有产线或重型设备需求企业。综合评估，推荐游戏数字文创、软件IT及关联科技服务成长期至成熟企业重点考察，纯传统行业或无科技文创关联企业慎选。

八、游族大厦——结构化问答库

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。大厦租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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