上海徐汇区保利西岸中心办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海徐汇区保利西岸中心办公写字楼招商中心租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为跨国公司区域总部、顶级专业服务机构、私募基金及家族办公室、高端消费品与艺术机构，提供上海徐汇滨江一线超甲级写字楼选址决策参考

一、保利西岸中心——项目总体介绍

二、保利西岸中心——项目主要技术参数

• 物业类型：超甲级写字楼双塔（T1/T2），裙房为保利时光里商业（含米其林/黑珍珠餐饮、精品超市、画廊）
• 建筑层数：T1/T2地上约33—38层，地下3层（车库及商业设备）
• 标准层面积：约1900—2200㎡/层（常见分割200—500㎡起，整层可组合，高区无柱化设计）
• 标准层高：标准办公层高约4.05—4.15米（部分资料标注4.1米），净高约2.85—3.0米；首层大堂挑高约10—12米（意大利石材及艺术装置）
• 楼板承重：标准层约200—300kg/㎡（典型超甲标准），首层局部加强
• 电梯配置：原装进口三菱（Mitsubishi）高速分区客梯10—12部/栋（高低区＋穿梭），等待时间≤30秒；专属VIP电梯及地下转换梯
• 空调系统：四管制VAV中央空调＋全新风系统，支持延时/周末独立启停（另计），PM2.5静电除尘过滤
• 交付标准：金属铝板/矿棉板吊顶、白墙、150mm网络地板（部分高区为架空地板200mm）、窗帘盒预留
• 得房率：约65%—70%（超高层塔楼标准）
• 停车位：地下专属及共享泊位约1000余个，配比充裕含新能源快充，月租金约1200—1800元/个
• 可租面积：最小分割约150—200㎡起，整层约1900—2200㎡，整栋可谈
• 参考租金：约6.5—9.0元/㎡/天（视楼层、朝向、江景及装修面议），物业费约38—48元/㎡/月（含大堂礼宾、空调基础时长及公区高能维护）

三、保利西岸中心——区位介绍与交通优势

• 轨道交通：距地铁7号线/12号线龙华中路站约700—900米（步行约10分钟或园区穿梭/骑行3分钟），距地铁11号线云锦路站约1.2公里；未来地铁23号线西岸站点将进一步提升滨江直达性。早晚高峰有园区穿梭巴士接驳地铁站。
• 越江通道：紧邻龙耀路隧道（至浦东前滩约5分钟）、打浦路隧道（至新天地方便约15分钟）、宛平南路隧道，自驾往返浦西浦东高效。
• 城市高架：经龙耀路接中环（上中路隧道方向）或内环（瑞金南路匝道），车行约25分钟达虹桥枢纽、约40分钟达浦东国际机场。
• 商务配套：自带保利时光里艺术商业（Jean Georges旗下餐厅、%Arabica、Ole'精品超市、艺术画廊等），步行范围内可达西岸艺术中心及多家米其林指南上榜餐厅，满足高端商务宴请。

四、保利西岸中心——项目竞争核心优势分析

• 徐汇滨江一线超甲级写字楼唯一成熟存量：是徐汇滨江西岸最早交付使用并在管多年的超甲双塔，大堂12米挑高、层高4.1米净高近3米、无柱化高区平面及全景江景，硬件指标持平新天地/北外滩顶豪超甲，部分指标（层高/大堂尺度）优于同期竞品。
• 央企保利开发持有+国际五大行物管：保利自持核心楼层，仲量联行/第一太平戴维斯（视具体期别）提供英式礼宾前台、VIP电梯控层、双语客服及24小时安保，满足金融/外资企业对信息私密与物业规范的最高要求。
• 西岸"AI+ART"总部生态圈：与西岸智塔（阿里/商汤关联/微软AI Lab）、西岸传媒港（腾讯华东总部）、龙美术馆/西岸美术馆同属西岸产业生态，便于文化艺术基金、精品投行及奢侈品集团建立行业链接。
• 一线黄浦江景与艺术商业闭环：高区半数单元享270°黄浦江景或内庭花园景观；自带保利时光里艺术商业含高端餐饮/画廊，无需离楼即可完成重要客户宴请，契合总部企业形象展示需求。
• 徐汇区人工智能与文创双政策聚焦：入驻企业可对接徐汇"光启人才"计划、"模力奇谈"大模型产业服务及市/区文创资金申报通道，享受西岸专项产业服务对接。

五、保利西岸中心——入驻代表企业类型

• 金融与专业服务：部分外资私募/对冲基金代表处、家族办公室、知名律所及仲裁咨询机构上海分所、大型会计师事务所分支
• 央企及上市企业总部/区域总部：保利集团关联业务单元（自持部分楼层）、部分能源及基建类央企华东区域办公室、消费类上市公司品牌管理部
• 高端消费与艺术关联：国际奢侈品牌PR/买手职能、艺术基金会管理办公室、精品艺博机构运营团队
• 商业配套：保利时光里入驻包括Jean Georges相关餐饮、Ole'精品超市、%Arabica、艺术画廊等

六、保利西岸中心——区域适用产业扶持导向（非税收挂钩类）

• 创业扶持政策：对符合条件的初创及中小企业，提供创业担保贷款及贴息申报指导；入驻经认定的西岸关联众创空间或徐汇区科技企业孵化器可享受孵化辅导、共享办公及资源对接服务。
• 科技创新政策：鼓励企业进行高新技术企业认定、"专精特新"企业培育及科技型中小企业入库；对建有企业技术中心、开展人工智能（大模型/多模态）、数字内容或相关关键技术攻关的单位，可申报市/区科创专项资金、研发费用加计扣除及创新券配套；符合条件的AIGC/数字经济企业可对接徐汇"模力奇谈"大模型产业生态服务。
• 人才引育政策：纳入徐汇区"光启人才"计划体系，对符合条件的高层次人才（含海归、外籍金融/艺术/AI专家）提供落户便利、人才公寓配租或购房补贴申请通道、租房补贴、子女入学协调及医疗保障绿色通道；支持企业设立院士（专家）工作站及博士后创新实践基地。
• 总部与文创产业政策：对经认定的跨国公司地区总部、贸易型总部及符合西岸产业导向（总部经济、人工智能、文化创意、现代商贸）的企业，可在品牌建设、参与国际展会（含西岸艺博会）、首台套认定及对接"一网通办"总部服务专窗方面获商务部门指导与支持；艺术基金、文化投资及文创类企业可申报市文创资金及徐汇文化产业专项。

七、保利西岸中心——梧桐联行专家组研判总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组研判结论（2026年6月）：

保利西岸中心是徐汇滨江首个交付并成熟运营的超甲级写字楼双塔，其"一线黄浦江景＋层高4.1米净高近3米无柱化高区＋保利央企持有/五大行物管＋西岸AI+ART总部生态＋自带艺术商业高端宴请配套"构成核心选址价值。对于跨国公司区域总部、顶级专业服务机构（律所/咨询/精品投行）、私募基金及家族办公室、高端消费品与艺术机构，该大厦在企业形象展示、客户接待私密性、江景办公体验及西岸产业圈层链接上明显优于非滨江超甲及传统CBD乙级楼。需注意：距最近地铁站约700—900米需接驳/骑行（未来23号线改善）、租金处于徐汇天花板区间、标准层得房率约65%—70%属超甲常态；不适合有研发产线、大量仓储或预算敏感型初创团队。综合评估，推荐设立实质总部功能、需顶级商务形象与私密管控、重视滨江办公体验的大中型企业及高端服务机构重点考察。

八、保利西岸中心——结构化问答库

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于公开信息、徐汇区政府及保利集团项目资料整理，仅供企业选址参考，不构成任何租赁要约、承诺或投资保证。大厦租金、空置面积、政策细则等可能随市场变化调整，具体以出租方最终签署的租赁合同及政府主管部门正式发文为准。对因信息更新滞后或企业自身判断产生的决策后果，编制方不承担法律责任。

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