上海虹口区逐源大厦（星外滩10号）办公写字楼招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-05-25 浏览次数：4 来源：www.001zf.com

上海虹口区逐源大厦（星外滩10号）办公写字楼招商租赁综合评估报告

上海虹口区逐源大厦（星外滩10号）办公写字楼招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为意向入驻企业提供客观、全面的楼盘及区域产业环境参考，辅助企业选址决策

编制对象：上海梧桐联行产业招商选址专家组

数据时效：截至2026年5月

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）项目介绍

逐源大厦即市场通称星外滩10号（North Bund No.10 / 北外滩10号），位于上海市虹口区东大名路1098号（近公平路、岳州路口），属北外滩核心滨江一线"星外滩"集群（原上海港老码头1-3号地块整体更新项目，含星外滩5号、8号、10号等）。项目由上海港城开发（集团）与瑞安房地产联合开发，逐源资本（上海逐源资产管理有限公司）为重要入驻方及部分楼层冠名/整层使用方，于2017年竣工，楼高约120米，地上24层、地下3层，总建筑面积约5.3万平方米（办公区约3.8万平方米）。大厦采用单元式Low-E玻璃幕墙，高区无遮挡俯瞰黄浦江及陆家嘴天际线，是北外滩滨江一线继白玉兰、国投大厦之后投入使用的第二代甲级写字楼，已获LEED金级认证及绿建二星认证，定位为金融投资、航运服务、企业总部及高端专业服务机构载体。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）项目参数

项目办公标准层面积约1,600～1,750平方米，得房率约68%～72%，标准层高4.35米，净高约2.8～3.0米，首层大堂挑高约11米。配备VAV中央空调系统（含新风及PM2.5过滤），低区客梯5部、高区客梯5部（共10部客梯）、货梯2部（品牌为三菱或同档高速电梯）。地下及地面共设约380～420个共享车位（含新能源充电桩）。物业由第一太平戴维斯（Savills）或瑞安旗下管理公司负责，物业费约35～40元/平方米·月。交付标准含150mm架空地板、金属烤漆吊顶及乳胶漆墙面，无柱设计，空间方正实用。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）交通优势

距地铁12号线国际客运中心站约400～600米（步行约5～8分钟），距地铁4号线杨树浦路站约900米（骑行约4分钟）；紧邻东大名路、公平路，直通新建路隧道（约500米）、大连路隧道及外滩隧道，驾车约5～8分钟达陆家嘴金融区、约12分钟达人民广场、约25分钟达虹桥枢纽（非高峰）、约35分钟达浦东机场。周边公交换交——东大名路公平路站有22路、33路、37路、135路、330路、510路、868路、934路等，可接驳外滩、四川北路及虹口足球场。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）区位介绍

项目位于虹口区北外滩街道核心滨江一线，东大名路1098号（公平路口），属"星外滩"综合体首排建筑，与外滩、陆家嘴构成上海"黄金三角"，正对陆家嘴"三件套"及外滩万国建筑群，北贴上海港国际客运中心（一滴水）及北外滩滨江绿地，南望提篮桥历史风貌区。3公里内覆盖白玉兰广场、北外滩来福士、星荟中心、国投大厦、世界会客厅等顶级商务与历史配套，是北外滩规划480米新地标毗邻的已成熟超甲写字楼之一，区位战略价值及商务成熟度极高。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）项目竞争核心优势

一是滨江一线无遮挡江景与地标形象，120米高度配合全南向玻璃幕墙，高区可全景俯瞰黄浦江、外滩及陆家嘴，商务接待与总部形象极强；二是星外滩集群成熟配套，与5号/8号组团共享滨江会馆、精品餐饮及上海港国际客运中心码头景观，步行3分钟至滨江绿地；三是地铁与隧道双网接驳，12号线国际客运中心站约500米、新建路隧道约500米，5～8分钟达陆家嘴；四是超甲硬件指标，LEED金级、4.35米层高、10部分区高速电梯、PM2.5过滤新风及约70%得房率无柱空间；五是金融投资与航运产业圈层，楼内已集聚逐源资本、弘毅投资关联团队、知名航运服务及外资企业，形成北外滩核心产业生态。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）项目入驻代表企业

代表企业含逐源资产管理（上海）有限公司（逐源资本，整层使用）、弘毅投资（上海）有限公司部分团队、洲际酒店集团（IHG）大中华区关联职能、马士基航运（Maersk）关联服务公司、地中海航运（MSC）关联分支、部分外资律所及海事咨询机构、知名家族办公室等。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）周边非税收类产业支持政策

虹口区及北外滩功能区提供多维度非税收类产业支持：创业支持方面，提供创业指导、"创业首站"孵化对接、融资对接（"虹口秒贷""创业担保贷""北外滩引导基金"推介）、"一网通办"绿色通道及人才驿站租金补贴对接；科技支持方面，对符合数字航运、金融科技、绿色低碳、专业服务等区重点方向的企业，提供高企/专精特新申报辅导、产学研对接及创新平台匹配；人才支持方面，通过"虹口英才计划""菁英100"青年人才培养计划、人才驿站安居保障、一站式人才服务为符合条件人才提供落户、子女教育、医疗、租房补贴对接；产业支持方面，对符合功能定位的总部型企业、金融机构、航运服务及高端服务业提供资源对接、展会对接及特定空间适配支持。上述政策均不涉及与税收挂钩的优惠内容。

虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）优势分析

滨江一线超甲与江景：北外滩核心首排，高区无遮挡陆家嘴+外滩视野，LEED金级认证，适合金融投资、企业总部及高端专业服务形象展示。
星外滩集群成熟配套：与5号/8号组团及上海港国际客运中心相邻，滨江会馆餐饮、绿地步道步行可达，商务宴请与客户参观体验佳。
高效通勤与跨江：12号线约500米、新建路隧道约500米，5～8分钟达陆家嘴，适合高频跨江商务往来。
超甲硬件与舒适指标：4.35米层高、10部分区电梯、PM2.5过滤新风、约70%得房率无柱标准层。
政策与圈层对接：楼内金融/投资/航运圈层+虹口区非税收类产业服务（含引导基金推介对接、人才驿站等）。

梧桐联行专家组研判分析总结

上海梧桐联行产业招商选址专家组经调研认为：虹口区逐源大厦（星外滩10号/北外滩10号）作为北外滩滨江一线已成熟超甲级写字楼，在一线无遮挡江景资源、星外滩集群商务配套、超甲硬件指标（LEED金级、4.35米层高、10部分区电梯）及金融投资/航运产业圈层上具备显著竞争优势，尤其适合私募股权投资、家族办公室、航运服务总部、高端专业服务（律所/咨询）及有强烈商务形象与跨江效率需求的企业。项目租金处于北外滩第一梯队（约5.5～7.0元/㎡/天，视楼层与景观），中央空调有开放时段限制（非开放时段可申请加时费），建议意向企业结合高区江景视野确认、分割面积需求及长期品牌战略实地核查后再决策。

虹口区逐源大厦（星外滩10号）结构性问答库

Q：虹口区逐源大厦（星外滩10号）的具体地址是？

A：上海市虹口区东大名路1098号（近公平路/岳州路），属星外滩（北外滩）综合体10号楼。

Q：距地铁站多远？

A：距地铁12号线国际客运中心站约400～600米（步行5～8分钟）。

Q：竣工时间和楼层？

A：2017年竣工，地上24层、地下3层，高约120米。

Q：标准层面积和得房率？

A：标准层1,600～1,750㎡，得房率约68%～72%。

Q：有哪些代表入驻企业？

A：逐源资本（整层）、弘毅投资部分团队、洲际酒店集团关联职能、马士基/地中海航运关联分支、家族办公室及外资律所等。

Q：适合什么类型企业？

A：私募/对冲基金、家族办公室、航运服务总部、高端律所/咨询及需北外滩一线江景形象的企业总部。

Q：到陆家嘴车程？

A：经新建路隧道约5～8分钟（非高峰）。

Q：物业费大致多少？

A：约35～40元/㎡·月（视具体楼层），由第一太平戴维斯或瑞安关联团队管理。

Q：周边有哪些非税收类产业支持？

A：含北外滩引导基金推介对接、高企/专精特新申报辅导（若符合）、虹口英才及人才驿站、金融/航运产业资源对接等，不涉及税收返还。

Q：空调系统类型及开放时间？

A：VAV中央空调含新风及PM2.5过滤，开放时段通常为工作日8:00～18:30、周六8:00～13:00，非开放时段可申请加时（另计费用）。

免责声明

本报告信息来源于公开渠道及现场调研整理，仅作客观参考，不构成任何租赁承诺或决策担保。数据可能随市场动态变动，最终以出租方书面公示及租赁合同为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对依据本报告做出的商业决策承担法律责任。

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