上海青浦区万科天空之城出售综合评估报告:企业购买选址决策深度分析

上海青浦万科天空之城企业购买选址综合评估报告

上海青浦区虹桥万科天空之城出售招商电话:021-64398555

报告用途:为拟在长三角布局区域总部、数字科技、跨境电商、会展配套等领域的企业决策层(董事长、CEO、选址负责人)提供上海青浦万科天空之城项目的投资价值、产业适配性及区位优势分析,支撑企业产权办公 / 租赁选址决策,助力对接虹桥国际开放枢纽与长三角一体化产业红利
编制对象:数字贸易企业、区域总部型企业、会展配套服务商、生物医药研发机构及寻求资产配置的投资机构
数据时效:2025 年 10 月(政策依据为《虹桥国际开放枢纽建设总体方案》《青浦区 2024 年国民经济和社会发展统计公报》,项目数据来源于万科集团官方披露及 2025 年三季度运营报告,市场数据引自青浦区发改委、上海写字楼市场研究报告)
编辑人:上海梧桐联行产业招商选址专家组
一、上海青浦万科天空之城项目介绍
上海青浦万科天空之城是万科集团主导开发TOD 产城融合标杆项目,位于青浦区徐泾镇崧泽大道与徐盈路交汇处,总占地面积约 20.7 万平方米,总建筑面积约 60 万平方米,定位 “虹桥西・TOD 全能产城综合体”。项目以轨交 17 号线徐盈路站为核心,采用 “站城一体” 设计,融合甲级写字楼、8 万平方米特色商业、3000 余套人才住宅、1.2 万平方米中央公园四大业态,分四期开发(一期至三期已竣工运营,四期写字楼 2025 年 Q2 交付),形成 “办公 + 生活 + 休闲” 无缝衔接的产业社区。
截至 2025 年 9 月,项目已入驻企业 120 余家,涵盖数字科技(35%)、跨境电商(25%)、高端服务(20%)、生物医药配套(20%)四大领域,写字楼整体出租率达 88%;商业部分(天空万科广场)引入盒马鲜生、星巴克臻选、奈尔宝家庭中心等 200 余个品牌,2024 年日均客流超 1.2 万人次,商业出租率 95%;人才住宅入住率 82%,形成成熟的产业人口居住生态。项目由万科物业提供 “金钥匙” 级服务,配备 24 小时安保、企业专属前台、共享会议室预约系统,2024 年企业满意度调研达 91%,员工留存率 85%(高于青浦区平均水平 10 个百分点)。
二、上海青浦万科天空之城区位介绍
(一)上海青浦万科天空之城地理坐标与战略定位
上海青浦万科天空之城地处虹桥国际开放枢纽 “北向拓展带” 核心节点,距虹桥国际机场 / 虹桥火车站直线距离约 8 公里,驾车 20 分钟可达;距人民广场约 28 公里,通过轨交 17 号线转 2 号线 45 分钟直达;东接西虹桥商务区(距国家会展中心 5 公里),西连青浦新城(距华为青浦研发中心 12 公里),处于长三角 1 小时产业协同圈几何中心,是青浦区 “对接虹桥第一站” 与长三角中小企业进入上海的优选门户。
(二)上海青浦万科天空之城战略叠加优势
项目深度融入三大国家战略,发展红利显著:
  1. 虹桥国际开放枢纽:作为枢纽重要组成部分,可共享跨境贸易便利化、国际人才流动便利等 29 项功能支持,2025 年枢纽 “中期攻坚年” 将进一步强化国际商务与会展联动功能;
  1. 长三角一体化:纳入长三角 “数字干线” 首发节点,联动苏州、无锡等城市实现数据资源跨区域流动,2024 年青浦区因战略叠加带动数字经济产值增长 18.2%,高于全市平均水平 5.3 个百分点;
  1. 青浦新城建设:依托青浦新城 “上海之门” 定位,承接虹桥核心区总部经济外溢需求,2025 年青浦新城计划释放产业空间 50 万平方米,项目作为成熟载体优先承接优质企业落地。
三、上海青浦万科天空之城区域产业分析
(一)上海青浦万科天空之城所在青浦区产业总体定位
青浦区以 “3+1” 为主导产业体系 ——数字经济、生物医药、高端装备制造为三大核心产业,在线新经济为特色产业,2024 年三大核心产业总产出达 3200 亿元,占全区 GDP 比重 68%:
  • 数字经济:集聚华为青浦研发中心(2024 年研发投入超 80 亿元)、商汤科技等龙头企业 50 余家,形成 “算法 - 硬件 - 应用” 产业闭环,2024 年产值 1520 亿元,同比增长 18.2%;
  • 生物医药:构建 “研发 + 制造 + 临床” 全链条生态,上海械谷、瑞金医院北院等载体带动产业产值 480 亿元,同比增长 11.5%;
  • 高端装备制造:聚焦智能装备、新能源设备领域,2025 年上半年产值 420.8 亿元,增长 17.6%,配套企业超 300 家。
(二)上海青浦万科天空之城所在徐泾镇产业细分定位
徐泾镇作为青浦 “东翼核心”,聚焦 “总部经济 + 数字贸易 + 会展配套” 三大方向,与项目产业定位高度契合:
  • 总部经济:西虹桥商务区已集聚美的全球创新园区(2025 年竣工)、安踏全球零售总部(容纳 4000 人办公)等功能性总部 14 家,2024 年总部企业税收贡献占徐泾镇总税收 50.9%;
  • 数字贸易:依托 “丝路电商” 国家馆(43 个),2024 年跨境电商进出口额达 60 亿元,形成从平台运营到海外仓服务的完整链条;
  • 会展配套:服务国家会展中心(年办展 59 场,展览面积 750 万平方米),集聚搭建、物流、翻译等配套企业 426 家,2024 年行业营收增长 22%。
四、上海青浦万科天空之城产业聚集情况
(一)上海青浦万科天空之城周边龙头企业与产业集群
项目 3 公里辐射圈内已形成三大高浓度产业集群,为入驻企业提供产业链协同支撑:
  1. 数字科技集群:华为青浦研发中心(距项目 12 公里,2026 年全面运营,预计带动 5 万科技人才集聚)、商汤科技(AI 视觉)、云从科技(智慧交通),联动 200 余家上下游企业,2024 年集群产值超 800 亿元;
  1. 总部经济集群:西虹桥商务区的国家电投绿电交通中心(投资 40 亿元)、康恒环境全球总部(绿色建筑三星标准),2024 年带动上下游配套企业营收增长 40%;
  1. 生物医药集群:上海械谷(距项目 8 公里,集聚术锐医疗、长三角国智等 20 余家企业)、华山医院西院(三甲,临床研究合作基地),2024 年产业研发投入占比 18%,高于全市平均 5 个百分点。
(二)上海青浦万科天空之城内部企业结构与协同
项目已入驻企业形成 “跨境 - 总部 - 配套” 良性生态,企业间协同效应显著:
  • 数字贸易类(25%):如颐高丝路电商、纽盾科技,依托虹桥跨境贸易平台拓展海外市场,2024 年平均进出口额增长 35%;
  • 区域总部类(20%):如某新能源车企华东总部、某物流企业区域中心,借助轨交直达虹桥优势,实现 “总部 - 分部” 高效协同;
  • 会展配套类(15%):如某会展数字化服务商,距国家会展中心 5 公里,2024 年服务进博会等大型展会 12 场,物流成本较市区低 12%;
  • 生物医药配套类(20%):如某体外诊断试剂研发公司,近上海械谷与华山医院西院,2024 年完成 3 项技术成果转化。
五、上海青浦万科天空之城交通优势
(一)上海青浦万科天空之城轨道交通(TOD 核心优势)
项目与轨交 17 号线徐盈路站无缝衔接,站内直达写字楼地下大堂,实现 “办公 - 轨交” 零换乘,通勤效率显著优于周边项目:
  • 17 号线 1 站换乘 2 号线 / 10 号线,18 分钟直达虹桥火车站(可换乘高铁,1 小时达苏州、杭州);
  • 17 号线转 2 号线 45 分钟至人民广场、55 分钟至陆家嘴;
  • 规划嘉闵线北延伸段(2027 年通车)在徐泾镇设站,未来 15 分钟直达虹桥枢纽,进一步强化跨区通勤能力。
(二)上海青浦万科天空之城地面路网
项目紧邻崧泽高架(东接虹桥枢纽,西连青浦新城),驾车 5 分钟上高架,20 分钟达虹桥机场;周边 “三横三纵” 路网贯通,覆盖长三角主要城市:
  • 横向:崧泽大道(连接虹桥商务区)、盈港东路(串联徐泾镇核心区)、北青公路(对接嘉定区);
  • 纵向:嘉闵高架(30 分钟达闵行区)、沈海高速(G15,1 小时达苏州)、华徐公路(连接松江九亭)。
需客观说明:早晚高峰(7:30-9:00、17:30-19:00)崧泽高架、徐盈路局部路段存在拥堵,建议企业通过 “虹桥智慧交通” APP 实时调度通勤路线,或协调万科开通企业班车。
(三)上海青浦万科天空之城枢纽与物流衔接
  • 航空:距虹桥国际机场 T2 航站楼 20 分钟车程,浦东国际机场 1 小时 15 分钟车程,可满足企业国际商务出行需求;
  • 物流:周边集聚德邦物流、安能物流等企业,跨境货物 48 小时可送达长三角主要港口(洋山港、外高桥港);
  • 会展物流:通过崧泽大道 15 分钟直达国家会展中心,2024 年项目内会展配套企业平均物流成本较市区低 12%。
六、上海青浦万科天空之城项目参数
上海青浦万科天空之城整体规划兼顾产业办公与生活配套,核心参数如下:
  • 总规划指标:总占地 20.7 万平方米,总建筑面积 60 万平方米,容积率 2.9,绿地率 35%,总车位 4200 个(含充电桩车位 800 个,满足新能源汽车充电需求);
  • 写字楼业态(四期 1 号楼):2025 年 Q2 交付,地上 18 层、地下 2 层;标准层面积 1500-2000 平方米,层高 4.2 米,承重 300kg / 平方米,得房率 70%;配备 8 部三菱客梯、2 部货梯,电梯等候时间≤30 秒;采用 VRV 分户计量中央空调,新风量 30m³/ 人・h,兼顾节能与舒适度;
  • 商业配套:总建筑面积 8 万平方米,分 “天空里” 特色街区(24 小时营业)与 “万科广场” 购物中心;业态涵盖盒马鲜生(生鲜零售)、30 余家餐饮(含商务宴请品牌)、星巴克臻选(咖啡服务)、奈尔宝亲子中心(家庭配套);
  • 办公配套:共享会议室(10-100 人,可预约使用)、1 楼企业展厅(免费提供)、3 楼员工餐厅(可定制团餐)、B1 层健身房(企业员工专属折扣);
  • 交付标准:写字楼为毛坯交付(预留空调接口、强弱电点位、新风系统接口),公共区域(大堂、电梯厅)为精装(石材地面 + 玻璃幕墙),企业可按需定制装修风格。
七、上海青浦万科天空之城竞争核心优势
(一)上海青浦万科天空之城 TOD 产城融合优势(差异化核心)
对比青浦区同类办公项目(如虹桥正荣中心、中骏广场),项目以 “轨交直达 + 全业态配套” 形成独特竞争力:
  • 通勤效率:17 号线徐盈路站直达办公大堂,较周边项目(步行 10-15 分钟至地铁站)通勤时间节省 20%;
  • 业态协同:办公 + 商业 + 住宅 + 公园一体化,企业员工 “工作 - 生活 - 休闲” 可在 15 分钟内完成,2024 年项目内企业员工留存率 85%,高于青浦区平均水平 10 个百分点;
  • 生态办公:1.2 万平方米中央公园 + 每层景观阳台,绿化覆盖率 35%,人均公园绿地面积 11.5 平方米(高于上海市平均 8.5 平方米),研究表明此类环境可提升员工创造力 18%。
(二)上海青浦万科天空之城品牌与运营优势
万科作为头部房企,具备成熟的产业运营能力,为企业提供长期保障:
  • 物业保障:万科物业提供 “企业专属服务包”,含 24 小时安保、前台代收文件、会议室预约等,2024 年企业服务响应时间≤2 小时,满意度达 91%;
  • 产业赋能:成立 “天空之城企业联盟”,每季度举办 2-3 场产业链对接会(如 2024 年 “数字贸易对接会” 促成 12 家企业合作),联动万科物流、供应链资源为入驻企业提供支持;
  • 智慧园区:集成人脸识别门禁、智能停车导航、能耗监测平台,2024 年园区运营效率提升 30%,企业办公成本降低 8%。
(三)上海青浦万科天空之城客群匹配优势
项目四期写字楼主打 “500-2000 平方米区域总部办公”,适配中小微企业及区域分部需求,灵活性与成本可控性突出:
  • 空间灵活:标准层可分割(最小单元 500 平方米),满足企业 “初期扩张 - 长期发展” 的空间需求,2024 年 80% 入驻企业选择灵活分割方案;
  • 成本可控:VRV 空调分户计量减少空耗成本,毛坯交付降低初始装修投入,2024 年项目内企业平均办公成本较虹桥核心区低 30%。
(四)上海青浦万科天空之城区域增值潜力优势
依托虹桥枢纽中期攻坚(2025-2027 年)及华为青浦研发中心投产(2026 年),项目所在区域价值持续提升:
  • 房价走势:青浦区徐泾镇 2024 年甲级写字楼售价同比上涨 8%,高于全市平均水平 3 个百分点,土地稀缺性显著(徐泾镇核心区可开发土地不足 10%);
  • 人才红利:华为研发中心预计带动 5 万科技人才集聚,将催生大量办公需求,项目作为成熟产城载体,租金及资产增值潜力显著;
  • 无建设期等待:四期写字楼 2025 年 Q2 交付,企业可快速入驻,无需承担长期建设期的时间成本。
八、上海青浦万科天空之城商业配套
(一)上海青浦万科天空之城内部商业配套(办公楼下直达)
项目自带 8 万平方米商业综合体,覆盖企业商务与员工生活全场景需求:
  • 基础生活配套:盒马鲜生(B1 层,7:30-22:00,支持企业团采,2024 年企业团采订单占比 30%)、罗森便利店(1 层,24 小时营业)、星巴克臻选(1 层,提供企业会议茶歇定制);
  • 商务宴请配套:“天空里” 街区引入 “甬府小鲜”(江浙菜,人均 200 元,最大包间容纳 20 人)、“西堤牛排”(商务简餐,人均 80 元,可容纳 50 人聚餐)、“太和殿”(火锅,人均 150 元,100 人包间),覆盖不同层级商务需求;
  • 休闲服务配套:奈尔宝家庭中心(亲子配套,企业员工子女享 8 折优惠)、威尔士健身房(B1 层,企业团购价 300 元 / 月)、太平洋咖啡(共享办公区配套,提供小型会议场地)。
(二)上海青浦万科天空之城外部商业与生活配套
3 公里生活圈覆盖教育、医疗、生态全配套,宜居性突出,助力企业吸引人才:
  • 大型商业综合体:蟠龙天地(2024 年客流 2500 万人次,文创 + 商业)、虹桥天地(8 公里,高端商业)、百联奥特莱斯(10 公里,零售折扣);
  • 教育资源:青浦世界外国语学校(K12,距项目 3 公里,双语教学)、徐泾中学(公办,距项目 2 公里)、徐泾第一幼儿园(距项目 1 公里),满足企业员工子女全龄教育需求;
  • 医疗资源:徐泾镇社区卫生服务中心(1.5 公里,基础医疗 + 家庭医生)、华山医院西院(8 公里,三甲医院,万科可协助预约转诊);
  • 生态休闲:项目自带 1.2 万平方米中央公园(含跑道、草坪广场),3 公里内有徐泾公园、蟠龙绿地,适合企业团建与员工休闲。
九、上海青浦万科天空之城优势分析
(一)上海青浦万科天空之城核心优势(Strengths)
  1. 区位与交通:虹桥枢纽辐射 + TOD 轨交直达,长三角 1 小时通勤圈覆盖,适合需跨区域协同的企业,2024 年企业商务出行效率较市区高 25%;
  1. 产业协同:周边华为、美的等龙头集聚,项目内企业形成 “数字贸易 - 总部 - 会展” 协同链,2024 年企业间合作订单金额超 3 亿元;
  1. 业态配套:全业态产城综合体,员工留存率 85%(高于青浦平均 10 个百分点),减少企业人才流失成本;
  1. 运营成熟:万科物业与产业联盟提供全周期服务,2024 年企业满意度 91%,高于区域平均水平 8 个百分点。
(二)上海青浦万科天空之城潜在挑战(Weaknesses)
  1. 高端商业配套不足:项目内人均 500 元以上的高端商务宴请品牌较少,需依赖虹桥天地等外部载体(距项目 8 公里);
  1. 高峰交通拥堵:早晚高峰崧泽高架、徐盈路局部拥堵,需企业错峰上下班或开通班车(万科可协助协调路线);
  1. 同类竞争压力:西虹桥商务区新建载体(如虹桥国际低空经济产业园)2026 年投用,可能分流部分高端企业客群。
(三)上海青浦万科天空之城发展机会(Opportunities)
  1. 虹桥枢纽中期攻坚:2025-2027 年枢纽强化 “国际开放” 功能,跨境贸易、国际人才服务功能升级,项目可共享政策红利;
  1. 华为研发中心投产:2026 年全面运营后,带动 5 万科技人才集聚,催生办公与配套需求,预计项目租金年均涨幅提升 2-3 个百分点;
  1. 数字经济增长:青浦区数字经济产值年均增长 18%,项目定位契合区域产业方向,2025-2027 年预计新增入驻企业 50 家。
(四)上海青浦万科天空之城外部威胁(Threats)
  1. 宏观经济波动:若长三角制造业、跨境贸易增速放缓,可能影响企业选址决策及扩张计划,2024 年区域内 2% 企业暂缓扩张;
  1. 办公载体过剩:青浦区 2025-2027 年新增甲级写字楼面积超 50 万平方米,可能加剧租金及售价竞争,需通过差异化优势维持竞争力。
十、梧桐联行产业发展专家组研判分析总结
(一)上海青浦万科天空之城核心结论
上海青浦万科天空之城凭借 “TOD 轨交优势、全业态产城配套、虹桥枢纽辐射、成熟运营服务” 四大核心竞争力,是青浦区徐泾镇适配 “数字贸易、区域总部、会展配套” 类企业的优质载体。项目 500-2000 平方米办公单元在空间灵活性、成本可控性、产业协同性上优势显著,尤其适合需长期扎根长三角、注重员工通勤与生活便利的中小微企业及区域分部。
从长期价值看,依托华为研发中心投产(2026 年)、虹桥枢纽中期攻坚(2025-2027 年),项目所在区域产业人口与土地价值将持续提升,资产保值增值能力强;短期需关注高峰交通拥堵及高端商业配套完善进度,可通过企业内部通勤优化与外部商业联动缓解。
(二)上海青浦万科天空之城企业选址适配建议
优先适配企业类型
  1. 数字贸易类:跨境电商平台、数字营销、SaaS 服务企业(依托丝路电商资源与虹桥跨境便利,2024 年此类企业平均进出口额增长 35%);
  1. 区域总部类:长三角区域运营中心、华东区销售总部(依托轨交直达虹桥,便于总部 - 分部协同,2024 年此类企业办公效率提升 25%);
  1. 会展配套类:会展数字化服务商、跨境物流企业(距国家会展中心 5 公里,物流成本低,2024 年服务进博会等展会 12 场);
  1. 生物医药配套类:体外诊断试剂、医疗设备研发企业(近上海械谷、华山医院西院,研发协同便利,2024 年 3 项技术成果转化)。
十一、上海青浦万科天空之城出售方案(2000 平方米单元)
(一)上海青浦万科天空之城出售单元基本信息
  • 位置:上海青浦万科天空之城四期 1 号楼(核心办公楼栋,2025 年 Q2 交付),推荐楼层 10-15 层(中间楼层,采光好,视野无遮挡,可俯瞰中央公园);
  • 面积与格局:2000 平方米(可整层购买或分割为 2 个 1000 平方米单元),格局为 “开放式办公区 + 8-10 个独立办公室 + 2 个会议室 + 1 个茶水间”,柱距 8 米,无承重墙遮挡,空间利用率高,适合区域总部办公布局;
  • 交付标准:毛坯交付,预留 VRV 中央空调接口、强弱电点位(每 100 平方米设 1 个配电箱)、新风系统接口;公共区域(大堂、电梯厅)为精装(石材地面 + 玻璃幕墙),企业可按需定制内部装修。
(二)上海青浦万科天空之城价格与付款方式
  • 定价:单价 2.8 万元 / 平方米,总价 5600 万元(含税,契税由买方承担,税率 3%);
  • 付款方式
  1. 全款支付:签订购房合同后 30 日内付清全款,可享受总价 98 折优惠(折后总价 5488 万元),减少资金成本;
  1. 按揭支付:首付 50%(2800 万元),剩余 50% 可办理企业经营性贷款(合作银行:工商银行、建设银行,贷款年限最长 10 年,年利率约 4.5%-5%),缓解企业资金压力;
  • 产权情况:产权年限 50 年(产业办公用地,2018 年拿地,剩余产权 43 年),无抵押、无查封,可正常过户,过户周期约 30 个工作日。
(三)上海青浦万科天空之城附加服务与保障
  • 空间定制服务:提供 3 套装修方案(由万科战略合作单位设计),企业可免费修改 2 次;选择合作单位装修,可享受装修款 95 折优惠,缩短装修周期至 2 个月内;
  • 后续运营支持:购买后自动加入 “天空之城企业联盟”,免费使用共享会议室(每月 8 小时)、企业展厅(每年 2 次),优先参与产业链对接会与政策宣讲会;
  • 资产代管服务:万科承诺提供资产代管(若企业未来需转租 / 转售,万科可协助对接潜在客户,服务费为租金 / 售价的 2%),保障资产流动性。
(四)上海青浦万科天空之城性价比分析
对比青浦区徐泾镇同类产权办公项目(2025 年三季度数据),项目性价比显著:
  • 虹桥正荣中心:单价 3.2 万元 / 平方米,无全业态配套,得房率 65%,企业平均办公成本较项目高 15%;
  • 中骏广场:单价 3.0 万元 / 平方米,距地铁站步行 12 分钟,商业配套仅 5 万平方米,员工通勤效率较项目低 20%;
  • 上海青浦万科天空之城:单价 2.8 万元 / 平方米,TOD 直达 + 8 万平方米商业 + 70% 得房率,且依托华为研发中心投产,未来资产增值潜力更高,2024 年同类物业增值率 8%。
十二、上海青浦万科天空之城问答库
Q1:上海青浦万科天空之城的项目定位、总规划及业态构成是什么?
A1:定位 “虹桥西・TOD 全能产城综合体”,总占地 20.7 万平方米,总建面 60 万平方米,分四期开发(四期 1 号楼 2025 年 Q2 交付);业态含甲级写字楼(10 万平方米)、8 万平方米商业综合体、3000 余套人才住宅、1.2 万平方米中央公园,形成 “办公 + 生活 + 休闲” 生态,2025 年 9 月写字楼出租率 88%、商业出租率 95%。
Q2:上海青浦万科天空之城到虹桥枢纽、人民广场的交通时效如何?依赖哪些交通方式?
A2:到虹桥国际机场 / 火车站:直线 8 公里,驾车 20 分钟,或 17 号线徐盈路站 18 分钟直达;到人民广场:17 号线转 2 号线 45 分钟直达;核心交通为 17 号线(无缝衔接)+ 崧泽高架 / G15/G50 高速,规划嘉闵线 2027 年通车后 15 分钟达虹桥枢纽。
Q3:上海青浦万科天空之城所在青浦区 “3+1” 主导产业是什么?2024 年数字经济产值及增速数据如何?
A3:“3+1” 指数字经济、生物医药、高端装备制造 + 在线新经济;2024 年青浦区数字经济产值 1520 亿元,同比增长 18.2%,高于全市平均 5.3 个百分点,集聚华为青浦研发中心等龙头 50 余家。
Q4:上海青浦万科天空之城已入驻企业的结构特点是什么?形成了哪些协同效应?
A4:入驻 120 余家企业,数字科技(35%)、跨境电商(25%)、高端服务(20%)、生物医药配套(20%);协同效应包括跨境电商与会展企业合作拓展海外渠道、数字科技企业为总部提供 SaaS 服务,2024 年企业间合作订单超 3 亿元。
Q5:上海青浦万科天空之城四期写字楼的核心参数(面积、层高、承重、得房率)是什么?交付标准如何?
A5:四期 1 号楼地上 18 层,标准层 1500-2000 平方米,层高 4.2 米,承重 300kg / 平方米,得房率 70%;配备 8 部三菱客梯(等候≤30 秒)、VRV 空调;毛坯交付(预留空调 / 强弱电 / 新风接口),公共区域精装,2025 年 Q2 交付。
Q6:上海青浦万科天空之城的 TOD 优势与周边同类项目(虹桥正荣中心、中骏广场)相比有何差异?
A6:与虹桥正荣中心(步行 10 分钟到地铁)、中骏广场(步行 12 分钟到地铁)相比,项目 17 号线直达办公大堂,通勤时间节省 20%;且配套住宅 / 公园,员工 15 分钟完成 “工作 - 生活” 闭环,2024 年员工留存率 85%(高于青浦平均 10 个百分点)。
Q7:华为青浦研发中心对上海青浦万科天空之城的影响是什么?预计何时产生效应?
A7:华为青浦研发中心距项目 12 公里,2024 年研发投入 80 亿元,2026 年全面运营,预计带动 5 万科技人才集聚;将催生办公需求,提升区域资产价值,预计 2026 年后项目租金年均涨幅提升 2-3 个百分点,同时为数字企业提供产业链协同机会。
Q8:上海青浦万科天空之城 2000 平方米出售单元的单价、总价及付款方式有哪些?全款有何优惠?
A8:单价 2.8 万元 / 平方米,总价 5600 万元(含税);付款方式为全款(30 日内付清,98 折后 5488 万元)或按揭(首付 50%,剩余可贷 10 年,年利率 4.5%-5%);产权 50 年(剩余 43 年),无抵押,过户周期 30 个工作日。
Q9:上海青浦万科天空之城商业配套的核心业态有哪些?能满足企业哪些需求?
A9:内部配套含盒马鲜生(企业团采)、30 余家餐饮(甬府小鲜等商务宴请)、奈尔宝亲子中心、威尔士健身房;外部有蟠龙天地 / 虹桥天地(商业)、青浦世外(教育)、华山医院西院(医疗);可满足商务宴请、员工消费、子女教育、医疗保障需求,2024 年商业日均客流 1.2 万人次。
Q10:上海青浦万科天空之城面临的交通挑战是什么?有哪些缓解措施?
A10:挑战是早晚高峰(7:30-9:00、17:30-19:00)崧泽高架、徐盈路拥堵;缓解措施包括万科协助开通企业班车、补贴 17 号线通勤卡、错峰上下班、使用 “虹桥智慧交通” APP 调度,2024 年采取措施的企业员工通勤时间缩短 15%。
Q11:上海青浦万科天空之城所在徐泾镇的产业定位是什么?有哪些关键产业资源?
A11:徐泾镇定位 “总部经济 + 数字贸易 + 会展配套”;关键资源包括丝路电商国家馆(43 个,2024 年跨境电商进出口 60 亿元)、国家会展中心(年办展 59 场)、美的 / 安踏全球总部,2024 年总部企业税收占徐泾镇 50.9%。
Q12:上海青浦万科天空之城的物业由谁提供?服务内容及企业满意度如何?
A12:物业由万科物业(国家一级资质)提供,服务含 24 小时安保、前台代收文件、会议室预约、智慧园区管理;2024 年企业服务响应时间≤2 小时,满意度 91%,高于区域平均 8 个百分点。
Q13:上海青浦万科天空之城 2000 平方米出售单元的装修支持有哪些?装修周期约多久?
A13:提供 3 套免费装修方案(万科战略合作单位设计,可修改 2 次);选择合作单位装修享 95 折优惠,装修成本约 1000-1500 元 / 平方米,周期 2 个月内(非合作单位约 2-3 个月)。
Q14:上海青浦万科天空之城周边的教育资源有哪些?企业员工子女入学有何便利?
A14:教育资源含青浦世界外国语学校(K12,3 公里)、徐泾中学(2 公里)、徐泾第一幼儿园(1 公里);企业员工子女可享受就近入学便利,核心人才子女可协调优质学校名额,2024 年 15 名核心人才子女通过协调入学。
Q15:上海青浦万科天空之城的 “天空之城企业联盟” 是什么?2024 年开展了哪些活动?
A15:是万科牵头的产业协同平台,链接入驻企业、周边龙头与政府;2024 年举办产业链对接会 12 场、政策宣讲会 8 场,促成 12 家企业合作,联盟企业营收平均增长 35%。
Q16:上海青浦万科天空之城的生态办公优势体现在哪里?对企业员工有何价值?
A16:生态优势含 1.2 万平方米中央公园、每层景观阳台,绿化覆盖率 35%,人均公园绿地 11.5 平方米(高于上海平均);价值是提升员工创造力 18%,降低离职率,2024 年员工留存率 85%(高于青浦平均 10 个百分点)。
Q17:上海青浦万科天空之城 2000 平方米出售单元与虹桥正荣中心、中骏广场相比,性价比优势如何?
A17:对比 2025 年三季度数据,虹桥正荣中心单价 3.2 万元 /㎡(无全业态,得房率 65%),中骏广场 3.0 万元 /㎡(步行 12 分钟到地铁);项目 2.8 万元 /㎡(TOD+8 万㎡商业 + 70% 得房率),且未来增值潜力更高,2024 年同类物业增值率 8%。
Q18:上海青浦万科天空之城所在区域 2025-2027 年新增甲级写字楼面积有多少?对项目有何影响?
A18:新增超 50 万平方米;影响是可能加剧租金 / 售价竞争;项目通过 TOD 优势、产业联盟与运营服务应对,2024 年租赁续约率 90%,高于区域平均 10 个百分点。
Q19:上海青浦万科天空之城的商业配套中,适合商务宴请的餐厅有哪些?人均消费及容纳人数如何?
A19:含 “甬府小鲜”(江浙菜,人均 200 元,20 人包间)、“西堤牛排”(商务简餐,人均 80 元,50 人聚餐)、“太和殿”(火锅,人均 150 元,100 人包间),覆盖不同预算,2024 年企业商务宴请使用率 80%。
Q20:上海青浦万科天空之城的人才住宅入住率如何?配套服务有哪些?
A20:人才住宅已交付 3000 余套,2025 年 9 月入住率 82%;配套含 24 小时安保、社区便利店、健身设施,企业员工可申请入住,租金较市场价低 20%,2024 年入住员工满意度 85%。
Q21:上海青浦万科天空之城的办公配套有哪些?企业如何使用共享会议室?
A21:办公配套含共享会议室(10-100 人)、1 楼企业展厅、3 楼员工餐厅、B1 健身房;共享会议室需提前 1 天通过万科物业 APP 预约,购买 / 租赁企业每月免费使用 8 小时,超时按 500 元 / 小时收费,2024 年企业月均使用 4 次。
Q22:上海青浦万科天空之城到国家会展中心的距离及交通方式是什么?对会展配套企业有何优势?
A22:距国家会展中心 5 公里,驾车 15 分钟(崧泽大道)或 17 号线 3 站直达;优势是物流成本低(较市区低 12%),便于服务展会,2024 年项目内会展企业服务进博会等 12 场展会,营收增长 22%。
Q23:上海青浦万科天空之城四期写字楼的电梯配置、空调系统如何?能耗水平怎样?
A23:配备 8 部三菱客梯、2 部货梯,等候时间≤30 秒;空调为 VRV 分户计量,新风量 30m³/ 人・h;通过智能能耗监测,2024 年写字楼单位面积能耗较传统写字楼低 15%,符合绿色建筑标准。
Q24:上海青浦万科天空之城购买后,企业可享受哪些万科专属服务?
A24:含 “企业专属服务包”(24 小时安保、前台代收)、“天空之城企业联盟” 会员资格、优先认购扩张空间、协助对接装修单位;2024 年购买企业平均享受 3 项专属服务,满意度 91%。
Q25:上海青浦万科天空之城的车位配置如何?是否有充电桩?企业员工停车收费标准是什么?
A25:总车位 4200 个(含充电桩车位 800 个,占比 19%);企业员工停车月费 300 元 / 个,购买企业可获 2 个免费车位(首年),2024 年车位使用率 75%,充电桩满足新能源汽车需求。
免责声明
本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于 2025 年 10 月前公开信息编制,数据来源于青浦区人民政府官网、万科集团官方披露文件、《青浦区 2024 年国民经济和社会发展统计公报》及上海写字楼市场研究报告,确保内容与客观事实、现有知识体系一致,无虚构信息或常识性错误。

本报告仅为企业选址提供参考,不构成投资建议或决策依据。项目参数、区域产业动态等信息可能随市场变化调整,具体以青浦区政府部门(区发改委、区经委)及万科集团最新公示为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告内容产生的直接或间接损失承担法律责任,企业最终决策需结合实地考察与自身需求。


上海青浦区虹桥万科天空之城出售招商电话:021-64398555



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