上海一栋住宅楼,92户计划为上海办公室使用,并有张贴着办公室出租的广告!

近日,长宁区遵义南路8号锦明大厦居民陈先生向市民服务热线12345反映,搬进大楼半年来,发现进出人员频繁,上班族聚集;到了中午,各种外卖等着上楼,不少还按错门铃,惊扰到自己;层出不穷的公司和装修活动也让他倍感煎熬。他与物业沟通后才得知,小区里150多个纯住宅单元已有100个左右改做他用。20多来年,物业还设定了两种管理费,一种是住宅类,一种是办公类,称这是外销房,本来就有商住两用的情况。

据陈先生了解,自2001年8月1日起,上海市已建和新建的商品住房不再区分内、外销,统称为商品住房,取消租售对象的限制,境内外的单位和个人均可以购买或租赁,经营性用房并未列入其间。为何有这么多公司开在这里?这不是“居改非”吗?解放日报·上观新闻记者实地进行调查。
居民被公司快递骚扰,质疑大楼“居改非”

陈先生拿出了自己的房产证,土地性质一栏确实是“住宅”,房屋用途也是“居住”。他表示,因为身体不好,所以才就近买下了这个有电梯的房子。房子之前虽然被贸易公司租用,但看了两次房都没发现什么扰民的问题。没想到,入住后,问题开始一一暴露。最直观的的感受便是,大楼的装修时间规定,施工队只能在中午和下班后进场施工,与休息时间冲突。由于办公人员多,电梯的等待时间很长。外卖人员找不到公司,就随意按门铃,也影响到他的生活。在各大中介网站上,锦明大厦楼盘确实不少打着“写字楼出租”“对外出租办公”的广告。

△锦明大厦位于虹桥商圈,外形与写字楼接近。
4月15日中午时分,解放日报·上观新闻记者来到现场发现,锦明大厦是单独的一幢楼宇,身处写字楼林立的虹桥商圈,除了外立面比较老旧,确实与其他写字楼浑然一体。大楼门口,停着两辆大型货车,工人们正在卸下各类办公用品。来往的快递员拉着一车车的文件袋和包装好的快递。进入大堂,记者没有看到一般写字楼有的公司导航标志。门口公示一张“锦明大厦管理费支出”表格,记者注意到,其中“煤气费”一项,显示2018年1-10月共累计支出109317元。
锦明大厦共28层,有3部电梯,1部只通到16层,1部通到高层,1部货梯。临近中午,不少送外卖人员等在电梯门口,神色着急。一位居民带着老人抱怨道:“小区就这点不好,每次都要等那么久。”不少挂着公司铭牌的上班族提着外卖也在等候。货梯也不闲着,各式各样的建材都在等着送上大楼。虽然大楼里进进出出十分热闹,但记者也注意到,整个大堂十分干净、三部电梯内没有一张小广告,电梯门口都铺设了小格欧式瓷砖,状况也相当完整。
△锦明大厦1楼电梯间设置了客梯和货梯。
锦明大厦是上海1991年建成的第一幢外销商品房,一开始主要面向华侨、外籍人士和港澳台人士。2001年8月,上海实行了内外销商品住房并轨,锦明大厦就成为普通的“商品住房”。陈先生说,楼内实际用作居住的比例非常低,反而开了很多婚纱、健身、美容、培训等公司,这又是怎么一回事呢?
混住的影响成常态,有的居民已习惯
记者在大楼内转了一圈,每层4户。7楼开着两家公司,一家贸易公司、一家不知名,但内部有多个工位和电脑;8楼,开着一家厨房用具公司、一家食品贸易公司,另一家“无名”公司的门口有指纹识别打卡器,两户的结构已经打通,有多名员工正在办公;11楼,开有设计公司和网络公司;12楼,则是建材公司和健身房,还留有一间空房,内部还留着未收走的办公产品,以及一家餐饮管理有限公司;16楼,开有外贸服装公司、食品营销公司、瑜伽公司;20楼则有一家律师事务所和生活用品公司……
△大楼内有多处未挂名、正在营业的公司;空置的房屋张贴着办公室出租的广告。

记者查询了几家“明示”了名字的公司,发现大多为港澳台、外国投资企业,少数为申城本土企业,但注册地均显示不在大楼内。至于其他无名的办公区域,则不得而知。与公司同住一层的居民,往往都在门口张贴着“单元系住家,谢绝推销”“私人住宅,严禁打扰”的说明。

△大楼内有多处未挂名、正在营业的公司;空置的房屋张贴着办公室出租的广告。
记者查询了几家“明示”了名字的公司,发现大多为港澳台、外国投资企业,少数为申城本土企业,但注册地均显示不在大楼内。至于其他无名的办公区域,则不得而知。与公司同住一层的居民,往往都在门口张贴着“单元系住家,谢绝推销”“私人住宅,严禁打扰”的说明。
△与公司同在一层的居民往往都会张贴“私人住宅 严禁打扰”的告示。
记者询问一名来自台湾、住了十多年的居民谈谈入住的体验,他表示:“适应了!”在他看来,装修时间是统一规定的,影响上也“还好”;“住家的话,上下班确实要等电梯很久,但也习惯了;周末人就少很多。”至于消防安全方面,他认为“蛮严格的”。
对于有居民抱怨公司太多的情况,他说自己有心理准备,“当时就知道是办公住宅混合体,所以最主要还是看管理。管理得好,就会守规矩。不太在意周边是办公还是住宅。”
物业:92家公司里1/3产证显示可办公
根据《上海市住宅物业管理规定》,业主、使用人应当按照规划行政管理部门批准或者不动产权属证书载明的用途使用物业,不得擅自改变物业使用性质。那么大楼内的房屋,性质到底是住宅还是办公呢?
锦明大厦由上海锦江物业管理有限公司负责管理。物业陈经理告诉记者,目前156户中,纯住家的仅30户左右,92户用于办公,剩下30余户处于空置或用途不明的状况。而92户中,1/3持有综合用地性质或办公用途的产证,其他业主还未向物业提供产证复印件。陈经理向记者出示了其中3份产证信息:两份显示土地用途为“住宅”,房屋用途均为“办公”;1份土地用途为“综合用地”,房屋用途是“新工房”,产权均为70年。也就是说,锦明大厦的部分区域是像陈先生这样是“居住用途”,也有部分确系“办公用途”。
△有的业主拿到的产证上显示“居住”用途,有的产证上显示“办公”用途。
物业介绍,当时虹桥地区开发了一系列外销房,包括锦明大厦在内,金桥大厦、太阳广场、新世纪广场等等都拿到了上海市对外经贸委等部门的批文,房产证上写着用途可以办公;也有不少国内企业拿到特批进行办公。商住两用的状态从一开始对外出售就一直延续到现在,因此,居住类按7.6元/平方米算物业管理费,公司类则按11.4元/平方米算,“包括今年经济普查也会到这里,默认这里有办公区域。”
不过,陈经理也观察到,持有居住用途产证的业主也有偷偷对外出租用于开办公司或者自己拿来开办公司的情况,但“物业只能提醒,没办法阻止”。
街道房办回应:会通知城管部门处理
解放日报·上观新闻记者致电虹桥街道房屋管理办公室,了解锦明小区的商住混合状况。一名女性工作人员告诉记者,他们仅负责监督物业管理质量方面,对锦明大厦的房屋性质并不清楚,外销房的相关政策要咨询区房屋管理部门。目前,他们没有接到关于该楼宇在噪声、消防、安全等方面的投诉。后查询得知在3月26日接到一位居民关于“居改非”的投诉,她表示,会通知城管部门处理,并要求物业配合。这位工作人员称,此前和锦明大厦物业沟通时,并不清楚有混住的情况。

对历史遗留的本市部分外销房如何规范管理,物业是否只能提醒而无法阻止,希望本市房屋管理部门能研究一下对策。


      拓展阅读:  上海写字楼


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