北上广深甲级写字楼市场数据及分析

 据戴德梁行数据报告分析,自2018年下半年,受经济走势的不明朗以及金融和互联网行业租赁需求放缓等多重因素的影响,北京写字楼市场租赁成交出现小幅下滑。

  存量:2018年第四季度,新项目的如期入市拉动全市甲级写字楼总存量攀升至1,058.0万平方米;

  空置率:全市空置率环比上涨0.2个百分点达8.1%,核心商圈受部分企业撤离和缩小承租面积的影响,空置率较上季度微升0.4个百分点,为3.8%;

  净吸纳量:全市下半年写字楼市场净吸纳量仅为68,592平方米,较2017年同期下降53.9%,五大核心商圈全年净吸纳量也仅为18,212平方米;

  租金:四季度写字楼市场成交租金开始出现松动,全市写字楼有效净租金环比下降0.7%,按建筑面积计算达每月每平方米人币400.1元,五大核心商圈有效净租金环比下降0.6%,按建筑面积计算达每月每平方米人民币439.96元。

  深圳

  据高力国际数据报告显示,深圳甲级写字楼租金自2018年第三季度开始面临下行压力,预计2019年的平均租金将下滑4%。

  存量:截至2018年底,深圳甲级写字楼总体量达到580万平方米,同比增长12.6%。

  新增供应:第四季度无新增供应入市,新增供应年增长率自2016年以来首次低于20%;

  空置率:第四季度整体空置率与第三季度持平,为15.9%,由于新增供应入市,前海空置率排在各子市场首位,达49.8%。

  租户画像:2018年深圳甲级写字楼市场录得更多元化的租户组成:除了金融业与科技业等传统支柱行业以外,专业服务业与先进制造业也成为了使用甲级写字楼办公面积的主力。

  租金:截至2018年底,深圳写字楼平均租金按季度环比下降1.9%,同比下降0.6%至每平方米每月237元,预计2019年全市平均租金将进一步下降4%。

  广州

  第一太平戴维斯数据显示,2018年,广州甲级写字楼物业市场租金持续上涨,珠江新城的表现持续优于其余子市场,琶洲的租金同样录得快速增长。

  存量:全市甲级写字楼存量达520万平方米;

  新增供应:2018年共两处位于琶洲的新增供应入市,分别是保利中悦广场和保利天幕广场,为市场带来约20万平方米新增供应;

  空置率:广州写字楼租赁市场需求强劲,全市空置率同比下降4.3个百分点至4.3%;

  租金:平均租金同比增长11.2%,至人民币每平方米每月190.9元;

  展望:预计2019-2021年将迎来广州甲级写字楼交付高峰,将有超过255万新增供应入市,主要集中在琶洲、国际金融城等新兴商务区。

  上海

  根据戴德梁行华东区写字楼部数据显示,截至2018年底,上海写字楼租赁市场整体空置率上升,核心地区和新兴区域的租金均稍有回落。核心区域的供应量大幅增加,新兴区域则涌现出许多代表项目,如虹桥汇、旭辉莘庄中心、丰树商业城等。

  相比2017年,上海写字楼租赁市场,金融行业成交量下滑3.5%,创新金融、扩租和搬迁需求构成交易主力;AI及科创产业大力发展促进需求提升,软件开发、人工智能、网络技术、信息平台、娱乐游戏企业表现较为活跃;联合办公表现突出,品牌扩容以及定制化服务需要更大的面积和空间。

  写字楼销售市场方面,根据戴德梁行华东区写字楼部数据统计,2018年1到11月,上海写字楼成交面积为126万平方米,相比2017整年度增加12万平方米,成交量小幅上升,整栋交易比重放大;从区域来看,前滩、南外滩、浦东滨江等滨江沿线的大宗产品交易较多,小独栋产品则聚焦于大场、江桥、北蔡、莘庄等地,大虹桥作为潜力新兴区域,大宗交易和小独栋产品均受到买家青睐。目前初步统计,主流买家多为内资企业。


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