写字楼租赁合同审查要点有哪些?

一家公司租赁经营场地,往往租赁时间较长,房屋租赁合同对其将产生较大影响。小编将以工作中的实际操作,详列了通常租赁合同中需要普遍注意的问题,为大家在实际的租赁过程中,无论是对出租人或承租人都提供一些有用的信息。

一、确定当事人的资格


进行磋商之前,需要确定双方的资格,此时的风险主要集中在出租人的适格方面。出租人可能是业主,可能是业主的关联公司或其他。具体可以要求出租人提供房产证,或者是出租人关于承租房产的相关判决或裁定。但是在实际的操作中,当地政府有税收落地的要求,为了完成落地公司的设立和营业执照的获得,建议要求出租人提供房产证。


对于承租人来说,在税收落地之前,其往往会以母公司/总公司或实控人的名义来进行房屋的租赁。若后期需要变更承租人以达到财务等方面要求的,注意补充约定。


二、租赁合同的备案


上海为例,租赁合同一般来说分为三大分:


第一部分是相关主管单位提供的《上海市房屋租赁合同》,该合同为模板合同;


第二部分是当事人对租赁条件等的其他约定的,


第三部分是关于位置指示、装修费用等附件内容。


纵横小编提醒大家如果承租人对租赁合同备案有相关需求的,需要保证租赁合同中《上海市房屋租赁合同》形式上的基本完整。


三、意向书与租赁合同之间的关系


作为出租人来说,尽快将房屋出租出去是其根本目的,为了尽快确定客户的意向,减少磋商过程中的风险,很多时候会要求先签订双方对租赁的意向书,意向书中一般会载明关键的商务条款,例如,租期、租金、物业费、免租期等。对于合同双方来说,意向书可以固定主要租赁条件,为后续的商业谈判增加更多的确定性,同时也可以约定没有签订正式租赁合同的违约责任。在意向书中,建议约定“本意向书中记载的租赁条件将完整体现于后续签订的租赁合同中”等类似描述。


意向书与租赁合同之间应当保持紧密的联系,作为磋商过程中的重要手段,可以利用意向书确定客户是否有真实的兴趣。如果承租人心思过于活络,希望在磋商过程中可以随时无成本退出的时候,往往最后无法达成合意。


五、承租房屋是否已抵押


关于承租房屋是否已经抵押的披露问题是一个重要审查点。根据原担保法解释66条的规定,若抵押人未告知承租人房屋已经抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。在合同审查中,审查人员不能简单将其视为一-种披露,后续需要对抵押权实现时对承租人所造成的损害进行约定。




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