观点地产网 “有进就有退”，在全力冲刺“回追计划”的路上，大悦城系在不断加码以购物中心为主的商业板块，同时也在处置一些写字楼物业为前者增添“燃料”。

12月21日，大悦城控股旗下港股上市平台大悦城地产披露公告称，公司间接非全资附属公司上海悦耀，合计约20亿元向上海东磬、上海东荟出售位于上海浦东前滩写字楼相关物业（简称：上海浦东前滩物业），收购方均为上海陆家嘴(集团)有限公司旗下公司。

大悦城地产在公告中表示，待出售事项完成后，预期录得除税前收益约5.03亿元。接近大悦城控股相关人士向观点地产新媒体表示：“上海浦东前滩双方合作的时候就约定合作方回购。”

在大悦城控股以“商住结合”为核心的发展模式中，上海浦东前滩物业只是其中一个被摆在货架上的出售物业。未来，随着其他写字楼项目完工转入，或许将会有更多这类物业出现在市面中。

而且，不少物业的出售意味着一笔盘满钵满的收入。

关于上述项目的出售事项，有市场人士向观点地产新媒体分析道：“这一项目出售价格对于前滩来说相对过往偏低，考虑到今年的情况也是合理的，毛收益率不到5%，租金的增长还是有潜力的。”

前滩物业的5年

上海浦东前滩物业是一个有故事的项目，故事的另一个主角就是本次的收购方陆家嘴集团。故事发生的背景与上海国企改革密切相关。

2013年底，上海发布了新一轮国资国企改革方案《关于进一步深化上海国资促进企业发展的意见》，称为“上海国资国企改革20条”，打响了新一轮国企改革第一枪。方案涉及加快国资与产业联动调整、优化国资布局和结构等七个方面内容，旨在将国企过去的“管国企”转变为“管国资”。

彼时，在国企股份制改革中，引进民企还不是普遍现象。作为上海浦东新区国资委旗下公司的陆家嘴集团，将目光放在了另一家国资企业身上——中粮集团。

2015年4月份，中粮旗下上市平台大悦城地产公告称，公司附属公司双达有限公司以总代价12.08亿元，成功竞标陆家嘴集团挂牌的上海林耀投资有限公司（即上海悦耀更名前，简称上海林耀）50%股权，进而间接获得上海浦东前滩06-01商住地块权益。

资料显示，上海林耀挂牌时净资产评估价值为24.16亿元，资产总计评估价值为33.87亿元，主要资产为前滩06-01地块。该地块规划用地性质为商务办公和住宅，使用权面积为2.46万㎡，建筑面积为8.36万㎡，商务办公部分占不少于50%，住宅部分占不多于50%。

市场不少观点认为，两家国企这次的合作是陆家嘴集团在国企改革中的尝试之一，也为大悦城在上海的困局撕开了“一道口”。其中，前者于次年重组后形成了“商业地产+商业零售+金融投资”发展格局；后者于2010年2月份完成收购上海知名烂尾楼新梅太古城项目后，却一直苦于改造未有进展。

并且，当时大悦城地产以低于半价的代价获得上海浦东前滩极其稀缺的地块，成交价仅为28900元/㎡。当年，周边的36-01地块、32-01地块两宗地均价分别为65832元/㎡、66629元/㎡，成交时均刷新了上海单价地王纪录。

从陆家嘴集团挂牌前滩06-01地块50%股权的出让条件来看，实际上就已经“私定终身”，限制门槛包括：竞得人2013年末净资产不少于60亿元且资产负债率低于40%；2013年净利润不少于20亿元；具有开发经营办公物业经验，于2014年末已开发建成的办公物业面积合计不少于5万㎡等。

观点地产新媒体了解到，按之前公告，在这次合作模式中，上海林耀董事会组成大部分成员由大悦城地产委派。同时，2015年收购以来，上述项目直到2019年度报表才有呈现。

2019年报显示，上海浦东前滩项目于2016年6月开工建设，目前已竣工，其中于2019年总计容面积为4.18万㎡，预计总投资额31.65亿元，累计已投资29.68亿元。大悦城地产持有该项目29.8%权益。

同时，上述项目计容面积8.36万㎡，可供销售面积、累计销售面积、累计结算面积均为4.208万㎡，2019年结算金额为34.02亿元。到了2020年中期，该项目实现销售金额6981.48万元，结算金额6119.42万元。

回到本次公告中，大悦城地产以17.17亿元向上海东磬出售由6幢2、3号办公楼面积约3.65万㎡，以及309个相关地下车位组成的物业A；以2.83亿元向上海东荟出售由7幢1号办公楼面积约5740㎡，以及49个相关地下车位组成的物业B。两者总销售面积约4.22万㎡，均价为47348.57元/㎡

从这一连串动作来看，上海浦东前滩项目经历了陆家嘴集团全资持有，引入大悦城地产开发建设，再转为陆家嘴集团另一家子公司旗下资产，项目兜兜转转背后也让大悦城地产从住宅项目销售、商业物业处置等方面获利不少。

且于此期间，大悦城地产通过向持有上海浦东前滩项目的陆家嘴集团子公司提供贷款融资，进而获得融资利息。例如，于2019年12月，其向上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司提供11亿元无抵押循环贷款融资，期限一年，利息为中国活期存款现行基准利率。

惯例兜售写字楼

事实上，回顾大悦城的发展历史或许可以看出，其天生基因中不含写字楼业务和物业，在其几次业务调整中，这项业务并没有列入核心计划中。

2007-2010年，中粮集团地产业务分为两大块，中粮地产主管住宅开发业务，中粮置地负责商业地产；2011-2018年，四个核心板块为负责住宅及工业地产的中粮地产，中粮置地负责“大悦城”商业品牌，以商务与度假酒店为核心的酒店事业部，以及旅游地产开发经营的中粮海南。

在2019年上半年，重组整合大悦城地产并形成“A控红筹”架构后，大悦城控股（中粮地产更名）管理层就喊出了“力争实现三年销售型业务签约破千亿”的目标，而以商业地产为核心，发展城市综合体平台大悦城地产被寄予厚望。

不过项目开发建设中涉及到的写字楼或其他业态，大都成为了货架上的“商品”进行出售，反哺到项目建设投资资金或公司一般资金用途。而本次出售的上海浦东前滩物业或许也能印证这一点。

这一浦东前滩物业项目实际上早已完成开发，但大悦城地产却没有进一步招商出租，而是进行打包出售。其在公告表示，该等物业并于集团财务报表内入账列作持作发展物业，已完成开发，目前空置并处于营运中。

关于出售事项，大悦城地产在公告中续称，出售事项的销售所得款项净额将入账为集团溢利及将用作集团的一般营运资金。出售事项作为收益及于集团日常业务过程中进行。

进一步研究A股平台大悦城控股2017-2019年及2020年中期财报可以发现，其持有项目开发中不少涉及到写字楼业态，但体现在租金收入上仅有个别项目，比如2017、2018年中的深圳宝安三区中心大厦，2019年及2020年中期则增加至运营5个写字楼项目，且这些写字楼持有权益普遍较低。

选择此时出售上海浦东前滩物业或许正值不错的时机。

一方面，核心甲级写字楼成为大宗交易市场的热门资产。戴德梁行2020年上半年上海大宗交易市场报告显示，办公为最受欢迎的投资类别，占期内交易总额455亿元的比例达76%。

同时，各资产类别资本化率达到3年内新高，其中核心区域甲级写字楼为4.1%，非核心区域甲级写字楼为4.3%。不少实力企业都会选择收购核心区位、品质优良的甲级办公楼用于自用。

另一方面，目前上海写字楼市场也有回温趋势。高力国际上海写字楼市场研究报告显示，2020年第三季度，上海写字楼租赁市场信心回升、需求激增。但受到大量新增供应影响，空置率仍在上升，租金环比下降2.7%。预计市场需求将在第四季度继续回升，并在2021年持续扩张。

无疑，对于正在冲击三年实现销售型业务签约破千亿的大悦城而言，择机套现不仅可以缓解当下追求规模快速扩张造成的资金承压，亦能提高账面现金流和利润或降低债务水平。

据悉，大悦城当前待出售的货架上储量增加，持有待售物业由2019年末的5.22亿元增至2020年中期的49.76亿元，增长的主要原因是杭州大悦城写字楼与公寓、重庆中央公园祥云、青岛金沙·中粮祥云和青岛Joy Park完工转入。

可以猜想的是，未来大悦城或许还会有类似的写字楼出售动作。

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