2019年一季度:租赁需求减弱 上海写字楼租金出现下降

2019年4月15日,莱坊发布最新一期上海房地产市场综述。综述显示2019年第一季度甲级写字楼租金环比下降2.1%至每天每平方米人民币9.5元。零售物业市场上,主要商圈首层商铺平均租金环比保持不变在每天每平方米人民币59.2元。工业地产市场上,物流仓储物业租赁成交活跃,制造业整体呈现稳中有升的发展态势。房地产投资市场方面,商办物业市场共录得七宗整购交易。

政策综述

中国政府正在不遗余力的提振国内经济,推动实体经济健康发展。制造企业增值税税点4月份开始由之前的16%降至13%。小微企业认定标准放宽,更多的初创科技企业可以享受税收优惠。第一季度通过的《中华人民共和国外商投资法》旨在保护外资企业在国内的合法权益,鼓励更多的外资企业进入中国开发投资。

我们认为这一系列的政策出台对于制造类企业、科研企业将产生长期的积极影响,预计制造企业、科创企业以及联合办公将成为未来甲级写字楼市场租赁需求的显著增长点,同时我们认为制造业的复苏以及研发类科技企业的迅速发展也将带动厂房、物流仓储以及研发中心需求的增长,工业园以及商务园区市场将因此获益。

甲级写字楼

第一季度,上海甲级写字楼市场新增办公面积约为550,000平方米,环比增加53%,市场新供主要集中在浦西长宁区以及浦东前滩,两个区域总计为市场带来约430,000平方米的办公面积,占到总供应的78%。本季度新竣工项目包括浦东小陆家嘴的瑞明大厦、长宁的古北SOHO以及前滩的晶耀前滩三期和前滩壹号等。
第一季度,由于短期内市场受减税政策影响有限,上海甲级写字楼市场平均租金环比下跌2.1%至每天每平方米人民币9.5元。租赁需求持续减弱使得业主对于租金的议价空间在不断扩大,这也成为目前市场租金明显下跌的重要原因。
莱坊高级董事及上海办公楼服务部主管张延军表示:”第一季度市场表现平淡,但一些重点发展行业诸如人工智能、金融以及医疗行业的租赁需求仍然表现稳定。此外,新能源汽车相关衍生行业,譬如整车销售企业、新能源汽车融资租赁、按揭服务类企业的写字楼租赁需求出现明显增长。第一季度由于空置率仍在高位的新供入市,致使上海甲级写字楼市场整体空置率环比增加3.2个百分点至13.1%。”

“预计2019年上海还将有230万平方米左右的新项目入市,大量新增供应以及目前偏弱的市场需求,使得市场租金存在继续下行的压力。”

零售商铺

第一季度,上海有两座购物中心和一座百货新开业,分别是位于普陀区的上海星光耀广场、位于宝山区的宝山U天地和位于浦东陆家嘴L+Mall的老佛爷百货,共为市场带来约114,100平方米的商业面积。升级改造仍然是存量市场的主旋律,例如徐家汇的汇金百货和南京东路上的新世界城都在进行其开业以来最大规模调整。餐饮零售商积极尝试开设新店计划。1月24日,纽约人气汉堡Shake Shack中国大陆首店在新天地开业;2月16日,星巴克在港汇广场开出首家焙烤食品门店星巴克臻选·咖啡·焙烤坊。

莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨表示:“第一季度,上海主要商圈首层平均租金为每天每平方米59.2元,与上季度基本持平。升级改造后,南京东路和淮海中路的街铺平均租金都有所回升,而购物中心首层平均租金略有下降。数座经过升级改造的商场重新开业后空置率都较低,使第一季度的购物中心整体空置率环比下降3.5个百分点至11.2%。展望第二季度,由于五一小长假从一天调整至四天,我们预计在五一节前后会有数座新商场开业,零售消费需求将保持畅旺, 商铺平均租金保持稳中有升的态势。“

工业市场

第一季度,上海工业地产市场持续活跃,制造业整体呈现稳中有升的发展态势。上海物流仓储地产的租金保持在每天每平方米人民币1.58元,与上季度持平,物流仓库的空置率也保持不变在7.5%的水平。一季度物流仓储物业租赁市场活跃,其中包括DHL物流在嘉民外高桥配送中心租赁了9,000平方米的仓库面积;万科金山枫泾物流园出租了21,000平方米的仓库面积。
一季度,联东U谷在松江有25,000平方米的新建厂房交付。本季度上海工业区厂房租金保持稳定增长。单层厂房平均租金升至每天每平方米人民币1.26元,环比增长1.6%。

莱坊上海工业服务部高级副董事房启亮表示:“展望未来,随着节后生产经营活动的逐步恢复,仓储需求将有明显增长。增值税减税新政的出台也将直接利好制造业企业,减轻企业负担,加之受中美经贸高级别磋商不断传出积极信号的影响,市场整体预期较为乐观。展望第二季度,物流仓储和厂房租金预计将保持稳中有升的态势,年增幅维持在4%左右。物流仓储的空置率将持续降低。

投资市场

第一季度,上海房地产投资市场表现十分活跃,共录得七宗整购交易,总投资金额约为人民币336.6亿元,其中成交金额超过人民币100亿元有两宗交易。这七宗整购交易包括四宗写字楼和三宗综合项目,买家为国内房企、海外基金公司及发展商。

1月份,基汇资本从华润资本管理手中以人民币28亿元的价格收购上海万象城项目。该项目位于闵行区吴中路,由四栋甲级写字楼组成,总建筑面积达60,807平方米,其中办公面积为56,950平方米。2月份,绿地控股以人民币121亿元收购中国民生投资股份有限公司及其子公司上海佳渡置业持有的中民外滩房地产开发有限公司50%股权及债权。中民外滩主要资产为上海董家渡项目,该项目位于黄浦区南外滩,占地面积为126,700平方米,总建筑面积为1,199,000平方米,为住宅、商业及办公综合项目。

  拓展阅读:浦东写字楼   长宁写字楼


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