2019年的上海办公楼市场租赁情况令人“期待”

在当今政治经济形势下,上海办公楼市场严重供过于求已成不争的事实,大量已建成交付使用的高标准、高规格办公楼出租情况也走下坡路。市中心最佳地段如淮海中路、南京东路、南京西路及小陆家嘴中心最高标准的办公大楼,空置面积也居高不下。2019年,上海的写字楼市场将怎样发展,将进入一个什么样的阶段,这一切都将拭目以待。
虽然2018年办公楼租赁情况尚可,因为大部分楼里都出现了一至两家的联合办公,面积从2000平方米左右至10000平方米,这使得开发商一下子松了一口气。有些楼里二房东也占据了主导地位,把原来的标准房变成了精装修房出租,甚至一些小业主也改变策略,自己把房子改成联合办公出租。例如:浦东陆家嘴招商局大厦如今成了二房东集聚的大楼,一些业主精装修后以人民币6.8元每天每平方米出租,可想而知,目前的行情是如何的。

房地产市场的低迷,原因并非是需求量的减少,而是供给量远远大于需求量。现就写字楼市场的实际需求进行整体分析。

(一)写字楼市场需求的主要来源。

一个市场,正是由于有了需求,才有供给、若需求减少、消失了,则必然导致市场的衰败、枯萎。因此,国家有关部门和上海市政府正致力于刺激内需,扩大需求,以此来抵消供给的过度增长和楼盘的大量空置、资金被严重滞留的压力。
目前,上海市对写字楼的需求,按其来源途径可分为一级市场和二级市场。一级市场是指客户从国外或其他省市初次进入上海,在上海选址设点。目前一级市场的成交量并不活跃,客户按其需求量大小可分为大中小三个档次,但主要的客户却是两个极端,即要么是跨国集团、世界知名企业、国内大型集团、著名中资机构等将其区域总部设置于上海,则其需求量非常大,一般均要达到几千平方米或一万平方米以上,有的甚至直接将一幢物业全部买下;而另一个极端是境外企业或其他省市企业在上海设置办事处,其所需面积仅为几十或几百平方米。

二级市场是指客户从一个楼盘搬迁到另一个楼盘而形成的市场。目前该市场按搬迁的原因可将客户分为两种类型:一种是客户因原办公地点位置不佳,或楼宇质量太差,或其他原因导致迫切想搬迁到新近落成、档次较高的写字楼,以改善办公环境;另一种客户则是由于市场租金的大幅下调,使得其原先用于租金方面的支出大有剩余,因此其为了满足预算,就扩租面积,重新选址,慷慨地将原租楼的预算总额用到更大面积的租赁上。

(二)影响需求的因素。

一个市场的需求总量是脆弱的,任何方面的影响都有可能导致需求的变化,房地产市场也不例外。因为房地产的投资是一项极为谨慎的行动,众多拥有购楼行为的客户在对新办公楼的选择上非常慎重。现将影响需求的部分因素一一阐述。
1、国内政治的影响,一个国家的政治稳定与否,治安稳定与否,或国外各种政治党派对该国的政治见解,均对境外客户的购楼行为起到举足轻重的影响。
2、国内外经济的影响。目前全球经济的发展,网络技术广泛地运用,全球各地的经济正朝着全球一体化的方向迈进,势必导致大量国外企业投资上海,这对上海房地产的需求又会达到一个突飞猛进的高度。
3、国家和当地政府的有关政策的影响。政策是针对一个行业或一个地区制定出来,若政策向某个方面倾斜,势必会导致被照顾的行业或地区得以迅猛地向前发展。

4、租售比,即房地产租金与售价的比率。写字楼市场需求总量在一个时期是一定的,若租赁的成交量多,则销售的成交量就会变少。

那么,2019年所有的办公楼开发商能顶住外来的经济形势压力和内在还在不断新增的房源吗?让我们”期待“着.......

  

拓展阅读:浦东写字楼   长宁写字楼


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