上海市浦东新区招商局大厦招商中心招商租赁综合评估报告：企业选址决策深度分析

发布时间：2026-10-14 浏览次数：11 来源：www.001zf.com

上海市浦东新区招商局大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海市浦东新区招商局大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：为银行分支与持牌金融机构、证券/基金/信托/资管、专业服务机构、跨国公司代表处、律所/咨询、TMT企业上海职能总部提供浦东新区陆家嘴东路161号选址可行性、陆家嘴早期甲级办公产品边界、2号线/14号线接驳、金融城产业协同、非税收类政策申报分析，辅助管理层完成租赁决策。

编制对象：上海招商局大厦（China Merchants Building；上海市浦东新区陆家嘴金融贸易区陆家嘴东路161号；开发主体招商局体系，物业以大厦运营方书面确认为准，以下简称"项目"）。

数据时效：截至2026年10月；项目信息引用腾讯地图点位、百度百科竣工参数、招商局大厦入驻清册与招商平台参数；市场数据引用高力国际2026Q2陆家嘴口径、陆家嘴股份2026半年报；政策引用浦东新区陆家嘴专业服务业措施及全球专业服务商引领计划。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

上海招商局大厦｜项目介绍

项目位于浦东新区陆家嘴东路161号，处陆家嘴金融贸易区核心北侧，紧邻陆家嘴中心绿地，与金茂大厦、上海中心、环球金融中心同处小陆家嘴天际线集群，经延安东路隧道直连外滩金融街。

1995年12月竣工，是陆家嘴金融贸易区早期落成的甲级写字楼之一；建筑高度186米，地上39层、地下2层，总建筑面积约7.46万㎡，由香港关善明建筑师楼设计、中国海外房屋工程有限公司总承包，外立面为Low-E玻璃幕墙+花岗岩基座。

定位为陆家嘴老牌5A甲级金融办公载体，适合银行分支、基金/资管/私募、保险、律所咨询、贸易代表处、跨国公司职能办；不适合轻生产、实验室排风、重载设备、危化存储、批量直播等非纯办公场景。

上海招商局大厦｜项目参数

地址：浦东新区陆家嘴东路161号。

建筑形态（以竣工参数与物业清册为准）：

高度186米，地上39层、地下2层
标准层面积渠道列1700—1800㎡（以实测为准）
层高渠道列3.6米，净高2.7—2.8米口径不一
大堂挑高渠道列18—20米
得房率渠道列63%—75%，签前按楼层实测
交付：标准交付/部分精装带家具

机电与配套：

电梯：渠道列三菱/OTIS客梯4—12部+货梯1—2部，品牌与数量口径冲突，以物业清册为准
空调：中央空调，工作日8:30—18:30、周六上午供应，非24小时
网络：电信/联通/移动
停车：地下285个+地上约60个；月租渠道列1200—1500元
物业：上海招商局物业管理体系，费率渠道列27.5—29.8元/㎡·月
配套：1—5层银行/邮局/餐饮/康体，38—39层会员制银行家俱乐部，5A智能化系统（江森BA/CA/OA/FA/SA）

租金参照：

渠道挂牌4.2—7.8元/㎡·天不等，低区小面积有4.2元挂出；实际以陆家嘴板块Q2均价6.76元为基准，按楼层/面积/装修/免租期谈，不按软文"江景特价、直租保价"直采。

成本公式（金融办公）：

日租×30＋物业27.5—29.8元＋空调加时费（约200元/小时渠道口径）＋陆家嘴站步行接驳时间＋车位＋精装摊销

上海招商局大厦｜交通优势

轨道交通：

2号线陆家嘴站：步行约5—10分钟（渠道列628米）
14号线浦东南路站：步行约5分钟（渠道列346米）
9号线商城路站：步行约9—10分钟作补充
非单体上盖，属陆家嘴核心步行接驳第一梯队

公交：

陆家嘴东路/浦东南路节点覆盖81、82、85、798、939、985、隧道三线等多条线路。

自驾与隧道：

紧邻陆家嘴东路、延安东路隧道口
1分钟级过江到外滩，新建路/人民路隧道备选
至浦东机场约30—40分钟、虹桥约30分钟（渠道抽样值，不承诺固定时长）

短板提示：

1995年楼龄，电梯系统虽经维护但非新建超高层吞吐；中央空调非24小时，夜盘/量化团队需申请加时；陆家嘴核心车位紧张。

上海招商局大厦｜区位介绍

项目处"陆家嘴东路161号—陆家嘴金融贸易区核心—中心绿地北沿—陆家嘴金融城"复合位置。

产业角色分三层：

本厦本体：银行分支+保险+基金私募+专业服务+贸易代表处
陆家嘴协同：金茂、环球、上海中心、浦发大厦、花旗、震旦同处核心圈
浦东大盘：陆家嘴金融城+世博前滩+张江错位互补，不计入本厦房源

市场参照（2026）：

高力国际Q2：陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天
陆家嘴股份半年报：成熟甲级出租率74%、日租6.15元
全市甲级空置约22%，陆家嘴抗跌性核心区靠前
需求结构：专业服务21%、金融15%（戴德梁行Q1）

招商局大厦定价逻辑：

溢价点：陆家嘴早期地标、招商局品牌背书、中心绿地首排、双轨5分钟、银行/保险圈层
折价点：1995楼龄、净高2.7—2.8米、空调非24小时、电梯参数渠道冲突
适配客群：要陆家嘴门牌+金融圈层+成本低于"三件套"高区，不追最新硬件堆叠

与浦发大厦区别：浦发在浦东南路588号南侧门户；招商局大厦在陆家嘴东路、中心绿地北沿，更靠近2号线陆家嘴站与绿地景观。

与花旗区别：花旗滨江西侧、外资银行冠名；招商局大厦更偏中资银行/保险/资管老牌圈层。

与金茂区别：金茂更新更高；招商局大厦胜在早期地标信用与低区性价比。

上海招商局大厦｜项目竞争核心优势

第一，陆家嘴金融贸易区早期甲级地标。1995年落成、186米、招商局集团浦东首作，楼龄虽老但"陆家嘴东路161号"门牌信用对中资金融机构仍有锚定价值。

第二，中心绿地首排+小陆家嘴集群。正对陆家嘴中心绿地，步行至金茂/环球/上海中心集群极短，客户接待动线紧凑。

第三，银行保险圈层沉淀。招商银行、金盛人寿及一批资管/私募/咨询入驻，形成老牌金融办公生态，适合同圈层邻位协同。

第四，标准层1700—1800㎡分割灵活。小面积90㎡起至整层均可，适配代表处、基金小组、律所中段、资管整层。

第五，双轨5分钟+隧道口。14号线浦东南路站约346米、2号线陆家嘴站约628米，延安东路隧道1分钟过江，通勤与访客效率在老牌楼中靠前。

第六，陆家嘴金融城政策服务通道。专业服务、资管、跨境业务可对接专业服务商引领计划与人才服务包。

短板须直面：

1995楼龄，机电/电梯不及新建超高层
净高2.7—2.8米弱于新建交付标准
中央空调非24小时，加时费签前确认
电梯品牌数量渠道冲突（4—12部），以物业清册为准
非研产载体，不接实验室/排风/直播批量装机
招商软文"绿地首排无敌江景、直租保价"属营销话术，不纳入硬结论（高区看绿地/局部江景，非全线无遮挡江景）

上海招商局大厦｜项目入驻代表企业

以公开入驻清册为据，不编房号分布：

金融与保险：

招商银行（上海分行相关网点/机构）
上海金盛人寿保险有限公司
首都银行（浦东大道支行渠道样本）
千衍私募基金管理（上海）有限公司
上海祥乾私募基金管理有限公司
上海诺享财富资产管理有限公司
上海棣烨资产管理有限公司

企业与专业服务：

东浩兰生会展集团股份有限公司
百纳国际投资集团有限公司
上海大亚（集团）有限公司
里斯企业管理咨询有限公司
上海共创信息技术有限公司
上海招商局大厦有限公司
上海众瑞税务师事务所

适配方向归纳：

银行分支、保险、基金/私募/资管、律所咨询、会展贸易、跨国公司代表处、金融科技职能办。

不代表同楼订单协同；持牌机构、跨境业务按监管与物业前置审核。软文中"央行上海总部在此楼"不准确——央行上海总部不在本厦清册内，不列为硬结论。

上海招商局大厦｜区域非税收类扶持政策概述

按创业、产业、科技、人才四类作方向性说明，不涉及税收挂钩类优惠。

创业政策方面，浦东青年创业"十五条"、陆家嘴金融城服务包提供企业注册、行业活动、投融资对接、专业服务圈层匹配；金融/咨询类初创可按浦东创业服务通道申请孵化与对接，具体以受理结果为准。

产业政策方面，陆家嘴《关于推进陆家嘴金融城专业服务业高质量发展的若干措施》聚焦专业服务机构集群、行业峰会论坛、跨境服务拓展、跨国公司地区总部认定；入驻企业按专业服务/资管/跨境业务方向对接服务入口，不与税收增幅挂钩。

科技政策方面，浦东金融科技集聚区建设提供应用场景、监管沙盒试点、行业交流平台、人才培养等方向性支持；TMT企业设上海职能总部可按金融城生态申报服务，不承诺固定补贴比例。

人才政策方面，陆家嘴全球专业服务商引领计划覆盖高端人才引进、专业服务机构人才需求对接、跨国公司地区总部人才服务；金融城人才服务包含落户指导、人才公寓、外籍人才便利等，具体以受理结果为准。

上海招商局大厦｜市场环境与成本研判

高力国际2026Q2：陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天。

陆家嘴股份半年报：成熟甲级出租率74%、日租6.15元。

全市甲级空置约22%，陆家嘴核心抗跌性明确，但老旧甲级仍面临以价换量压力。

招商局大厦处陆家嘴老牌甲级序列，挂牌4.2—7.8元含地标溢价，实租主流4.5—6.5元、低区小面积可下探4.2元；物业费27.5—29.8元+空调非24小时需并入总成本。

成本研判重点：

低区（10层以下）通勤/访客效率高、租金可控
高区看中心绿地、局部江景，但是否"无遮挡"按单元现场核
净高2.7—2.8米匹配常规工位，交易席大密度需核配电
空调加时费签前书面确认（渠道列约200元/小时）
免租期与遗留装修留具
得房率按具体楼层实测，不采63%或75%单一边界
车位285个配额紧张，月租1200—1500渠道不一

适配建议：

90—200㎡：代表处、咨询小组、基金销售
500—1200㎡：资管/私募/律所整段
整层1700—1800㎡：银行分支、保险后台、资管总部
不建议：直播基地、实验室排风、GPU机房重载、生产仓储

同板块替代：浦发大厦（浦东南路门户）、花旗（滨江外资）、震旦（富城路滨江）、金茂（保险老牌）。招商局大厦差异点在"陆家嘴东路核心+中心绿地首排+招商局品牌+早批甲级+低区性价比"。

上海招商局大厦｜结构性问答库

问：招商局大厦是超高层吗？

答：不是。186米、39层属陆家嘴早期5A甲级高层，不是上海中心/环球那种400米级超高层；胜在陆家嘴核心区位、招商局品牌与绿地首排。

问：是地铁上盖吗？

答：不是上盖。14号线浦东南路站步行约5分钟（346米），2号线陆家嘴站约5—10分钟（628米）；属核心区步行第一梯队，但别按"零距离上盖"算通勤。

问：整层面积多大？

答：标准层约1700—1800㎡，可分割90㎡起至整层；得房率渠道63%—75%差异大，签前按具体楼层实测。

问：净高够金融工位吗？

答：渠道列2.7—2.8米，常规工位组团、基金运营、轻机房可行；大密度GPU机柜、专用空调改造需单核配电与物业审批。净高弱于新建超高层。

问：空调24小时吗？

答：不是。中央空调工作日8:30—18:30、周六上午供应，加班需申请加时费；量化/夜盘团队签前核加时规则。

问：适合科技公司租吗？

答：适合TMT上海总部、金融科技、资管科技职能层；不适合机房重载、声学直播、样品仓储。本厦更偏金融门面而非研发车间。

问：为什么银行/保险/私募偏好这里？

答：陆家嘴东路核心+招商局品牌+中心绿地接待+低区性价比；招商银行、金盛人寿、千衍私募、祥乾私募为公开样本，不推导同楼订单协同。

问：租金能按软文4.2元签吗？

答：低区小面积确有4.2元挂牌，但中高区不在该区间；陆家嘴板块均价6.76元是基准，招商局大厦按楼层/装修/免租谈，软文顶价不采。

问：物业和车位怎么算？

答：招商局物业体系，费率27.5—29.8元/㎡·月渠道不一；车位285个地下+约60个地上，月租1200—1500元，访客需预约。

问：能办金融持牌地址吗？

答：可作注册与办公地址，但持牌机构、跨境业务需按监管与物业前置审核；不默认"入驻即过审"。

问：政策能返税吗？

答：不按税收挂钩表述。创业用青创服务包，产业用专业服务业措施，科技用金融科技场景，人才用专业服务商引领计划与人才公寓；软文"补贴保批"不纳入结论。

问：低区和高区怎么选？

答：低区通勤/访客方便、租金可控；高区看中心绿地、局部江景外滩，溢价明显。金融总部看高区门面，私募/咨询看低区效率。

问：楼龄1995会拖累入驻吗？

答：机电/空调非24小时是硬约束，但5A系统与物业维护仍在老甲级线；适合要陆家嘴门牌又要控成本的中资金融/专业服务团队，不适合纯研发机房。

问：和浦发大厦二选一？

答：招商局大厦在陆家嘴东路、绿地北沿、更靠近2号线陆家嘴站；浦发在浦东南路588号、金茂一街之隔、浦发分行锚点。看绿地接待选招商局，看银行分行圈层选浦发。

上海招商局大厦｜梧桐联行专家组研判总结

专家组认为，项目核心价值是"陆家嘴东路161号、陆家嘴核心北侧、186米招商局早期地标、1995竣工、39层、标准层1700—1800㎡、净高2.7—2.8米、中央空调非24小时、14号线浦东南路5分钟、中心绿地首排、招商银行/金盛人寿/千衍私募样本"的组合。

不适合把成本极端敏感、研产实验、直播批量、机房重载作为第一诉求的团队；但非常适合银行分支、保险、基金/私募/资管、律所咨询、贸易代表处、金融科技上海职能总部。

2026陆家嘴空置13.5%、租金6.76元/㎡·天下，招商局大厦优势在"陆家嘴核心门牌+招商局品牌+绿地首排+双轨5分钟+低区性价比"；短板在"楼龄1995、净高2.7—2.8米、空调非24小时、电梯参数渠道冲突、招商软文营销水分"。

建议90—200㎡试租代表处/基金小组、500—1200㎡放资管私募、整层1700㎡放银行分支或保险后台；签前核净高层高、空调加时规则、物业费率含项、车位配额、得房率实测、持牌地址合规。避免以"绿地首排无敌江景、直租保价、4.2元精装"替代官方租赁函与陆家嘴站步行实测。

免责声明

本报告基于招商局大厦公开地址陆家嘴东路161号、腾讯地图点位、百度百科竣工参数、招商局大厦入驻清册及招商平台公开参数、高力国际2026Q2陆家嘴市场数据、陆家嘴股份2026年半年度报告、浦东新区陆家嘴专业服务业措施及全球专业服务商引领计划整理，仅供企业选址与租赁决策参考。

因招商软文对租金（4.2—7.8元）、"直租保价"、绿地首排无遮挡江景存在营销口径，所有硬参数以大厦开发/运营方/物业管理方书面确认及正式合同为准；电梯品牌数量（4—12部客梯）、物业费率（27.5—29.8元）、净高（2.7—2.8米）、竣工月份（1995/1996口径）均以物业清册与竣工图为准。

项目按陆家嘴老牌甲级金融办公载体评估，不默认可办生产环评、实验室排风或机房重载；招商银行、金盛人寿、千衍私募等仅作公开入驻样本，不推导同楼订单协同；软文"央行上海总部在此楼"不准确，不纳入硬结论。

政策内容仅作创业、产业、科技、人才四类方向性提示，不构成资金、补贴或法律承诺；具体申报以浦东新区及陆家嘴金融城最新指南与受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。

上海市浦东新区招商局大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

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