报告用途：为拟在松江经开区西部科技园、G60科创走廊西段布局智能制造与中试、生物医药成果转化、新能源新材料总部、工业互联网与人工智能应用、专精特新孵化及总部办公的机构，提供104地块独栋/双拼研发生产参数、9号线松江大学城短驳与高速路网、层高荷载、机电环保、中试分区、注册及政策合规综合依据。报告适用于生产智造型总部选址、生物医药小试转化、新能源材料研发办公、智能制造扩租、G60专精特新孵化、园区招商定位六类场景。

编制对象：上海市松江区派米雷·佘山智地科技园，公开资料主要列鼎盛路2050号，部分早期招商材料列鼎盛路2018号近文俊路；项目位于松江经济技术开发区西部科技园，属104地块，生产、研发、办公可组合。 一期、二期现房/分批交付，公开资料列占地约150亩、总规划建面约20万平方米，产品以花园式独栋/双拼为主，面积口径包括960—4100平方米、一期每单元1400—2900平方米、二期每单元960—1920平方米。具体房号产权用途、生产/研发/办公/仓储/洁净分界、可注册行业、可环评工艺及消防环保预审，以产证、竣工图、运营方当期台账为准。

数据时效：载体与政策信息截至2026年10月；上海办公楼及产业园市场引用CBRE 2026年上半年、仲量联行2026年二季度、戴德梁行2026年二季度公开数据，G60与松江政策引用长三角G60科创走廊策源地若干措施、松江经开区/西部科技园公开产业材料及松江科技创新公开口径，后续以主管部门、产权人、运营方最新台账为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

派米雷·佘山智地位于松江经开区西部科技园，地处长三角G60科创走廊西段、佘山国家旅游度假区与广富林文化片区之间，由派米雷集团开发运营，定位集生产智造、研发中试、总部办公、产业孵化与生活配套于一体的产城融合型科技园。 项目属104地块，可兼顾生产、研发、办公，适合“总部+小批+中试+注册”混合组织；规划围绕G60“6+X”战略性新兴产业，聚焦生物医药、新能源、新材料、智能制造、工业互联网、人工智能应用等方向。

园区产品以低层独栋/双拼为主，而非高层写字楼模式。一期公开为20栋4—5层产研综合楼，每单元1400—2900平方米，首层层高7.2米； 二期公开为46栋产研综合楼，部分4层单元960—1920平方米，顶层/四层层高6.6米， 整体另按960—4100平方米独栋/双拼对外介绍。 配套规划人才公寓、商务酒店、会议中心、双创中心、员工食堂、超市、咖啡吧、联合办公等。

与松江其它载体比较，它不等同交科医疗专做医械IVD、不等同云智天地C65+M1大体量研发总部、不等同炬翼AI硬件轻生产、不等同建华智能建材、也不等同手拉手汽车交付；其错位在“佘山西部104独栋、首层7.2米高荷载、花园式低密、G60专精特新孵化、9号线大学城短驳”。对大批量危化合成、高生物安全病原、全工艺无菌制剂、GLP动物、放射源、重污染表面处理不优先本园；对智能制造装配、生物医药小试转化、新能源材料研发办公、工业互联网样机、总部与专精特新孵化具备综合优势。

按“独栋/双拼产研—首层高荷载生产—中试与洁净—配套运营”四项归集。不同期数、不同楼栋交付标准差异较大，以下参数仅作选址初筛，签约前必须按目标房号竣工图复核。

独栋/双拼产研参数：一期每单元1400—2900平方米、4—5层，二期部分4层单元960—1920平方米，整体招商口径960—4100平方米。 首层7.2米适用于智能制造前区、样品装配、仓储周转、重型实验台、洁净前区；四层/顶层6.6米适用于高空间研发、样机测试、会议与总部展示。 独栋可实现“一企一栋”，把生产、研发、质量、总部办公分层布置；双拼适合两家关联企业或同一集团多业务线分户。

荷载与机电参数：公开资料列首层荷载可至2000kg/㎡、部分二至三层500kg/㎡的样板楼栋口径， 但全园不同楼栋、不同改造状态不可直接套用，应以结构计算书、竣工验收和运营方荷载清单为准。智能制造重载设备、生物医药离心/冻存、新能源电池小试、大容量UPS、洁净空调应单独出荷重、震动、配电、冷量、排风清单。园区若涉及增容、双路供电、柴油发电、工艺气体，应提前与供电及消防、环保预审对接。

中试与洁净参数：104可环评不等于所有工艺均可办。生物医药小试可设配制、分装、常规检验、低温存储；PCR、细胞、阳性、病毒、危化提取、环氧乙烷灭菌、动物源材料须单房号做生物安全、废液、气溶胶、防爆与环保预审。智能制造可设SMT小线、控制柜装配、机器人调试、非标机加外协；焊接、喷涂、湿化学、重金属废液、粉尘、激光应单房号核环保消防。新能源新材料可做电极小试、材料合成小批、检测表征；涉及剧毒、易燃易爆、强酸强碱、锂电池大能量充放应独立防火分区并做危废、热失控预案。

配套与孵化参数：规划人才公寓、商务酒店、会议中心、双创中心、员工食堂、超市、咖啡吧、联合办公； 运营方提供工商注册、政策咨询、财税法律对接、产学研与金融服务。 实际可租公寓套数、酒店房间、会议室面积、车位数量、食堂容量以运营方当期台账为准，不按总规20万方直接折算使用面积。

轨道交通与短驳：早期资料列9号线松江大学城站约6公里， 澎湃2021年材料称经开区开通“科创人才专线”并在园区入口设站，往返9号线松江大学城； 另有资料称G60科创走廊专线班车直达园区门口、链接9号线松江大学城站。 实际员工通勤应按“9号线松江大学城—科创/人才专线—鼎盛路各栋”或出租车实时导航建模，不把“专线直达”等同于地铁上盖。夜班中试、样机配送、客户审计应核末班与路面替代。

高速与枢纽：公开资料称园区距广富林路新高速出入口约100米、距G1503大港和天马出入口约2公里，半小时可达上海中心城区； 经G60向东接松江大学城、松江枢纽、徐汇、市中心，向西南接青浦、金山、浙江，经G1503接嘉定、宝山、浦东。对智能制造零部件、生物医药小样、新能源材料小批、长三角客户拜访具备“高速口+大学城人才”复合效率；对17.5米大货天天发、危化槽车、疫苗冷运不优先本园，应结合专用物流与合规仓储外协。

公交与内部动线：周边资料列松江20路、28路、67路、1806路等公交资源， 具体站点以实时站牌为准。内部动线应将“客户总部访客—独栋研发—首层装配—中试洁净—危化/生物试剂—危废间—人才公寓—食堂会议”分离。首层设卸货与货梯，智能制造重载、生物废液、化学危废、锂电池样品分别独立流线，不把总部参观流线与中试危险工艺混用。

G60西部与佘山层面，本园处“鼎盛路—西部科技园—广富林路高速口—9号线大学城”智造转化带：向东经G60/9号线接松江大学城13所高校、松江枢纽、徐汇科研与市中心医疗集团；向西北经G1503接嘉定、宝山、苏州，向西南经G60接青浦、嘉兴、杭州；佘山、辰山、广富林提供生态与商务接待外溢。松江经开区西部以104智造、G60“6+X”专精特新、生物医药成果转化和新能源新材料为协同方向，本园可承接大学城研发外溢与市中心制造总部外迁。

产业半径上，佘山智地自身聚智能制造、生物医药、新能源、新材料、工业互联网；云智天地偏AI/IC研发总部、交科医疗偏医械IVD、炬翼偏AI硬件、建华偏智能建材、手拉手偏汽车交付。对“上海注册硬科技+104独栋+首层高荷载+G60政策+大学城人才”的企业，佘山智地比纯写字楼更贴装配中试，比远郊大厂房更贴总部与孵化；对晶圆量产、全无菌药厂、GLP动物、放射、危化大库应改专业园区或许可基地。

第一，104独栋+首层7.2米+高荷载的“总部+小批”优势。多数甲级写字楼不允许做样品装配、材料小试、智能制造前区；佘山智地一期首层7.2米、样板楼首层荷载可至2000kg/㎡， 可将“总部办公—研发设计—首层装配—质量检验”同栋组织。对照仲量2026二季度上海产业园整体租金3.3元/㎡/天、空置31.7％，非CBD办公4.1元/㎡/天、空置27.1％， 智造型企业用104独栋替代核心区纯办公，可降低样机与中试协同成本，但应单独摊洁净、排风、增容、危废与短驳。

第二，低密花园式产研社区的招才优势。一期20栋、二期46栋低层布局，配景观露台、人才公寓、酒店、会议、食堂， 对专精特新工程师、生物医药研发、新能源技术团队较友好。对照CBRE 2026上半年全市写字楼空置24.5％、报价237.2元/㎡/月、有效158元/㎡/月， 独栋虽非核心商圈，但“生产+研发+住宿+会议”一体化可降低综合通勤与多次搬家成本；招人时应把9号线大学城短驳时长、公寓空置和班车频次计入薪酬包。

第三，G60“6+X”+西部经开区产业生态优势。园区围绕生物医药、新能源、新材料、智能制造、专精特新招商，政府开园材料已列雪豹日化、铭科精技、同日、瑞福锂业上海总部等签约案例， 可形成上下游拜访、联合中试、设备外协与融资对接。相比无产业定位的普通园区，佘山智地更易对接G60概念验证、中试熟化、创新券互认与大学城成果转化，但不替代企业独立做药监、环保、安监审批。

第四，广富林高速口+9号线大学城的人才与物流优势。广富林路新口约100米、G1503大港/天马约2公里、9号线大学城短驳， 对“研发在大学城、中试在佘山、客户在市中心”的硬科技企业提供时间效率。松江大学城13所高校可提供生物、材料、机械、软件、化学人才； 但具体实习、联合实验室、技术转让以校方和园区当期协议为准，不承诺固定人才输出数量。

第五，派米雷全周期企业服务优势。运营方提供工商、政策、财税法律对接、产学研与金融资源， 园区设一站式企业服务、双孵化与双创中心。 对初创专精特新、外地企业上海设总部、生物医药早期项目可减少行政试错；但所有政策资金、贷款、担保、人才安居均按年度指南和评审发放，不按缴税比例返款。

基于松江政府开园材料与公开招商口径形成“智能制造、日化总部、新能源、生物医药、新材料与技术服务”五类示例，正式招商手册须做工商注册地址、物业合同、实际人员、实际业务四方核验。营销稿中“热销”“必将成为高地”等表述不纳入本评估结论。

智能制造与精密加工样本：铭科精技作为A股上市企业签约入驻， 可类比引入精密冲压、模具、汽车/电子零部件、非标自动化团队。首层7.2米做装配与样品，二层做研发与质量，独栋做总部；涉及焊接、喷涂、油雾、切削液应单房号核环保消防，不把办公层当机加车间。

日化与材料总部样本：雪豹日化集团/雪豹化工总部签约落户， 可承接日化配方小试、包装、品牌研发与电商合规。涉及有机溶剂、香精香料、微乳、灭菌应做通风与废液；大批量灌装、危化储存、动物实验不优先本园。

新能源与新材料样本：瑞福锂业上海总部/相关产业入驻， 可类比锂电材料研发、储能系统组装小批、材料表征与贸易总部。涉及锂盐、电解液、正极浆料、电池充放测试应独立防火、防爆、热失控和危废预案；大能量电池、废旧电池处理不放入普通独栋。

生物医药转化样本：政府材料将生物医药作为重点方向，开园期引入生物医药龙头企业但未给出可逐家核实的细名单； 可招IVD小试、再生材料、医用敷料、药物辅料、转化医学办公。PCR、细胞、无菌灌装、GLP动物、放射不放入普通产研楼，外协G60平台与专业基地。

专精特新与技术服务样本：同日集团等高新技术与技术服务企业入驻， 可承接工业自动化、软件、检验检测、知识产权、CRO/注册咨询。高密训练、EMC暗室、计量校准按房号增容与外协，不把联合办公当专业实验室。

按创业、科技、人才、产业四类作合规简述，所有资金类支持以年度申报指南、项目评审、实际支出凭证为准，不采用按缴纳税款比例返还或承诺税收奖励的安排。第三方材料中如涉及“税收优惠”“返税”“按地方留存返还”等表述，不纳入本报告正式结论。

创业与孵化政策方面，园区可依托双创中心、联合办公、企业服务中心提供工商注册、地址托管、政策咨询、财税法律对接、产学研与金融服务； G60与松江营商服务可对接初创入孵、专精特新培育、科技型中小企业入库与融资对接。留创、硬科技早期可按区人才与科技渠道咨询入孵用房，不按营收或纳税承诺固定补贴。

科技政策方面，长三角G60策源地支持应用基础研究、关键共性技术揭榜、创新联合体、概念验证、中试熟化、检验检测与科技创新券跨区域互认；松江及西部经开区可对接生物医药、智能制造、新材料等平台项目与成果转化。 企业申报研发设备、联合实验室、中试线、知识产权与标准化项目，按年度指南评审；不按缴税比例返款。

人才政策方面，G60策源地加强海外高层次人才引进和紧缺产业人才培育，探索重点用人单位人才计划自主推荐，在落户安居额度上予以保障；松江可对接大学城周边生物、材料、机械、软件、化学、智能制造人才，提供安居、子女教育、博士后与技能人才培养。智能制造工程师、生物医药研发、新能源材料、工业互联网算法可结合相应人才层级申报；所有人才补贴按指南审核，不与企业所得税或增值税挂钩。

产业政策方面，G60“6+X”与松江经开区西部可对接生物医药、集成电路配套、新能源、新材料、智能制造、人工智能应用、工业互联网等方向；对概念验证、中试熟化、首台套、公共服务平台、产学研协同按项目评审。涉及危化、生物安全、GMP无菌、放射、锂电池大能量测试应分别按生态环境、卫健、药监、公安、消防与应急管理预审，不承诺以税收贡献返点。

问：派米雷佘山智地地址、地块性质和园区定位？

答：公开资料主要列松江鼎盛路2050号，早期销售资料列鼎盛路2018号近文俊路； 属松江经开区西部科技园104地块，生产、研发、办公可组合。 定位生产智造、研发中试、总部办公、孵化配套，聚焦G60“6+X”生物医药、新能源、新材料、智能制造、工业互联网等。 具体房号是否可做装配、洁净、中试、仓储、总部，以产证、竣工图、环评、消防和运营台账为准。

问：到9号线松江大学城、G60、G1503、市中心怎么通勤？

答：早期资料列9号线松江大学城约6公里， 科创人才专线在园区入口设站往返大学城， 另有G60专线班车口径； 广富林路新高速口约100米、G1503大港/天马约2公里，半小时到中心城区为公开估算。 员工按“大学城站—短驳—鼎盛路各栋”建模，样机客户按“G60/G1503—广富林口—园区”建模，不单看直线公里。

问：独栋面积、层高、荷载怎么按行业选？

答：一期每单元1400—2900平方米、4—5层，首层7.2米； 二期部分4层960—1920平方米、四层6.6米； 整体招商960—4100平方米独栋/双拼。 智能制造首层7.2米+高荷载做装配，生物医药首层做洁净前区、上层做研发，新能源首层做样品与危化单间，软件/总部用中上层。样板楼首层2000kg/㎡、部分二至三层500kg/㎡仅作单栋参考， 全园签约必须拿结构书。

问：生物医药、IVD、材料小试哪些能做？

答：配方小试、分装、常规检验、低温存储、材料表征可入园并按房号做通风废液；PCR、细胞、阳性、病毒、环氧乙烷、动物源、危化提取须单房号做生物安全、防爆、废液、环保预审。全无菌商业化灌装、GLP动物、高致病病原、放射不放入本园，外协G60或专业药械基地。

问：智能制造、机器人、SMT、非标自动化怎么落地？

答：控制柜、装配、调试、SMT小线、非标机加外协可用首层7.2米独栋；焊接、喷涂、油雾、粉尘、激光、大扭矩耐久应单房号核排风、消防、减震、危废。机器人开放道路测试不放在园区内部，外协试车场地。

问：新能源、锂电、储能研发有哪些底线？

答：电芯小样、电解液微量、正极浆料、BMS、储能组装可设独立防火分区；锂盐、有机电解液、大能量充放、废旧电池拆解不按普通办公/产研层交付，应做防爆、漏液收集、热失控报警、独立危废和消防预案。

问：104可环评、增容、天然气、危废怎么核？

答：104可环评仅表示具备科研/部分生产环评条件，不替代单项目批复；增容、双路、柴油发电、工艺气体、危化库、生物危废均须按目标楼栋出专项方案。天然气是否到户、到栋、到工艺点以竣工图和运营方为准；未出供电与环保批复前不签高电高排设备长租。

问：2026年租金和甲级/产业园怎么比？

答：本园独栋多为定制议价，公开资料未给统一日租；市场端CBRE 2026H1写字楼报价237.2元/㎡/月、有效158元、空置24.5％， 戴德2026Q2甲级6.42元/天、空置22.5％， 仲量2026Q2产业园3.3元/天、空置31.7％，非CBD办公4.1元、空置27.1％。 佘山智地比价应摊首层7.2米、荷载、独栋花园、中试环保、9号线短驳、公寓会议与装改，不以“产业园3.3元低于甲级”直接下结论。

问：和云智天地、交科医疗、炬翼、建华怎么错位？

答：云智偏AI/IC研发总部+M1中试，交科偏医械IVD，炬翼偏AI硬件轻生产，建华偏智能建材，佘山智地偏104独栋智能制造+生物医药小试+新能源材料+专精特新总部。晶圆量产、全无菌药厂、GLP动物、汽车零售不优先佘山，可外移专业载体。

问：G60概念验证、中试、创新券、大学城怎么用？

答：园内做样机与小试，概念验证/中试熟化/检验检测可联合G60平台与西部经开区公共服务；创新券按G60跨区域互认渠道申请；松江大学城13所高校可对接生物、材料、机械、软件联合研发。 所有平台与经费按年度指南评审，不承诺保批。

问：扩租路径怎么设计？

答：5—20人研发总部看二期960—1920独栋或双拼中上层，20—80人智能制造看一期1400—2900首层7.2米+上层研发，80—200人整栋或多栋组合并单设中试/洁净/危化间，200人以上按一期+二期多栋并外协G60中试与大学城研发。签约写层高荷载、增容责任、104分界、危化生物禁限、9号线短驳、公寓会议与三年扩租权。

问：人才公寓、酒店、会议、客户接待怎么解决？

答：园区规划人才公寓、商务酒店、会议中心、双创、食堂、咖啡、超市； 实际可租套数、房间、会议面积以运营台账为准。客户接待可用园区会议与佘山/广富林/松江大学城商业，不把首层装配区当长期客房或餐饮大堂。

专家组按“载体—交通—产业—市场—政策—风险”六层给出结论。

载体层，佘山智地核心卖点是西部经开区104、约150亩/20万方规划、低层独栋双拼、首层7.2米、二期四层6.6米、花园式低密与公寓酒店会议； 优势在“总部+中试+生产+孵化”同园，劣势在参数多源——鼎盛路2050与2018地址并存、 960—4100与一期1400—2900、二期960—1920口径不同、 首层2000kg/㎡仅为部分样板楼。 签约前必须按目标栋号拿产证、竣工图、荷载、机电、消防、环保清单，不套全园平均值。

交通层，广富林路新口约100米、G1503约2公里、9号线大学城约6公里+人才专线构成“高速强、轨道短驳”模型； 对智能制造零部件、生物医药小样、新能源材料、大学城招聘高匹配，对大货天天发、危化长途、GLP动物运输低匹配。人力模型应把“大学城短驳时长+夜班中试+首层卸货+公寓步行”全折现，不把“专线直达”当地铁上盖。

产业层，优先招智能制造与精密加工、生物医药小试转化、新能源材料研发总部、日化/新材料配方、工业互联网与AI应用、G60专精特新孵化；不优先招晶圆制造、危化大合成、全无菌商业化、GLP动物、放射、汽车零售。周边云智补AI/IC、交科补医械、炬翼补AI硬件、建华补建材，佘山只做“104独栋智造+西部G60转化”。

市场层，CBRE 2026H1写字楼空置24.5％、报价237.2/有效158， 戴德2026Q2甲级6.42、空置22.5％， 仲量2026Q2产业园3.3、空置31.7％、净吸纳20.5万㎡，非CBD办公4.1、空置27.1％。 佘山独栋具备替代核心办公的降本空间，但首层高荷载、7.2米装修、洁净中试、增容双路、危化生物预案、9号线短驳、公寓会议应全摊；若仅按“产业园日租低于甲级”招商，会低估智造与生物医药合规成本。

政策层，G60给概念验证、中试、创新券、联合体、人才自主推荐；松江/西部经开区给创业孵化、科技项目、生物医药与智能制造平台、大学城产学研； 园区给工商、财税法律、金融与一站式服务。 租赁合同不写“税收返还”“按税返租”“地方留存返”，第三方“税收优惠/返税”类口头承诺不纳入正式文本；所有补贴按年度指南、信用和评审发放。

风险层，主要七项：一是地址2050/2018双口径、不同期数参数不同，必须逐栋复核； 二是104可环评不等于全工艺可办，生物PCR、危化、锂电、焊接喷涂须单房号；三是首层2000kg/㎡仅样板口径， 全园高荷载设备需结构书；四是增容、双路、天然气、危废间未按栋确认前不签高电工艺；五是代表企业仅以政府开园名单作方向， 不把活动参会当长期满租；六是G60/松江资金、人才、贷款均按评审，不承诺保批；七是“热销、必成高地、一层顶三层、价格洼地”等营销话术违规且失真， 正式选址仅保留非税、非税收挂钩口径。完成房号竣工图、104生产研发分界、层高荷载、双路增容、生物/危化/锂电专项环保、9号线大学城短驳、G60中试外协和三年扩租谈判后，派米雷佘山智地可作为鼎盛路104地块智能制造、生物医药与新能源总部中试优先候选。

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于腾讯地图地址信息、松江区政府派米雷佘山智地开园材料、澎湃一期/二期参数材料、搜狐焦点早期销售信息、派米雷公开园区资料、长三角G60策源地公开措施、CBRE/仲量联行/戴德梁行2026年市场公开数据编制，仅供企业选址与招商研究参考，不构成租赁承诺、投资保证或法律意见。园区具体门牌、房号面积、产权用途、104生产/研发/办公/仓储分界、租金、物业费、车位、层高荷载、双路供电、增容容量、货梯卸货、环评范围、危化生物锂电危废、入驻企业名单、可注册行业及政策受理结果，均以产权人、运营方、市场监管、科技、经信、生态环境、卫健、药监、人社/人才、G60和消防主管部门最新书面文件及正式合同为准。因使用本报告作出租赁、投资或经营决策所产生的成本、损失或争议，编制方不承担责任。