报告用途：为休闲食品与消费品牌、连锁经营与供应链、电商新零售、食品安全与检验检测、数字营销与软件服务、专业咨询与投资机构等提供来伊份青年大厦选址可行性、租赁成本、通勤效率、产业协同与政策适配评估，支撑代表处、品牌运营中心、整层办公及园区定制决策。

编制对象：上海松江区来伊份青年大厦（公开地图及历史政务信息显示地址含沪松公路1399弄68号，九亭镇；来伊份总部相关职能及周边配套以不动产权证、授权招商中心及最新空置台账为准，以下简称“项目”）。注：市场渠道同时存在“沪松公路1399弄68号”“九新公路来伊份总部园区”等异名表述，不与九亭金地、U天地、九亭中心及其他九亭写字楼混用；单体标准层、得房率、车位、物业、空调、电梯等硬参数公开资料不完整，签约前以房号平面、竣工备案、物业书面清册为准。

数据时效：截至2026年10月；市场数据引用CBRE、戴德梁行、高力国际、仲量联行2026年公开研究及松江区政务公开信息，项目参数以授权招商、物业清册及实地尽调核验为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

项目位于松江九亭沪松公路与九亭核心商务区附近，属九亭生产性服务业功能区与G60科创走廊松江段的外围协同节点。来伊份为A股上市公司，总部相关职能覆盖品牌管理、连锁运营、供应链、数字化与食品研发；其经营范围已包含非居住房地产租赁，具备将总部园区办公资源对外招商运营的主体基础。青年大厦作为园区/总部配套办公载体，可承接消费品牌、食品供应链、电商、数字内容、专业服务等外租需求，也可与来伊份总部生态形成品牌展示、渠道对接与供应链协同。

公开政务信息显示，青年大厦楼内曾有科技企业入驻样本；2026年松江人社信息另披露某数据科技公司在该址22楼发生欠薪案件，说明租赁前必须核验实际租户经营状态、劳动合规与业主招商准入，不能仅按“品牌总部园区”做单向溢价判断。对7×24极低时延交易、高密GPU训练、湿法检测、重型中试、大样本自建机房，不把普通办公机电等同技术机房，应另评独立UPS、双运营商、冷量增容或外联G60专业研发载体。

地址按沪松公路1399弄68号各办公大堂、商业配套、地下车库分别核对。单体总建面、地上层数、标准层面积公开渠道未形成统一权威值；可租面积以授权招商房号图与测绘报告为准，大堂、展示空间、商业公区、设备层不计入可坐工位。

层高净高：未获公开统一竣工值，按房号分别复核板到板、吊顶后净高、架空地板与承重；品牌展示、样品陈列、服务器机柜、检验仪器、直播设备逐房算梁底与荷载。空调形式未获单体统一值，中央空调或多联机均以物业书面开放时间、加时费率、分户计量为准；低时延交易、直播高并发、检测设备、AI推理须另核独立UPS、双回路、弱电间与备份专线。物业费、车位费、供暖/新风、加时电费均不采用经纪软文口径，以授权招商书面清册为准。

电梯按实际楼栋抽样，样机、服务器、食品样品、直播物料分梯管理。网络电信/联通/移动三网覆盖以运营商确认单为准；跨境电商、金融数据、医学数据、AI训练另核专线、丢包率与灾备。配电荷载公开资料未给统一标准，高密机柜、冷柜展示、检验仪器、直播灯光按梁底、冷量、承重与增容单独建模；双回路/独立变配以物业书面为准。车位总数、固定/访客车位、充电比例以竣工与物业清册为准，九亭站短驳、沪松公路早高峰、园区品牌活动期另排长租与访客配额。

租金不采用“超低起租、返租、售楼热线、固定补贴”等营销口径；实际按可租面积折得房系数，再含物业、空调加时/分户电、车位、商业接待摊销、免租装补，统一测算全包成本。比价不与陆家嘴/前滩超甲、松江新城纯研发园、虹桥核心超甲同单价硬比，应与九亭高层写字楼、九亭中心、U天地及G60专业办公分别对照。

轨道交通方面，项目至9号线九亭站需结合沪松公路入口与具体楼栋大堂实测；公开九亭片区资料将9号线作为区域主要轨交支撑，可衔接漕河泾、徐家汇、世纪大道等节点，并通过换乘以往虹桥、人民广场、浦东方向。不把“近9号线”等同于零接驳，员工通勤应分别测居住地—九亭站—沪松公路1399弄各入口的步行/骑行/短驳时间。

地面与高架方面，九亭生产性服务业功能区靠近嘉闵高架下匝口、离虹桥枢纽不足8公里，区域西至九新公路、北到沪松公路，可接入G15、G50、G60及嘉闵高架；自驾往虹桥、七宝、闵行、松江新城、G60沿线街镇具备条件。理想路况下虹桥短途可控，但沪松公路、嘉闵入虹桥、九亭站周边早高峰应重新抽样。公交以沪松公路/九亭站/九新公路补线；客户可分流九亭金地、U天地及来伊份园区商业配套，不把“沪松+嘉闵”等同访客落客零拥堵。

项目处“九亭生产性服务业功能区—大虹桥西南外溢—G60松江段—松江大学城”复合带。九亭功能区规划用地约170.34公顷，靠近嘉闵下匝口、9号线与虹桥不足8公里，早期定位技术服务、后台服务、贸易服务、商务服务、总部经济、研发设计与信息产业；松江2026年继续推进G60概念验证、中试熟化、大学城科创源、一站式人才与营商环境9.0，形成“总部办公+科创服务+消费产业”的外溢协同。

2026上海办公楼仍呈租户主导、以价换量：CBRE上半年报价租金约237.2元/㎡·月、有效租金约158.0元/㎡·月、空置约24.5%；戴德梁行二季度甲级日均约6.42元、空置22.5%，三季度甲级月均约192.3元、空置20.9%、TMT成交占比32.7%；高力二季度平均约5.7元/㎡·天、空置约22%；仲量联行一季度CBD日均6.3元、空置19.3%，非CBD日均4.1元、空置28.4%。项目以“来伊份品牌总部生态、九亭沪松公路节点、9号线+嘉闵+虹桥短距、园区商业与展示配套”换九亭纯写字楼、松江新城研发园、虹桥超甲，适合消费品牌、食品供应链、电商、检验检测、数字营销、专业咨询及需要“品牌场景+九亭成本+虹桥G60双辐射”的成长型总部。比价统一折得房、机电模式、物业车位、9号线短驳与园区展示摊销，不单看挂牌日租。

第一，消费品牌总部场景与供应链协同。相比九亭普通高层写字楼，项目可借助来伊份连锁经营、休闲食品供应链、渠道与品牌管理经验，为食品饮料、连锁零售、电商新品、包装设计、促销数据等团队提供总部级业务参照。但该协同不自动等同于入驻即可获得来伊份订单或渠道资源，所有业务合作应以单独商业协议为准。

第二，九亭+沪松+嘉闵+虹桥的性价比通勤。九亭功能区离虹桥不足8公里、近嘉闵下匝口，9号线接漕河泾/徐家汇，适合从虹桥、七宝、漕河泾、松江大学城、G60沿线招人；相比虹桥核心超甲可降租金与单工位成本，相比松江新城纯研发园更贴近虹桥与闵行客户。短驳九亭站、沪松公路拥堵、园区活动停车需在租赁成本中预留。

第三，办公+展示+商业配套一体化。项目具备总部园区底商与周边九亭商业支撑，适合品牌小样展示、经销商轻接待、直播选品、客户培训；大堂、展示区、商业公区不计入工位，企业应按实际可租办公面积折全包成本。相比纯研发园，项目更偏品牌与商务；相比核心区甲级，项目更偏成本与产业场景。

第四，自持主体与长期招商可谈空间。来伊份具备非居住房地产租赁主体基础，2026以价换量背景下，对消费、食品科技、电商、软件、咨询类稳定租户可谈免租、装补、独立门厅与楼层定制；但所有报价应折得房、机电加时、物业车位、展示摊销后再比价。渠道软文“返税、返租、售楼电话、最高补贴”不采纳，以产证、空置清册、机电报告、授权书面报价及政府最新指南为准。

短板亦需直面：青年大厦单体标准层、得房率、车位、空调开放时间公开不完整，必须按房号重算；楼内曾出现数据科技租户欠薪案例，说明入驻前应查统一信用、劳动合同、社保缴纳、经营异常与业主准入；层高、大堂、展示空间不计入工位，直播、检验、交易大屏、样品冷柜逐房算电与冷量；9号线非零距离，虹桥早高峰经沪松/嘉闵仍需抽样；若企业要求重型中试、湿法检测、高密训练、7×24极低速交易，应外联G60专业载体或独立IDC，不把“品牌总部+九亭”替代技术机房。

可确认主体为来伊份总部相关职能，承载品牌、连锁、供应链、数字化与部分食品研发管理；公开资料另提及青年大厦一楼咖啡与年轻员工办公场景、部分留学生入职总部样本。楼内其他外部企业以授权招商或物业书面确认为准；2026年松江人社信息列有某数据科技公司在该址22楼欠薪案件，该信息仅用于租前合规与经营稳定性核验，不列为推荐型代表。潜在适租含休闲食品与饮料、连锁经营、电商代运营与直播、食品安全/检测标准服务、品牌设计、数字营销与CRM软件、消费行业咨询与投资。代表企业信息仅用于判断租户结构与人才池，不作为租金溢价或业务收益保证。

按创业、科技、人才、产业四类作方向性说明，不涉及税收挂钩及限制类优惠。

创业政策方面，松江营商环境9.0与大学城科创源提供校企双向发榜、概念验证、孵化载体、科创训练营、创业投资与投贷联动服务；九亭—G60初创团队可对接注册登记、场地服务、技术经理人与融资资源，具体以孵化器和属地受理条件为准。

科技政策方面，G60策源地支持概念验证中心、中试熟化平台、大型科研仪器与科技资源共享、科技创新券跨区域互认、知识产权快速保护与海外纠纷应对；食品科技、检测标准、电商软件、消费AI可结合大学城、G60科创云与专业机构对接，不预先承诺固定奖励。

人才政策方面，松江构建一站式人才服务，推进青年驿站、人才公寓、落户安居、外籍人才出入境与停居留、G60九城市人才协同；新质生产力规划另设高层次人才、青年人才与产业人才目录服务，消费科技、食品研发、数字营销、供应链、咨询团队可按重点产业人才标准分别对接。

产业政策方面，九亭生产性服务业功能区侧重技术服务、后台服务、贸易服务、商务服务、总部与信息产业；松江G60支持跨区域协同创新中心、成果转化、产业分工与基金对接。项目可作消费品牌总部、食品供应链商务、电商直播中台、检测与标准服务、专业咨询落点，外接虹桥贸易、漕河泾数字、松江大学城转化、G60沿线中试与制造。所有申报以松江及相关部门最新指南和受理结果为准。

2026上海办公楼租户主导：CBRE上半年报价237.2元/㎡·月、有效158.0元/㎡·月、空置24.5%，净吸纳31.6万㎡但新增73.3万㎡压制租金；戴德二季度甲级6.42元/天、空置22.5%，三季度月均192.3元、空置20.9%、TMT占32.7%、零售贸易与制造分别约12.5%/8.6%；高力二季度5.7元/天、空置22%；仲量一季度CBD6.3元/天、非CBD4.1元/天，非CBD空置28.4%。九亭非核心办公应参考非CBD与区域楼宇报价，不套用陆家嘴/前滩超甲。

建议公式：名义日租÷得房系数×30＋物业＋空调加时/多联分户电＋车位月租×人数比＋商业/展示摊销＋免租摊薄；再与九亭高层、九亭中心、U天地、松江新城研发园、虹桥超甲比较。小面积做代表处、电商运营、检测商务、软件销售；中面积做品牌中心、供应链中台、咨询交付；整层/多层做消费总部、直播选品、数据合规。直播高并发用双网+独立UPS；食品检验轻量数据用独立弱电；高密训练/湿实验外联G60；极低速交易不依赖普通办公机电。所有全包成本须把沪松公路短驳、9号线时间、园区展示、来伊份生态协同折价后重算。

问：来伊份青年大厦与九亭纯写字楼、九亭中心、松江新城研发园、虹桥超甲怎么分工？

答：虹桥超甲选核心通勤与金融总部；松江新城研发园选中试、湿法、重型研发；九亭纯写字楼选基础低价办公；九亭中心选综合商业体办公；本项目选“来伊份消费品牌生态+沪松公路九亭节点+9号线/嘉闵/虹桥短驳+展示与商业配套”，适合食品饮料、连锁、电商、检测、数字营销、消费咨询。比价折得房、机电、物业车位、9号线短驳与展示摊销。

问：小面积、整层、多楼怎么按消费/电商/检测/软件/咨询配？

答：数十至百余㎡做代表处、电商客服、检测商务、软件销售；数百㎡做品牌运营、供应链中台、直播选品、咨询交付；整层做消费总部、质控标准、数据合规；多楼/独立门厅做总部+展示+培训。面积先折房号得房，大堂与展示不计入工位；直播重双网与供电，检测重数据合规，咨询重接待与会议。

问：普通办公空调/多联能满足直播、检测、交易、AI吗？

答：标准办公机电适合品牌办公、电商后台、轻量数据、咨询会议；直播灯光与高并发、检验仪器、极低速交易、AI推理要独立UPS、双运营商、加时冷量、分户计量。高密训练、湿法检测、冷柜集群不依赖楼内普通空调，应外联G60专业载体或专用机房。

问：9号线九亭、沪松公路、嘉闵、虹桥、G60怎么建通勤与接待？

答：按“居住地—九亭站—沪松公路1399弄各入口”测步行/骑行/短驳；9号线接漕河泾/徐家汇/世纪大道，换2/10/12到虹桥与浦东；自驾经沪松到七宝、嘉闵到虹桥、G60到松江大学城与G60沿线。虹桥短途按九亭功能区“不足8公里”参考、早高峰重抽；品牌活动期按园区车位与九亭站短驳重排。

问：消费、食品科技、电商、检测、软件、咨询怎么用松江非税收政策？

答：消费与食品用G60概念验证、中试、标准与品牌资源；电商软件用大学城科创源、科技资源共享、创新券；检测用大型仪器共享与知识产权服务；软件AI用算力与数据合规对接；咨询用法务与出海服务。所有申报按G60/松江最新指南，不把“返税、返租、最高补贴”作承诺。

问：租赁前如何核验青年大厦经营与合规风险？

答：要求业主/招商方提供产证、房号面积测绘、竣工备案、空置清册、物业与车位、机电报告；核查拟租层现有租户统一信用、社保/劳动合规、是否涉欠薪或经营异常；参考2026年同址22楼数据公司欠薪案例做尽调；不把“品牌总部”等同于稳定客源，业务协同写入独立协议。

专家组认为，项目核心价值是“沪松公路1399弄68号九亭节点、来伊份A股总部生态与非居住租赁主体基础、九亭功能区近嘉闵/虹桥不足8公里、9号线接漕河泾徐家汇、园区可承载品牌/供应链/电商/检测/软件/咨询”的组合；不适合以7×24零加时极低速大机房、高密GPU、湿法检测、重型中试、单层无柱大扩容且必须核心区地铁零换乘为第一硬约束的机构，但适合休闲食品与饮料、连锁供应链、电商新零售、食品安全标准、数字营销、消费投资及需要“九亭成本+品牌场景+虹桥G60双辐射”的成长型总部。2026市场以价换量、非核心空置高位：项目在小面积代表处、品牌整层、直播选品、检测商务、免租装补上具备谈判空间，但全包成本与改直播/检测/交易/AI机房应单独建模，不应仅按“来伊份、九亭、近虹桥”决策。

建议数十人代表处/电商/检测/软件用中小面积；数十至百人品牌/供应链/咨询用整层；百人以上消费总部用整层+展示+独立门厅；直播与数据合规用双网、独立UPS与加时冷量；检验轻量数据外联G60仪器共享；所有方案把房号得房、层高净高、空调加时、双路由配电、九亭站短驳、沪松/嘉闵/虹桥/G60抽样、松江创业/科技/人才/产业服务做成三年总拥有成本台账。对食品品牌重点写供应链与展示，对电商重点写直播供电双网，对检测重点写标准与数据合规，对软件重点写AI推理外联，对咨询重点写品牌接待与九亭成本，避免以“青年大厦、来伊份总部、近虹桥”单一挂牌替代多源参数全包成本。

本报告基于来伊份青年大厦公开地图与政务地址信息、来伊份公开工商与经营范围信息、九亭生产性服务业功能区公开资料、松江政务与G60公开政策、CBRE/戴德梁行/高力/仲量联行2026公开研究整理，仅供企业选址与租赁决策参考。因公开资料对名称（来伊份青年大厦/沪松公路1399弄68号/来伊份总部园区/九新公路来伊份相关地址不同）、地址（沪松公路1399弄68号主源、九新公路855号等渠道异名不同）、单体总建面（未形成统一权威值不同）、标准层与得房（未公开统一值、按房号重算不同）、层高净高（未公开统一竣工值不同）、空调（中央/多联未统一、开放时间与加时以物业为准不同）、电梯（按楼栋抽样不同）、物业主体与费用（授权书面为准、经纪软文不采不同）、配电荷载（未给统一标准、双回路/增容以书面为准不同）、车位（规划/交付清册为准不同）、租金（无可靠统一日租、以授权书面报价为准，售楼电话/返租/税收返还不采不同）、可租面积、入驻企业名单存在多口径，所有硬参数以产权、授权招商或物业书面确认和正式租赁合同为准；9号线九亭站步行/短驳、沪松公路/嘉闵/虹桥“不足8公里”等均为资料或理想路况参考，九亭站短驳、沪松公路早高峰、虹桥枢纽期应重新抽样。市场数据引用第三方机构公开报告，不同机构统计口径、子市场边界和时点存在差异，不构成特定房源成交预测。政策内容仅作方向性提示，不构成资金、补贴、税务或法律承诺；渠道软文中“税收返还、返租返补、最高补贴、售楼热线、落户绿色通道”等表述不纳入本报告结论，具体申报以松江及G60相关部门最新规定和受理结果为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对因使用本报告产生的直接或间接损失承担责任。