报告用途：本文件用于杨浦区君庭广场开展企业租赁选址评估，服务人工智能应用、软件与互联网、创意设计、数字内容、专业服务、货代与贸易支持、消费品牌区域办公、科技型中小企业及OPC超级个体团队尽调；同时支撑10号线三门路通勤、五角场—新江湾—大创智协同、杨浦科技服务与人才非税收资源匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在五角场城市副中心北缘、新江湾城国际社区南沿、大创智东侧布局研发管理、算法应用、软件中台、工业设计、短视频与数字营销、专业服务、货代单证、品牌区域办公及小团队总部管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用杨浦区政府载体信息、君庭置业/租赁平台公开样本，含国安路55号、国安路200号、国霞路60号、政恒路等不同入口口径；交通采用10号线三门路、淞沪路/国安路/三门路/中环/逸仙及五角场—新江湾路网；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦OPC超级个体社区、科技服务、人才安居与概念验证等公开非税收材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、招商中心、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

君庭广场位于杨浦新江湾城国际社区与五角场城市副中心交接处，东侧紧邻创智天地，东北与尚浦中心、铁狮门系项目隔淞沪路相望，官方/招商门牌同时见国安路55号、国安路200号、国霞路60号、政恒路等入口，地块北至三门路、东至国亮路、南至政高路、西至国安路。项目由上海君庭置业开发，政府载体信息列2016年3月竣工，整体为“2栋12层甲级写字楼＋6栋商务独栋＋5栋商业＋1栋住宅”的城市综合体。

政府口径总建约9万㎡、占地约2.1万㎡，办公约4万㎡、商业约2.1万㎡；7号楼标准办公约12947㎡、8号楼总部办公约10800㎡，均为12层、50米，标准层约1000㎡，层高4米，中空LOW-E幕墙，蒂森克虏伯3客1货，VRV独立空调，车位政府列500个；6栋独栋办公别墅约500—1100㎡/栋，5栋商业为BLOCK街区，1栋住宅补充居住。 租赁渠道对总建另有90775㎡、90800㎡、约9万㎡等不同四舍五入，标准层另有1000—1164㎡样本，可租分割从68—100㎡小间到整层1000—1164㎡、独栋500—1100㎡不等，当前以物业销控为准。 项目适合AI应用、软件、设计、数字内容、专业服务、货代贸易、消费品牌管理与OPC小队；对全量GPU训练、低延迟撮合、危化实验、生物GMP/动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼，应外比专用智算、金融IDC、专业实验室、汽车研创与制造载体。

建筑与面积方面，按“总建约9万㎡—办公约4万㎡—商业约2.1万㎡—7/8甲写+6独栋+5商业+1住宅”分级。政府列7号约12947.02㎡、8号约10800㎡，12层/50米，标准层1000㎡； 租赁渠道列标准层1000—1164.8㎡、7号可整租、8号偏总部、独栋500—1100㎡，可分割68、100、104、165、211、245、418、526、580、859、1000、1164㎡等。 不把9万㎡总建、4万㎡办公或任一历史整层直接等同当前空置；国安路55/200、国霞路60、政恒路不同入口对应大堂、地下停车与货运动线不同，合同应写明指定楼号、门牌与房号。

层高与交付方面，政府列标准层高4米； 租赁渠道列净高2.8—3.0米、得房68%—73%不等，大堂有8.5米、9.5米不同样本。 AI应用、软件中台、工业设计、数字内容、货代单证、专业服务可按标准办公交付；等保二级/三级、模型推理小集群、短视频剪辑、客户数据机房应单独核梁底、荷载、隔音、排风与消防分区，不把“4米层高”默认等同机房标准。独栋3—4层、甲写12层混用，扩租时应分别看柱网、卫生间、强弱电间与消防分区。

机电与网络方面，政府列VRV空调、蒂森克虏伯3客1货； 租赁渠道列VRV分户24小时、独立电表，三网电信/联通/移动，部分小房源写“租户自行控制”。 VRV有利于研发、货代、设计、内容团队错峰加班；但等保机房、推理小集群、剪辑存储、金融信息应另核总配电余量、双回路到层、UPS、精密空调、双运营商双路由、气体灭火与门禁，不把“VRV24小时”视同双路市电7×24机房。电梯3客1货对1000—1164㎡标准层基本够用，服务器、直播设备、货代样品、品牌展具走货梯与地下卸货。

车位与配套方面，政府列500个车位； 租赁渠道有500、595、800个不同样本，月租500元为主、部分精装服务式或特殊房源报800元，以物业固定/非固定、地下动线及访客车位最新台账为准。 商业约2.1万㎡、5栋BLOCK含商务餐饮、咖啡、便利店、员工餐厅类配套；周边五角场万达/合生汇/悠方、新江湾居住与湿地补充接访与生活。 三年成本应把VRV电费、等保UPS、双路由、共享会议、10号线接驳、车位与装改合并计算，不单看每平方米日租。

资质与运营方面，政府列开发商上海君庭置业； 租赁渠道物业有君庭自管、上海赛会等不同样本， 签约前索取竣工与消防验收、房产用途、办公/商业/住宅分区、VRV与电梯维保、安防与智慧楼宇清单。若招商稿宣称“三门路150米、800车位全固定、戴德/第一太平物管、10/18/20三线零距离”，应按指定楼号、地铁出口、车位合同与物业主体复核，不把尚浦、创智天地或周边大厂生态替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，政府列10号线三门路站约150米、步行约5分钟； 租赁渠道对具体房源列300—500米不等，按7/8栋、国安路/国霞路/政恒路大堂分别重测。 10号线可换2/3/4/11/13等进市区，至南京东路、豫园、虹桥、五角场按具体出口测算；江湾体育场站作为南向备选，步行长于一三门路。18号线、20号线在政府旧载体信息中列为周边已建或规划， 当前通勤不把“18/20已开通零接驳”作为承诺；如企业员工主要来自杨浦滨江、浦东或宝山，应分别测18换10、20规划换10或驾车方案。

公交与慢行方面，周边国安路、三门路、淞沪路、政立路覆盖55、61、99、168、187、406、538、749、758、819、937、966等线路样本，具体班次以当期线网为准； 楼内到7/8栋、独栋、商业、地下停车、三门路站应分别做步行与货运动线。服务器、直播设备、货代样品、品牌展具走地下卸货与货梯，不进入商业与地铁客流线。

高快速与跨城方面，政府列淞沪路约130米，中环约5分钟、内环约10分钟、逸仙高架接北上海； 到五角场万达约1公里级、到陆家嘴经10换2/14或逸仙—内环、到虹桥可10直达或中环驾车、到浦东经10换2/磁浮或中环—外环，高峰均应折减。对大创智、尚浦、湾谷、复旦江湾、财大、五角场商业、杨浦滨江总部拜访，可采用“10号线三门路+淞沪路/中环/逸仙+公交接驳”；对实车、危化、大批量设备不归入写字楼通勤。

交通评价为“10号线三门路150米级接驳＋淞沪路/中环/逸仙高架＋五角场商业与新江湾居住双侧向＋创智天地东侧”，适合AI应用、软件、设计、货代、数字内容、专业服务与杨浦—虹桥—市区客户联动；不适合把“全楼统一150米、18/20已通、中环5分钟准点”作为固定承诺。

项目处五角场北缘、新江湾南沿、大创智东部：南接五角场商业与专业服务，东联创智天地软件互联网、游戏、短视频与数字平台，西望尚浦/铁狮门系总部与耐克、汉高等生态，北接新江湾生态与湾谷研发外协，东北淞沪路通往复旦江湾、财大。杨浦整体建设“杨数浦”新质秀带，大创智侧重软件、互联网、数字内容，五角场侧重商业总部与专业服务，新江湾/湾谷侧重研发、概念验证、材料与生命科学，滨江侧重美团、B站、抖音等在线新经济总部。君庭不主攻全量训练、实车或湿实验，而承担“甲写/独栋办公＋大创智内容＋尚浦/湾谷外协＋五角场接访”的轻资产路径。

产业适配可分层：AI应用与软件中台落7/8标准层，训练外挂专用智算或公共算力；工业设计、UI/UX、短视频落高净空工区，大型直播按声学装改；货代单证、贸易合规、专业服务落隔断工区；消费品牌做区域管理、电商中台与接待，供应链中试外挂专业仓/园区；OPC个体落100—200㎡小间，接杨浦OPC社区、概念验证与高校实训。对危化、GMP、动物实验、实车大电流、超算全量训练不优先。

可形成“君庭甲写/独栋＋创智人才＋尚浦总部邻居＋湾谷/复旦概念验证＋五角场商业接访＋杨浦OPC/科技服务非税收”的协同，而不是全实验、全训练、全制造自给。

第一，三门路150米级甲写＋1000—1164㎡标准层，五角场北缘小整层性价比高。相比大创智高层整层动辄1500㎡以上、尚浦低密独栋单栋过万㎡，君庭7/8栋标准层1000—1164㎡、可分割68—859㎡甚至更小，对20—80人AI、软件、设计、货代、专业服务更控面积；8号总部、6栋500—1100㎡独栋对品牌前台、咨询、区域总部更灵活。 但总可租以7/8清册、独栋空置与住宅不混用为准，不把9万㎡总建当办公可租。

第二，VRV分户24小时＋4米层高＋3客1货，研发与货代加班友好。VRV独立电表优于定时中央空调，适合软件、设计、短视频、货代夜班、OPC个体；4米层高、净高2.8—3.0米、得房68%—73%对普通研发与隔断工区够用。 但等保机房、推理集群、剪辑存储仍须另核双路市电、UPS、精密空调、双路由与气体灭火，不把“独立空调”等同双路机房。

第三，10号线三门路150米＋淞沪路130米＋中环/逸仙，五角场—新江湾—大创智闭环。政府列中环5分钟、内环10分钟、三门路150米； 对创智天地、尚浦、五角场万达/合生汇、新江湾湿地、湾谷均中短接驳。相比南京西路/陆家嘴甲级更控成本，相比无地铁独栋更便通勤；但不同房源到三门路站、淞沪路主口差异明显，应逐楼实测。

第四，2.1万㎡商业＋6独栋＋住宅，综合配套强于纯写字楼。BLOCK商业、员工餐、咖啡、便利、接访与独栋企业形象并行；住宅补充高管/异地员工短住，新江湾生态降低核心团队留存成本。 对AI、设计、货代、专业服务日常接待与员工生活优于纯办公塔楼；但商业营业时间、独栋空调、住宅人员动线应在租约中分开管理。

第五，大创智+尚浦生态外溢，OPC/概念验证可外挂。周边创智天地、尚浦耐克/汉高/字节生态、大厂与高校资源密集；杨浦OPC提供AI工具集、Tokens、实训，概念验证/共性技术平台提供原型服务，东上海人才港提供人才一站式。 对AI应用、短剧、智能体、小游戏、软件外包、设计个体，可把“君庭小工区—OPC社区—概念验证—大创智用工”做成非税收落地链。

优势侧：国安路55/200、国霞路60、政恒路多入口；政府总建约9万㎡、办公约4万、商业约2.1万，占地约2.1万㎡；7号约12947㎡、8号约10800㎡，12层/50米，标准层1000—1164㎡，层高4米、净高2.8—3.0米、得房68%—73%；VRV分户24小时、蒂森3客1货、LOW-E、大堂8.5/9.5米样本；6独栋500—1100㎡、5商业、1住宅；政府车位500个（租赁渠道500/595/800多源）、10号线三门路150米/5分钟、淞沪路130米、中环5分钟/内环10分钟/逸仙接北上海；物业渠道约20元/㎡·月、三网。对AI应用、软件、工业设计、数字内容、货代贸易、专业服务、消费品牌区域办、OPC小队综合性价比优于南京西路/陆家嘴甲级，也优于无地铁老商务楼。

约束侧：租金多源差异大，政府/老渠道2.5—2.7元、乐租2.2—3.2元、优楼3.5—6.0元、部分精装小户4—6元、个别招商稿4.2—4.8元或2.3元特价，当前报价以7/8/独栋销控为准； 车位500/595/800口径不一、月租500/800不一； VRV虽独立但等保双路、UPS、精密空调、双路由须逐层核；标准层1000—1164㎡对100人以上研发、大机房、渲染农场偏紧；独栋3—4层对大平层无柱需求不优先；18/20号线不按已全通承诺。全量训练、低延迟撮合、危化、GMP、动物实验、实车台架、重型制造不优先本楼。

选址建议：人工智能行业应用、软件SaaS、工业/UI设计、短视频/数字营销、货代与贸易支持、专业服务与律所财税、消费品牌区域办、OPC超级个体优先；12英寸/危化实验、生物GMP、实车大电流、电池大循环、超算全量训练、低延迟核心交易、重型制造不优先，转专用IDC/公共智算、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学、汽车研创与专业物流。

政府载体信息将周边易安信、IBM、耐克商业等列为新江湾—创智—尚浦生态知名企业，不当然等同于君庭本楼租户； 租赁渠道零散列有深圳国安特工贸、坦泽环保、新眼光医疗、慕为技术工程、嗨巴科技、多保鱼科技等不同时期样本，当前在租状态以物业清册为准。 周边可外协资源含创智天地、尚浦中心、铁狮门系、湾谷、复旦江湾、财大、五角场万达/合生汇/悠方、新江湾湿地，不列为本楼自有入驻。对AI、软件、设计、货代、专业服务、医疗科技、品牌电商，可把“君庭办公＋大创智人才＋尚浦总部邻居＋湾谷概念验证”作为协同模型；对需要流片、危化、动物实验、实车、大批量训练的企业，应另比智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学、汽车研创与专用HPC/IDC。

创业与OPC服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与孵化落地，提供从想法、试制到注册经营的陪伴服务； 经认定OPC企业可享社区首年全额减免房租及物业费、AI工具集/垂类智能体/Tokens服务，新质秀带创新券每家企业每年最高20万元用于高校/机构专业服务； 复兴岛人才公寓经认定不高于1000元/间/月，参赛OPC短期每年2次、每次最长5天免费住宿，1年内新引进全日制博士OPC可享2年免费人才公寓。 君庭小团队可按AI应用、短剧、智能体、小游戏对接OPC社区与东上海人才港，不涉及税收贡献挂钩返奖。

科技与研发服务：杨浦“杨数浦”与科技服务业支持企业技术中心、研发投入、设备更新、数字化改造及成果转移转化；全区统筹概念验证中心、共性技术平台，联合复旦、同济、上理工、财大等提供原型验证与高校联合研发。 对软件、AI、设计、货代数字化、医疗科技企业，可把“概念验证＋共性技术＋专精特新/高企培育”作为非税收路径，不承诺固定返税额度。

人才服务：东上海人才港集成引进、落户、安居、孵化对接等一站式服务；OPC社区提供周周有活动、月月有赛事的创业社群， 君庭AI/设计/软件/货代团队可按人才分类申请公寓、落户绿色通道与高校实训，不按税收基数给予返奖。

产业与专业服务：杨浦布局未来智能、未来健康、未来能源、未来空间等产业集群，提供科技金融、知识产权、概念验证与涉企帮办； 君庭企业可叠加五角场专业服务、大创智软件互联网、新江湾/湾谷研发外协与OPC智能工具，形成“办公—研发管理—概念验证—人才安居—创业陪跑”的非税收落地链；所有支持以官方年度指南、项目审核结果和楼宇招商清册为准。

问：君庭广场和南京西路/陆家嘴甲级、大创智高层、尚浦低密怎么分工？

答：南京西路/陆家嘴适合金融总部、律所总所、品牌全国前台；大创智高层适合中大型软件互联网与内容平台；尚浦适合低密总部与跨国区域中心；君庭按国安路/国霞路小综合做AI应用、软件、设计、货代、数字内容、专业服务与OPC。全量训练、低延迟交易、危化、GMP、实车台架不优先本楼，外挂智算、金融IDC、湾谷/复旦、化工与汽车研创。

问：10号线三门路实际怎么测？

答：政府列约150米、5分钟； 租赁按7/8栋、国安路55/200、国霞路60、政恒路房源列300—500米不等， 到南京东路/虹桥/豫园走10号线，到五角场可10江湾体育场1站或步行/公交，到18/20号线不按已全通承诺。按“住宅—三门路出口—目标大堂—工位”三段核算，不写全楼统一零接驳。

问：AI应用、软件小推理和等保怎么落？

答：算法应用、数据治理、轻量微调用标准层；等保小机房核总配电余量、是否双路到层、UPS、双运营商双路由、VRV/精密空调边界、气体灭火与门禁。全量训练、预训练外挂杨浦OPC算力/公共智算/专用IDC；训练数据脱敏、货代客户数据、医疗样本数据应单独做分级与网络安全方案。

问：工业/UI设计、短视频和直播核验什么？

答：标准层4米、净高2.8—3.0米做设计工区；直播间按声学分隔、色温、剪辑存储、上行带宽单独装改，核消防、排风、独立空调、双路由与素材加密。商业5栋可承接客户接访与轻餐饮， 但正式直播间以目标楼层物业审批为准，不把普通办公房当隔音棚。

问：货代、贸易与专业服务适不适合？

答：货代单证、贸易合规、律所财税、咨询可用68—1000㎡隔断工区；等保二级小机房独立配电、双路由、门禁与日志审计。低延迟撮合、清算核心不优先本楼，外比金融IDC；跨境单证重纸质档案另核密集柜荷载与消防。

问：OPC个体和初创小队怎么降本？

答：100—200㎡小间做智能体、短剧剪辑、软件外包；对接OPC社区AI工具集、Tokens、新质秀带创新券最高20万元、概念验证与复兴岛公寓不高于1000元/间； 按“小工区—OPC社区—概念验证—首单转化”做预算，不依赖税收返奖。

问：2026年这里租金怎么对标市场？

答：戴德2026二季度甲级净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元/㎡·天，TMT占约30%并推高新江湾、大创智等科创板块；仲量二季度CBD租金6.3元、空置19.3%，非CBD4.1元、空置27.1%，产业园净吸纳20.5万㎡、空置31.7%、租金3.3元，AI、软件、孵化器需求活跃。君庭政府/老渠道2.5—2.7元、乐租2.2—3.2元、优楼3.5—6.0元、特价小户2.3元、精装小户可到4—6元， 应按7/8/独栋目标层、VRV电费、等保UPS、双路由、三门路实测、车位500/800多源与装改折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：12英寸/危化实验、生物GMP/动物实验、实车大电流台架、电池大规模循环、超算全量训练、低延迟核心交易、重型制造、大批量危化仓储不优先；转专用IDC/公共智算、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学、汽车研创与专业物流。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，本楼核心价值在“五角场北缘、大创智东侧、新江湾南沿，政府总建约9万㎡/办公约4万/商业约2.1万，7号约12947㎡+8号约10800㎡双12层甲写、标准层1000—1164㎡，6独栋500—1100㎡、5商业、1住宅，层高4米/净2.8—3.0米/得房68%—73%，VRV分户24小时、蒂森3客1货、LOW-E、10号线三门路政府150米/5分钟、淞沪路130米、中环5分钟/内环10分钟/逸仙接北上海”。 对AI应用、软件SaaS、工业/UI设计、短视频、货代贸易、专业服务、消费品牌区域办、OPC小队而言，其“小整层现房＋三门路轨道＋VRV加班＋2.1万㎡商业＋大创智/尚浦/湾谷外协＋杨浦OPC/概念验证/人才非税收”的组合优于南京西路/陆家嘴甲级成本控制，也优于无地铁无商业老楼；对全量训练、低延迟交易、危化、GMP、实车台架、重型制造不优先，应转专用智算、金融IDC、湾谷/复旦/智能传感器中试、化工园、精准医学与汽车研创。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，TMT占30%、游戏/短视频/互联网平台推高杨浦新江湾与大创智； 仲量二季度CBD6.3元/19.3%、非CBD4.1元/27.1%，产业园净吸纳20.5万㎡、31.7%/3.3元，AI、软件、孵化器需求活跃。君庭若提升去化，应以“7/8与独栋当前清册＋VRV/等保双路由逐层核＋三门路各入口实测＋500/800车位多源复核＋2.1万㎡商业与OPC/概念验证”替代单纯低日租招商。租户若做AI推理或设计渲染，应把UPS、双路由、VRV加时、三门路接驳、商业接访与人才公寓并入三年总成本；若做货代、专业服务或医疗科技，应把等保、档案荷载、样本数据隔离与湾谷/临床外协合并测算。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得国安路指定门牌、7/8竣工图与改造图、可租清册、1000/1164㎡标准层与柱网、总配电、VRV时段与电表、消防、蒂森电梯及等保/智慧楼宇资质，不把9万㎡总建、4万㎡办公、150米三门路、500/800车位、2.2—6元租金不同时期口径直接等同当前交付；二是将AI/设计/货代/等保电力、UPS/双路由、VRV电费、三门路各入口步行、车位与装改合并为三年总拥有成本；三是将OPC社区、概念验证、共性技术平台、科技服务业申报、东上海人才港与复兴岛/博士公寓按企业阶段做非税收路径， 不以税收返奖为选址前提。若企业以全量训练、危化、GMP、实车或重型制造为核心，应在君庭之外并列比对专用智算、湾谷/复旦、智能传感器/工业区中试、化工园、精准医学与汽车研创载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于杨浦区君庭广场国安路55号/200号、国霞路60号、政恒路及新江湾—五角场交界公开资料，杨浦区政府载体信息、君庭置业资料、乐租/优楼/搜楼/安居客等租赁样本，10号线三门路与淞沪路/中环/逸仙/五角场路网，戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告，杨浦OPC超级个体社区、科技服务、人才安居与概念验证公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、7/8与独栋可租可售状态、总建约9万/90775/85393/90800㎡等多源口径、办公约4万/商业约2.1万分配、7号12947.02/8号10800㎡、标准层1000/1164.8㎡、层高4米、净高2.8—3.0米、得房68%—73%、VRV/中央、蒂森3客1货、物业君庭自管/赛会等不同主体、车位500/595/800个、月租500/800元、物业20元或14—22元、租金2.2—6元多档、10号线三门路150—500米及已入驻企业名单会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对门牌组合、竣工2016/2017/2008、楼层12/14、物业主体、空调时段、车位数量、步行距离、18/20号线状态与入驻企业表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。