报告用途：本文件用于上海市杨浦区万硕大厦（隶属保利绿地广场综合体）开展企业租赁选址评估，服务金融资管与合规中台、期货/证券二级服务、TMT与软件中台、专业服务与法律财税、贸易与供应链、人工智能轻应用、企业区域总部及成长型团队尽调，同时支撑4号线/12号线大连路、18号线江浦公园通勤组织、杨浦大连路总部研发区与“杨数浦”非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦内环内大连路总部研发集聚区、北外滩—陆家嘴—东外滩“总部三角”布局合规中台、交易支持、算法与软件、专业咨询、贸易采购及小团队扩租的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用荆州路198号万硕大厦单栋及保利绿地广场综合体公开资料、上海保利第一太平戴维斯物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本；交通采用4号线/12号线大连路、18号线江浦公园及大连路隧道/新建路隧道/周家嘴路隧道/内环/北横驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦OPC超级个体社区措施、杨“数”浦/滨江与大连路总部公开材料、科技服务业与人才公开信息。具体可租楼层、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

万硕大厦位于杨浦区内环内大连路总部研发集聚区，公开地址为荆州路198号，边界北至长阳路、南靠霍山路、东至通北路、西至荆州路，处东外滩西北缘、北外滩—陆家嘴—杨浦滨江总部三角的杨浦侧节点，属保利绿地广场综合体组成部分。 项目由上海盛冠房地产开发有限公司（保利置业与绿地集团联合开发口径）推进，公开资料列2017年竣工、2020年前后交付，具体以竣工备案与物业交付清册为准；单栋公开建面约45,477㎡，地上27层、地下2层车库，1—2层商业裙房约1,678.5㎡，综合体整体约32万㎡（办公近22万—23万㎡、商业约3万㎡含地下约8,000㎡、住宅近6万㎡、车位约1,600个）。

单栋标准层公开列2,015—2,121㎡，可分割125—2,020/2,121㎡，整层净高3.05米、建筑层高4.2米、大堂10.5米、架空地板150mm、得房整层约75%、分割约70%—72%；电梯多源列迅达或三菱8客2货，空调多源列VAV中央/约克中央/风机盘管+新风，工作日开放多源列8:00—18:00或8:30—17:30，网络电信/联通/移动三网，物业上海保利第一太平戴维斯、办公费31元/㎡·月（含空调能耗口径），绿色认证列全国绿色建筑二星、部分租赁资料另提LEED/绿建三星待核。

对金融资管与合规、期货/证券中后台、TMT与软件中台、专业服务与律所、贸易供应链、AI轻中台、区域总部较适配；对高功率智算训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车台架大电、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造不优先本楼，应外比专用IDC、杨浦研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

公开可确认入驻样本含德邦证券资产管理、中州期货、德邦基金、君证资本、太和先机资产、浙商银行相关分支、上海源和智能科技、上海芮德渱齐律师事务所、上海枫吾教育科技、上海宸仪物流、智小途数字科技、百运达国际货运等，分属不同楼层、招商时期与中介渠道； 大连路周边另有西门子、大陆、宝地、光大、北美等总部/甲级资源，但周边企业不视同本楼入驻。正式选址应向招商/物业索取“万硕单栋—楼层—房间—企业—行业—人数—总部/分支”最新清册，不把单一平台名单当作全楼全量。

建筑与面积方面，按“综合体32万㎡—单栋45,477㎡—地上27层/地下2层—标准层2,015—2,121㎡—商业裙房1,678.5㎡（1—2层）”分级建模。单栋在租样本覆盖125、133、138、189、204、251、254、259、317、321、350、398、409、482、499、542、662、800、1,125、1,298、2,015—2,121㎡等； 整层以约2,000—2,121㎡为基准，连续整层或多层组合须取得目标楼层竣工图与物业可租清册，不把45,477㎡单栋建面、2,121㎡单层或任一平台面积直接套全楼。

层高与交付方面，建筑层高4.2米、净高3.05米、大堂10.5米、架空150mm，公区精装+金属/矿棉吊顶+中央空调；金融交易室、等保机房、软件演示、媒体剪辑、直播小间、贸易样册应逐层取净高、梁底、楼板荷载、排风、消防分区。普通办公与商业餐饮不可混用空调与排风；7×24监控、等保二级/三级、模型推理小集群应单独做电气、UPS、精密空调与气体灭火核验，不把“中央空调工作日运行”默认等同双路市电或无限制机房。

机电与能源方面，单栋多源列VAV中央/约克中央/风机盘管+新风，工作日开放多源8:00—18:00或8:30—17:30，加时、周末及7×24机房须单独核电力与计费规则；是否双路市电到层、是否可增容做等保机房，按目标楼层电力设计核验。电梯8客2货、高低区分流（部分资料列高区4+低区4+货2），服务器小件、交易设备、软件样机、贸易样品应约定货梯或指定卸货口；网络电信/联通/移动三网，金融、证券、期货、AI、等保中台应另核双运营商双路由、弱电井与机柜位置。轻量行情备份、合同加密、数据治理小机房须核电力余量、空调外机、新风/排风与气体灭火，不把中央空调楼层当机房。

车位与配套方面，综合体公开约1,600个车位，单栋材料有100个、1,251个等不同口径，月租多源1,360—1,460元、部分列固定1,360/非固定1,300/地下1,500，含充电桩与临时停车规则不一； 当前固定/访客/商业/办公/充电比例以物业最新台账为准。商业配套综合体约3万㎡（含地下8,000㎡），含员工餐厅、商务餐饮、咖啡、便利、健身及连廊系统，三年成本应把会议、访客停车、空调加时电力、网络双路由、装改、商业接待合并计算，不单看每平方米日租。

资质与绿色方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、5A/甲级认定、绿色建筑二星有效证书（部分渠道提LEED/绿建三星，须核有效状态）、等保/智慧楼宇/金融或科技楼宇资质及杨浦楼宇企业服务清单。若宣称“4/12上盖”“零换乘”“15分钟陆家嘴”“可注册总部”，应核对大连路站各出口与万硕大堂实测、工商登记条件与物业运行记录；不把周边宝地、光大、北美、北外滩来福士或滨江总部圈替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，4号线/12号线大连路站为双线换乘，各源步行距离差异较大：部分招商列200米/3分钟、部分列3—5分钟、快租列约250—487米、超办列8分钟，按目标大堂与站点出入口实测； 18号线江浦公园作补充（距离按实际出入口测算，不采用单一固定值）。4号线环线可衔接北外滩、世纪大道等方向，12号线横向覆盖杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东节点；至陆家嘴可走4号线换乘或大连路隧道，至北外滩走4/12换线，至南京西路/徐家汇/张江需跨线。不写“出站点即工位”“零换乘直达核心区”。

公交与慢行方面，长阳路、荆州路、通北路、辽阳路、平凉路周边覆盖22、25、79、870、934等及更多区域线路，具体以当期线网为准。楼内到万硕单栋、综合体A/B办公、商业、地下停车、员工餐厅应按门牌做步行与货运动线；交易设备、服务器、软件样机、贸易样品、商业餐饮物资走机动车卸货，不进入大堂与商业客流线。

高快速与跨江方面，项目接长阳路、荆州路、通北路、霍山路、内环与北横通道，经大连路隧道至陆家嘴/浦东、经新建路隧道至北外滩/浦东、经周家嘴路隧道补充跨江、经杨浦大桥至金桥/滨江中北段；非高峰至陆家嘴、人民广场、五角场、虹桥/浦东机场按路况另行测算。高峰受内环、大连路、长阳路及北外滩周边影响，不写固定“几分钟”承诺。整体交通评价为“4/12大连路双线近距＋18江浦公园补充＋大连路/新建路/周家嘴路三隧＋内环/北横/杨浦大桥机动车”，适合北外滩金融、陆家嘴机构、大连路总部、东外滩内容与企业中后台高频低强度见面。

项目处杨浦大连路总部研发集聚区西北缘，西接北外滩航运与专业服务，南经4/12与大连路隧道至陆家嘴，东连东外滩滨江南段美团、B站、抖音等在线新经济与长阳创谷，北经12号线接杨“数浦”AI Agent与数据标注、大创智，东北经18/12接复兴岛OPC与滨江中北段。大连路片区公开总部资源含西门子、大陆等，形成“金融/工业总部—甲级办公—专业服务—滨江AI”的复合界面； 杨浦“十五五”及2026营商以杨“数浦”新质秀带为主攻方向，长阳秀带做在线新经济，AI Agent与高端数据标注做智能体与数据服务，复兴岛OPC做超级个体与概念验证，全区布局概念验证、中试熟化与高质量孵化器。

产业适配可分层：金融资管/期货/证券可落合规、研究、客户中台与交易支持，低延迟核心撮合不优先本楼；TMT/软件可落中台、数据治理、等保，全量训练外挂专用IDC或杨“数浦”；专业服务/律所可落隔断工区、合同加密与档案中台；贸易可落关务、采购、视频验货；AI轻中台可落推理小集群、模型评测。对超大规模GPU、IC全流片、汽车台架、医疗GMP、危化中试不优先本楼。

可形成“万硕单栋金融/专业/软件中台＋大连路西门子/大陆等总部邻企交流＋长阳/杨数浦AI外协＋复兴岛OPC/概念验证＋北外滩/陆家嘴客户见面”的轻资产路径，而不是全品类研发制造自给。

第一，内环大连路双轨单栋高层＋综合体闭环。单栋45,477㎡、27层、标准层2,015—2,121㎡、整层75%得房，既能125㎡小间起步，也能整层/多层做资管、律所、软件中台；综合体32万㎡配3万㎡商业、约1,600车位、员工餐厅与连廊，相比纯单栋甲级有商业与停车闭环，相比老厂房有4.2米层高、150mm架空、中央空调与第一太平物管。但单栋实时可租楼层须以招商清册确认。

第二，4/12大连路双线近距＋三隧跨江。大连路站多源200米/3—5分钟/8分钟不一，18江浦公园补充，配大连路/新建路/周家嘴路隧道与内环/北横/杨浦大桥，对“北外滩金融+陆家嘴机构+大连路总部+东外滩内容”多头见面团队弹性较好；相比远郊研发园通勤更优，相比北外滩纯新楼可用单栋整层控制总拥有成本。

第三，8客2货＋中央空调＋三网，适配金融与软件中台。高低区电梯分流、VAV/约克/风机盘管多源、工作日集中空调，交易支持、等保中台、软件演示可申请加时或独立小机房；但加时费、楼层电力余量、双路由与气体灭火须逐层核，不把“中央空调含能耗”默认等同7×24机房。

第四，金融邻里降低合规与获客摩擦。楼内公开样本含德邦证券资管、中州期货、德邦基金、君证资本、太和先机、浙商银行相关分支、源和智能、芮德渱齐律所等，对资管/期货/证券二级服务、律所、科技合规、贸易风控有客户与招聘协同； 但邻企不等于可共用机房、专线或仓储，跨企业行情、样件、合规仍按等保与物理隔离尽调。

第五，杨浦OPC/杨“数”浦非税收创新链可外挂研发。OPC提供AI工具集、垂类智能体、Tokens相关支持、新质秀带创新券最高20万元/年、复兴岛人才公寓不高于1,000元/人/月；杨“数”浦布局AI Agent与数据标注、概念验证与中试熟化。万硕金融合规科技、软件中台、数据治理、贸易数字化小团队可按赛道申创新券、概念验证与人才服务，不依赖税收返奖。

优势侧：荆州路198内环大连路总部区，单栋45,477㎡、27层/地下2层、标准层2,015—2,121㎡、可分割125—2,121㎡、建筑层高4.2/净3.05/大堂10.5/架空150mm、得房整层75%/分割70—72%、8客2货（高低区分流）、VAV/约克/风机盘管多源、三网、综合体车位约1,600/单栋口径100—1,251需核、月租1,360—1,460、物业31含空调能耗口径、绿色建筑二星/LEED与绿建三星待核、4/12大连路200米—8分钟多口径、18江浦公园补充、大连路/新建路/周家嘴路隧道＋内环/北横/杨浦大桥、保利第一太平物管、综合体3万㎡商业＋员工餐厅。对需要“内环双轨单栋高层、整层2,000㎡级、金融/资管/律所/软件中台、北外滩陆家嘴见面、杨数浦与OPC外协”的轻资产企业，综合性价比优于核心CBD纯新楼，也优于无轨交老厂房。

约束侧：不同来源对单栋建面4.45/4.55万㎡、标准层2,000/2,015/2,121㎡、可租50/125—2,121㎡、空调VAV/约克/风机盘管、开放8:00—18:00/8:30—17:30、物业31、车位100/1,251/1,600、月租1,300/1,360/1,460、地铁200/250/3—5分钟/8分钟、绿色二星/LEED/绿建三星口径不一致； 须逐层核验总配电、UPS、双路由、中央空调加时、消防、货梯与装改。4/12至张江、南京西路、徐家汇需换乘；大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车实车大电流、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先本楼。

选址建议：金融资管与合规中台、期货/证券二级服务、TMT与软件中台、专业服务与律所、贸易与供应链、AI轻中台与数据治理、企业区域总部优先；全量训练、低延迟交易、流片、台架大电、GMP、危化、重型制造、大批量仓储不优先，转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。

戴德梁行2026年二季度报告，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳约23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃。

万硕局部参照：平台小户125—189㎡可3.2—4.0元，251—409㎡标准交付3.9—4.5元，662—1,298㎡简装/标准可3.95元上下，整层2,015—2,121㎡按楼层与装修可3.5—6.0元，高区精装部分渠道5—7.2/7.65元仅作极端样本； 对项目的启示是不能用CBD6.3元或甲级6.42元直接套单栋高层，也不宜只用3.2元小户价做唯一基准。应按目标楼层、2,000㎡级柱网、等保UPS、双路由、中央空调加时电费、金融/软件/AI/贸易电力、4/12大连路接驳、北外滩/陆家嘴会议分别询价，再叠加综合体商业、访客停车与杨数浦/OPC外协价值。2026年金融分支、专业服务、TMT、贸易需求修复，但本楼去化核心在“单栋实时可租清册＋逐层机电消防＋大连路双轨接驳＋中央空调加时与交易/等保小机房＋综合体商业/停车折算”，不以低价替代技术尽调。

公开可确认样本包括德邦证券资产管理、中州期货、德邦基金、君证资本管理、太和先机资产管理、浙商银行相关分支、上海源和智能科技、上海芮德渱齐律师事务所、上海枫吾教育科技、上海宸仪物流、智小途数字科技、百运达国际货运等，分属金融资管、期货、基金、律师、教育、物流、智能科技不同渠道与时期； 大连路周边西门子、北美广场大陆、宝地、光大安石等可作为总部邻企外协，滨江南段美团、B站、抖音等作为TMT/内容生态外协，但不列入本楼已入驻硬名单。对金融合规、期货/证券中后台、软件中台、律所、贸易、AI轻应用、区域总部企业，可把“万硕单栋中台＋大连路金融/工业总部邻企＋长阳/杨数浦AI Agent与数据标注＋复兴岛OPC/概念验证＋北外滩/陆家嘴客户见面”作为协同模型。对需要流片、危化、生物安全、实车大电流、大批量仓储的企业，应另比芯片代工、专业汽车研创、材料/化工园、精准医学与专用IDC/物流。

创业与孵化服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与“能力实训—实验试制—孵化落地”链条，服务AI一人公司、短剧漫剧、智能体、小游戏等轻量创业；复兴岛/大创智/长阳可提供入孵、路演与概念验证空间。金融合规科技、软件、AI、贸易数字化小团队可按赛道申社区入驻、陪跑孵化与联合技术资源，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与数字化政策：杨“数”浦新质秀带与OPC措施发放新质秀带创新券，每家企业每年最高20万元购买高校、科研机构等目录内专业服务；OPC社区统一提供AI工具集、垂类智能体与Tokens相关支持（具体申领以杨浦OPC正式文件为准）。 科技服务业对创新型企业总部、专业技术平台、外资研发中心、创新联合体等按年度指南支持；人工智能、数据标注、软件中台、金融合规科技可按方向申概念验证与技术转移，不承诺固定返税。杨浦区级H类技术合同服务公开支持最高20万元、不超过合同金额50%，以当年官方指南为准。

人才政策：OPC在复兴岛提供月租金不高于1,000元/人人才公寓、落户绿色通道与创业社群； 杨浦“十五五”完善海外引进与青年人才机制，大连路/滨江叠加金融、软件、数据标注、法律财税、AI人才服务。具体名额以当年人社、科委及街镇指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：杨浦大连路总部区深化金融外溢、专业服务与总部研发，滨江南段布局在线新经济、网络视听与平台总部，杨“数浦”布局AI Agent、数据标注与概念验证，全区强化知识产权、法律、财税、融资、中试与孵化器服务。对万硕企业，可把“单栋中台—大连路金融/工业总部外协—长阳/杨数浦AI与数据标注—OPC概念验证/人才公寓—专业服务”作为非税收落地路径；所有创新券、孵化器、概念验证、人才与金融对接以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：万硕和保利绿地广场、宝地、北美、光大怎么分工？

答：保利绿地广场为综合体、万硕是其荆州路198单栋高层之一；宝地重大连路双轨可分割高层与仲量物管；北美重昆明路汽车/物流/专业服务甲级；光大重霍山路双塔+独栋与半导体/汽车总部。万硕在荆州路以单栋27层、标准层2,015—2,121㎡、4/12大连路近距、综合体商业与1,600车位为主，适合金融资管/期货/证券中后台、律所、软件中台、贸易；全量训练、低延迟核心撮合、流片、台架大电、GMP不优先，外挂专用IDC、杨数浦/长阳、芯片中试、汽车研创与专业实验室。

问：4/12大连路、18江浦公园实际通勤怎么算？

答：万硕大堂至大连路站按出入口实测，多源200米/3—5分钟/8分钟并存；18江浦公园作补充，不采用单一固定步行值。至陆家嘴走4号线或大连路隧道，至北外滩走4/12换线，至南京西路/徐家汇/张江需跨线。按员工住宅做“住宅—大连路站—万硕大堂”三段测算，不写固定直达。

问：金融资管与期货中台怎么用本楼？

答：合规、研究、客户资料、合同加密用标准办公网；等保二级/三级、行情备份、电子档案独立小机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火。低延迟撮合、量化核心、行情专线机房不优先本楼，应评估双路市电、低抖动网络与专用IDC；中央空调加时、周末运行另与物业核定。

问：软件与AI轻中台怎么核等保？

答：数据治理、模型评测、智能体应用、等保中台可落单栋整层；推理小集群独立机房，核总配电、UPS、双路由、精密空调、消防与备用发电。全量训练、高并发向量库、渲染农场外挂专用IDC或杨“数浦”AI Agent/智算合作，不把中央空调楼层当机房。

问：律所与专业服务是否适合整层？

答：合伙人办公室、会议、档案、合同加密可整层2,000㎡级隔断；等保档案、视频开庭、加密归档独立小机房，核总配电、UPS、双路由、空调外机与气体灭火。若含大量纸质档案恒温库，应另核荷载、排风与消防，不把普通办公空调等同7×24库房。

问：贸易与供应链怎么控制成本？

答：关务、合同、财务、视频验货用标准层；等保合同、加密归档、轻量直播独立小机房，核总配电、UPS、双路由、空调加时与消防。若含样品冷藏、危化包装、大批量仓储，不优先本楼，外比专业物流与合规样品仓。

问：OPC和杨“数”浦怎么服务小团队？

答：金融合规科技、软件、数据标注、AI智能体可按OPC申AI工具集、Tokens相关支持、创新券最高20万元/年、人才公寓不高于1,000元/人； 万硕作签约/交易支持/中台，训练/标注/概念验证外挂杨数浦、复兴岛OPC、长阳秀带与高质量孵化器，不按税收贡献给返奖。

问：2026年这里租金怎么对标？

答：参考戴德甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD6.3元、非CBD4.1元、产业园3.3元；万硕小户125—189㎡可3.2—4.0元、251—409㎡3.9—4.5元、662—1,298㎡约3.95元、整层2,015—2,121㎡3.5—6.0元、高区精装5—7.2元仅作局部样本。按目标楼层加4/12接驳、等保UPS、双路由、中央空调加时、金融/软件/AI电力、北外滩/陆家嘴会议折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：大规模GPU训练、低延迟核心交易、IC全流片、汽车实车大电流台架、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先；应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。万硕核心做金融资管/期货/证券中后台、专业服务与律所、TMT与软件中台、贸易供应链、AI轻中台与区域总部。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，万硕核心价值在“荆州路198内环大连路总部区、单栋45,477㎡/27层/地下2层/标准层2,015—2,121㎡/可分割125—2,121㎡/建筑层高4.2米、净高3.05米、大堂10.5米、架空150mm、得房整层75%/分割70—72%、8客2货高低区、VAV/约克/风机盘管多源、三网、综合体车位约1,600/单栋100—1,251需核、月租1,360—1,460、物业31含空调能耗口径、绿色二星/LEED与绿建三星待核、4/12大连路200米—8分钟多口径、18江浦公园补充、大连路/新建路/周家嘴路隧道＋内环/北横/杨浦大桥、保利第一太平物管、综合体32万㎡含3万㎡商业与员工餐厅”。对金融资管/期货/证券中后台、专业服务与律所、TMT与软件中台、贸易供应链、AI轻中台、区域总部而言，其“内环双轨单栋高层＋2,000㎡级整层＋综合体商业停车＋大连路金融/工业总部邻企＋北外滩/陆家嘴三隧见面＋杨数浦/OPC外挂”组合优于核心区纯新楼成本控制，也优于无轨交厂房客户到访；对超大规模训练、低延迟交易、IC全流片、汽车台架、GMP、危化中试或大批量仓储，则不优先本楼，应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，金融分支、专业服务、TMT、贸易需求活跃。万硕若提升去化，应以“单栋实时楼层清册＋逐层机电消防＋4/12大连路接驳＋中央空调加时与交易/等保小机房＋综合体商业/停车/会议折算＋大连路金融邻企/杨数浦/OPC”替代单纯日租竞争；租户若追求7×24高功率机房、低延迟行情专线、无柱超大平层、流片或危化中试，应同时比对专用IDC、杨浦研发园、芯片中试与专业实验室。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得荆州路198万硕单栋、竣工与改造图、可租清册、2,015—2,121㎡柱网、总配电、中央空调形式与加时计费、消防、网络双路由及绿色二星/LEED/等保/金融或科技资质，不把45,477㎡单栋建面、2,121㎡单层、100/1,251/1,600车位、31元物业、200米/3—5分钟/8分钟地铁等不同时期口径直接等同当前交付标准；二是将中央空调加时电费、金融/软件/AI/贸易电力、UPS/双路由、4/12接驳、北外滩/陆家嘴隧道通勤、商业会议与访客停车合并为三年总拥有成本；三是将杨浦OPC创新券与AI工具集、新质秀带最高20万元/年、区级H类技术合同最高20万元不超50%、概念验证/中试、AI Agent与数据标注、人才公寓不高于1,000元/人及专业服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模训练、低延迟交易、全流片、汽车台架、GMP或危化中试为核心，应在万硕之外并列比对专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创与专业物流/实验室载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于万硕大厦荆州路198号点位，保利置业/绿地/上海盛冠及保利绿地广场公开资料、上海保利第一太平戴维斯物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本、4号线/12号线大连路站/18号线江浦公园及大连路隧道/新建路隧道/周家嘴路隧道/内环/北横/杨浦大桥驾车路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、杨浦OPC超级个体社区措施、杨“数”浦AI Agent与数据标注及概念验证中试公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、单栋/综合体可租可售状态、总建分配、标准层、可租面积、土地性质、租金、物业费、车位、电梯、空调、机电、绿色二星/LEED/绿建/等保/金融或科技资质、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对单栋建面4.45/4.55万㎡、27/25层、标准层2,000/2,015/2,121㎡、可租50/125—2,121㎡、空调VAV/约克/风机盘管、开放8:00—18:00/8:30—17:30、物业31元、车位100/1,251/1,600个、月租1,300/1,360/1,460元、4/12大连路200米/250米/3—5分钟/8分钟、租金3.2—7.65元、绿色二星/LEED/绿建三星表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。