报告用途：本文件用于上海市杨浦区保利绿地广场开展企业租赁选址评估，服务金融科技与合规中台、TMT与数字内容、专业服务与法律财税、贸易与供应链、人工智能轻中台、企业区域总部及成长型团队尽调，同时支撑4号线/12号线大连路、18号线江浦公园通勤组织、杨浦大连路总部研发区与东外滩非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦内环内大连路总部研发集聚区、东外滩—北外滩—陆家嘴三角布局办公总部、合规中台、算法与软件、内容运营、专业咨询、贸易采购及小团队扩租的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用长阳路654号/辽阳路188号/通北路589号点位、保利置业与绿地集团公开资料、上海保利第一太平戴维斯物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本；交通采用4号线/12号线大连路、18号线江浦公园及大连路隧道/新建路隧道/江浦路隧道/内环/北横通道驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦区OPC超级个体社区措施、营商环境2026方案、杨“数”浦AI Agent与数据标注及概念验证中试公开材料。具体可租楼栋、门牌、标准层、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

保利绿地广场位于杨浦区内环内大连路总部研发集聚区，公开主地址列长阳路654号、辽阳路188号、通北路589号，边界北至长阳路、南靠霍山路、东至通北路、西至荆州路，处东外滩西北缘、北外滩—陆家嘴—杨浦滨江“总部三角”的杨浦侧节点。 项目由保利置业与绿地集团联合投资，德国gmp参与建筑设计，2017年竣工、2018年前后投入运营，公开资料称由13栋五边形单体或“6栋办公A1/A2/B1—B4＋7栋商业独栋C1—C7”组成，具体栋号以物业清册为准；总建约32万㎡，商办近22万㎡，配约3万㎡商业（含约8000㎡地下商业）、约1600个车位，与住宅组团形成办公—商业—居住综合体。

办公塔楼以地上17层为主，净高约3.05米，VAV中央空调、三菱4客1货、电信/联通/移动三网，物业由上海保利第一太平戴维斯提供，物业费多源列31元/㎡·月；定位承接北外滩金融外溢、大连路总部二级供应链、TMT内容与企业中后台。 对金融科技合规、TMT与数字内容、专业服务、贸易供应链、AI轻中台、区域总部较适配；对高功率智算训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车台架大电、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造不优先本楼，应外比专用IDC、杨浦研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

公开可确认入驻样本含春秋国旅、森蜂园、建信人寿、德易车信息科技等，分属不同楼层、招商时期与中介渠道； 大连路周边另有西门子、大陆等总部资源，滨江南段有美团、B站、抖音等在线新经济生态，但周边企业不视同本楼入驻。正式选址应向招商/物业索取“A1/A2/B1—B4/C1—C7—目标栋号—楼层—房间—企业—行业—人数—总部/分支”最新清册，不把单一平台名单当作全楼全量。

建筑与面积方面，按“总建约32万㎡—商办近22万㎡—办公塔楼A1/A2/B1—B4—商业独栋C1—C7—部分渠道列13栋五边形单体”分级建模。 办公租赁样本覆盖82、97.5、110、128、133、149、184、198、250、282、292、425、455、580、640、721、754、800、900、1338㎡等，部分渠道列整组可至更大面积；单栋标准层不同渠道列约1333㎡（J栋/部分楼栋）、1500—2000㎡或不一，签约前必须取得目标栋号、楼层竣工图与物业可租清册，不把32万㎡总建、近22万㎡商办或任一标准层面积直接套全楼。

层高与交付方面，建筑/标准层高多源列4.2米、净高约3.05米，大堂部分渠道列9.3—10米或按楼栋差异；AI演示、等保机房、内容剪辑、直播小间、贸易样册应逐栋取净高、梁底、楼板荷载、排风、消防分区。普通办公与商业餐饮不可混用空调与排风；7×24监控、等保二级/三级、模型推理小集群应单独做电气、UPS、精密空调与气体灭火核验，不把“VAV工作日运行”默认等同双路市电或无限制机房。

机电与能源方面，办公塔楼列VAV中央空调，多源开放周一至周五8:30—17:30或18:30、物业费含空调能耗，加时、周末及7×24机房须单独核电力与计费等规则；是否双路市电到层、是否可增容做等保机房，按目标栋号电力设计核验。 电梯三菱4客1货，服务器小件、内容设备、贸易样品、商业物资应约定货梯或指定卸货口；网络电信/联通/移动三网，金融、AI、等保中台应另核双运营商双路由、弱电井与机柜位置。轻量推流、合同加密、数据治理小机房须核电力余量、空调外机、新风/排风与气体灭火，不把中央空调楼层当机房。

车位与配套方面，公开约1600个车位，月租多源列1200元、部分渠道1200—1460元，含新能源预留/充电桩与反向寻车不同口径；当前固定/访客/商业/办公/充电比例以物业最新台账为准。 商业配套约3万㎡（含地下8000㎡），含员工餐厅、商务餐饮、咖啡、便利、健身及连廊系统，三年成本应把会议、访客停车、空调加时电力、网络双路由、装改、商业接待合并计算，不单看每平方米日租。

资质与绿色方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、5A/甲级认定、LEED/绿建证书（部分渠道列LEED金级、以有效证书为准）、等保/智慧楼宇/科技或内容园区资质及杨浦楼宇企业服务清单。 若宣称“4/12上盖”“北外滩零换乘”“可注册总部”，应核对大连路站各出口与栋号实测、工商登记条件与物业运行记录；不把周边宝地、光大、北外滩来福士或滨江总部圈替代本楼技术尽调。

轨道交通方面，4号线/12号线大连路站为双线换乘，各源步行距离差异较大：搜楼等列约200米，优楼/部分招商列200—520米，其他渠道列5—10分钟/494—517米，按目标栋号大堂与站点出入口实测； 18号线江浦公园部分资料列约500米、部分列约984米，仅作补充。4号线环线可衔接北外滩、世纪大道等方向，12号线横向覆盖杨浦、虹口、黄浦、徐汇、浦东节点；至陆家嘴可走4号线换乘或大连路隧道，至北外滩走4/12换线，至南京西路/徐家汇/张江需跨线。不写“出站点即工位”“零换乘直达核心区”。

公交与慢行方面，长阳路辽阳路、许昌路、保定路、通北路、霍山路周边覆盖22、80、934、960等及更多区域线路，具体以当期线网为准。 楼内到A/B办公、C商业、地下停车、员工餐厅应按门牌做步行与货运动线；服务器、内容设备、贸易样品、商业餐饮物资走机动车卸货，不进入大堂与商业客流线。

高快速与跨江方面，项目接长阳路、辽阳路、通北路、霍山路、内环与北横通道，经大连路隧道至陆家嘴/浦东、经新建路隧道至北外滩/浦东、经江浦路隧道补充跨江、经杨浦大桥至金桥/滨江中北段；非高峰至陆家嘴、人民广场、五角场、虹桥/浦东机场按路况另行测算。 高峰受内环、大连路、长阳路及北外滩周边影响，不写固定“几分钟”承诺。整体交通评价为“4/12大连路双线近距＋18江浦公园补充＋大连路/新建路/江浦路三隧＋内环/北横/杨浦大桥机动车”，适合北外滩金融、陆家嘴机构、大连路总部、东外滩内容与企业中后台高频低强度见面。

项目处杨浦大连路总部研发集聚区西北缘，西接北外滩航运与专业服务，南经4/12与大连路隧道至陆家嘴，东连东外滩滨江、长阳创谷、互联宝地，北经12号线接杨“数”浦AI Agent与数据标注、大创智，东北经18/12接复兴岛OPC与滨江中北段。大连路片区公开总部资源含西门子、大陆等，形成“汽车/工业总部—甲级办公—专业服务—滨江AI”的复合界面； 杨浦“十五五”及2026营商以杨“数”浦新质秀带为主攻方向，长阳秀带做在线新经济，AI Agent产业园与高端数据标注基地做智能体与数据服务，复兴岛OPC做超级个体与概念验证，全区布局概念验证、中试熟化与高质量孵化器。

产业适配可分层：金融科技可落合规、研究、客户中台，低延迟核心交易不优先本楼；TMT/数字内容可落运营、剪辑、审片、版权，海量转码外比IDC；AI轻中台可落数据治理、模型评测、等保，全量训练外挂专用IDC或杨“数”浦；专业服务/贸易可落合同、关务、财务中台；企业区域总部可落整层/多栋组合做门禁与会议。对超大规模GPU、IC全流片、汽车台架、医疗GMP、危化中试不优先本楼。

可形成“保利办公塔楼标准中台＋大连路西门子/大陆等总部邻企交流＋长阳/杨数浦AI外协＋复兴岛OPC/概念验证＋北外滩/陆家嘴客户见面”的轻资产路径，而不是全品类研发制造自给。

第一，32万㎡综合体＋6办公+7商业（或13栋五边形）双产品。总建约32万、商办近22万、办公塔楼17层、商业独栋C系、3万㎡商业、1600车位，既能小户82—250㎡起步，也能整层1333㎡左右、多栋组合做总部；相比纯甲级塔楼有商业连廊与员工餐厅，相比老厂房有VAV、三菱电梯、第一太平物管与综合体安防。但A/B/C当前可租可售状态差异大，必须以招商清册确认空置栋号。

第二，4/12大连路双线近距＋三隧跨江。大连路站多源200—520米、18江浦公园约500米/984米多口径，配大连路/新建路/江浦路隧道与内环/北横/杨浦大桥，对“北外滩金融+陆家嘴机构+大连路总部+东外滩内容”多头见面团队弹性较好；相比远郊研发园通勤更优，相比北外滩纯新楼可用综合体成本控总拥有。

第三，VAV中央＋三网＋三菱垂直交通，适配中台型加班。塔楼工作日集中空调、部分渠道8:30—18:30，内容审片、AI评测、跨时区贸易可申请加时或独立小机房；但加时费、楼层电力余量、等保外机位须逐栋核，不把“中央空调含能耗”默认等同7×24机房。

第四，大连路总部邻链降低商务与人才摩擦。周边西门子、大陆及项目内金融/文旅/专业服务样本，对金融科技合规、TMT、贸易、专业服务、区域总部有客户与招聘协同；但邻企不等于可共用机房、实验室或仓储，跨企业数据、样件、合规仍按等保与物理隔离尽调。

第五，杨浦OPC/杨“数”浦非税收创新链可外挂研发。OPC提供首年免租办公空间、月租不高于1000元/人人才公寓、最高20万元/年新质秀带创新券、Tokens相关支持； 杨“数”浦布局AI Agent与数据标注、概念验证中心与中试熟化平台。 本楼金融/TMT/AI/软件/内容小团队可按赛道申入孵、概念验证、数据标注与人才服务，不依赖税收返奖。

优势侧：长阳路654/辽阳路188/通北路589内环大连路总部区，总建约32万㎡、商办近22万㎡、A1/A2/B1—B4办公＋C1—C7商业（或13栋五边形多口径）、塔楼17层、标准层部分1333/部分1500—2000㎡、可租82—1338㎡及更大整组、净高3.05/部分建筑层高4.2、得房约70%—75%、VAV中央工作日、三菱4客1货、三网、车位约1600/月租1200—1460、物业31、4/12大连路200—520米多口径、18江浦公园约500/984米、大连路/新建路/江浦路隧道＋内环/北横/杨浦大桥、保利第一太平物管、3万㎡商业＋员工餐厅。对需要“内环双轨综合体、整层可分割、金融/TMT/专业服务/贸易/AI中台、北外滩陆家嘴见面、杨数浦与OPC外协”的轻资产企业，综合性价比优于核心CBD纯新楼，也优于无轨交老厂房。

约束侧：不同来源对栋号6+7/13 pentagon、标准层1333/1500—2000、可租82—1338/95—2500/更大整组、地铁200/500/520/984米、空调8:30—17:30/18:30、物业31/33、车位1200/1460、LEED金/预认证口径不一致； 须逐栋核验总配电、UPS、双路由、VAV加时、消防、货梯与装改。4/12至张江、南京西路、徐家汇需换乘；大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车实车大电流、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先本楼。

选址建议：金融科技与合规中台、TMT与数字内容、专业服务与法律财税、贸易与供应链、AI轻中台与数据治理、企业区域总部、文旅与会展服务优先；全量训练、低延迟交易、流片、台架大电、GMP、危化、重型制造、大批量仓储不优先，转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。

戴德梁行2026年二季度报告，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳约23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃。

保利局部参照：平台小户82—149㎡可3.5—4.2元，250—292㎡精装3.5元，425㎡简装4.5元，455㎡可4—5.5元，580—754㎡标准6.2—6.8元，800—900㎡6.1—6.8元，1338㎡约5.2元，个别特价/高装样本到14元仅作极端参照； 对项目的启示是不能用CBD6.3元或甲级6.42元直接套综合体塔楼，也不宜只用3.5元小户价做唯一基准。应按目标A/B栋号、标准层柱网、等保UPS、双路由、VAV加时电费、金融/AI/内容/贸易电力、4/12大连路接驳、北外滩/陆家嘴会议分别询价，再叠加长阳/杨数浦/OPC/概念验证外协价值。2026年TMT、专业服务、金融分支、贸易需求修复，但本楼去化核心在“实时栋号可租清册＋逐栋机电消防＋大连路双轨接驳＋VAV加时与综合体商业折算＋杨浦非税收创新服务”，不以低价替代技术尽调。

公开可确认样本包括春秋国旅、森蜂园、建信人寿、德易车信息科技等，分属文旅、消费、金融、科技不同渠道与时期； 大连路周边西门子、北美广场C栋大陆等可作为总部邻企外协，滨江南段美团、B站、抖音等作为TMT/内容生态外协，但不列入本楼已入驻硬名单。对金融科技、TMT、专业服务、贸易、AI中台、区域总部企业，可把“保利办公塔楼中台＋大连路总部邻企交流＋长阳/杨数浦AI Agent与数据标注＋复兴岛OPC/概念验证＋北外滩/陆家嘴客户见面”作为协同模型。对需要流片、危化、生物安全、实车大电流、大批量仓储的企业，应另比芯片代工、专业汽车研创、材料/化工园、精准医学与专用IDC/物流。

创业与孵化服务：杨浦OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与“能力实训—实验试制—孵化落地”链条，服务AI一人公司、短剧漫剧、智能体、小游戏等轻量创业； 复兴岛OPC星火社区提供首年免租办公空间、固定/共享工位与创客培育，不按税收贡献挂钩返奖。 金融TMT、内容、AI、软件小团队可按长阳秀带、杨“数”浦、复兴岛OPC或区内高质量孵化器申请入孵、路演与陪跑。

科技与数字化政策：杨浦建设杨“数”浦新质秀带，AI Agent产业园与高端数据标注基地支撑垂类模型与智能体；营商环境2026方案明确布局概念验证中心、中试熟化平台、高质量孵化器，开展科技企业创新顾问与新质秀带创新券试点。 OPC措施发放新质秀带创新券，每家企业每年最高20万元购买目录内专业服务，社区统一提供AI工具集、垂类智能体与Tokens相关支持（官方材料列2000万Tokens券等资源，具体申领以当年指南为准）。 金融合规科技、内容大模型、数据治理、软件中台可按相应方向申概念验证、创新券与技术转移，不承诺固定返税比例。

人才政策：OPC在复兴岛提供月租金不高于1000元/人人才公寓、落户绿色通道与创业社群； 杨浦2026营商环境方案依托全球创新创业大赛、青年创业服务与15分钟就业服务圈，提供用工、实训与社群支持。金融风控、算法、数据标注、内容运营、IP设计、法务财税人才可按紧缺人才与校企合作渠道申报用工与安居服务，具体名额以当年人社、科委及街镇指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：杨浦围绕数智经济聚焦AI+、在线新经济、金融科技专业服务、大连路总部二级供应链与都市工业新智造，强化概念验证、中试、知识产权、法律、财税与融资服务。对保利企业，可把“办公塔楼中台—长阳/杨数浦AI外协—复兴岛OPC/概念验证—大连路总部邻企—人才港与专业服务”作为非税收落地路径；所有创新券、孵化器、概念验证、人才与金融对接以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：保利绿地和宝地、北美、光大、碧桂园怎么分工？

答：宝地重大连路双轨可分割高层与仲量物管，北美重昆明路汽车/物流/专业服务甲级，光大重霍山路双塔+独栋与半导体/汽车总部，碧桂园重宁国路独栋+标办与互联网/传媒；保利在长阳路/通北/辽阳以32万㎡综合体、A/B塔楼+VAV、C商业独栋、4/12大连路近距为主。金融合规、TMT中台、专业服务、贸易、AI轻中台、区域总部可落保利；全量训练、低延迟核心交易、流片、台架大电、GMP不优先，外挂专用IDC、杨数浦/长阳、芯片中试、汽车研创与专业实验室。

问：4/12大连路、18江浦公园实际通勤怎么算？

答：4/12大连路按各栋大堂与站点出口实测，多源200—520米、部分5—10分钟；18江浦公园部分资料约500米、部分约984米，仅作补充；至陆家嘴走4号线或大连路隧道，至北外滩走4/12换线，至南京西路/徐家汇/张江需跨线。按员工住址做“住宅—大连路站—目标栋号”三段测算，不写固定直达。

问：金融科技与合规中台怎么用本楼？

答：合规、研究、客户资料、合同加密用标准办公网；等保二级/三级、行情备份、电子档案独立小机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调与气体灭火。低延迟撮合、量化核心、行情专线机房不优先本楼，应评估双路市电、低抖动网络与专用IDC；VAV加时、周末运行另与物业核定。

问：TMT与数字内容怎么控成本？

答：运营、撰稿、审核、版权、客户会议用标准层；剪辑/审片/轻直播独立小间，核电力、双路由、空调加时与消防；海量转码、CDN源站、大主播基地外比专用IDC或专业直播园。滨江南段B站/美团/抖音生态作人才与外协，不把商业连廊或办公区默认等同录制棚。

问：AI轻中台与等保怎么核？

答：数据治理、模型评测、智能体应用、等保中台可落塔楼；推理小集群独立机房，核总配电、UPS、双路由、精密空调、消防与备用发电。全量训练、高并发向量库、渲染农场外挂专用IDC或杨“数”浦AI Agent/智算合作，不把VAV中央空调楼层当机房。

问：贸易与专业服务是否适合整层？

答：关务、合同、财务、法律、咨询可整层1333㎡左右或多层组合；等保合同、加密归档、视频验货独立小机房，核总配电、UPS、双路由、空调外机与气体灭火。若含样品冷藏、轻直播、商业餐饮，应另取排风、冷源、货梯与访客停车，不把普通办公空调等同7×24机房。

问：OPC和杨“数”浦怎么服务小团队？

答：AI超级个体、短剧小游戏、智能体可按OPC申首年免租办公、AI工具集、Tokens相关支持、创新券最高20万元/年、人才公寓不高于1000元/人； 保利作签约/接待/中台，训练/标注/概念验证外挂杨数浦、复兴岛OPC、长阳秀带与高质量孵化器，不按税收贡献给返奖。

问：2026年这里租金怎么对标？

答：参考戴德甲级6.42元/㎡·天、空置22.5%，仲量CBD6.3元、非CBD4.1元、产业园3.3元； 保利小户82—149㎡可3.5—4.2元、250—292㎡精装3.5元、中户425—455㎡4—5.5元、整层/中大户580—900㎡6.1—6.8元、1338㎡约5.2元、个别14元仅作极端样本。按目标栋号加4/12接驳、等保UPS、双路由、VAV加时、金融/AI/内容电力、北外滩/陆家嘴会议折算三年有效成本，不单看日租。

问：哪些业态不优先本楼？

答：大规模GPU训练、低延迟核心交易、IC全流片、汽车实车大电流台架、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先；应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。保利核心做金融科技合规、TMT与数字内容、专业服务、贸易供应链、AI轻中台与区域总部。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，保利绿地的核心价值在“长阳路654/辽阳路188/通北路589内环大连路总部区、总建约32万㎡/商办近22万㎡、A1/A2/B1—B4办公＋C1—C7商业（或13栋五边形多口径）、塔楼17层、标准层部分1333/部分1500—2000㎡、可租82—1338㎡及更大整组、净高3.05/部分建筑层高4.2、得房约70%—75%、VAV中央工作日8:30—17:30/18:30、三菱4客1货、三网、车位约1600/月租1200—1460、物业31、4/12大连路200—520米多口径、18江浦公园约500/984米、大连路/新建路/江浦路隧道＋内环/北横/杨浦大桥、保利第一太平物管、3万㎡商业＋员工餐厅”。对金融科技合规、TMT与数字内容、专业服务、贸易供应链、AI轻中台、企业区域总部而言，其“内环双轨综合体＋整层可分割＋VAV中台＋大连路总部邻企＋北外滩/陆家嘴三隧见面＋长阳/杨数浦/OPC外挂”组合优于核心区纯新楼成本控制，也优于无轨交厂房客户到访；对超大规模训练、低延迟交易、IC全流片、汽车台架、GMP、危化中试或大批量仓储，则不优先本楼，应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，TMT、专业服务、金融与贸易需求活跃。 保利若提升去化，应以“A/B/C实时清册＋逐栋机电消防＋4/12大连路接驳＋VAV加时电价与整层组合＋综合体商业/停车/会议折算＋长阳秀带/杨数浦/OPC/概念验证”替代单纯日租竞争；租户若追求7×24高功率机房、无柱超大平层、流片或危化中试，应同时比对专用IDC、杨浦研发园、芯片中试与专业实验室。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向招商/物业取得长阳路/通北/辽阳目标栋号、竣工与改造图、可租清册、标准层柱网、总配电、VAV形式与加时计费、消防、网络双路由及LEED/等保/科技或内容资质，不把32万㎡总建、1333/1500—2000㎡单层、1600车位、31/33元物业、200/500/520/984米地铁等不同时期口径直接等同当前交付标准；二是将VAV加时电费、金融/AI/内容/贸易电力、UPS/双路由、4/12接驳、北外滩/陆家嘴隧道通勤、商业会议与访客停车合并为三年总拥有成本；三是将杨浦OPC首年免租与人才公寓、新质秀带创新券与Tokens、概念验证/中试、AI Agent与数据标注、专业服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模训练、低延迟交易、全流片、汽车台架、GMP或危化中试为核心，应在保利之外并列比对专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创与专业物流/实验室载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于保利绿地广场长阳路654号/辽阳路188号/通北路589号点位，保利置业与绿地集团公开资料、上海保利第一太平戴维斯物业及办公租赁平台2025—2026年在租样本、4号线/12号线大连路站/18号线江浦公园及大连路隧道/新建路隧道/江浦路隧道/内环/北横/杨浦大桥驾车路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、杨浦区OPC超级个体社区措施、营商环境2026方案、杨“数”浦AI Agent与数据标注及概念验证中试公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、A/B/C栋可租可售状态、总建分配、标准层、可租面积、土地性质、租金、物业费、车位、电梯、空调、机电、LEED/等保/孵化器资质、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对总建32万㎡、商办近22万㎡、6办公+7商业/13 pentagon、标准层1333/1500—2000㎡、可租82—1338/95—2500㎡及更大整组、层高4.2/净高3.05米、空调VAV 8:30—17:30/18:30、物业31/33元、车位1600个/月租1200—1460元、4/12大连路200—520米、18江浦公园约500/984米、租金3.5—14元表述存在口径差异，均以权属方、招商中心、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁或购置合约要约。