报告用途：本文件用于上海市杨浦区东方渔人码头开展企业租赁选址评估，服务滨江总部、文化传媒与网络视听、数字内容与IP运营、人工智能轻中台、专业服务与合规、贸易航运服务、建筑设计展示、品牌营销及平台经济分支尽调，同时支撑18号线丹阳路、4号线杨树浦路、12号线江浦公园/江浦路通勤组织、杨浦滨江非税收产业服务匹配及三年总拥有成本核算，不作为任何固定租金承诺、出售要约或独家招租要约。

编制对象：拟在杨浦滨江南段/东外滩、北外滩—陆家嘴浦江三角布局企业总部、客户展示中心、内容制作中台、合规与数据中台、贸易航运办公室、专业咨询及文创团队的管理决策层；同时面向业主方、资产方与招商运营方开展对标管理。

数据时效：项目参数采用杨树浦路1088号/江浦路10号点位、上实物业及招商代理2025—2026年公开资料、办公租赁平台在租样本；交通采用18号线丹阳路、4号线杨树浦路、12号线江浦公园/江浦路及杨浦大桥/大连路隧道/江浦路隧道驾车路径；市场数据采用戴德梁行2026年二季度、仲量联行2026年二季度上海办公楼与产业园区报告；产业政策采用杨浦区创新型现代化产业“十五五”规划、滨江发展“十五五”规划、黄浦江滨江中北段专项规划及OPC、杨“数”浦公开材料。具体可租楼栋、门牌、单栋/单层面积、机电、车位、物业、在租名单及企业注册条件以权属方、物业最新图纸与第三方技术尽调为准。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组。

东方渔人码头位于杨浦区内环内滨江现代服务业功能带，主地址杨树浦路1088号、部分资料列江浦路10号，处杨浦大桥西侧、江浦路—杨树浦路交汇，东外滩与北外滩、陆家嘴构成浦江“滨江三角”。 项目前身为百年鱼市场及滨江工业岸线，由上海东方渔人码头开发有限公司推进更新，P+W与上海建筑设计研究院参与设计，鱼形塔楼与卧鱼商业为标志形象；不同资料列2013年主体、2016年竣工或分期投用，正式以竣工备案与物业交付清册为准。

公开参数按“综合体总建约18万—18.2万㎡”建模：办公约5.5万㎡、商业有5.7万㎡或4.3万㎡两种口径、亲水景观平台约1.7万㎡；A区甲级办公36层、高161.4米，部分租赁资料列33层，以竣工图为准。 整体由高端办公楼、综合商业楼、特色商业楼及滨水公共空间组成，定位“甲级办公＋主题商业＋文化博览＋海鲜餐饮＋滨江休闲”，对滨江总部、文化传媒、网络视听、数字内容、专业服务、贸易航运、建筑设计展示、品牌营销较适配；对高功率智算训练、低延迟金融核心交易、IC流片、生物GMP/动物实验、危化中试、重型制造不优先本楼，应外比专用IDC、杨浦研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

公开可确认周边/项目配套样本含商业餐饮、员工餐厅、便利店、健身、影城、亲子与泊车配套；办公入驻以招商清册为准，不把中介在租名单当作全楼全量。对需要“江景门面＋18号线近上盖＋滨江客户接待＋杨浦南段平台经济外协”的企业，本楼价值在展示与通勤，不在重资产研发。

建筑与面积方面，按“总建18万/18.2万㎡—办公5.5万㎡—A区36层/161.4米—整层多源1078—2116㎡、1815㎡、1885—2116㎡—可分割100—2000/179—2116㎡”分级建模。 租赁样本覆盖100、131、148.87、179、180、1950、2000㎡等，整层口径因A/B/C统计范围不同差异较大；签约前必须取得目标楼层、竣工图与物业可租清册，不把18万㎡总建、5.5万㎡办公或任一整层面积直接套全楼。

层高与交付方面，大堂8.6—13.6米、标准层高多源4.3米或按A区交付、净高2.8—2.9米，架空地板50mm/15cm不同样本，得房约70%—80%；AI演示、等保机房、内容剪辑、直播小间、贸易样册、建筑展示应逐层取净高、梁底、荷载（部分资料楼板3kN/㎡）、排风、消防分区。 普通办公与商业餐饮不可混用空调与排风；7×24监控、等保二级/三级、模型推理小集群应单独做电气、UPS、精密空调与气体灭火核验，不把“高区VRV独立”默认等同双路市电或无限制机房。

机电与能源方面，低区多源列开利/VAV/中央空调、18楼以下集中运行，高区VRV独立控制、部分资料列24小时分户并带PM2.5过滤；不同楼层空调形式、加时规则、计电费方式差异较大，须逐层核总配电、独立回路、UPS、备用发电与消防。 电梯多源列客梯6部+货梯2部，或高区4/低区6+货2的分区口径；内容设备、服务器小件、贸易样品、直播器材应约定货梯或指定卸货口。 网络列电信、联通、移动三网，金融、AI、等保中台应另核双运营商双路由、弱电井与机柜位置；轻量推流、合同加密、数据治理小机房须核电力余量、空调外机、新风/排风与气体灭火，不把中央空调楼层当机房。

车位与配套方面，公开930个（地下为主）、月租约800元、含AGV机器人停车、充电桩配比约20%；当前固定/访客/商业/办公/充电比例以物业最新台账为准。 商业配套含主题餐饮、咖啡、便利店、员工餐厅、健身、影城、桌球、亲子等，三年成本应把访客停车、空调加时电力、网络双路由、装改、江景高区溢价、商业接待合并计算，不单看每平方米日租。

资质与绿色方面，应索取竣工与消防验收、房产用途、5A/甲级认定、LEED/绿建证书（部分招商资料称LEED金级预认证、中国绿建三星，以有效证书为准）、等保/智慧楼宇/网络视听或文创园区资质及杨浦楼宇企业服务清单。 若宣称“18号线上盖”“陆家嘴10分钟”“12号线10分钟”，应核对丹阳路出入口与栋号实测、非高峰驾车样本与江浦公园/江浦路步行距离，不写固定直达承诺。

轨道交通方面，18号线丹阳路为近上盖/无缝对接站点，多源列与项目地下连通、步行约76米或“上盖”口径，按A区大堂与站点出入口实测； 4号线杨树浦路多源列步行约10分钟或周边覆盖，12号线江浦公园经18号线转乘约2站、步行/车行口径约1.5—1.8公里，12号线江浦路亦属周边覆盖，部分资料统称“10分钟”但按目标栋号实测更稳妥。 18号线南北向、4号线环线、12号线横向，至陆家嘴可走18换2/14或江浦路隧道/大连路隧道，至北外滩走12/4换线，至南京西路/徐家汇/张江需跨线。不写“出站点即工位”“零换乘直达核心区”。

公交与慢行方面，周边公开列近80条或30—80条公交节点，具体以当期线网为准； 滨江步行道、亲水平台、安浦路—江浦路—杨树浦路形成办公、商业、访客分流。内容设备、服务器小件、贸易样品、餐饮物资走机动车卸货，不进入商业客流线。

高快速与跨江方面，项目接杨树浦路、江浦路、内环黄兴路/大连路方向，经杨浦大桥至浦东、经大连路隧道至陆家嘴/北外滩、经江浦路隧道至浦东、经新建路/公平路隧道补充跨江；部分资料称陆家嘴约10分钟、人民广场约12分钟、虹桥/浦东机场按非高峰另行测算，高峰受滨江、内环、北外滩周边影响不写固定承诺。 整体交通评价为“18丹阳路近上盖＋4杨树浦路补充＋12江浦公园/江浦路换线＋一桥两隧/多隧过江＋滨江慢行”，适合北外滩、陆家嘴、杨浦南段总部、滨江中北段复兴岛高频低强度见面。

项目处杨浦滨江南段东外滩核心，西接北外滩航运与专业服务，南对陆家嘴，东连滨江中北段与复兴岛，北经18/12/4接长阳创谷、大创智、杨“数”浦。杨浦“十五五”按“一岛两翼”组织：滨江南段以平台经济总部、技术研发、内容创新、网络视听、国家级文化产业示范园为主，美团、B站、抖音等在线经济项目强化数字与文创生态； 滨江中北段/复兴岛以AI+、量子城市时空、空间智能、生命科学、绿色低碳、低空出行、创新创业与低成本创客空间为主，专项规划锚定世界级科创高地、创新创业集聚区、高品质水岸示范区。

产业适配可分层：滨江总部/区域总部可落A区高区做客户展示、董事会、品牌与合规；文化传媒/网络视听可落剪辑、审片、版权、项目室，海量转码外比IDC；数字内容/IP可落运营、设计、直播小间，大主播基地外比专业直播与CDN；AI轻中台可落数据治理、模型评测、等保，全量训练外挂专用IDC或杨“数”浦/复兴岛；专业服务/贸易航运可落合同、关务、合规、客户会议；建筑设计可落方案展示、BIM汇报，大模型渲染外挂。对超大规模GPU、低延迟撮合、IC全流片、GMP、危化不优先本楼。

可形成“渔人码头江景办公＋滨江南段网络视听/平台经济外协＋长阳秀带/大创智孵化＋杨数浦AI与数据标注＋复兴岛OPC/概念验证”的轻资产路径，而不是全品类研发制造自给。

第一，杨浦滨江一线江景＋36层甲级现房。A区161.4米、整层多源1078—2116/1815/1885—2116㎡、可分割100—2000㎡，大堂8.6—13.6米、得房70%—80%，对总部门面、文化传媒接待、专业服务客户会议、贸易航运展示、AI产品demo有强场景价值；相比纯内部园区，优势在浦江三角可见度，劣势在江景高区租金溢价与重装改电力约束。

第二，18号线丹阳路近上盖＋4/12多轨换线＋一桥两隧。18丹阳路76米/上盖口径、4杨树浦路约10分钟、12江浦公园/江浦路1.5—1.8公里换线，杨浦大桥+大连路+江浦路隧道连接陆家嘴/浦东/北外滩； 对“北外滩法律、陆家嘴金融、滨江南段内容、复兴岛AI”多点头碰头团队，通勤弹性优于无轨交老厂房，也优于仅单轨的偏内环项目。

第三，5.5万㎡办公＋5.7/4.3万㎡商业综合体。员工餐厅、咖啡、正餐、健身、影城、亲子、930车位与滨江亲水平台同址，可降低接待与员工福利外采成本； 但商业客流与办公门禁必须分开管理，内容、金融、AI等保区域不借商业Wi-Fi、不共用卸货动线。

第四，低区中央/高区VRV分户，适配加班型内容与服务。高区VRV独立、部分24小时控制利于剪辑、审片、模型评测、跨时区贸易；低区中央空调按物业时段运行，应单独核加时费与电力余量。 对等保小机房、直播声学、AI推理小集群可做独层改造，但双路市电、UPS、精密空调、外机位必须以竣工图为准。

第五，杨浦滨江非税收创新链降低内容与AI成本。南段网络视听/国家级文创、杨“数”浦创新券/算力券/模型券/语料券、OPC超级个体AI工具集与人才公寓、复兴岛概念验证与低成本创客空间，可支撑渔人码头企业“江景办公接外协研发”。 创新联合体产学研、重大投资、概念验证、数据标注、网络视听版权等服务按官方年度指南申报，不依赖税收返奖。

优势侧：杨树浦路1088/江浦路10内环滨江，总建约18/18.2万㎡、办公5.5万㎡、商业5.7或4.3万㎡多口径、亲水1.7万㎡；A区36层/161.4米（部分33层以竣工图为准）、整层1078—2116/1815/1885—2116㎡、可租100—2000/179—2116㎡、大堂8.6—13.6米、标准层高4.3/净高2.8—2.9、得房70%—80%、低区中央/高区VRV、客6货2或高4低6+货2、三网、车位930/月租800/AGV/充电20%、物业18下32/18上26、18丹阳路76米—上盖、4杨树浦路约10分钟、12江浦公园/江浦路1.5—1.8公里、杨浦大桥+大连路+江浦路隧道、上实物业。对需要“滨江门面、江景高区、18号线近上盖、文化传媒/网络视听/数字内容/专业服务/贸易航运/AI轻中台、杨浦南段平台经济与复兴岛外协”的企业，综合性价比优于纯内部园区展示力，也优于无商业配套的甲级塔楼。

约束侧：总建18/18.2万、商业5.7/4.3万、整层1078—2116/1815/1885、层高4.3/净高2.8—2.9、物业32/26、空调中央/VRV、地铁76米/10分钟/1.5公里多口径不一致； 须逐层核验总配电、UPS、双路由、VRV加时、消防、货梯与装改。18至陆家嘴/北外滩便，但至南京西路、徐家汇、张江、虹桥需换线；大规模GPU训练、低延迟核心撮合、IC全流片、汽车台架大电、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先本楼。

选址建议：滨江总部与区域总部、文化传媒与网络视听、数字内容与IP、AI轻中台与数据治理、专业服务与法律财税、贸易与航运服务、建筑设计展示、品牌公关、联合办公优先；全量训练、低延迟交易、流片、台架大电、GMP、危化、重型制造、大批量仓储不优先，转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。

戴德梁行2026年二季度报告，上海甲级写字楼新增供应显著收窄，仅黄浦K11 Atelier办公约3.8万平方米入市；全市甲级净吸纳23.3万平方米，环比提升9.9%，上半年合计44.5万平方米、超过2025年全年40.2万平方米；二季度空置率环比回落1.1个百分点至22.5%，平均租金约6.42元/平方米/天，环比降1.9%。报告指TMT、贸易制造、专业服务、金融合计租赁占比近九成，虹口北外滩、徐汇滨江、杨浦新江湾等新兴商务区凭产业集聚与租金性价比承接扩租整合。

仲量联行2026年二季度数据，上海甲级净吸纳约23.2万平方米，中央商务区10.6万平方米、非中央商务区12.6万平方米；全市整体空置率环比降0.7个百分点至23.5%，CBD租金约6.3元/平方米/天、空置约19.3%，非CBD租金约4.1元/平方米/天、空置约27.1%；产业园区净吸纳约20.5万平方米、空置约31.7%、租金约3.3元/平方米/天，人工智能、集成电路、生命科学、孵化器与科研机构需求活跃。

渔人码头局部参照：平台/招商样本低区可3.5元起、中区100—370㎡约5元、1600—1950㎡中高区5.1—5.3元、高区江景6.6—8元，部分综合挂牌4.5—8.5元； 对项目的启示是不能用CBD6.3元或甲级6.42元直接套江景高区，也不宜只用3.5元低区做唯一基准。应按目标楼层、整层柱网、等保UPS、双路由、VRV加时电费、内容/AI/金融/贸易电力、18丹阳路上盖接驳、北外滩/陆家嘴会议、商业接待分别询价，再叠加滨江南段网络视听、杨数浦/OPC/复兴岛外协价值。2026年TMT、专业服务、文化传媒、贸易航运需求修复，但本楼去化核心在“实时A区可租清册＋逐层机电消防＋18丹阳路近上盖＋江景高区溢价管控＋滨江非税收创新服务”，不以低价替代技术尽调。

项目以办公+商业综合体运营，公开材料多列商业品牌与办公可租信息，不把中介在租名单等同全量入驻。对文化传媒、网络视听、数字内容、AI轻中台、专业服务、贸易航运、建筑设计、滨江总部企业，可把“渔人A区江景办公＋滨江南段B站/美团/抖音等平台生态外协＋长阳秀带/大创智孵化＋杨数浦AI Agent与数据标注＋复兴岛OPC/概念验证”作为协同模型。对需要流片、危化、生物安全、实车大电流、大批量仓储的企业，应另比芯片代工、专业汽车研创、材料/化工园、精准医学与专用IDC/物流。

创业与孵化服务：杨浦“十五五”滨江按南段平台经济总部、中北段复兴岛全球创客岛协同，OPC超级个体社区依托“3310”海外引才、全球创新创业大赛、高校实训与“能力实训—实验试制—孵化落地”链条，服务AI一人公司、短剧漫剧、智能体、小游戏等轻量创业； 复兴岛存量工业建筑改造孵化空间、云宇星空等孵化器可承接初创与科创团队。 渔人码头企业可将江景办公作签约与接待端，训练/标注/概念验证外挂南段平台园、长阳、杨数浦与复兴岛，不涉及以税收贡献挂钩返奖。

科技与数字化政策：杨浦建设杨“数”浦新质秀带，科技服务业措施对创新型企业总部、专业技术服务平台、外资研发中心、创新联合体予以支持，创新联合体产学研投入给予30%、最高200万元；科技服务业重大投资项目在市级按不超总投资10%、最高500万元支持基础上，杨浦再给最高50万元配套。复兴岛/杨数浦发放新质秀带创新券、算力券、模型券、语料券，OPC社区新质秀带创新券每家企业每年最高20万元购买目录内专业服务，并统一提供AI工具集、垂类智能体与Tokens。网络视听、数字内容、AI中台、数据治理可按相应方向申概念验证、创新券与技术转移，不承诺固定返税比例。

人才政策：OPC在复兴岛提供月租金不高于1000元/人人才公寓、落户绿色通道与创业社群； 杨浦“十五五”完善海外引进与青年人才机制，滨江南段完善文体商旅、教育医疗与人才服务。内容编导、算法、数据标注、IP设计、法律财税、贸易合规、BIM人才可按紧缺人才与校企合作渠道申报用工、实训与安居服务，具体名额以当年人社、科委及街镇指南为准，不按税收贡献给予返奖。

产业与专业服务政策：杨浦滨江南段深化中国（上海）网络视听产业基地杨浦片区、国家级文化产业示范园区，打造“数字+文创、文创+科创”；中北段超前谋划“人工智能+”试验场、量子城市时空与空间智能。 对渔人码头企业，可把“江景办公—南段网络视听/平台经济—长阳秀带/大创智孵化—杨数浦AI与数据标注—复兴岛OPC/概念验证—人才港与知识产权/法律/融资服务”作为非税收落地路径；所有创新券、孵化器、概念验证、人才与金融对接以官方年度指南和项目审核结果为准。

问：渔人码头和北外滩来福士、陆家嘴、中企滨江、宝地怎么分工？

答：北外滩重航运金融与专业服务门面，陆家嘴重金融核心，中企滨江重杨树浦路国资/滨江中台，宝地重大连路双轨可分割；渔人在杨树浦路1088以36层江景甲级、18丹阳路近上盖、5.5万㎡办公+商业综合体为主。滨江总部、文化传媒、网络视听、数字内容、专业服务、贸易航运、AI轻中台可落渔人；全量训练、低延迟核心交易、流片、台架大电、GMP不优先，外挂专用IDC、杨数浦/复兴岛、芯片中试、汽车研创与专业实验室。

问：18丹阳路、4杨树浦路、12江浦公园实际怎么用？

答：18丹阳路按上盖/76米口径接A区大堂实测；4杨树浦路约10分钟覆盖环线；12江浦公园经18转2站或车行1.5—1.8公里，12江浦路同理周边覆盖。到陆家嘴走18换2/14或江浦/大连路隧道，到北外滩走12/4换线，到南京西路/徐家汇/张江需跨线，不写固定直达。

问：文化传媒与网络视听怎么落A区？

答：运营、撰稿、审核、版权、客户会议用标准层；剪辑/调色/审片用高区VRV小间，核电力、双路由、空调加时与消防；海量转码、CDN源站、大主播基地外比专用IDC或专业直播园。滨江南段网络视听基地、B站/美团/抖音生态可作外协与人才池。

问：AI轻中台与等保怎么核？

答：数据治理、模型评测、等保二级/三级中台可落A区；推理小集群独立机房，核总配电、UPS、双运营商双路由、精密空调、消防与备用发电。全量训练、高并发向量库、渲染农场外挂专用IDC或杨“数”浦/复兴岛智算，不把中央/VRV楼层当机房。

问：专业服务与贸易航运怎么控成本？

答：法律、财税、咨询、关务、合同看板用标准办公网；等保合同、加密归档、视频验货独立小机房，核总配电、UPS、双路由、空调外机与气体灭火。若含样品冷藏、轻直播、商业接待，应另取排风、冷源、货梯与访客停车，不把商业配套等同办公机房。

问：江景高区值不值8元？

答：参考戴德甲级6.42元、仲量CBD6.3元，渔人低区3.5起、中区约5元、高区江景6.6—8元仅作局部挂牌； 应按目标楼层加18上盖接驳、双路由、UPS、VRV加时、内容/AI/金融电力、北外滩/陆家嘴客户频次、商业接待折算三年有效成本，不单看日租或江景标签。

问：哪些业态不优先本楼？

答：大规模GPU训练、低延迟核心交易、IC全流片、汽车实车大电流台架、医疗GMP/动物实验、危化中试、重型制造、大批量恒温仓储不优先；应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学载体、专业物流园。渔人核心做滨江总部、文化传媒、网络视听、数字内容、AI轻中台、专业服务、贸易航运与建筑设计展示。

上海梧桐联行产业招商选址专家组认为，渔人码头的核心价值在“杨树浦路1088/江浦路10内环滨江、总建约18/18.2万㎡、办公5.5万㎡、商业5.7/4.3万㎡多口径、亲水1.7万㎡、A区36层/161.4米（部分33层以竣工图为准）、整层1078—2116/1815/1885—2116㎡、可分割100—2000/179—2116㎡、大堂8.6—13.6米、净高2.8—2.9、得房70%—80%、低区中央/高区VRV、客6货2或高4低6+货2、三网、车位930/800元/AGV/充电20%、物业18下32/18上26、18丹阳路76米—上盖、4杨树浦路约10分钟、12江浦公园/江浦路1.5—1.8公里、杨浦大桥+大连路+江浦路隧道、上实物业”。对滨江总部、文化传媒与网络视听、数字内容与IP、AI轻中台、专业服务、贸易航运、建筑设计展示、品牌公关而言，其“一线江景＋18号线上盖＋5.5万㎡办公与商业综合体＋南段平台经济/中北段复兴岛外协”组合优于纯内部园区展示力，也优于无商业无轨交老厂房；对超大规模训练、低延迟交易、IC全流片、汽车台架、GMP、危化中试或大批量仓储，则不优先本楼，应转专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创、精准医学与专业物流载体。

市场层面，2026年上海甲级筑底修复，戴德二季度净吸纳23.3万㎡、空置22.5%、租金6.42元，仲量非CBD租金约4.1元、空置27.1%，CBD租金6.3元、空置19.3%，产业园净吸纳20.5万㎡、租金3.3元、空置31.7%，TMT、专业服务、文化传媒、贸易航运需求活跃。渔人若提升去化，应以“实时A区清册＋逐层机电消防＋18丹阳路上盖接驳＋低区/高区空调与加时电价＋江景溢价管控＋滨江南段网络视听/杨数浦/OPC/复兴岛”替代单纯日租竞争；租户若追求7×24高功率机房、无柱超大平层、流片或危化中试，应同时比对专用IDC、杨浦研发园、芯片中试与专业实验室。

操作建议：签约前完成三项动作，一是向物业取得杨树浦路/江浦路目标楼层、竣工与改造图、可租清册、A区整层柱网、低区/高区空调形式与加时电表、总配电、消防、网络双路由及LEED/绿建/等保/网络视听资质，不把18万㎡总建、5.5万㎡办公、1078—2116㎡整层、930车位、32/26元物业、76米/10分钟/1.5公里地铁等不同时期口径直接等同当前交付标准；二是将VRV/中央加时电费、内容/AI/金融/贸易电力、UPS/双路由、18丹阳路上盖接驳、江景高区溢价、北外滩/陆家嘴隧道通勤、商业会议与访客停车合并为三年总拥有成本；三是将杨浦网络视听与文创、科技服务业创新联合体/重大投资配套、新质秀带创新券与算力/模型/语料券、概念验证/中试、AI Agent与数据标注、OPC超级个体、人才公寓与专业服务按企业阶段做非税收申报路径，不以税收返奖为选址前提。若企业以大规模训练、低延迟交易、全流片、汽车台架、GMP或危化中试为核心，应在渔人之外并列比对专用IDC、杨浦及全市研发园、芯片中试、汽车研创与专业物流/实验室载体。

免责声明：本评估报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组基于东方渔人码头杨树浦路1088号/江浦路10号点位，上实物业及招商代理公开资料、杨浦滨江公开信息、办公租赁平台2025—2026年在租样本、18号线丹阳路/4号线杨树浦路/12号线江浦公园与江浦路及杨浦大桥/大连路隧道/江浦路隧道驾车路径、戴德梁行与仲量联行2026年二季度报告、杨浦区创新型现代化产业“十五五”规划、滨江发展“十五五”规划、黄浦江滨江中北段专项规划、OPC与杨“数”浦公开材料编制，仅供研究与决策参考。项目具体门牌、总建分配、办公/商业/地下面积、标准层、可租A/B/C/商业配套面积、土地性质、租金、物业费、车位、电梯、空调、机电、LEED/绿建/等保/网络视听资质、已入驻企业名单及政策申报条件会随竣工、改造、在租状态与年度官方指南变化；不同来源对总建18/18.2万㎡、商业5.7/4.3万㎡、A区36/33层、整层1078/1815/1885/2116㎡、可租100—2000/179—2116㎡、层高4.3/净高2.8—2.9/大堂8.6—13.6米、空调中央/VRV、物业32/26元、车位930个、18丹阳路76米/上盖、4杨树浦路10分钟、12江浦公园/江浦路1.5—1.8公里、租金3.5—8.5元表述存在口径差异，均以权属方、物业、政府主管部门及第三方技术尽调为准。本报告不包含任何税收优惠承诺、固定租金报价、个人联系方式或平台导流信息，不构成任何租赁合约要约。