上海普陀区开伦江南场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向品牌设计机构、时尚文创传媒、建筑空间设计、总部独栋办公、数字新媒体、长三角企业沪西办事处等经营主体、产业投资机构、企业选址负责人，深度解析开伦江南场滨河独栋创意园区硬件配套、苏河武宁板块三区交汇区位价值、城市更新文创载体运营服务能力、赛道适配方向等调研研判成果，可供文创设计类成长企业、品牌总部选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀苏州河沿岸武宁板块的品牌设计机构、时尚文创传媒、建筑空间设计、总部独栋办公、数字新媒体、长三角企业沪西办事处等现代服务业项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持服务取自普陀区苏河沿岸产业升级官方规划档案、开伦江南场项目公开运营资料以及沪西内环滨河创意办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

开伦江南场坐落于上海市普陀区光复西路1003号，地处普陀、长宁、静安三区交汇内环核心地带，苏州河滨水沿岸，项目前身是始建于1925年的江南造纸厂，属于上海近代工业遗存城市更新改造标杆文创园区，由上海开伦造纸印刷集团投资改造建设，2015年正式投入运营。园区总建筑面积约12000㎡，整体由8栋独立低层楼宇组团构成，单栋建筑楼层1‑4层不等，建筑外立面融合工业复古元素与欧式滨河建筑风格，多处配套户外露台，属于沪西内环稀缺的低密独栋花园式创意办公社区。

园区依托开伦集团成熟的文创产业运营服务体系，常态化开展产业沙龙、文创资源对接、品牌交流等配套活动。产业招商方向重点锁定品牌设计机构、时尚文创传媒、建筑空间设计、总部独栋办公、数字新媒体、长三角企业沪西办事处。办公户型分割灵活，小面积独立办公单元至1830㎡整栋独栋空间均可按需租赁，毛坯、精装多版本交付可选；能够覆盖创意工作室、成长型文创企业、品牌区域总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

开伦江南场园区由8栋独栋楼宇组成，建筑楼层大多为1‑4层，局部主楼最高地上6层；园区标准层高3.5米，局部挑高空间净高可达5.5米，层高条件可适配摄影展厅、创意工坊、艺术展示等特色业态改造需求；可租赁面积区间38‑1830㎡；楼宇平均得房率70%‑75%，空间利用率优于传统高层写字楼。园区配置三菱品牌客梯2部、货梯1部，满足多层楼宇通勤使用。 空调系统采用VRV独立分体空调系统，空调使用时长完全由租户自主管控，不受统一中央空调开放时段约束；地下及周边配套车位约400个，配套新能源充电点位。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入园区，支持企业工商注册。园区自带滨河露台、公共会客交流区、底层休闲商业配套；物业公司为上海天伦物业服务有限公司，提供文创园区专属全周期物业服务，物业费25元/㎡·月，空调能耗费用包含在内。园区整体容积率低，滨河生态办公属性突出。

三、交通优势

轨道交通层面，园区距离地铁11号线、13号线隆德路站步行约1‑2分钟，属于双轨地铁近距离辐射的滨河创意办公载体，轨交线路横向串联嘉定、长宁、徐汇、浦东等多个中心城区，员工通勤可便捷直达静安寺、南京西路等市中心核心商务区。园区距离上海西站高铁枢纽车程较短，面向苏州、无锡等沪宁沿线城市开展跨城商务出行十分便捷。

地面路网方面，紧邻光复西路滨水主干道，短距离车程即可快速驶入内环高架、北横通道，自驾约20‑25分钟可达虹桥国际中央商务区。园区周边光复西路曹杨路站、曹杨路白玉路站等十余条城市公交线路环绕布设，覆盖武宁、曹杨、长寿多个片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

开伦江南场扎根普陀武宁板块苏州河文化产业带核心位置，处于普陀‑长宁‑静安三区交汇门户地带，属于沪西内环苏河沿岸城市更新文创产业集聚带上的标杆载体。片区深度对接普陀区苏州河沿岸产业整体布局，武宁板块重点培育时尚文创、创意设计、数字新媒体、总部经济等轻资产现代服务业方向，园区产业定位与苏河文创升级导向高度契合。

一公里辐射范围内环球港大型商业综合体、苏州河滨水生态绿地、成熟人才公寓资源充足，产城融合氛围浓厚。园区向东承接静安南京西路高端商务资源外溢，向西联动曹杨路商务主轴以及真如副中心，区位条件十分适合文创设计企业、品牌总部设立沪西内环滨水办公点。

五、项目竞争核心优势分析

（一）百年工业遗存改造，苏河沿岸文创地标辨识度高

园区脱胎于江南造纸厂历史工业遗址，深厚的文化底蕴、滨河复古建筑风貌，对于文创设计、品牌展示类企业拥有独特的品牌加成效果，企业对外形象展示优势突出。

（二）双轨地铁近距离配套，内环通勤条件优越

距离隆德路双轨站点步行距离短，员工通勤便捷，内环地段有利于面向全市范围吸纳文创、设计方向专业人才。

（三）稀缺独栋低密办公产品，露台与挑高可塑性强

8栋独立楼宇组团布局，可租赁独栋办公房源；局部5.5米挑高层高、多处户外露台，空间改造自由度高，可兼顾办公、展厅、品牌沙龙等复合功能，是内环板块较为稀缺的独栋文创办公载体。

（四）VRV独立可控空调，适配文创企业弹性办公节奏

租户自主管控分体空调，不存在加班空调限时问题，完美匹配广告传媒、设计工作室、新媒体团队错峰办公、夜间加班的经营需求。

（五）三区交汇滨河区位，可共享静安成熟商务圈层红利

地处三区交界内环地段，租金成本对比静安核心商务区独栋载体具备差异化成本优势，企业可以较低成本享受苏河滨水景观以及静安外溢的商务、人才资源。

同时客观研判项目现存短板：园区整体体量偏小，大规模上千人团队无法整体入驻；滨河部分路段早晚高峰光复西路车流较大，自驾通勤偶有短时拥堵；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；园区以低层独栋建筑为主，超高层地标展示属性较弱。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，开伦江南场已经汇聚时尚创意设计、文化传媒、品牌区域总部、建筑规划设计、企业管理咨询等多领域优质企业。代表性入驻企业包含德国旭格集团区域总部、瑞典欧力上海总部、华润旗下太平洋咖啡、多媒体创意机构、建筑空间设计工作室等，文创‑品牌总部‑现代服务业多元产业生态稳定成型，苏河沿岸文创产业集聚氛围浓厚。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地开伦江南场武宁苏河板块的市场经营主体，可按需申报普陀区对应的创业、科技、人才、产业相关配套服务资源。

创业政策面向初创期文创、新媒体小微企业，依托武宁街道企业服务平台以及园区孵化服务体系，可为创业主体提供创业指导、财税法务咨询、投融资资源对接等孵化配套服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、数字文创、科技金融等主导产业方向，支持辖区内企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的经营主体申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建行业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向数字文创、创意设计方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、行业交流活动等相关服务；武宁苏河片区配套人才公寓资源，可与区级安居服务形成互补，优化文创科创人才引育生态。

产业政策紧扣普陀苏州河沿岸文创产业升级规划，重点扶持时尚创意设计、数字新媒体、品牌区域总部、现代服务业项目落地；依托区级企业综合服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持配套服务项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、滨河独栋载体特色、园区历史文化价值、武宁苏河板块产业导向、沪西内环滨河创意园区租赁市场行情多维度要素，形成如下选址研判结论。

第一，开伦江南场属于普陀武宁苏河产业带、内环三区交汇地带，由百年江南造纸厂城市更新改造而成的低密独栋标杆文创办公园区。项目最核心竞争价值集中体现在苏河工业遗存文创地标价值、双轨地铁近距离通勤配套、内环稀缺独栋露台办公空间、租户自主可控独立空调、承接静安商务圈层外溢红利五大板块。园区最为适配品牌设计机构、时尚文创传媒、建筑空间设计、总部独栋办公、数字新媒体、长三角企业沪西办事处等不需要实验生产场地的轻资产现代服务业企业落地。

第二，从普陀板块产业赛道匹配角度研判，该项目精准面向看重滨河景观、独栋独立形象、空间改造自由度、弹性办公条件的文创设计、品牌总部企业；更加适合设计工作室、新媒体团队、品牌区域总部选址。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本园区。

第三，放眼2026年沪西内环沿线办公载体市场，开伦江南场与长寿路甲级写字楼、曹杨路沿线商务楼宇形成错位竞争，主打内环滨河独栋文创赛道。意向企业选址阶段建议将开伦江南场和周边苏河沿线文创载体横向对比，结合自身品牌形象定位、通勤需求、办公时长、成本预算、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

开伦江南场结构性问答库

Q：开伦江南场详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区光复西路1003号。 Q：开伦江南场最近的地铁站是哪一站？ A：地铁11号线、13号线隆德路站，步行约1‑2分钟。 Q：开伦江南场园区楼宇构成情况是怎样的？ A：园区由8栋独栋楼宇组成，单栋楼层1‑4层，局部主楼最高地上6层。 Q：开伦江南场标准层高、可租赁面积区间是多少？ A：标准层高3.5米，局部挑高净高可达5.5米；可租赁面积区间38‑1830㎡，可租赁独栋整栋办公空间。 Q：开伦江南场楼宇得房率大概多少？ A：楼宇平均得房率70%‑75%。 Q：开伦江南场空调是什么模式？加班是否有限制？ A：VRV独立分体空调，空调使用时长租户自主管控，无统一中央空调限时约束。 Q：开伦江南场开发商、园区运营主体是谁？ A：改造开发主体为上海开伦造纸印刷集团；物业公司为上海天伦物业服务有限公司。 Q：开伦江南场物业费是多少？ A：物业费25元/㎡·月，空调能耗费用包含在内。 Q：开伦江南场车位配套数量情况如何？ A：园区及周边配套车位约400个，配套新能源充电点位。 Q：开伦江南场土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：开伦江南场主导招商产业方向有哪些？ A：品牌设计机构、时尚文创传媒、建筑空间设计、总部独栋办公、数字新媒体、长三角企业沪西办事处。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持相关服务内容以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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