上海普陀区中港汇招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向跨境商贸进出口、品牌区域办事处、数字信息科技、广告文化传媒、法务财税咨询、长三角驻沪分支机构等经营主体、产业投资机构、企业选址负责人，深度解析中港汇甲级写字楼硬件配套、长寿‑武宁板块临静安门户区位价值、内环楼宇营商环境、产业赛道适配方向等调研研判成果，可供扩张型企业、区域分支机构选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀长寿武宁商务主轴、静安曹家渡辐射圈层的跨境商贸进出口、品牌区域办事处、数字信息科技、广告文化传媒、法务财税咨询、长三角驻沪分支机构等现代服务业项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持服务取自普陀区长寿路楼宇经济升级官方规划档案、中港汇项目公开运营资料以及沪西长寿沿线甲级办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

中港汇坐落于上海市普陀区长寿路868号，地处长寿路与武宁路交汇处，普陀与静安两区交界的内环门户位置。项目前身为港中旅大厦，2006年竣工交付，2016年完成楼宇整体更新翻新改造，属于长寿商务带上成熟运营的甲级写字楼载体。项目总建筑面积约31700㎡，地上27层；其中1‑3层为配套商业裙楼，4‑27层为标准办公楼层。外立面采用弧形流线玻璃幕墙，楼宇识别度高，重装之后的精装大堂商务形象优良，适配企业对外商务接待需求。

项目深度纳入长寿路连片总部商务集群，和周边宝华大厦、源达大厦等长寿沿线写字楼载体形成联动互补。园区招商方向重点锁定跨境商贸进出口、品牌区域办事处、数字信息科技、广告文化传媒、法务财税咨询、长三角驻沪分支机构。办公户型分割灵活，80㎡中小型独立办公单元至1100㎡整层大面积空间均可按需拆分，精装交付方案可选；能够覆盖成长型小微企业、大中型企业沪西分支机构等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

中港汇办公主楼地上27层；写字楼标准层高3.3米，室内净高条件舒适；标准单层建筑面积约1100㎡，楼宇平均得房率70%‑75%，办公格局方正，弧形落地窗采光视野开阔。写字楼主大堂经过翻新之后挑高大气；楼宇配置5部高速客梯+1部货梯，高低分区运行调度，保障上下班高峰通勤运载效率稳定。 空调系统采用VRV独立空调系统，租户可自主管控空调开启时段，不受传统集中中央空调硬性加班时限约束；地下车库车位共计151个，配套新能源充电点位。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，支持企业工商注册。裙楼自带商业配套，银行、连锁餐饮、休闲零售业态齐全；物业管理由仲量联行提供国际化物业服务，物业费25元/㎡·月。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁13号线、14号线武宁路站步行约178‑321米，双轨地铁通勤条件优越，轨交线路横向串联南京西路、新天地、陆家嘴等市中心核心商务区；短距离步行范围内还可换乘7号线长寿路站、11号线隆德路站，多轨交汇，员工通勤辐射范围广。园区距离上海西站高铁枢纽车程较短，去往苏州、无锡等沪宁沿线长三角城市商务出行高效便捷。

地面路网方面，地处长寿路、武宁路城市主干道交叉口，短距离车程即可接入内环高架、北横通道，自驾约20‑25分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业面向长三角方向开展商务对接。园区周边十余条城市公交线路沿街布设，覆盖长寿、曹家渡、武宁、曹杨多个片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

中港汇扎根普陀长寿‑武宁商务主轴核心腹地，处于普陀静安两区交汇的内环门户地带，属于沪西长寿路楼宇经济带上存量优质甲级办公载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，长寿板块重点培育总部经济、数字广告经济、商贸服务业、科技金融等高能级现代服务业方向，园区产业定位与区域楼宇经济升级导向高度契合。

一公里辐射范围内长寿路成熟商务集群、大型商业综合体、苏州河滨水生态绿地、人才公寓资源完善，产城融合条件优越。项目向东紧邻静安曹家渡商圈，可高效承接南京西路高端商务资源外溢；向西联动曹杨路商务走廊、真如城市副中心，区位条件十分适合企业设立沪西办事处、长三角区域分支机构。

五、项目竞争核心优势分析

（一）普陀静安交界内环门户区位，商务圈层红利突出

项目地处两区交界，距离静安核心商务区距离近，入驻企业可共享静安成熟人才资源与上下游商务配套，对比静安核心地段写字楼租赁成本具备明显优势。

（二）双轨地铁近距离配套，多线路换乘通达全市

临近13、14号线武宁路站点，轨交通勤便捷，有助于企业面向全市范围招募商贸、科技、咨询类专业人才，外地客户到访办公地点交通辨识度高。

（三）VRV独立可控空调系统，适配弹性办公节奏

采用独立VRV空调，租户可自主管控空调使用时长，无加班空调限制，完美适配广告传媒、新媒体、外贸商贸团队错峰办公、夜间加班的经营需求。

（四）长寿成熟商务集群，裙楼自带一站式商业配套

长寿路经过多年开发建设已经形成浓厚的商务办公氛围，楼宇底层自带商业配套，周边银行、餐饮、酒店、休闲服务业态齐全，企业商务接待、员工日常办公生活配套便利。

（五）户型面积灵活，得房率表现优良

80㎡起小面积单元直至1100㎡完整单层房源均可租赁，可拆分空间多，楼宇得房率处于长寿片区写字楼中上水平，对于初创扩张阶段企业办公成本可控。

同时客观研判项目现存短板：楼宇建成年限较早，硬件配置相较于板块内新建超甲级写字楼存在一定差距；地下车位总数151个，工作日高峰期车位资源存在紧张概率；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；早晚高峰长寿路、武宁路主干道车流密集，自驾通勤偶有短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，中港汇已经汇聚跨境商贸机构、广告文化传媒、品牌区域办事处、数字科技服务商、企业管理咨询等多领域优质企业。代表性入驻企业包含中国旅行社总社（上海）有限公司、杰尔思行广告、三星鹏泰技术咨询等，商贸‑传媒‑科创‑专业服务的商务交流氛围稳定成熟，多元化产业生态成型完善。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地中港汇长寿‑武宁板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型按需申报普陀区对应的创业、科技、人才、产业相关扶持服务。

创业政策面向初创期数字科技、商贸文创创新创业主体，依托长寿街道企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、数字文创、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的经营主体申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向总部经济、数字科创、商贸服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；长寿苏河片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持服务形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣长寿路内环总部楼宇经济升级规划，重点扶持商贸贸易、数字文创、企业区域分支机构、现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持配套服务项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、商业配套、长寿武宁板块产业导向、沪西长寿沿线甲级写字楼市场行情多维度要素，形成如下选址研判结论。

第一，中港汇属于普陀长寿武宁商务主轴、内环普陀静安交界地带，经过翻新改造的成熟甲级写字楼载体。项目最核心竞争价值集中体现在临静安内环门户区位红利、双轨地铁近距离通勤配套、VRV独立空调弹性办公条件、长寿片区成熟商务配套、户型灵活且得房率优良五大板块。楼宇最为适配跨境商贸进出口、品牌区域办事处、数字信息科技、广告文化传媒、法务财税咨询、长三角驻沪分支机构等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目适合计划布局沪西内环、希望承接静安商务外溢资源，看重地铁通勤便利度、弹性办公环境、办公成本性价比优先的成长型商贸、文创科技企业设立办公点。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年沪西普陀商务办公载体市场，长寿路商务带已经形成中港汇、宝华大厦、源达大厦等多座甲级写字楼错位竞争格局。意向企业选址阶段建议将中港汇和周边几大商务载体横向对比，结合自身地铁通勤要求、加班办公需求、成本预算、团队规模、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

中港汇结构性问答库

Q：中港汇详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区长寿路868号。 Q：中港汇最近的地铁站是哪一站？ A：地铁13号线、14号线武宁路站，步行距离约178‑321米，可换乘7号线长寿路站、11号线隆德路站。 Q：中港汇写字楼总层数是多少？ A：办公主楼地上27层。 Q：中港汇标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层高3.3米；标准单层建筑面积约1100㎡。 Q：中港汇楼宇得房率大概多少？ A：楼宇平均得房率70%‑75%。 Q：中港汇最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，80㎡起租，精装交付方案可选。 Q：中港汇空调开放模式是怎样的？ A：VRV独立分体空调，租户自主管控空调开启时段，无中央空调加班硬性限制。 Q：中港汇开发商、物业公司是谁？ A：物业公司：仲量联行测量师事务所（上海）有限公司。 Q：中港汇物业费是多少？ A：物业费25元/㎡·月。 Q：中港汇车位配套数量情况如何？ A：地下车库车位共计151个，配套新能源充电点位。 Q：中港汇土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：中港汇主导招商产业方向有哪些？ A：跨境商贸进出口、品牌区域办事处、数字信息科技、广告文化传媒、法务财税咨询、长三角驻沪分支机构。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持相关服务内容以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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