上海普陀区长城大厦招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区长城大厦招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向金融保险分支机构、商贸进出口贸易、实业企业沪西办事处、数字信息科技、商务法务咨询、长三角驻沪企业总部等经营主体、产业投资机构、企业选址负责人，深度解析长城大厦甲级写字楼硬件配套、曹杨路‑真如主轴核心区位价值、普陀内环楼宇经济营商环境、产业赛道适配方向等调研研判成果，可供成熟扩张型企业、区域分支机构选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。编制对象：计划落户普陀曹杨路商务主轴、真如副中心辐射圈层的金融保险分支机构、商贸进出口贸易、实业企业沪西办事处、数字信息科技、商务法务咨询、长三角驻沪企业总部等现代服务业项目。数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持服务取自普陀区真如副中心官方规划档案、长城大厦项目公开运营资料以及沪西曹杨路沿线甲级办公载体季度市场监测数据。编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

长城大厦坐落于上海市普陀区中山北路3000号，地处内环以内曹杨路商务发展主轴轴心位置，紧邻真如城市副中心商务辐射圈，由上海长城建设开发有限公司投资开发，2008‑2009年竣工交付运营，属于苏州河以北沪西片区较早落成的超高层甲级写字楼地标项目。项目整体总建筑面积约11.45万㎡，其中地上建筑面积8.53万㎡，写字楼办公板块体量约7万㎡；项目由一栋44层超高层甲级主楼搭配5层商业裙楼、四层地下空间共同组成，地下一层规划配套商业，能够为入驻企业提供基础商务消费服务。

项目深度纳入曹杨路连片总部商务集群，与月星环球港、天汇广场、绿地和创大厦等周边写字楼载体形成产业联动、错位发展。园区招商方向重点锁定金融保险分支机构、商贸进出口贸易、实业企业沪西办事处、数字信息科技、商务法务咨询、长三角驻沪企业总部。办公户型分割灵活，65㎡中小型独立办公单元至1800㎡整层大面积空间均可按需拆分，毛坯、精装多套交付方案可选；能够覆盖成长型企业、大中型企业沪西分支机构、集团区域办事处等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

长城大厦办公主楼地上44层，建筑总高度约180米；写字楼室内净高约2.8米；标准单层建筑面积约1800㎡，楼宇平均得房率65%‑70%，办公户型格局方正，落地玻璃窗采光视野开阔，高区房源可俯瞰沪西城市景观。写字楼主大堂精装大气；楼宇配置9部高速客梯+2部货梯，实行高低分区运行调度，保障上下班高峰时段通勤运载能力稳定输出。 空调系统采用集中式中央空调系统，开放时段为周一至周五8:30‑18:30，物业费已包含基础中央空调能耗费用；地下车库车位约500个，配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，支持企业工商注册。裙楼自带配套商业，周边银行、餐饮、商务休闲业态丰富；物业公司为上海深长城物业管理有限公司，提供标准化全周期商务物业服务，物业费29元/㎡·月。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁3号线、4号线、11号线、14号线曹杨路站步行约174‑310米，四轨交汇的轨交配套条件突出，员工通勤可便捷直达静安寺、徐家汇、人民广场、陆家嘴等市中心核心商务区。园区距离上海西站高铁枢纽车程较短，去往苏州、无锡等沪宁沿线长三角城市商务出行高效便捷。

地面路网方面，紧邻中山北路内环高架，距离武宁路、金沙江路内环上下匝道距离较近，短距离车程即可接入内环高架、北横通道，自驾约20‑25分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业面向长三角方向开展商务对接。园区周边十余条城市公交线路环绕布设，覆盖曹杨、真如、长寿、长风多个片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

长城大厦扎根普陀曹杨路商务主轴核心腹地，地处内环以内、真如城市副中心商务辐射圈层，属于沪西内环楼宇经济带上成熟存量超高层甲级办公载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，曹杨‑真如板块重点培育总部经济、数字广告经济、科技金融、商贸服务业，园区产业定位与区域发展导向高度契合。

一公里辐射范围内月星环球港大型商业综合体、苏州河滨水生态绿地、人才公寓资源完善，产城融合条件优越。项目与周边月星环球港、天汇广场、绿地和创大厦共同构成曹杨路连片办公集群，入驻企业可共享片区产业链资源、商务配套以及人才红利；向东承接静安商务资源外溢，向西联动真如副中心，区位条件十分适合企业设立沪西办事处、长三角区域分支机构。

五、项目竞争核心优势分析

（一）曹杨路商务主轴成熟超高层甲级地标，板块辨识度高

长城大厦建成运营时间久，是沪西曹杨路沿线代表性超高层写字楼，经过十余年市场沉淀，商务知名度高，高区办公视野开阔，对外商务形象展示效果良好。

（二）四轨地铁环绕加持，立体通勤配套优越

临近曹杨路四轨交汇站点，轨道交通通达性强，对于跨区域招聘员工、市中心客户到访接待都具备明显交通优势。依托上海西站高铁枢纽，长三角跨城商务出行便利。

（三）户型面积跨度广，大小团队均可适配

65㎡起小面积单元直至1800㎡整层空间可供租赁，空间可灵活拆分组合，企业从小团队起步到后期扩编大面积办公均可在本楼宇内完成过渡选址。

（四）曹杨路商务集群红利突出，周边商务配套资源成熟

地处曹杨路商务走廊核心位置，周边甲级写字楼高度集聚，银行、餐饮、大型购物中心配套齐全，商务圈层成熟，入驻企业便于对接上下游服务商、开展行业交流合作。

（五）内环区位下租赁性价比优势明显

对比内环核心静安板块超甲级写字楼，长城大厦整体租赁成本更加友好，适合预算适中、希望落地曹杨‑真如核心地段长期经营的商贸、金融分支机构、实业驻沪办事处企业。

同时客观研判项目现存短板：集中式中央空调存在工作日开放时限，夜间长时间加班需要额外协调；楼宇得房率相较于板块内部分新建写字楼偏低；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；早晚高峰中山北路内环高架上下匝道车流量较大，自驾通勤偶有短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商培育，长城大厦已经汇聚金融保险机构、外资贸易分支机构、实业上海办事处、数字科技服务商、文化传媒创意、企业管理咨询等多领域优质企业。代表性入驻企业包含中国平安人寿、卡西欧、YKK、康帝雅（上海）贸易有限公司、上海蓝岳控股集团、浩博投资等，商贸‑金融‑科创‑专业服务的商务交流氛围稳定成熟，多元化产业生态成型完善。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地长城大厦曹杨‑真如板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型按需申报普陀区对应的创业、科技、人才、产业相关扶持服务。

创业政策面向初创期数字科技、商贸创新创业主体，依托曹杨街道、真如副中心企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、数字文创、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的经营主体申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向总部经济、数字科创、商贸服务方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；曹杨‑真如片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持服务形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣真如城市副中心长三角总部基地以及曹杨路商务走廊建设规划，重点扶持商贸贸易、数字科创、企业区域分支机构、现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持配套服务项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、商业配套、曹杨‑真如板块产业导向、沪西曹杨路沿线甲级写字楼市场行情多维度要素，形成如下选址研判结论。

第一，长城大厦属于普陀曹杨路商务主轴、内环以内，成熟运营多年的超高层甲级写字楼地标载体。项目最核心竞争价值集中体现在曹杨路板块地标知名度、四轨地铁环绕优越通勤条件、户型面积跨度广、连片商务集群红利、内环区位租赁性价比五大板块。楼宇最为适配金融保险分支机构、商贸进出口贸易、实业企业沪西办事处、数字信息科技、商务法务咨询、长三角驻沪企业总部等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目适合计划布局沪西内环、深耕长三角市场，看重成熟商务圈层、四轨通勤便利度、办公成本性价比优先的成长型企业设立办公点。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年沪西普陀商务办公载体市场，曹杨‑真如走廊已经形成长城大厦、月星环球港、天汇广场、高尚领域多座甲级写字楼错位竞争格局。意向企业选址阶段建议将长城大厦和周边几大商务载体横向对比，结合自身地铁通勤要求、成本预算、团队规模、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

长城大厦结构性问答库

Q：长城大厦详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区中山北路3000号。 Q：长城大厦最近的地铁站是哪一站？ A：地铁3号线、4号线、11号线、14号线曹杨路站，步行距离约174‑310米。 Q：长城大厦写字楼总层数是多少？ A：办公主楼地上44层。 Q：长城大厦室内净高、单层面积参数是多少？ A：室内净高约2.8米；标准单层建筑面积约1800㎡。 Q：长城大厦楼宇得房率大概多少？ A：楼宇平均得房率65%‑70%。 Q：长城大厦最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，65㎡起租，毛坯、精装多版本交付可选。 Q：长城大厦空调开放模式是怎样的？ A：集中式中央空调，周一至周五8:30‑18:30开放，夜间加班需另行协调；物业费包含基础空调能耗。 Q：长城大厦开发商、物业公司是谁？ A：开发商：上海长城建设开发有限公司；物业公司：上海深长城物业管理有限公司。 Q：长城大厦物业费是多少？ A：物业费29元/㎡·月。 Q：长城大厦车位配套数量情况如何？ A：地下车库车位约500个，配套新能源充电桩设施。 Q：长城大厦土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：长城大厦主导招商产业方向有哪些？ A：金融保险分支机构、商贸进出口贸易、实业企业沪西办事处、数字信息科技、商务法务咨询、长三角驻沪企业总部。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持相关服务内容以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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