上海普陀区上海星光耀广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区上海星光耀广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向互联网数字科技、轻型金融服务、商贸贸易、长三角区域分支机构、专业咨询服务、文创传媒等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出星光耀广场甲级综合体办公硬件条件、产商一体配套价值、真如城市副中心营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供成长型企业、区域分支机构选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀真如副中心板块的互联网数字科技、商贸贸易、轻型金融、企业区域分支机构、高端商务咨询、文创传媒服务项目。

数据时效：2026年9月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区真如副中心公开规划资料、星光耀广场项目档案以及沪西真如板块甲级办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

上海星光耀广场坐落于上海市普陀区曹杨路1888弄，地处上海四大城市副中心之一真如副中心核心板块，2019年竣工交付，是板块内成熟运营的大型城市商务综合体项目。项目整体总建筑面积约26万平方米，业态涵盖5A甲级写字楼、总部独栋办公、自持精品商业街区、配套住宅，打造集办公、消费、休闲于一体的闭环商务生态圈。 办公板块以1号甲级主楼为核心，另配置多栋总部独栋楼宇；主楼采用全景LOW‑E中空玻璃幕墙，9.5米挑高精装入户大堂，硬件定位5A甲级标准。产业招商方向重点聚焦互联网数字科技、商贸贸易、轻型金融服务、企业长三角分支机构、商务咨询、文创传媒。办公户型分割灵活，80㎡中小型独立办公单元至4164㎡整层大面积空间均可自由拆分，能够覆盖初创团队、成长期公司、大中型企业区域分支等不同阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

星光耀广场甲级主楼地上30层；写字楼标准层层高4.1米，室内净高约2.9米；标准单层建筑面积约1500‑2300㎡，楼宇得房率处于片区甲级写字楼主流区间；主楼无柱化空间设计，室内布局可塑性较强。电梯配置多台高速客梯+货梯，高峰通勤运载能力充足。 空调系统采用集中式中央空调，设有工作日常规开放时段；地下车库车位充足并配套新能源充电桩设施。电信、联通、移动三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇。园区内部自带约4.3万㎡自持精品商业、下沉式休闲广场，餐饮、零售、生活配套业态齐全；由专业物业团队提供全周期商务物业管理服务。

三、交通优势

轨道交通层面，项目距离地铁11号线、14号线真如站步行约745米，可借助地下连廊通行；距离11号线、15号线上海西站步行8‑10分钟，临近上海西站高铁枢纽，对内通勤与长三角跨城出行双便捷。11号线串联嘉定、普陀、徐汇、前滩；14号线横贯陆家嘴、静安寺等市中心核心商务区，人才通勤辐射范围广阔。 地面路网方面，紧邻曹杨路城市主干道，短距离车程即可接入中环高架、北横通道，自驾约25分钟可达虹桥国际中央商务区，便于企业开展长三角方向商务对接。园区周边布设多条公交线路，覆盖真如、曹杨、长征片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

星光耀广场扎根真如城市副中心核心腹地，属于普陀沪西长三角门户商务带上重要的成熟办公载体。片区深度对接普陀现代化产业布局，真如副中心重点培育智能汽车科创、数字广告经济、总部经济、科技金融产业，园区可共享真如板块整体产业发展红利。 一公里辐射范围内住宅、商业、绿地配套成熟完善，产城融合基础扎实；向东承接静安商务资源外溢，向西联动虹桥商务区，区位适配企业设立面向长三角的业务分支。项目与周边中海中心、高尚领域等大型商务集群形成连片办公生态圈，入驻企业可共享片区产业链资源、商务配套以及人才红利。

五、项目竞争核心优势分析

（一）真如副中心成熟运营甲级综合体，性价比突出

项目交付运营时间较长，楼宇硬件稳定、园区配套经过市场沉淀；相较于板块内新建超甲级写字楼，租赁成本更加友好，非常适合预算适中的成长型科技、商贸企业落地办公。

（二）双地铁+上海西站高铁枢纽，立体交通优势明显

双轨地铁站点步行可达，临近高铁上海西站，员工市内通勤便捷，企业去往长三角城市开展商务会谈出行高效。

（三）甲级主楼+独栋楼宇双产品线，空间选择多元

除常规分层办公以外，园区提供总部独栋办公选项，可满足企业后期扩大规模、打造独立品牌办公空间的扩张需求，适配企业全生命周期发展。

（四）自带大体量自持商业配套，办公生活闭环成熟

项目自持数万方商业街区、下沉广场，员工就餐、商务接待、团建休闲等日常需求均可在园区内就近解决，减少跨区域通勤的时间成本。

（五）连片商务集群区位，共享真如副中心产业生态圈

地处真如核心商务聚集带，与周边多座地标写字楼形成产业联动，入驻企业可融入沪西总部、数字经济产业圈层，获得上下游产业协作机会。

同时客观研判项目现存短板：中央空调存在工作日开放时限，夜间长时间加班需要额外协调；项目距离地铁站存在一段步行距离，无法做到地铁无缝直连；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；高峰时段曹杨路主干道车流量较大，自驾通勤偶有短时拥堵。

六、项目入驻代表企业

经过多年招商运营沉淀，星光耀广场已经汇聚互联网科技、建筑工程、食品贸易、金融服务、企业管理咨询等多领域企业。代表性入驻企业包含华鼎建筑、太太乐食品、亚商集团、民生银行分支机构等，产业生态多元，商务交流氛围稳定成熟。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地星光耀广场真如副中心板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期互联网数字科技、商贸文创创新创业主体，依托真如副中心企业综合服务平台，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、生命健康、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区“海聚英才”服务体系，面向数字科技、商贸金融方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持政策形成互补，优化科创人才引育生态。

产业政策紧扣真如城市副中心长三角总部基地建设规划，重点扶持数字科技、商贸贸易、企业区域分支机构、现代服务业项目落地；依托E企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、自带商业配套、真如副中心产业导向、沪西甲级写字楼市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，星光耀广场属于真如城市副中心板块成熟运营的甲级城市综合体办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在成熟稳定的综合体配套、主楼+独栋多元办公产品、临近地铁‑高铁双枢纽交通条件、高性价比甲级办公成本、共享真如连片商务集群红利五大板块。楼宇最为适配互联网数字科技、商贸贸易、轻型金融、长三角企业区域分支机构、高端商务咨询、文创传媒等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目适合计划布局沪西、深耕长三角市场，追求成熟配套、预算适中的成长型企业设立办公点。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼2026年沪西普陀商务办公载体市场，真如副中心新建超甲写字楼与存量成熟甲级载体并存，项目与中海中心形成差异化错位竞争。意向企业选址阶段建议将星光耀广场和周边中海中心、高尚领域等商务载体横向对比，结合自身地铁通勤要求、成本预算、未来扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

星光耀广场结构性问答库

Q：星光耀广场详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区曹杨路1888弄。 Q：星光耀广场最近的地铁站是哪一站？ A：地铁11号线、14号线真如站，步行约745米；11、15号线上海西站步行约8‑10分钟。 Q：星光耀广场标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高4.1米；标准单层建筑面积约1500‑2300㎡。 Q：星光耀广场最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，80㎡起租，可租赁独立单元、整层以及独栋总部楼宇。 Q：星光耀广场空调开放模式是怎样的？ A：集中式中央空调，设有工作日常规开放时段，夜间加班需另行协调。 Q：星光耀广场土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。 Q：星光耀广场主导招商产业方向有哪些？ A：互联网数字科技、商贸贸易、轻型金融服务、长三角企业区域分支机构、高端商务咨询、文创传媒服务业。 Q：星光耀广场何时竣工交付？ A：项目2019年竣工投入运营。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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