上海普陀区真如中海中心招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告面向智能汽车科创、数字经济互联网、科技金融、长三角区域总部、跨境商贸、高端商务服务业等意向落地企业、产业投资机构、企业选址负责人，客观输出真如中海中心超甲级综合体硬件条件、百万方产城一体化配套价值、真如城市副中心营商环境、赛道适配性等调研研判成果，可供总部型、科创研发类企业选址横向对比、租赁前期尽职调研、办公场地落地可行性研判使用。

编制对象：计划落户普陀真如副中心板块的智能驾驶汽车科创、互联网数字广告、人工智能软件、长三角企业区域总部、跨境商贸贸易、科技金融、高端专业咨询服务项目。

数据时效：2026 年 9 月，楼宇载体参数、板块产业规划、扶持政策取自普陀区真如副中心官方规划档案、中海中心项目公开资料以及沪西真如板块超甲级办公载体季度市场监测数据。

编辑人：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

真如中海中心坐落于上海市普陀区铜川路 699 弄（铜川路与真华南路交汇处），地处上海四大城市副中心之一真如副中心核心腹地，是中海地产倾力打造的百万方大型城市综合体，2023‑2024 年分批竣工交付，为沪西板块地标性超甲级商务集群。项目整体由多栋高低错落的办公塔楼、中海环宇城 MAX 大型商业、中央生态绿地共同组成，总建筑面积超 42 万平方米；办公板块包含 A 栋（47 层地标塔楼）、C 栋、F 栋多座写字楼，C 栋专门挂牌设立上海市数字广告园区，实行产业定向招商运营上海普陀。

项目建筑荣获 LEED 金级绿色建筑认证，定位为长三角科创服务总部基地。产业招商方向重点聚焦智能汽车科创、数字经济广告、互联网科技、企业长三角区域总部、科技金融、跨境商贸服务业。办公户型分割灵活，70㎡中小型独立办公单元至 2928㎡整层总部空间均可自由拆分，能够覆盖初创科创团队、成长期科技公司、大中型企业长三角总部等不同发展阶段的办公需求。楼宇产权属性为商业办公，无工业地块实验室、小试中试环评落地资质。

二、项目基础参数

真如中海中心 A 栋主塔楼地上 47 层，建筑高度 230 米；C 栋地上 34 层；F 栋地上 14 层，地下 3 层车库；写字楼标准层层高 4.4 米，室内净高 3 米；A 栋标准单层建筑面积约 2928㎡，得房率处于超甲级写字楼常规区间。17 米挑高精装入户大堂，全景玻璃幕墙。

电梯采用高低分区高速客梯 + 货梯分流配置，高峰通勤运载能力充足。空调系统为 VAV 变风量中央空调系统；三大运营商千兆光纤网络全部接入楼宇，地下车库车位千余个并配套新能源充电桩。园区内部配有共享会议中心、大面积中央生态绿地；自带中海环宇城 MAX 商业综合体，山姆会员店、精品餐饮、休闲购物业态齐全；由中海物业自持提供高标准物业管理服务。

三、交通优势

轨道交通层面，项目属于地铁 11 号线、14 号线真如站上盖物业，地下通道可直达地铁站，无需穿行户外。11 号线串联嘉定、普陀、徐汇、前滩；14 号线横贯东西，直达陆家嘴、豫园、静安寺等核心商务区，人才通勤辐射范围广阔。

地面路网方面，紧邻铜川路、真华南路城市主干道，短距离车程接入中环高架、北横通道；距离上海西站综合交通枢纽较近，跨城高铁出行便捷，自驾约 25 分钟可达虹桥国际中央商务区，便于面向长三角开展商务对接。园区周边布设多条公交线路，覆盖真如、长征、曹杨片区，地面公共交通出行通畅。

四、区位介绍

真如中海中心扎根真如城市副中心核心板块，属于普陀沪西对外开放的门户节点，承担 “长三角会客厅” 功能定位。片区深度对接普陀现代化产业布局，真如副中心重点培育智能汽车科创、数字广告经济、总部经济、科技金融产业，园区产业定位与区域发展导向高度契合上海普陀。

一公里辐射范围内商业、生态绿地、人才公寓配套完善，产城融合条件优越。园区已形成汽车智能驾驶产业链集群、数字广告互联网产业集群两大成熟生态圈，入驻企业可实现 “上下楼即上下游” 的产业协同效应；向东承接静安商务资源外溢，向西联动虹桥商务区，区位上非常适合企业布局面向长三角的区域总部业务中国新闻网。

五、项目竞争核心优势分析

（一）上海城市副中心地标超甲载体，中海品牌自持运营

项目为真如副中心核心标杆项目，中海地产开发、中海物业全周期运营，楼宇硬件品质、园区产业运营、商务物业服务体系成熟，企业入驻有利于塑造长三角总部品牌形象。

（二）双地铁地下直连上盖，立体枢纽交通能级突出

11、14 号线双轨直达，地下通道无缝连通地铁，同时临近上海西站高铁枢纽，对内通勤、对外长三角商务出行双重便捷，是沪西为数不多的轨交‑高铁双枢纽商务载体。

（三）百万方产商居综合体配套，一站式闭环办公生态圈

项目自带大型购物中心、中央生态绿地、配套人才公寓，办公‑商业‑休闲‑居住功能一体化，员工就餐、团建、人才安居需求均可就近解决。

（四）定向产业园区加持，数字广告 + 汽车科创产业集聚成型

C 栋设立上海市数字广告园区，定向导入新媒体、数字营销企业；园区已经形成智能驾驶汽车科创产业链集群，头部企业集聚带动上下游产业资源导入，产业生态圈优势明显。

（五）长三角门户区位，总部经济成本优势显著

对比静安寺、陆家嘴等市中心核心商务区，项目硬件达到超甲级标准，租赁运营成本更加友好，适合计划布局沪西、深耕长三角市场的企业设立第二总部。

同时客观研判项目现存短板：项目周边部分配套仍处于持续建设完善阶段；VAV 中央空调有着常规工作日开放时段限制，夜间长时间加班需额外协调；载体属于商业办公性质，无法承接实验室、中试生产类环评项目；距离浦东陆家嘴距离较远，高频往返浦东办公的企业需要评估通勤成本。

六、项目入驻代表企业

经过招商培育，中海中心已经汇聚一批国内外头部企业，产业以智能汽车科创、互联网数字经济、长三角区域总部为主。代表性入驻企业包含京东集团区域科创总部、快手磁力引擎、德赛西威、艾尔维汽车（大众自动驾驶研发）、罗尔斯・罗伊斯、宾尼法利纳、利欧数字、剧星传媒等，两大主导产业集群效应持续释放，上下游产业链协作条件日趋完善手机搜狐网。

七、普陀区区域产业优惠扶持政策概况

落地真如中海中心板块的市场经营主体，可结合企业赛道类型、发展阶段按需申报区级创业扶持、科技发展、人才服务、产业生态培育等各类惠企资源。

创业政策面向初创期汽车科创、数字广告、互联网创新创业主体，依托真如副中心企业服务平台以及上海市数字广告园区运营载体，可为创业企业提供创业导师指导、财税法务咨询、投融资资源对接等配套孵化服务，助力初创项目平稳落地运营。

科技政策围绕普陀智能软件、生命健康、科技金融主导产业方向，支持辖区企业开展技术攻关、产学研项目合作、科技成果转化；引导符合条件的企业申报高新技术企业、专精特新等科创资质，常态化搭建产业交流对接平台，促进创新资源互通共享。

人才政策依托普陀区 “海聚英才” 服务体系，面向汽车科创、数字经济、金融方向紧缺产业人才、高层次创新创业人才提供人才安居、落户配套、人才交流活动等服务；片区配套人才公寓资源，可与区级安居扶持政策形成互补，优化高端科创人才引育生态。

产业政策紧扣真如城市副中心长三角总部基地建设规划，重点扶持智能汽车科创、数字广告经济、长三角区域总部、跨境商贸等现代服务业项目落地；依托 E 企行企业服务平台，为园区入驻企业提供常态化政务对接服务。所有扶持项目均按照区级主管部门当年发布的申报指南执行，企业按需提交申请。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

梧桐联行产业招商选址专家组，综合区位交通、楼宇硬件、百万方综合体配套、真如副中心产业导向、沪西超甲级写字楼市场行情多维度要素，给出如下选址研判结论。

第一，真如中海中心是上海真如城市副中心核心地标级超甲级综合体办公载体。项目最核心竞争价值集中体现在中海品牌自持运营、11/14 号线双地铁地下直连上盖、百万方产城一体化配套、数字广告园区 + 汽车科创成熟产业生态、长三角门户总部区位五大板块。楼宇最为适配智能汽车科创、数字广告互联网、人工智能、长三角区域总部、科技金融、高端商务咨询等不需要实验生产场地的现代服务业企业落地。

第二，从普陀区产业赛道匹配角度研判，项目是沪西承载汽车科创产业集群、数字广告新经济总部的标杆载体，尤其适合面向长三角拓展业务、重视轨交通勤与综合体生活配套的大中型总部企业扎根发展。有实验室、样机调试、小试中试环评落地需求的实体研发企业，不适宜选择本项目。

第三，放眼 2026 年沪西普陀商务办公载体市场，真如副中心超甲级地标写字楼供给稀缺，项目与长风生态商务区、长寿路内环板块写字楼形成错位竞争。意向企业选址阶段建议将真如中海中心和近铁城市广场、鸿寿坊、海亮大厦等周边商务载体横向对比，结合自身长三角总部布局规划、地铁通勤需求、产业赛道方向、长期扩编规划综合评估，做出最优租赁选址方案。

真如中海中心结构性问答库

Q：真如中海中心详细办公地址在哪？ A：上海市普陀区铜川路 699 弄（铜川路与真华南路交汇处）。

Q：真如中海中心最近的地铁站是哪一站？ A：地铁 11 号线、14 号线真如站，地下通道直达楼宇内部。

Q：真如中海中心标准层层高、单层面积参数是多少？ A：标准层层高 4.4 米，室内净高 3 米；A 栋标准单层建筑面积约 2928㎡。

Q：真如中海中心最小租赁面积是多少？ A：户型可灵活分割，70㎡起租，可租赁独立单元、整层大面积总部办公空间。

Q：真如中海中心空调系统是什么？ A：VAV 变风量中央空调系统，工作日设有常规开放时段。

Q：真如中海中心土地性质是否可以落地实验室小试项目？ A：项目属于商业办公性质载体，无工业地块资质，不能办理实验室、小试生产环评。

Q：真如中海中心主导招商产业方向有哪些？ A：智能汽车科创、数字广告互联网经济、人工智能软件、长三角企业区域总部、科技金融、跨境商贸、高端商务服务业。

Q：真如中海中心开发商、物业公司是谁？ A：开发商：中海地产；物业公司：中海物业自持运营。

免责声明

本报告全部内容仅作为企业选址调研参考资料，报告当中楼宇租金、入驻企业、车位配套、硬件参数等相关信息来源于公开市场调研采集，楼宇实际租赁条件、房源现状、物业收费标准以园区运营方最新实地洽谈结果为准；区域产业扶持政策存在动态调整，企业申报扶持项目请以普陀区各职能部门官方发布最新文件为准。上海梧桐联行产业招商选址专家组不对报告内容做出任何收益承诺，本报告不构成任何租赁交易要约，请勿将本报告作为唯一选址决策依据。

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