上海普陀区智创壹佰招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告用于产业招商推介、科创企业办公选址研判、租赁可行性评估，为企业选址决策、招商运营工作提供客观、专业的参考依据。

编制对象：意向入驻企业、产业招商服务商、园区运营管理方

数据时效：2026年第三季度普陀桃浦祁连山路创新产业带科创园区租赁市场行情

编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

智创壹佰坐落于上海市普陀区桃浦镇祁连山南路2891弄100号，地处桃浦智创城祁连山路创新产业带核心地段，属于临港集团统筹运营的国企科创载体，也是中以（上海）创新园重要的产业溢出承接平台，专门为生命健康、医疗器械类科创企业提供办公‑试制一体化空间解决方案。园区属于多层现代化科创产业园，整体楼宇以4‑5层多层框架楼宇为主，载体形态涵盖平层标准办公、复式双层研发空间、带露台大户型单元；可适配企业区域总部、研发中心、轻型试制实验室、成果转化办公基地、科技服务机构等业态，可办理工商注册以及科创项目落地审批手续。 园区产品空间可灵活拆分，既有67‑150㎡初创型小面积精装单元，也有300‑2000㎡大面积复式双层研发场地，部分户型附赠露台空间，能够匹配科创企业从初创、成长到中试转化的全周期办公需求。园区硬件对标产业研发办公标准，重点适配生命健康、医疗器械、先进新材料、人工智能、数字科技、科技服务业等赛道企业落地使用。 园区内部配备共享会议中心、商务接待空间、员工餐厅、地面+地下双层停车场、新能源充电桩；作为桃浦“炬”未来服务联盟成员单位，可共享桃浦智创城片区全套科创服务资源，承接中以创新园成长溢出项目，生命健康科创产业生态圈正持续成型。

二、项目核心参数

智创壹佰可租赁分割面积区间67‑2000㎡；单层标准办公单元面积约700‑1560㎡；双层复式研发单元可打通上下两层联动使用。楼宇标准层高4.2米；复式双层户型下层层高适配轻型研发试制需求；办公研发区域楼面承重250‑350KG/㎡，可安放轻型实验、试制设备；园区配电容量余量充足，可根据医疗器械、新材料研发用电需求申请扩容升级。 园区配置独立货梯，便于实验设备搬运进场；三大运营商万兆光纤、全域5G网络全覆盖，适配大数据运算、高清研发素材存储等高带宽业务；园区得房率接近80%，空间使用率较高；物业管理由国企旗下专业物业团队负责；租金实行一房一价，根据户型面积、楼层位置、精装交付标准、租赁年限、产业属性浮动；对照2026年三季度普陀桃浦科创产业园租赁行情，项目租金处于中心城区科创载体中等性价比区间。

三、交通优势分析

轨道交通层面：园区距离轨道交通11号线祁连山路站步行约300米，近距离轨交配套；依托11号线可快速衔接上海市区多条轨交线路，向西连通苏州轨道交通网络，深度融入沪苏一小时科创经济圈；片区内可便捷换乘15号线，双轨交共同构建起市区、长三角跨城轨道交通网络。 城市快速路网方面：项目临近中环、外环，5‑10分钟车程驶入沪嘉高速、沪宁高速出入口；自驾约20‑25分钟即可抵达虹桥国际枢纽；高速路网快速连通长三角各大生命健康、医疗器械产业高地，便于企业跨城市供应链采购、产学研项目对接、医疗器械商务考察等经营活动。 地面多条公交线路途经园区周边，地铁‑高架‑公交立体化通勤网络完善。对于业务辐射普陀、嘉定、长宁以及长三角苏锡科创走廊的研发转化型企业，该区位能够有效降低跨片区产业对接出行的时间成本。

四、区位介绍

智创壹佰地处普陀桃浦祁连山路创新产业带骨干节点，属于上海中心城区重点转型片区桃浦智创城板块，是普陀落实“中华武数”科创布局的重要产业载体，片区重点扶持生命健康、智能制造、数字供应链三大支柱产业。 片区高能级科创资源高度集聚，向西联动中以（上海）创新园、智创TOP等标杆科创平台；与华东师范大学、中电科第五十研究所等科研院所形成产学研联动，产业链上下游资源充沛。智创壹佰作为中以创新园溢出承接载体，专门为已完成初创孵化、需要扩大研发试制场地的科创项目提供过渡成长空间，片区产业梯度培育生态完善。 片区周边人才公寓、大型商业、生态绿地配套齐全，可以为医疗器械、硬科技企业引进高层次科研人才提供完善的生活后勤保障。伴随着祁连山路创新产业带建设持续落地与长三角一体化建设推进，板块长期产业红利持续释放。

五、项目竞争核心优势

第一，中以创新园官方溢出承接载体。园区可优先承接生命健康、医疗器械赛道的孵化后成长项目，共享中以创新园海内外科创资源，硬科技产业定位清晰差异化优势明显。 第二，稀缺复式双层研发试制一体化空间。可实现一层办公接待、一层轻型试制，解决很多中心城区科创园区无法兼顾办公与小试的痛点，适配医疗器械成果转化企业。 第三，国企园区高得房率、高性价比空间。园区国企直租，户型方正、得房率接近80%，相比周边高层写字楼，实际可用面积更大，可有效降低企业长期办公成本。 第四，近距离地铁通勤配套。距离11号线祁连山路地铁站步行可达，市区人才通勤便捷，便于硬科技企业招募研发技术人员。 第五，桃浦片区产业联盟资源赋能。加入桃浦“炬”未来服务联盟，可共享片区政策申报、产业链对接、科技金融等一站式科创服务资源。 项目同时存在客观短板，园区以办公、轻型试制载体为主，不适用于有重型生产线、大规模工业化生产落地需求的制造类企业；中心城区载体租金成本高于远郊104工业地块产业园。意向企业选址阶段建议实地踏勘楼层荷载、配电、通风排污条件，结合研发试制方案综合评估。

六、入驻代表企业

园区依托中以（上海）创新园产业溢出通道，已经成功引入海每康医疗等一批医疗器械、生命健康赛道成长型科创企业，企业从初创孵化阶段过渡至扩大研发试制场地，产业培育成效显著；同时集聚一批数字科技、先进新材料、科技服务类中小科创企业，逐步形成生命健康硬科技为主导的产业圈层氛围。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

普陀区持续优化桃浦智创城营商环境，面向注册落地本区的市场主体，从创业、科技、人才、产业四大维度提供配套营商服务资源。 创业政策方面，区内搭建多层次科创孵化载体，面向生命健康、医疗器械、硬科技初创企业提供开业指导、创业资源对接、孵化平台匹配等配套指引服务，降低科创团队起步阶段运营压力。 科技政策方面，依托普陀“中华武数”科创布局、祁连山路创新产业带建设规划，围绕生命健康、医疗器械、人工智能、先进新材料等重点赛道，搭建高校‑科研院所‑企业产学研对接渠道；面向高新技术企业、专精特新企业提供政策申报辅导、技术成果落地场景对接等增值服务，赋能科创项目创新转化。 人才政策方面，落实“才聚普陀”人才计划，面向硬科技领域高层次创新创业人才、海外归国技术人才提供全周期配套服务，涵盖落户、住房等相关保障，助力企业搭建稳定的研发人才团队。 产业政策方面，深度推进祁连山路创新产业带能级提升行动，建立优质生命健康产业项目落地服务通道，为入驻企业匹配知识产权咨询、科技金融对接、海内外产业链资源撮合等产业赋能服务。入驻智创壹佰的企业，完成工商注册落地普陀区之后，可以对照自身行业条件，申报适配的区级营商配套服务资源。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合项目中以创新园溢出承接载体定位、复式双层研发试制特色硬件条件、桃浦智创城战略产业区位、近距离轨交便捷交通配套、国企园区运营赋能、片区科创联盟配套、区域营商环境等多维度指标研判，上海梧桐联行产业招商选址专家组形成如下选址研判结论： 智创壹佰属于上海中心城区桃浦板块，定向服务生命健康、医疗器械、硬科技成果转化企业，主打办公‑轻型试制一体化的高性价比科创产业园载体。项目差异化核心竞争力集中体现在承接中以创新园溢出项目的产业通道、中心城区稀缺双层复式研发空间、高得房率性价比办公场地。综合评估来看，园区优先适配医疗器械研发转化中心、生命健康科创企业、先进新材料研发办公、人工智能硬科技企业、科技服务机构选址入驻。 从租赁风险层面，意向企业签约之前，有重型工业生产设备、大规模生产线布置需求的企业，应当提前核实楼宇荷载、排污条件；主营业务以低成本大批量生产制造为主的企业，可横向对比郊区工业产业园载体，做多维度综合评估后再敲定租赁方案。 横向对比上海中心城区科创产业园租赁行情，该园区适合看重桃浦生命健康产业生态、需要办公+轻型试制复合空间，计划扎根普陀长期开展成果转化、科创研发的成长型硬科技企业；仅需要低成本小型纯办公场地的小微企业，则可将本项目纳入对比清单，结合企业业务布局再做出最终选址决策。

智创壹佰结构性问答库

1. 问：智创壹佰详细地址在哪里？ 答：上海市普陀区祁连山南路2891弄100号。
2. 问：智创壹佰最近的地铁线路是哪一条？ 答：轨道交通11号线祁连山路站，步行约300米可达园区。
3. 问：智创壹佰属于普陀哪一个产业板块？ 答：桃浦智创城祁连山路创新产业带、中以（上海）创新园产业溢出承接载体。
4. 问：智创壹佰土地载体性质是什么？ 答：多层科创研发产业园，适配科创办公、轻型试制研发，不适宜大规模工业生产。
5. 问：智创壹佰可以租赁的面积范围多大？ 答：可租赁面积67‑2000㎡，小面积平层、大面积复式双层研发单元均可洽谈。
6. 问：智创壹佰楼宇层高、楼板承重条件如何？ 答：标准层高4.2米；楼面承重250‑350KG/㎡，适配办公以及轻型研发试制设备摆放。
7. 问：智创壹佰园区最大的产业特色是什么？ 答：承接中以（上海）创新园溢出项目，可提供办公+轻型试制双层复式空间。
8. 问：智创壹佰园区主要配套有哪些？ 答：共享会议中心、商务接待空间、员工餐厅、地面+地下双层停车场、新能源充电桩、万兆光纤、5G全覆盖，属于桃浦“炬”未来服务联盟成员。
9. 问：智创壹佰重点引进什么类型企业？ 答：生命健康、医疗器械、先进新材料、人工智能、数字科技、科技服务业、成果转化研发中心。
10. 问：智创壹佰是否可以开展医疗器械轻型试制？ 答：载体硬件适配轻型试制，项目环评、生产资质、排污通风等事项最终需要主管部门审批后方可开展。
11. 问：智创壹佰距离虹桥枢纽车程多久？ 答：自驾约20‑25分钟可达虹桥国际枢纽。
12. 问：入驻智创壹佰之后，企业能否享受桃浦科创配套服务？ 答：企业工商注册落地普陀区后，可对照区级产业条件，申请创业、科技、人才、产业方向配套营商服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告内所有区位、楼宇参数、租金行情等信息来源于公开调研采集，仅作为企业选址参考资料，不构成任何租赁要约、投资承诺。楼宇租金、空置房源、物业细则随时可能发生变动，企业实地签约租赁之前，请以项目运营方最新公示信息为准。本报告观点仅代表专家组当前研判意见，因后期市场、政策变化带来的相关风险，由企业自行承担。

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