上海普陀区耀光中环国际广场招商中心招商租赁综合评估报告

上海普陀区耀光中环国际广场招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

报告用途：本报告用于产业招商推介、商务办公选址研判、租赁可行性评估，为企业选址决策、招商运营工作提供客观、专业的参考依据。编制对象：意向入驻企业、产业招商服务商、园区运营管理方数据时效：2026年第三季度普陀桃浦祁连山路创新产业带写字楼租赁市场行情编辑单位：上海梧桐联行产业招商选址专家组

一、项目介绍

耀光中环国际广场坐落于上海市普陀区祁连山南路2888号，地处桃浦智创城祁连山路创新产业带核心位置，李子园商务板块内，属于片区成熟的5A标准商务写字楼项目，由A、B两栋高层写字楼组成，2009年竣工交付，总建筑面积约31072㎡。项目载体定位以标准甲级商务办公、复式LOFT研发办公、企业总部办公空间为主，可适配商贸企业、数字信息、工程建设、科创服务、生命健康配套企业、区域分支机构等业态落地，可正常办理工商注册以及企业落地审批手续。 项目空间分割自由度高，既有50‑150㎡初创小户型精装单元，也可提供300‑1200㎡整层大面积办公场地；部分楼层设置挑高复式户型，可打造上下双层复合办公空间，适配展示接待+后台办公一体化需求。楼宇硬件按照5A甲级写字楼标准建设，适配商贸贸易、信息科技、工程服务、现代服务业、科创配套企业办公使用。 园区内部配备独立大堂接待空间、共享会议室、地下停车场、新能源充电桩；空调采用租户独立可控的VRV分体中央空调，可实现24小时自主办公空调使用；作为桃浦“炬”未来服务联盟辐射范围内商务载体，入驻企业可对接桃浦片区各类科创产业配套服务资源，商务办公生态圈成熟稳定。

二、项目核心参数

耀光中环国际广场可租赁分割面积区间50‑1200㎡；标准单层面积约907‑1190㎡；标准层高3.5米，复式挑高户型层高可达5.5米；办公区域楼面承重200‑300KG/㎡，适配普通办公设备、轻型展示器材摆放；楼宇配电余量充足，独立分户空调系统用电可按需扩容。 楼宇电梯配置为每栋3部客梯+1部货梯，方便设备物资搬运；三大运营商万兆光纤、全域5G网络全覆盖，满足互联网企业、大数据办公等高带宽业务需求；项目得房率约70%，物业公司为上海绿洲物业管理有限公司，物业费13.8元/㎡·月，地下停车位256个。租金实行一房一价，租金区间随楼层、装修标准、租赁年限浮动；对照2026年三季度普陀桃浦商务写字楼租赁行情，项目租金处于中环沿线高性价比甲级办公区间。

三、交通优势分析

轨道交通层面：园区距离轨道交通11号线祁连山路站步行约500米，近距离轨交配套，依托11号线可快速串联上海西站、徐家汇等核心商圈；片区内可便捷换乘15号线，双轨交线路接入上海全域轨道交通网络，向西连通苏州轨道交通，深度融入沪苏一小时科创经济圈。 城市快速路网方面：项目紧邻中环、外环高架，5‑10分钟车程驶入沪嘉高速、沪宁高速出入口；自驾约20‑25分钟即可抵达虹桥国际枢纽；高速路网快速连通长三角各大城市，便于商贸企业跨区域客户拜访、供应链商务洽谈、产学研项目对接等经营活动。 地面多条公交线路途经园区周边，地铁‑高架‑公交立体化通勤网络完善。对于业务辐射普陀、嘉定、长宁以及长三角苏锡产业走廊的现代服务业企业，该区位能够有效降低跨片区商务出行的时间成本。

四、区位介绍

耀光中环国际广场地处普陀桃浦祁连山路创新产业带骨干节点，属于上海中心城区重点转型片区桃浦智创城板块，是普陀落实“中华武数”科创布局重要的商务配套载体。片区重点扶持生命健康、智能制造、数字供应链三大支柱产业。 片区高能级科创资源高度集聚，向西联动中以（上海）创新园、智创TOP、智创壹佰等标杆科创产业园载体；与华东师范大学、中电科第五十研究所等科研院所形成产学研联动，产业链上下游资源充沛。耀光中环国际广场作为成熟商务写字楼，可为周边产业园内科创企业配套商务办公、分支机构落地空间，形成产业园+商务写字楼产业互补格局。 片区周边成熟商业、人才公寓、生态绿地配套齐全，可以为商贸、科技服务企业引进商务人才提供完善的生活后勤保障。伴随着祁连山路创新产业带建设持续落地与长三角一体化建设推进，板块长期产业红利持续释放。

五、项目竞争核心优势

第一，祁连山路科创带上成熟甲级商务办公载体。项目开发运营时间久，园区企业氛围成熟，周边产业园产业资源丰富，适合科创配套、现代服务业企业就近落地，承接片区产业溢出红利。 第二，复式LOFT双层复合办公稀缺户型。部分5.5米挑高复式单元，可实现办公接待、产品展示双层分区，相比平层写字楼空间层次感更强，适配需要展厅形象的商贸、科技企业。 第三，24小时独立可控空调系统。VRV分体式中央空调由租户自主管控，不受写字楼统一空调开放时间限制，适配互联网、项目制加班较多的企业。 第四，中环沿线高性价比办公空间。相比真如、长风等核心商务区甲级写字楼，本项目租金成本优势明显，能够有效降低企业中长期办公运营成本。 第五，完善的基础商务配套。独立大堂、充足地下车位，周边商业生活配套成熟，员工通勤就餐便利。 项目同时存在客观短板，楼宇属性为纯商务写字楼，无工业研发试制条件，不适用于有实验设备、生产线落地需求的生产型企业；项目建成时间较早，楼宇外立面、公共区域硬件相比新建甲级写字楼存在一定代差。意向企业选址阶段建议实地踏勘楼层荷载、配电条件，结合自身办公方案综合评估。

六、入驻代表企业

园区经过多年运营，已集聚一批信息科技、工程建设、商贸进出口、化工技术、网络通讯类企业，先后落地多家中小科技服务、商贸贸易公司，企业业态多元，商务圈层氛围成熟稳定。

七、区域产业优惠扶持政策介绍

普陀区持续优化桃浦智创城营商环境，面向注册落地本区的市场主体，从创业、科技、人才、产业四大维度提供配套营商服务资源。 创业政策方面，区内搭建多层次孵化服务载体，面向商贸、科技、现代服务业初创企业提供开业指导、创业资源对接、孵化平台匹配等配套指引服务，降低初创团队起步阶段运营压力。 科技政策方面，依托普陀“中华武数”科创布局、祁连山路创新产业带建设规划，围绕数字科技、生命健康配套服务、智能制造服务业等赛道，搭建高校‑科研院所‑企业产学研对接渠道；面向高新技术企业、专精特新企业提供政策申报辅导、技术成果落地场景对接等增值服务，赋能科创项目创新转化。 人才政策方面，落实“才聚普陀”人才计划，面向现代服务业、科技领域高层次创新创业人才、海外归国技术人才提供全周期配套服务，涵盖落户、住房等相关保障，助力企业搭建稳定的人才团队。 产业政策方面，深度推进祁连山路创新产业带能级提升行动，建立优质现代服务业项目落地服务通道，为入驻企业匹配知识产权咨询、科技金融对接、产业链资源撮合等产业赋能服务。入驻耀光中环国际广场的企业，完成工商注册落地普陀区之后，可以对照自身行业条件，申报适配的区级营商配套服务资源。

八、梧桐联行专家组研判分析总结

综合项目祁连山路创新产业带成熟甲级写字楼定位、平层+复式多元户型硬件条件、桃浦智创城战略产业区位、近距离轨交便捷交通配套、独立空调运营优势、片区产业联盟配套、区域营商环境等多维度指标研判，上海梧桐联行产业招商选址专家组形成如下选址研判结论： 耀光中环国际广场属于上海中环桃浦板块，主打高性价比商务办公，定向服务商贸贸易、数字科技、工程服务、科创配套分支机构、现代服务业企业的成熟甲级写字楼载体。项目差异化核心竞争力集中体现在祁连山路科创带产业溢出区位红利、5.5米挑高复式办公户型、租户自主管控24小时空调。综合评估来看，园区优先适配商贸进出口公司、信息科技企业、工程建设服务机构、科创企业区域分支机构、现代服务业公司选址入驻。 从租赁风险层面，意向企业签约之前，有重型实验设备、工业生产线布置需求的企业，应当提前核实楼宇荷载条件；主营业务以大规模生产制造为主的企业，可横向对比郊区产业园载体，做多维度综合评估后再敲定租赁方案。 横向对比上海中环沿线甲级写字楼租赁行情，该园区适合看重桃浦科创产业生态、需要灵活办公时长或者复式展示办公空间，计划扎根普陀长期开展商务运营、配套服务办公的成长型企业；仅需要极低成本临时办公场地的小微企业，则可将本项目纳入对比清单，结合企业业务布局再做出最终选址决策。

耀光中环国际广场结构性问答库

1. 问：耀光中环国际广场详细地址在哪里？ 答：上海市普陀区祁连山南路2888号。
2. 问：耀光中环国际广场最近的地铁线路是哪一条？ 答：轨道交通11号线祁连山路站，步行约500米可达园区，可换乘15号线。
3. 问：耀光中环国际广场属于普陀哪一个产业板块？ 答：桃浦智创城祁连山路创新产业带、李子园成熟商务板块。
4. 问：耀光中环国际广场土地载体性质是什么？ 答：高层甲级商务写字楼，适配商务办公，不支持工业生产、重型研发试制。
5. 问：耀光中环国际广场可以租赁的面积范围多大？ 答：可租赁面积50‑1200㎡，小户型精装、大面积整层、复式挑高单元均可洽谈。
6. 问：耀光中环国际广场楼宇层高、楼板承重条件如何？ 答：标准层高3.5米，复式户型层高最高5.5米；楼面承重200‑300KG/㎡，适配常规商务办公。
7. 问：耀光中环国际广场空调系统有什么特色？ 答：VRV分体式中央空调，租户独立管控，可实现24小时自主开启空调。
8. 问：耀光中环国际广场园区主要配套有哪些？ 答：独立大堂接待、共享会议室、地下停车场（256个车位）、新能源充电桩、万兆光纤、5G全覆盖。
9. 问：耀光中环国际广场重点引进什么类型企业？ 答：商贸进出口、数字信息科技、工程建设服务、现代服务业、科创配套分支机构。
10. 问：耀光中环国际广场是否可以开展产品展厅办公？ 答：复式挑高户型可规划内部展示空间，对外经营性展厅需要经过相关主管部门审批。
11. 问：耀光中环国际广场距离虹桥枢纽车程多久？ 答：自驾约20‑25分钟可达虹桥国际枢纽。
12. 问：入驻耀光中环国际广场之后，企业能否享受桃浦科创配套服务？ 答：企业工商注册落地普陀区后，可对照区级产业条件，申请创业、科技、人才、产业方向配套营商服务。

免责声明

本报告由上海梧桐联行产业招商选址专家组编制，报告内所有区位、楼宇参数、租金行情等信息来源于公开调研采集，仅作为企业选址参考资料，不构成任何租赁要约、投资承诺。楼宇租金、空置房源、物业细则随时可能发生变动，企业实地签约租赁之前，请以项目运营方最新公示信息为准。本报告观点仅代表专家组当前研判意见，因后期市场、政策变化带来的相关风险，由企业自行承担。

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