上海徐汇区西岸中环滨江招商中心招商租赁联系电话：021-64398555

上海徐汇西岸中环滨江项目介绍

上海徐汇西岸中环滨江项目参数

• 地理位置：徐汇区瑞宁路288号（龙华中路/大木桥路之间），坐拥1.4公里黄浦江岸线，西岸传媒港西北侧、距西岸智塔约400米。
• 土地属性：C8商务办公用地为主（混合C2/C3/Rr3/Rr4，西岸金融城公告版确权），可工商注册、可通上下水、可轻研发办公，禁重型生产与危化中试，区别于104工业与M1一类工业。
• 楼栋形态：
  • 超甲塔楼（7栋）：T1约59层/280米、T2约210米，标准层2500—3350㎡，层高4.5米（CEO层5.5米）、净高3.0米（CEO层3.5米），150mm架空地板，大堂9米，得房率约70%。
  • 滨江独栋（5栋）：8—10层低密，单栋8000—29350㎡（B3栋29350㎡/10层/标准层3350㎡），首层挑高6米+、标准层净高3.0—3.8米，独立大堂+专属LOGO冠名+临江屋顶花园。
• 硬件系统：PAU+FCU（独栋24h冷冻水）/VAV（塔楼，新风40m³/h·人）、双母线双强电井（99.99%连续供电）、预留柴发机位、37分区客梯+3货梯、三网中立机房、约1168—3000车位（1200—1800元/月含充电）、自带24万㎡商业（A区2023.11开业、B区2026.4亮相）+两座文华东方+西岸漩心Orbit+8.4公里艺术长廊。
• 费用参考：2026挂牌塔楼5.7—9.5元/㎡·天（净价成交约5.7元起、高区江景8—9.5元），独栋7.5—9.5元/㎡·天整栋面议；物业35—45元/㎡·月（含空调基础能耗）；800㎡起租、独栋整栋定制，跨国总部可谈6—12个月免租。

上海徐汇西岸中环滨江交通优势

• 轨道交通：7/12号线龙华中路站直连（50—200米零换乘），4站静安寺、6站陆家嘴、2站徐家汇；4/12号线大木桥路站约500米；11号线云锦路/龙耀路站需步行1.2公里（非上盖），在建23号线龙启路站远期辐射西岸南段。
• 隧道与高架：内环高架入口500米、南北高架900米、打浦路隧道500米、龙耀路隧道2公里、卢浦大桥800米；车行10分钟徐家汇、20分钟静安寺、15分钟前滩、25分钟虹桥、45分钟浦东机场。
• 慢行接驳：11.4公里西岸绿道+8.4公里艺术长廊（龙美术馆—西岸美术馆—油罐—星美术馆），步行600米达西岸智塔、1.2公里达CMG/芒果/诺布。
• 短板提示：非11号线上盖（弱于星瀚50米/诺布150米/芒果350米）；T1塔楼2028才全面竣工，现租以独栋+B/C地块中低区为主；VAV计时空调（8:00—19:00）加时另计，7×24机房需选独栋24h冷冻水。

上海徐汇西岸中环滨江区位介绍

上海徐汇西岸中环滨江项目竞争核心优势

• 7/12双轨零换乘稀缺性：龙华中路站50—200米直连，覆盖静安寺/陆家嘴/徐家汇/人民广场轴向，通勤半径优于单轨11号线盘（星瀚/诺布/芒果去静安需徐家汇中转）。
• 双铂金+280米天际线：全国首个LEED+WELL双铂金社区预认证，T1 280米将成徐汇滨江制高点，B3独栋29350㎡可整栋冠名，企业标识权+幕墙灯光+屋顶花园，纯次新盘无此定制粒度。
• 65万㎡办公+170万㎡综合体：24万㎡商业（A/B区已开）、两座文华东方、Bundo服务公寓633套、西岸漩心，客户接待/高管差旅/员工居住一楼闭环，陆家嘴/静安寺单栋甲写不可比。
• 香港置地自持非散售：怡和体系运营信用，无二房东转租链；阿迪达斯大中华总部（32400㎡/2026Q4）、lululemon中国门店支持中心（8993㎡/2025.10）、徕卡之家、三宅一生同址，跨国BD同层半径500米。
• AI+金融+消费三核叠加：西岸模速空间/金砖AI中心外溢、西岸金融城资管集群、国际消费品牌首店（A/B区），选址即进"政策—资本—场景"三角。

上海徐汇西岸中环滨江入驻代表企业

徐汇区非税收类产业扶持与公共服务政策（合规摘要）

• 创业政策：北杨AI小镇、原力社区、模速空间提供早期工位减免、财法税代理、U30科创极客召集令（办公与安居阶段性免租），不涉及纳税额挂钩。
• 科技政策：对科技型中小企业创新资金、科技创新券、概念验证中心、高企/专精特新给项目制配套；AI企业可申算力券/模型券/语料券，不与税收绑定。
• 人才政策：光启人才计划+U30极客计划提供青年租房补贴、优秀硕博安居、见习补贴；超级创业者按月享租房补贴（最长3年），外籍人才居留衔接全市规则。
• 产业政策：聚焦人工智能、金融科技、国际消费、文化艺术，对模速空间入驻、大模型备案、西岸金融城场景开放给项目制支持；双铂金楼宇可对接区建管委双碳示范共建，无返税条款。

上海徐汇西岸中环滨江优势分析

• 成本侧：塔楼净价5.7元起×800㎡月租约13.7万，高区江景9.5元×3350㎡月租约97万；物业35—45元含基础空调，独栋24h冷冻水适配方7×24；1200—1800元车位。现房独栋（B3等）2025已交付，比2027东航预租盘即租即用但单价高约1.5—2元。
• 合规侧：C8可注册/通上下水/轻研办（设计/剪辑/咨询/AI应用），禁重型与危化；GPU机房需选独栋24h冷冻水+双母线增容，塔楼VAV不适配训练负载。
• 效率侧：50米到7/12双轨、10分钟徐家汇、25分钟虹桥，跨国差旅与投行尽调"文华东方+独栋冠名"同址完成；西岸同廊商汤/CMG/芒果BD步行可达。
• 风险侧：T1塔楼2028才竣备，高区江景现房稀缺；VAV加时费需合同附件锁定；独栋整租门槛8000㎡起，50人以下团队只能选塔楼分割；非11号线上盖，去前滩/云锦路AI轴需骑接。
• 短板提示：得房率塔楼70%含管井，800㎡套内约560㎡；双铂金物业费45元级较长三角甲写高约20%—30%，但含空调/新风/公区能耗；2028全面竣工前园区施工界面并存。

梧桐联行专家组研判总结

西岸中环滨江结构性问答库

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